| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
gonzoyumo
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 31 janv. 2012 : 03:25:17
|
Bonjour,
Dans le cas d'une AG où il est à la fois proposé à l'ODJ :
X) désignation du syndic, approbation de son contrat, durée de son mandat
Y) décision du syndicat d’adopter la forme coopérative
Z) désignation du/des contrôleurs aux comptes
comment doit-on procéder ?
Si les copros décident de passer par un syndic "simple" (par opposition au CS coop), on effectue donc le vote de la question X.
Peut-on alors notifier dans le PV, que l'AG a décidé (à l'unanimité) de ne pas opter pour la forme coopérative, sans réaliser de vote ? Tout ceci, avec l'accord unanime de l'AG, je ne cherche pas d'entourloupe en jouant sur l'ordre des délibérations, mais je me dis que si tous le monde est OK pour ne pas faire de forme coop (car un syndic a été élu), et que s'il faut absolument voter, les votes pour la question Y devront êtes comptabilisés comme des votes "CONTRE", et les proprios seront alors considérés comme opposants. (youpi plein de LRAR)
De même, si le mode coop a été rejeté, qu'advient-il du vote de la question Z ? Car elle n'a alors plus aucun sens.
Pour autant, ces questions doivent être portées à l'odj "au cas où"... Doit-on alors rajouter une mention conditionnelle
exemple :
X) désignation du syndic, approbation de son contrat, durée de son mandat
Y) décision du syndicat d’adopter la forme coopérative, si la désignation du syndic a été rejetée
Z) désignation du/des contrôleurs aux comptes, si la forme coopérative a été adoptée
bon en l'occurrence c'est risqué, car si X et Y échouent... ya plus personne :)
merci d'avance de m'éclairer sur ces points
|
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 31 janv. 2012 : 08:00:33
|
lors de l'assemblée le president DOIT adopter l'ordre suivant :
Y) décision du syndicat d’adopter la forme coopérative et changement de dénomination du syndicat
X) désignation du syndic, approbation de son contrat, durée de son mandat
Z) désignation du/des contrôleurs aux comptes
..) désignation du conseil syndical et durée
si Y est voté POUR, la résolution X devient sans objet (marqué ainsi dans le PV, pas de vote) et le président passe à la question suivante Z
si Y est voté CONTRE, le président passe à X et la résolution Z devient sans objet (marqué ainsi sur le PV, pas de vote). |
|
|
|
gonzoyumo
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 31 janv. 2012 : 10:51:13
|
merci Rambouillet pour cette réponse éclair :)
auriez-vous une quelconque source pour justifier ce formalisme ? ou s'agit-il d'une convention "usuelle" des assemblées générales ?
On n'a donc aucun moyen d'échapper au LRAR pour tous les copros même s'ils sont tous d'accord pour ne pas adopter la forme coopérative ?
Ne pourrait-on pas tourner la question en forme négative : "décision du syndicat de ne pas adopter la forme coopérative"
Je ne vois, a priori, rien qui empêcherai une telle formulation, si ce n'est le bon sens... |
Édité par - gonzoyumo le 31 janv. 2012 10:51:38 |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 31 janv. 2012 : 12:19:55
|
Bien d'accord avec Rambouillet !
Dans la mesure où un syndicat souhaite se gérer lui-même, c'est cette possibilité qui doit primer sur tout.
L'ordre des questions doit être ce qui est indiqué :
Y) décision du syndicat d’adopter la forme 'coopératifve' et changement de dénomination du syndicat.
Z) désignation du/des contrôleurs aux comptes .
- A défaut d'adoption de la forme "syndicat coopératif" :
X) désignation du syndic, durée de son mandat, approbation de son contrat de mandat et rémunérations
..) désignation du conseil syndical et durée des mandats.
Concernant cet ordre, que le pdt de séance doit proposer après avoir exploqué pourquoi, il découle de la logique de la démarche. La proposition principale est soumise en premier.
Ce n'est qu'en cas de refus de gestion "coopérative" que le syndic sera dédigné, in peu "par défaut", parce qu'il ne reste que cette solution.
NB : impératif de très bien préparer l'AG !!!
|
Édité par - Gédehem le 31 janv. 2012 12:27:34 |
|
|
|
4
Posté - 31 janv. 2012 : 12:21:16
|
|
citation: On n'a donc aucun moyen d'échapper au LRAR pour tous les copros même s'ils sont tous d'accord pour ne pas adopter la forme coopérative ?
Ne pourrait-on pas tourner la question en forme négative : "décision du syndicat de ne pas adopter la forme coopérative"
ce n'est pas parce qu'on vote CONTRE ondevient opposant ...  . ON devient opposant si on se retrouve minoritaire dans la décision prise.
