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 Posté - 27 déc. 2011 : 16:00:49
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Initialement posté par philippe388
citation:
Les votes sur les parties communes spéciales se votent également pendant l'AG annuelle. !!! votre interprétation est personnelle ,le cas particulier de l'indivision de lecachalot ne change rien. Quand otu sera réglé, cette partie de cette copropriété comportera 2 ou 3 copros!!
Ca doit être réglé avant. Pour l’instant, il n'y a qu'une indivision. Ce qui doit se passer par la suite est une autre histoire, c'est une vente das laquelle le syndicat ne s'immisce pas.
sur la nécessité d'une AG :
citation:
Bien évidement que si, même si ce cas est un cas spécial. un ou deux ou 3 ou 150, c'est la même chose !!!!! c'est toujours l'AG qui décide, et pas les copropriétaires !!!
Alors une AG de une personne ?
Les solutions préconisées dans ce cas par Maître Joëlle Barnier-Szabowicz, avocat à la cour, spécialiste en droit immobilier dans « Actualité juridique du Droit immobilier » (éditions Dalloz) du 10/10/2007, p.736, sont les suivantes :
[i]
[i]"Que se passe-t-il lorsqu’une partie commue n’appartient qu’à un seul copropriétaire, ou lorsqu’un copropriétaire est propriétaire de la totalité des lots ayant une quote-part de parties communes ?
Par exemple, dans le règlement de copropriété, le couloir du 6ème étage est une partie commune spéciale aux seuls lots du 6è.
(...)
deux solutions sont alors possibles :
- la vente par le syndicat de la partie commune spéciale au copropriétaire pour un euro symbolique ; la décision sera prise par le seul copropriétaire qui est titulaire de tous les droits indivis sur la partie commune cédée ;
- la modification unilatérale de l’état descriptif de division pour créer un lot auquel on affecte une quote-part de partie commune et de charge prélevée sur les lots du propriétaire concerné." »
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Édité par - Lecachalot le 28 déc. 2011 02:53:10 |
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 102
Posté - 27 déc. 2011 : 16:06:45
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citation: Initialement posté par philippe388
lecachalot : [quote]La convocation d'une nouvelle assemblée, éclairée par un avocat qui aura compris la situation et qui reviendra sur sa décision absurde ne prendra pas des mois.
Attention, ce n'est pas moi qui ait écrit ça. |
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103
Posté - 27 déc. 2011 : 16:11:34
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citation:
Initialement posté par philippe388
Les votes sur les parties communes spéciales se votent également pendant l'AG annuelle. !!! votre interprétation est personnelle ,le cas particulier de l'indivision de lecachalot ne change rien. Quand otu sera réglé, cette partie de cette copropriété comportera 2 ou 3 copros!!
Ca doit être réglé avant. Pour l’instant, il n'y a qu'une indivision. Ce qui doit se passer par la suite est une autre histoire, c'est une vente das laquelle le syndicat ne s'immisce pas.
sur la nécessité d'une AG :
citation:
Bien évidement que si, même si ce cas est un cas spécial. un ou deux ou 3 ou 150, c'est la même chose !!!!! c'est toujours l'AG qui décide, et pas les copropriétaires !!!
Alors une AG de une personne ?
Les solutions préconisées par Maître Joëlle Barnier-Szabowicz, avocat à la cour, spécialiste en droit immobilier dans « Actualité juridique du Droit immobilier » (éditions Dalloz) du 10/10/2007, p.736, sont les suivantes :
[i]
[i]"Que se passe-t-il lorsqu’une partie commue n’appartient qu’à un seul copropriétaire, ou lorsqu’un copropriétaire est propriétaire de la totalité des lots ayant une quote-part de parties communes ?
Par exemple, dans le règlement de copropriété, le couloir du 6ème étage est une partie commune spéciale aux seuls lots du 6è.
(...)
deux solutions sont alors possibles :
- la vente par le syndicat de la partie commune spéciale au copropriétaire pour un euro symbolique ; la décision sera prise par le seul copropriétaire qui est titulaire de tous les droits indivis sur la partie commune cédée ;
- la modification unilatérale de l’état descriptif de division pour créer un lot auquel on affecte une quote-part de partie commune et de charge prélevée sur les lots du propriétaire concerné." »
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Posté - 27 déc. 2011 : 17:25:44
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lecachalot : vous tournez en rond !!!! 
