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 Posté - 27 janv. 2012 : 11:26:41
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gedehem : citation: Il est un élément incontournable sur lequel il n'a pas été assez mis l'accent : le délai des 21 jours.
Il est bien établit que durant ces 21 jours TOUT EST FIGÉ.
Il n'est pas possible de changer quoi que ce soit. Tout particulièrement pour l'ODJ. Non seulement on ne peut ajouter une question, mais on ne peut ajouter un devis, une proposition à ceux déja notifié.
gedehem : l'ODJ n'a rien à voir avec ce la liste des copropriétaires !!!! personne ne va contester que l'ODJ est figé apès l'envoi des convocations !!!
Vous n'apportez toujours aucuns textes à vos affirmations, qu'un copropriétaire ( avec notification du transfert de coporpriété dans les 21 jours) non convoqué peut assister à l'AG !!!!
JPM confirme les propos des autres internautes. Vous êtes le seul à écrire qu'un ancien copropriétaire pourrait participer avec droit de vote à une AG !!!!
gedehem : citation: Ou encore la conjointe non-copropriétaire de la personne titilaire du droit élue au CS, ainsi que l'autorise L.art.21.
Le copropriétaire décède : sa conjointe sans droit peut-elle rester au CS ???
Totalement hos sujet.
JPM nous écrit : Il y a donc d'une part la liste des copropriétaires à la date de l'expédition des convocations
et d'autre part la liste des copropriétaires à la date de tenue de l'assemblée.
Cela parait tellement " logique" !!! 
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filomat
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 82
Posté - 27 janv. 2012 : 14:06:43
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filomat
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83
Posté - 27 janv. 2012 : 14:21:07
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citation: Initialement posté par philippe388gedehem : citation: Il est un élément incontournable sur lequel il n'a pas été assez mis l'accent : le délai des 21 jours.
Il est bien établit que durant ces 21 jours TOUT EST FIGÉ.
Il n'est pas possible de changer quoi que ce soit. Tout particulièrement pour l'ODJ. Non seulement on ne peut ajouter une question, mais on ne peut ajouter un devis, une proposition à ceux déja notifié.
gedehem : l'ODJ n'a rien à voir avec ce la liste des copropriétaires !!!! personne ne va contester que l'ODJ est figé apès l'envoi des convocations !!! Vous n'apportez toujours aucuns textes à vos affirmations, qu'un copropriétaire ( avec notification du transfert de coporpriété dans les 21 jours) non convoqué peut assister à l'AG !!!! JPM confirme les propos des autres internautes. Vous êtes le seul à écrire qu'un ancien copropriétaire pourrait participer avec droit de vote à une AG !!!!
Non, non, Philippe388, Gédehem n'est plus tout seul, j'ai été le premier à m'étonner de sa position, mais je suis aussi le premier à retourner ma veste. (Rambouillet l'avait écrit avant moi mais je n'avais pas osé l'écrire avant lui )
Une assemblée générale est un long processus qui démarre à la préparation de l'ordre du jour et se termine à la levée de la séance.
La date "clé" est celle de l'envoi des convocations qui se fait au moins 23 jours avant la date de tenue de la séance.
La jurisprudence admet qu'une convocation peut encore être expédiée jusqu'à cette date mais pas au-delà .
Ce serait bien la première fois que je verrais participer quelqu'un qui n'y est pas convoqué régulièrement à une assemblée générale.
Avant d'entrer dans la salle d'une assemblée générale, c'est comme à l'école avant d'entrer dans la classe : On fait l'appel.
On fait l'appel de ceux qui ont été convoqués, pas de ceux qui sont déjà copropriétaires où pourquoi pas - pendant qu'on y est - ceux qui viendraient le notifier en cours de séance avec leur attestation du notaire.
La liste des convoqués, la liste de présence, la liste d'émargement, sont figées dès le 23 ième jour avant la date de la séance : C'est à ce moment, en réalité, que l'assemblée générale a commencé, au moment de l'envoi des convocations : Toute personne régulièrement convoquée peut entrer dans la salle et voter, avec, dans le cas de la copropriété l'exception de jurisprudence qui permet de remplacer un vendeur par son acquéreur jusqu'au 23 ième jour avant la date de la séance.