Donc si la majorité vote CONTRE le syndicat coopératif, les POUR deviennent les opposants .
Un secrétaire de séance un tant soit peu malin (ça existe) rédige le PV en ce sens : l'AG décide à la majorité de ne pas créer de synidcat coopératif et suit la liste de ceux qui ont voté POUR la résolution initiale appelant à voter pour un syndicat coopératif.
Ce à quoi il faut faire attention dans ce cas, comme dans toutes les résolutions ou les CONTRE sont majoritaires, c'est de bien faire relever par les crutateurs les noms des votes POUR expressement émis !!! |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 31 janv. 2012 : 12:31:50
|
Ajout : je ne comprends pas bien votre démarche :
"...que l'AG a décidé (à l'unanimité) de ne pas opter pour la forme coopérative, sans réaliser de vote ?"
S'il n'y a pas 'vote' (pour, contre, abst) il n'y a pas décision !
TOUTES les questions inscrites à un ODJ doivent être abordées (débat) après quoi il est statué : in vote pour ou contre, mais on vote.
Comme partout, c'est la majorité requise qui l'emporte.
Vous et d'autres êtes peut-être contre la gestion par les copropriétaires. Ce n'est pas une raison pour ne pas statuer sur la question, le résultat du vote étant rapporté dans le PV. |
|
|
|
gonzoyumo
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 31 janv. 2012 : 15:24:02
|
Merci pour ces précisions !
Rambouillet : merci d'avoir soulevé ce lièvre sur la notion d'opposant... ça m'a fait tilter :)
Gédehem : je suis l'un de ces copropriétaire et la situation de ma copropriété est décrite en détail dans un autre sujet, si vous êtes assez courageux :) (http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=11793)
Pour faire court : les copropriétaires n'y connaissent rien et broutent tranquillement leur herbe dans leur coin. Après leur avoir fait comprendre le danger de la situation actuelle et leur nécessiter de se mobiliser, il s'agit maintenant d'organiser la prochaine AG. Cette réunion sera l'occasion à la fois de leur expliquer de vive voix les différentes possibilités de gérer la copro (première partie, hors AG dirons-nous), et ensuite (lors de l'AG proprement dite) nous déciderons de celle qui nous convient le mieux. C'est pour cela qu'il faut que toutes les possibilités soient inscrites à l'ODJ.
En cas de divergence, bien évidemment il faudra voter. Mais si tout le monde est du même avis, je ne comprenais pas trop l'intérêt de devoir lister tous les copros comme OPPOSANTS à cette question parce qu'ils ont votés CONTRE.
Mon erreur a donc été de faire un amalgame entre la Question et la Résolution (j'avais pourtant déjà lu ça quelque part...) Le fait est que les votes se font sur la RESOLUTION uniquement, résolution qui est débattue, amendée et décidée par l'assemblée.
Ce qui m'amène à la réflexion suivante :
Les opposants sont donc toujours les copropriétaires inscrits sur le PV comme ayant voté CONTRE la RESOLUTION. Et ce, même si la résolution est tournée différement de la question.
Le problème est donc la formulation dans le PV :
citation: Y) décision du syndicat d’adopter la forme 'Syndicat Coopératif' et changement de dénomination du syndicat.
L'AG décide de ne pas adopter la forme 'Syndicat Coopératif'.
S’ABSTIENT : A, B
Vote CONTRE : C
La décision recueille x tantièmes/ xx , elle est Acceptée.
Dire que la décision est "Acceptée" (dernière phrase) me parait très confus dans ce cas précis. Ce qui est accepté c'est bien la décision de la RESOLUTION, c'est à dire de NE PAS adopter la forme de Syndicat Coopératif, et non celle qui est dans la Question, qui stipule l'inverse, mais qui, je pense, doit être interpretée au sens large (on va décider de le faire ou pas)
Il s'agit d'un modèle de PV fourni par l'ARC, je n'ai aucun exemple concret de PV statuant sur ce genre de décision. Si vous en avez je suis preneur :)
De plus, sachant que dans la convocation la résolution proposée pour cette question est généralement formulée de manière opposée :
citation: Y) décision du syndicat d’adopter la forme 'Syndicat Coopératif' et changement de dénomination du syndicat.
L’AG décide d’adopter la forme 'Syndicat Coopératif' et le changement de dénomination du syndicat.
Ne vaudrait-il pas mieux retirer la proposition de résolution de la convocation et ne laisser que la question ? Afin d'éviter toute confusion ?
Désolé d'insister mais j'essaye de vraiment border la chose et entrevoir tous les cas possibles.
Autre point, je reviens sur le fait que vous dites (Gédehem) que chaque question de l'ODJ doit être abordée, débattue et décidée par un vote mais dans votre premier message vous dites :
citation: Initialement posté par Gédehem
Y) décision du syndicat d’adopter la forme 'coopératifve' et changement de dénomination du syndicat.