La lecture de cass., de jurisprudence vous confirme toujours la même chose, que certains Uinautes ont confirmé il y a bien logtemps.
Mais il est trop tard maintenant pour chercher des textes , et encore des textes.
Avez vous reçu le PV de l'AG ??
Avez vous pris RDV avec un avocat ??
Qu'allez vous faire avec ces parties communes que votre famille a annéxées en partie, et que le SDC va vous vendre pour 25 000 €. ??
lecachalot : citation: Alors une AG de une personne ?
Vous avez donné la réponse. "la décision sera prise par le seul copropriétaire qui est titulaire de tous les droits indivis sur la partie commune cédée " à l'AG !!!!!
L'AG est décisionnaire. Le PV d'AG est le document officiel de la copropriété. Toute décision en dehors de l'AG n'est pas recevble.
Pour les charges spéciales, vous avez enfin compris (je l'espère ) que seuls les copros concernés décident; si ils sont un ou 324 !!!!
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ainohi
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105
Posté - 27 déc. 2011 : 19:28:37
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citation: Initialement posté par philippe388ainohi : citation: Elle ne contient pas de parties communes générales. Vous oubliez, les charges communes générales dont honoraires du syndic, de l'entretien du jardin, du local poubelles, entretien divers, assurances du SDC, ...... Ce n'est pas charges spéciales ou charges générales !!! Vous mélangez tout. Le fait que dans un bâtiment il n'y ait que des parties communes spéciales n'empêche nullement que des quotes parts de charges communes générales soient afférentes à chaque lot de ce bâtiment.
citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : vous mélangez parties privatives et parties communes. Un copro n'est pas propriétaire des parties communes, spéciales ou générales !!!! c'est le SDC qui est propriétaire des parties communes !! Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement (article 4 de la loi du 10 juillet 1965). En l'espèce, il y a des parties communes qui ne sont la propriété indivise que des seuls copropriétaires de deux lots. Comme il se trouve que ces deux lots appartiennent au même copropriétaire, ces parties communes spéciales n'ont plus qu'un seul propriétaire. Elles ne sont donc plus indivises. Mais elles le deviendront à nouveau lorsqu'il y aura transfert de propriété sur l'un des deux lots séparément de l'autre.
citation: Initialement posté par philippe388ainohi : citation: Il n'est pas question de vendre des parties communes Vous n'avez pas lu tous les posts de lecacahlot !! il s'agit bien d'acheter les parties communes, et pour 25 000 € !!! on ne peut pas comprendre le problème lecachalot en zappant cela !!! C'est effectivement ce que prétend le syndic. Mais il a tort. Ce qu'il prétend faire faire constitue une spoliation. Les parties spéciales décrites dans l'EDD n'ont qu'un copropriétaire, l'indivision formée par Cachalot et sa soeur. Leur intégration dans un nouveau lot n'est donc qu'une affaire interne à l'indivision, ce n'est pas une affaire intéressant le syndicat. Ce qui intéresse le syndicat est seulement la modification de l'EDD. |
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Posté - 27 déc. 2011 : 19:40:43
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ainohi : ce n'est pas le premier post ou vous conseiller de zapper l'AG !!!!
Les parties communes regardent toujours le SDC !!!! les décisions sur les parties communes spéciales sont prises par les copros concernés par ces parties. !!!
ainohi : citation: ces parties communes spéciales n'ont plus qu'un seul propriétaire.
??? propriétaire de son ou de ses lots, mais en aucun cas des parties communes. Il faut une décison de l'AG pour les acheter !!! alors elles deviendront parties privatives !!!
Ces copros ne possèdents pas ces parties communes du SDC!!! qu'ils soient 154 ou UN SEUL.
Un copro. n' aucun droit d'annexer les parties communes spéciales ou non sans un accord de l'AG, même si un seul est concerné par ses parties!!!!
ainohi : pourquoi toujours vouloir zapper l'AG ???  |
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ainohi
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107
Posté - 27 déc. 2011 : 20:05:26
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citation: Initialement posté par philippe388ainohi : pourquoi toujours vouloir zapper l'AG ??? Ce n'est pas que je veuille zapper l'AG, c'est tout simplement qu'il n'y a pas d'assemblée composée d'une seule personne.