La "vraie" date de l'assemblée générale c'est celle de l'envoi des convocations, la séance ensuite n'est qu'une formalité et sa date n'a pas plus d'importance que celle de l'envoi du procès verbal, on peut reporter la date de la séance tant que l'on veut mais cela ne change pas la liste des personnes convoquées.
On convoque telles personnes en assemblée générale et ensuite la séance ne peut se tenir que au-moins 23 jours plus tard ou si on préfère deux ans plus tard, cela ne changera pas la liste des personnes convoquées (avec exception dans le cas de la copropriété si on suit la jurisprudence citée par JPM, les nouveaux "21" jours prenant la place des anciens "15" jours pour autoriser une modification de la liste des convoqués).
Nous n'avons pour le moment de textes à l'appui ni d'une thèse ni de l'autre.
Une fois que les convocations ont été envoyées l'assemblée générale est "terminée" tout le reste n'est plus que formalités.
Comme l'assemblée est "souveraine" elle peut évidemment si ça lui chante inviter les nouveaux copropriétaires, leur demander leur avis, modifier le règlement de copropriété afin de prendre en compte leur vote ... |
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Édité par - filomat le 27 janv. 2012 14:58:30 |
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JPM
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Posté - 27 janv. 2012 : 14:45:13
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Filomat, avec citation: La "vraie" date de l'assemblée générale c'est celle de l'envoi des convocations, la séance ensuite n'est qu'une formalité et sa date n'a pas plus d'importance que celle de l'envoi du procès verbal, on peut reporter la date de la séance tant que l'on veut mais cela ne change pas la liste des personnes convoquées.
et tout le reste, vous inventez du droit.
Nous vous laissons donc dans votre monde imaginaire. Dans ces temps difficiles, cela ne doit pas être désagréable.
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filomat
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85
 Posté - 27 janv. 2012 : 14:48:42
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En effet JPM, l'imagination est bien utile de nos jours, je ne sais pas ce qu'il en était du temps des Romains, je n'y étais pas pour le savoir ! |
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Posté - 27 janv. 2012 : 14:50:35
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filomat : nous parlons ici de copropriété, et pas d'autres assemblées générales.
La copropriété a ses propres lois !!
filomat : n'oubliez pas par exemple le long post sur le quitus. Le quitus existe dans d'
autres AG, mais pas en copropriété.
Les personnes qui sont convoquées sont les copropriétaires à la date de convocation, qui est d'au moins 23/25 jours avant l'AG pour respecter le délai légal des 21 jours, ET qui pourrait être de 60 jours et plus.
filomat : "Toute personne régulièrement convoquée peut entrer dans la salle et voter, avec, dans le cas de la copropriété l'exception de jurisprudence qui permet de remplacer un vendeur par son acquéreur jusqu'au 23 ième jour avant la date de la séance."
Pourquoi le 23 ème jour !!!! et pas le 45 ou le 60 ème date tout à fait possible de l'envoi des convocations ? 
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filomat
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87
Posté - 27 janv. 2012 : 15:00:08
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21 ou 23 comme vous voulez : Quand je dis 21 vous dites 23 et maintenant que je dis 23 vous dites 21 ... LÃ n'est pas la question !
La jurisprudence indiquée par JPM disait 15 mais qui sont devenus aujourd'hui 21, la loi ayant été actualisée depuis cette jurisprudence. |
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Édité par - filomat le 27 janv. 2012 15:05:18 |
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Posté - 27 janv. 2012 : 15:13:44
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filomat peut-être pour aider :un début de réponse :
citation: Article 32
Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l'article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ou statutairement.
et l'article 6 cité :
citation: Article 6
Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat ou soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.
et enfin pour faire la liaison :
citation: Article 14
Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l'article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965.
ce qui signifie que si la liste est tenu à jour, la liste d'émargement à l'AG est celle qui correspond aux copropriétaires tenus à jour.
si cela peut aider... |
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filomat
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89
Posté - 27 janv. 2012 : 15:25:37
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portant le nom de chaque copropriétaire convoqué !