Z) désignation du/des contrôleurs aux comptes .
- A défaut d'adoption de la forme "syndicat coopératif" :
X) désignation du syndic, durée de son mandat, approbation de son contrat de mandat et rémunérations
..) désignation du conseil syndical et durée des mandats.
Il faut donc bien retranscrire la question X dans le PV ? Comment formalisez vous cette question dans le cas ou la forme de syndicat coopératif a été adoptée ? Puisque le PV est sensé reprendre le détails des votes, il faut bien voter qu'on ne désigne pas de syndic :/
Du coup ça donnerait :
citation: X) désignation du syndic, durée de son mandat, approbation de son contrat de mandat et rémunérations
L'AG décide de ne pas désigner de syndic
S’ABSTIENT : A, B
Vote CONTRE : C
La décision recueille x tantièmes/ xx , elle est Acceptée.
Même combat, ça me parait confus entre la Question et la résolution... Mais peut-être est-ce ainsi et que ça ne pose pas de soucis particuliers ?
merci encore pour vos réponses |
Édité par - gonzoyumo le 31 janv. 2012 15:27:50 |
|
|
|
7
Posté - 31 janv. 2012 : 15:40:32
|
|
citation: Y) décision du syndicat d’adopter la forme 'Syndicat Coopératif' et changement de dénomination du syndicat.
L'AG décide de ne pas adopter la forme 'Syndicat Coopératif'.
S’ABSTIENT : A, B
Vote CONTRE : C
La décision recueille x tantièmes/ xx , elle est Acceptée.
vous pourriez rajouter (ou faire rajouter) après cette phrase : "le syndicat ne prend pas la forme coopérative".
vous etes obligé de mettre un projet dans la convocation, afin que ceux qui donne mandat puisse donner leur point de vue au mandataire.
citation: Il faut donc bien retranscrire la question X dans le PV ? Comment formalisez vous cette question dans le cas ou la forme de syndicat coopératif a été adoptée ? Puisque le PV est sensé reprendre le détails des votes, il faut bien voter qu'on ne désigne pas de syndic :/
Le président de séance constatant que la résolution précédente a été acceptée, cad le syndicat prend la forme coopérative, dans ce cas il déclare la question suivante "sans objet" (elle ne nécessite pas un vote).
Idem dans le cas contraire, pour le controleur aux comptes.
La réponse de gedehem était juste : vote à toutes les questions, mais il existe des exceptions : quand la question n'a plus d'objet, notre exemple ci dessus, mais aussi une question pour connaitre une orientation pour l'année suivante. je prends un exemple : "pensez vous judicieux de commencer à étudier le remplacement de la chaudière ?" ceci peut déboucher sur un "vote" de principe mais sans conséquence financière ou administrative. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 31 janv. 2012 : 16:02:55
|
"Les opposants sont donc toujours les copropriétaires inscrits sur le PV comme ayant voté CONTRE la RESOLUTION."
NON.
Sont "opposants", tant dans le sens donné par les textes que par celui qui résulte du vote, celles et ceux qui sont "minoritaires" (qui n'emportent pas la décision) , quel que soit le sens de la question/résolution, le résultat du vote !
Exemple : "Adoption de la forme 'syndicat coopératif".
Vote "pour" : 500/10.000°
Vote 'contre' : 6.300/10.000°
Abstention : 300/10.000°
Décision : adoption rejetée.
Sont opposants à la décision qui est "rejet" ..ceux qui ont votés "pour", minoritaires qui n'obtiennent pas satisfaction.
Dans votre exemple de résolution, vous proposez :
"L'AG décide de ne pas adopter la forme 'Syndicat Coopératif'."
C'est là le résultat du vote. Pour reprendre ce cas :
"(......)
Question 3 : Adoption de la forme 'syndicat coopératif".
Après débat, échanges d'opinions, le pdt de séance demande à l'assemblée de se prononcer :
Vote "pour" : 500/10.000°
Vote 'contre' : 6.300/10.000°
Abstention : 300/10.000°
Décision : adoption rejetée.
L'AG décide de ne pas adopter la forme 'Syndicat Coopératif"
Question 4 : .........'
Ce qu'il faut retenir : OPPOSANT = MINORITAIRE, opposants qui n'emportent pas la décision, que ces minoritaires se soient prononcés 'pour' ou 'contre' la proposition. |
Édité par - Gédehem le 31 janv. 2012 16:04:37 |
|
|
|
gonzoyumo
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 31 janv. 2012 : 16:03:22
|
hmm exact, tout comme le compte rendu du CS qui doit être à l'ODJ, mais sur lequel il n'y a pas de vote ;) ça commence à venir...
merci beaucoup !