Mais, si vous y tenez absolument, le copropriétaire censé décider au cours d'une AG dont il sera le seul participant pourra très bien rédiger un procès-verbal dans lequel il écrira s'être réuni avec lui-même. |
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ainohi
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108
Posté - 28 déc. 2011 : 00:33:55
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citation: C'est bien le SDC qui décide de la cession de ces parties communes ou non. Dans votre cas seule votre indivision est concernée mais cela demande une décision de l'AG ou SEULE votre indivision vote. Une AG restreinte à laquelle seule l'indivision participe : voir l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 26 janvier 2000 :
La cour d’appel de paris, dans un arrêt du 26 janvier 2000 (CA Paris, 26 janv. 2000 Administrer août-septembre 2001. 39), rappelle que l’existence de parties communes particulières a pour conséquences que les décisions ne concernant que ces parties commues sont prises par sdes assemblées spéciales ou restreintes, alors que les décisions concernant à la fois les parties communes générales et les parties communes spéciales seront de la compétence exclusive de l’assemblée générale.
citation: la cour de cassation, dans un arrêt du 28 janvier 2003 a jugé qu’un couloir commun à deux lots ne devient pas une partie privative si un copropriétaire est propriétaire des deux lots. Ce me semble être un arrêt d'espèce. Il s'agit d'un couloir situé au rez de chaussée, partie commune spéciale aux copropriétaires des deux lots du 1er et 2ème étage mais avec obligation d'y laisser passer le commerçant du rez de chaussée qui en a besoin pour accéder aux divers locaux du rez de chaussée. Les deux lots en étage sont la propriété d'une même personne qui entendait de ce fait fermer un accès sur la rue. La cour d'appel avait reconnu que cette personne disposait d'un droit propre sur le couloir litigieux dont elle peut condamner à sa guise l'accès à la voie publique à charge pour elle de souffrir le passage du titulaire du lot n° 1, tel que prévu au règlement de copropriété mais la cour de cassation l'a démentie : statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété stipule que le couloir et la porte sont des parties communes entre les 2ème et 3ème lot, la cour d'appel a violé le texte susvisé
Il y avait comme un abus de droit de la part de la copropriétaire des étages qui a été sanctionné par la cour de cassation. Mais la solution est curieuse et embarrasse les spécialistes.
citation: Par conséquent, deux solutions sont alors possibles :
- la vente par le syndicat de la partie commune spéciale au copropriétaire pour un euro symbolique ; la décision sera prise par le seul copropriétaire qui est titulaire de tous les droits indivis sur la partie commune cédée ;
- la modification unilatérale de l’état descriptif de division pour créer un lot auquel on affecte une quote-part de partie commune et de charge prélevée sur les lots du propriétaire concerné." » Tous les droits indivis appartiennent à une seule personne, mais le syndicat serait néanmoins propriétaire et vendrait pour un euro symbolique, en fait cèderait à titre gratuit et ce sur la décision du seul bénéficiaire de la vente. C'est un véritable défi à la logique.
La modification unilatérale de l'EDD me paraît intellectuellement beaucoup plus satisfaisante quoique cela soit tout de même contradictoire avec l'esprit de l'article 11 de la loi : En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.
Il est bien possible que la cour de cassation revienne sur sa position, pour le moins déroutante, si l'occasion lui en est donnée. Pendant longtemps, pour des motifs abscons, elle avait refusé la possibilité de servitudes entre lots de copropriété. Par un revirement de jurisprudence, elle a fini par l'accepter. Il pourrait en être de même en ce qui concerne la distinction entre parties communes spéciale appartenant à un seul copropriétaire et partie privative. Le sens commun n'y voit guère de différence et la cour de cassation pourrait y revenir. En attendant, on retiendra tout de même que la décision de disposer de telles parties communes spéciales n'appartient qu'à celui qui a tous les droits indivis, ce qui est le principal.