Quand la loi parle de copropriétaire en assemblée générale c'est implicitement un copropriétaire convoqué ?
Je reconnais que ce n'est pas facile, que les appréciations des personnes habituées à ces questions sont certainement plus judicieuses que celles du simple copropriétaire néophyte que je suis ... Le problème étant que ce sont en majorité les profanes qui sont appelés à voter et qu'il faut bien s'en remettre à leurs intuitions, aux éléments dont ils peuvent disposer dans des domaines voisins pour essayer de se faire leur idée.
Je reconnais aussi que je ne suis sûr de rien, je doute, les deux positions me paraissent défendables pour le moment. |
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Gédehem
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Posté - 27 janv. 2012 : 15:34:29
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Encore une fois, si vous aviez bien lu et surtout compris, vous n'auriez pas posé la question du "pourquoi 23 jours" !
Parce que le dernier jour pour notifier valablement les convocations est le 23ème à compter de la date de l'AG.
Pourquoi 23 ?
Parce que le jour de notification ne compte pas (cela fait 1), pas plus que le jour de tenue de l'AG (ce qui fait 2).
On ajoute les 21 jours du délai prévu, cela nous fait 21 + 1 + 1 = 23. (à condition que le 23ème ne soit un jour ouvrable, sans quoi il faut ajouter 1 ou 2 selon les cas, soit une notification au moins à 25 jours !
Il est bien entendu que la date de tenue d'AG comme la réunion elle même n'est pas une "formalité".
Il n'en reste pas moins que la convocation à une AG de copropriétaires n'est pas divisible de la réunion "AG". L'irrégularité de la convocation passe obligatoirement par la contestation de l'AG.
Il n'est pas possible de contester une convocation irrégulière par elle-même, par exemple par une action en référé. Le juge déboute toujours et renvoie au juge du fond : contestation AG irrégulièrement convoquée.
Convocation et assemblée n'étant pas divisible, il n'est pas possible de dissocier ceux qui sont convoqués de ceux qui peuvent participer à l'AG avec droit de vote.
L'arret cité par JPM précise à juste titre qu'un nouveau copropriétéaire, dont la mutation a été notifiée au syndic dans un délai permettant ensuite sa convocation à l'AG, doit être convoqué.
Il est bien COpropriétaire à la dernière date possible pour notifier les convocations.
A contrario, la mutation étant notifiée au syndic APRES la date limite pour convoquer le titulaire de droits, celui-ci ne peut être convoqué...et ne peut de ce fait participer à la réunion avec droit de vote.
L'admettre c'est considérer la convocation dissociable de l'AG, formalité détachable sans effet sur la réunion.
Le copropriétaire membre du syndicat à cette date limite de convocation qui ne serait pas convoqué peut, bien entendu, participer à l'AG dont il aurait été informé 2 jours avant.
Pour autant l'AG sera annulée en cas de contestation pour "convocation irrégulière/absence de convocation".
Ce cas de figure n'a rien à voir avec celui du propriétaire devenu COpropriétaire 5 jours avant l'AG, le vendeur-titulaire du droit ayant été valablement convoqué.
L'acquéreur ne l'a jamais été.
Si JPM-vendeur est valablement convoqué à une AG, que va t-on faire de Gédehem-acquéreur non convoqué (et absent de la feuille de présence) qui se présenterait à la réunion ?
On lui demandera d'aller chercher un mandat chez JPM afin que l'AG ne puisse être contestée .... (*) 
(on en profitera pour prendre un coup de calva ...). 
(*) (ce que JPM n'aura pas manqué de faire .)  |
Édité par - Gédehem le 27 janv. 2012 15:47:31 |
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filomat
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91
Posté - 27 janv. 2012 : 15:44:15
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Une confirmation de l'arrêt cité par gédehem et JPM sur ce lien :
http://www.inglese-marin.fr/faq.htm...ABLE=ACTUCOP
mais dépéchez vous d'en profiter car je crois que les faq de ce site qui me plaisaient tant sont en train de disparaitre ... Le forum d'universsimmo est très lu ... même par les avocats du barreau de Toulon !
Lorqu'on retire une page internet de la toile elle demeure accessible dans le cache de google ... Tout le monde ne le sait pas !
La toile est accapareuse : Ce qu'on lui a donné nul ne peut le reprendre !
La faq sur le quitus confirme ce qui a été dit ici (c'est une "décharge de responsabilité") ... Je ne suis pas d'accord le quitus est le pourboire du syndic ! |
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Édité par - filomat le 27 janv. 2012 15:57:31 |
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Gédehem
Pilier de forums
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92
Posté - 27 janv. 2012 : 15:52:03
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Si l'arret de 1995 n'est pas contestable, le commentaire qui est fait est à jeter aux orties : il est en retard de 15 guerres au moins (il y en a tellement) pour la contestation durant 10 ans !
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filomat
Contributeur vétéran
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93
Posté - 27 janv. 2012 : 15:59:14
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Merci Gédehem ... C'est probablement pour cela qu'ils le retirent ! |
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Posté - 27 janv. 2012 : 16:12:38
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filomat : citation: portant le nom de chaque copropriétaire convoqué !
dans le texte le mot convoqué n'y est pas en ce qui concern la feuille de présence. |
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Posté - 27 janv. 2012 : 16:18:57
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pour la cassation que vous citez, on est OK ; tant que le syndic n'a pas été notifié de la mutation il ne connait pas l'acquéreur.
pour la seconde partie on est OK aussi et ce que gedehem et d'autres ont dit aussi d'ailleurs; Si le syndic envoie les convocs 40 jours avant l'AG (par ex), le notaire lui notifie 30 jours avant l'AG une mutation, il doit très rapidement notifiée une nouvelle fois la convoc à ce seul nouveau proprio.
Si le syndic est averti 20 jours avant, du moment qu'il a convoqué le vendeur il a rempli son droit (ceci ne l'empechant pas d'envoyer une convoc à l'acquéreur pour info et "geste commercial "
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Posté - 27 janv. 2012 : 16:30:02
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gedehem : "Encore une fois, si vous aviez bien lu et surtout compris"
gedehem : encore une fois, traitez les autres intervenants d'abrutis et d'ignares n'est pas un argument !!!! Vous ne prouvez pas que vous avez raison, vous n'avez pas apporté la preuve juridique, que vous demandez tant aux ignares, qui justifierai votre position !!!!
gedehem : "Parce que le jour de notification ne compte pas (cela fait 1), pas plus que le jour de tenue de l'AG (ce qui fait 2).
On ajoute les 21 jours du délai prévu, cela nous fait 21 + 1 + 1 = 23. (à condition que le 23ème ne soit un jour ouvrable, sans quoi il faut ajouter 1 ou 2 selon les cas, soit une notification au moins à 25 jours !"
Merci de vos leçons de calcul, mais cela ne sert pas à grand chose !!! ce delai légal de 21 jours, n'empêchera pas un nouveau propriétaire-COpropriétaire d'assister à l'AG si il a bien notifié son transfert, voire même sans cette notification !!!
gedehem : avez bien lu et compris les propos de JPM :
Je prends soudainement conscience de ce que dans ce post il est soutenu qu'un copropriétaire non convoqué ne pourrait assister à l'assemblée générale de sa copropriété !!!!
Monumentale énormité juridique qui heurte aussi bien le bon sens que les droits de l'homme. Elle ne peut trouver aucun appui juridique.
Un principe général du droit est que tout membre d'une institution collective a vocation à participer aux assemblées de l'institution. Il s'applique bien entendu aux syndicats de copropriétaires.
Il n'existe pas le moindre brin de texte permettant d'affirmer que la convocation d'un copropriétaire serait une condition sine qua non de sa participation aux assemblées.
gedehem : on peut parfois se tromper !!!
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Gédehem
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Posté - 27 janv. 2012 : 16:53:49
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Désolé, mais je ne vois rien de contraire à ce qui a été présenté !!