citation: Initialement posté par Lecachalot
IMPORTANT : Cette dernière alternative me préoccupe, m'intrigue, et m'intéresse. Est-ce une piste ??? Ça semble aller dans le sens de ce que soutient Ainohi... En fait je n'aurai rien eu à demander aux autres copropriétaires ! J'aurai pu éviter tous ces soucis ? C'est trop rageant ! C'est à tenter. Mais le notaire à qui vous demanderez de publier la modification à l'EDD risque de tiquer. |
Édité par - ainohi le 28 déc. 2011 00:49:11 |
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Posté - 28 déc. 2011 : 03:08:34
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citation: Initialement posté par philippe388
Avez vous pris RDV avec un avocat ??
Oui, pour lundi.
citation:
il est trop tard maintenant pour chercher des textes , et encore des textes.
Ce n'est pas l'avis de mon avocat.
citation:
Avez vous reçu le PV de l'AG ??
Oui, le 23/12, le surlendemain de l'AG.
citation:
Qu'allez vous faire avec ces parties communes que votre famille a annéxées en partie, et que le SDC va vous vendre pour 25 000 €. ??
Ca dépendra en partie des conseils de l'avocat. Très probablement les acheter, en même temps que nous signerons l'acte de vente de l'appartement, soit en versant 25000 euros dont je crois savoir qu'ils ne seront jamais redistribué entre les copropriétaires, soit 1 euros symbolique si j'ai réussi à faire plier le syndic et le syndicat d'ici là . Solution qui me conviendrait mieux, pour une question d'amour propre, pour la clarté et la sécurité de cette solution, et à cause des frais de notaire. |
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Posté - 28 déc. 2011 : 10:36:57
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lecachalot : citation: ......Très probablement les acheter, en même temps que nous signerons l'acte de vente de l'appartement, soit en versant 25000 euros dont je crois savoir qu'ils ne seront jamais redistribué entre les copropriétaires, soit 1 euros symbolique si j'ai réussi à faire plier le syndic et le syndicat d'ici là . Solution qui me conviendrait mieux, pour une question d'amour propre, pour la clarté et la sécurité de cette solution, et à cause des frais de notaire.
lecachalot : " pour une question d'amour propre" !!! l'amour propre n'a rien à faire dans ce dossier; vous avez déjà accepter une résolution contre votre propre intérêt !!!
lecachalot : citation: soit 1 euros symbolique si j'ai réussi à faire plier le syndic et le syndicat d'ici lÃ
ET comment allez vous faire plier tout ce beau monde ?? sans action en justice, la résolution est valide.
lecachalot : citation: je crois savoir qu'ils ne seront jamais redistribué entre les copropriétaires
???? pure supposition pour vous rassurer !
Ne croyez pas que le SDC va revenir sur sa décision !!! le syndic va s'appliquer à la faire respecter si vous payer ces 25 000 € en distribuant ce produit à tous les copropriétaires. Vous avez accepté cette résolution.
Un rendez vous très rapide avec votre avocat chez le syndic en proposant qu'il convoque à vos frais une autre AG ( délai minimum de 1 mois et demi à 2 mois) pour annuler cette première résolution non conforme au RDC et à la loi, et proposer une résolution conforme ou SEULE votre indivision que vous représentez votera la cession des parties communes, le prix de vente, la modification du RDC, ..... SINON vous engagerez une action en annulation de cette résolution.
Vous n'avez pas d'autre choix.
Seule l'AG peut défaire ce que l'AG a voté !!!
La présence de votre avocat et son discours feront peut être changer le choses de son coté, MAIS attention vous ne pouvez pas connaitre la position de tous les copropriétaires et le vote final de cette AG supplémentaire.
Avez vous rencontré et discuter avec vos voisins ? quelle est leur position sur votre problème ?
Bon courage pour 2012.
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Posté - 30 déc. 2011 : 00:51:14
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Merci à tous,
je vais devoir interrompre momentanément cette discussion, pour ne pas exposer notre stratégie.
Je reviendrai vers vous dès que possible.
Ils n'ont aucune chance de voir la couleur de cet argent.
Bonnes fêtes et heureuse copropriété !
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Édité par - Lecachalot le 30 déc. 2011 09:16:48 |
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