"Il n'existe pas le moindre brin de texte permettant d'affirmer que la convocation d'un copropriétaire serait une condition sine qua non de sa participation aux assemblées."
Bien entendu que non : même non convoqué un copropriétaire membre d'un syndicat à la date des convocations peut toujours participer à l'AG du syndicat dont il est membre, ce qui a déja été souligné !.
Comme il est libre de ne pas venir, de donner mandat, convoqué ou non !
Sauf que l'absence de convocation est dans tous les cas un vice sanctionné par la nullité de l'AG.
La question posée ici depuis le début est autre :
Une personne qui n'est pas membre du syndicat au dernier jour possible de notification des convocations peut-elle participer avec droit de vote pour un lot considéré sans avoir été nominativement convoquée ... alors que le copropriétaire membre du syndicat à cette même date limite a été valablement convoqué en personne, nominativement ?
C'est la "personne" copropriétaire membre du syndicat qui est convoquée, pas le "lot" qui s'exprimerait alors par un représentant, la convocation à une AG d'un syndicat n'étant pas détachable de la réunion ...25 ou 30 jours plus tard. |
Édité par - Gédehem le 27 janv. 2012 17:00:06 |
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Posté - 27 janv. 2012 : 17:18:35
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gedehem : quelle mauvaise foi !!!! 
gedehem :" même non convoqué un copropriétaire membre d'un syndicat à la date des convocations peut toujours participer à l'AG du syndicat dont il est membre, ce qui a déja été souligné !."
surtout si il est encore COpropriétaire le jour de l'AG !!!
Mais ce n'est pas la question !!! vous répondez encore à coté !!
Toujours pas de textes "juridiques" sur votre postion !!!
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Gédehem
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Posté - 27 janv. 2012 : 18:23:28
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Je n'en vois pas non plus sur ce qui serait "votre" position, à supposer que vous en ayez exposé une !
Sur ce qu'expose JPM il n'y a pas l'ombre d'une contestation :
"Un principe général du droit est que tout membre d'une institution collective a vocation à participer aux assemblées de l'institution. Il s'applique bien entendu aux syndicats de copropriétaires."
C'est là un principe de base !
La particularité dont nous parlons ici, en copropriété, c'est la personne membre de l'institution non convoquée dans le délai fixé, peu importe qu'elle participe ou non !
L'absence de convocation est sansctionnée dans tous les cas par la nullité de la réunion.
.Si vous avez une solution pour qu'un copropriétaire non convoqué n'entraine pas un vice de forme dans la réunion AG il faut nous l'exposer !
Mais je doute fortement qu'un texte ou même un arrêt viole le principe de base de nos AG de copropriétaires :
les membres du syndicat doivent tous y avoir été convoqués dans un délai d'au moins 21 jours à peine d'entacher l'AG de nullité !
Ajout : C'est le copropriétaire en titre membre du syndicat qui est convoqué "en personne", nominativement. Pas indistinctement le propriétaire du lot 25.
Autrement dit, M.X copropriétaire membre du syndicat convoqué dans le délai pour l'AG ne peut se voir substituer par Mme Y inconnue 23 jours avant l'AG qui serait devenue 'membre" 5 jours avant une réunion à laquelle elle n'a pas été convoqué dans le délai imposé.
Si elle veut participer sans possibilité de "torpiller" l'AG il lui faut un mandat du propriétaire initial. |
Édité par - Gédehem le 27 janv. 2012 18:42:33 |
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Posté - 27 janv. 2012 : 18:29:03
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citation: les membres du syndicat doivent tous y avoir été convoqués dans un délai d'au moins 21 jours à peine d'entacher l'AG de nullité ! sauf si la notification de la mutation intervient entre temps. En effet, il suffira au syndic de prouver qu'il a bien notifié la convocation au propriétaire connu de lui, au moins 21 jours avant l'AG ; et même si ce copropriétaire disparait du syndicat dans ce délai de 21 jours. |
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Sujet |
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à l'appui des dires de JPM 