EDIT (pour le message de Gédehem qui est arrivé entre temps)
Donc dans ce cas, le modèle de PV fourni par l'ARC ne convient pas. La façon dont vous rédigez le PV me paraît plus clair mais il me semble qu'il faut également spécifier les noms et tantièmes des opposants
exemple :
citation: Adoption de la forme 'syndicat coopératif".
Vote "pour" : 500/10.000°
Vote 'contre' : 6.300/10.000°
Abstention : 300/10.000°
Décision : adoption rejetée.
Sont donc opposants à cette décision : M. A (x tantièmes) et Mme B (y tantièmes)
on est bon ce coup-ci ? :)
ou peut-être doit-on reprendre la liste de tous les opposants, question par question dans un tableau annexé ?
|
Édité par - gonzoyumo le 31 janv. 2012 16:16:59 |
|
|
|
gonzoyumo
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 31 janv. 2012 : 16:46:15
|
|
|
|
|
11
Posté - 31 janv. 2012 : 17:22:04
|
sont opposants également les abstentions, car ils n'ont pas voté pour la résolution, même si dans votre cas, les pour ont voté contre .
|
|
|
|
gonzoyumo
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 31 janv. 2012 : 17:25:01
|
euh, en êtes-vous sûr ?
j'ai un gros doute là dessus, il me semble avoir lu que les abstentionnistes ne se sont pas opposés à la décision, ils perdent donc leur qualité d'opposant et toute possibilité de recours ultérieur à l'encontre de cette décision. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 31 janv. 2012 : 22:39:57
|
Si les abstentionistes n'ont pas la qualité d'opposant, ils n'ont pas pour autant voté pour ou contre. Ils ne sont pas dans le vote majoritaire quel qu'il soit.
Dans les exemple plus haut, il n'est pris que des tantièmes pour expliquer le mécanisme. Pour le PV, il faut mentionner les nom et tantièmes des opposants, c'est à dire de ceux minoritaires qui n'emportent pas la décision, qu'ils aient voté pour ou contre. |
Édité par - Gédehem le 31 janv. 2012 22:42:25 |
|
|
|
gonzoyumo
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 31 janv. 2012 : 22:55:47
|
|
oui tout à fait, mais les abstentionnistes n'ont pas a être notifiés du PV par LRAR ? |
|
|
|
15
Posté - 01 févr. 2012 : 08:16:29
|
|
il faut marquer aussi les abstentionnistes ne serait ce que pour vérifier ceux qui votent POUR pour lequel le nom n'est pas obligatoire sur le PV. |
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 01 févr. 2012 : 08:20:54
|
L'article 17 du décret 67-223 du 17/3/67 montre que les abstensionnistes ne font pas partie des opposants et le 18 montre que le PV doit être notifié LRAR aux défaillants = ceux qui ont failli en étant absent de l'AG et en ne s'étant pas fait représenter. Les abstensionnistes ont été présents ou représentés et ne sont pas défaillants.
La variante que j'ai rapportée au message 3 de http://www.universimmo.com/forum_un...D=9648#88982 applique clairement cet article 17 en évitant les doubles négations qui donnent toujours l'impression de fuir la réalité et en évitant des noeuds au cerveau, les choses sont déjà assez compliquées sans en rajouter. De plus, elle est pédagogique pour montrer la différence entre opposant (qui n'est pas forcément contre) et vote contre. Il ne faut rater aucune occasion de pédagogie envers les copropriétaires, ils en ont bien besoin.
Cdlt. Louis
PS : pour UI : la définition de défaillant AG pourrait être ajoutée dans le Lexique pour les nuls en marge gauche. |
Édité par - Louis92 le 01 févr. 2012 09:10:31 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 02 févr. 2012 : 14:56:38
|
Avec citation: sont opposants également les abstentions, car ils n'ont pas voté pour la résolution, même si dans votre cas, les pour ont voté contre
Rambouillet est dans l'erreur. Il fait un méli mélo avec l'article 33 de la loi relatif à l'échelonnement décennal de la contribution aux travaux d'amélioration décidés par ce syndicat.
Pour la détermination de la qualité d'opposant, la bonne application du mécanisme impose de présenter des résolutions en sens positif : l'assemblée autorise M. X à faire telle chose
Ceux qui sont favorables votent pour. Ceux qui sont défavorables votent contre.
Si la majorité nécessaire n'est pas recueillie, ceux qui ont voté POUR sont opposants.
La création d'un syndicat coopératif impose une préparation soigneuse et surtout une information précise des copropriétaires au sujet des modalités de fonctionnement du syndicat coopératif, ses avantages, mais aussi ses risques.
A défaut, la décision de création peut être contestée non seulement en vertu du statut de la copropriété (défaut d'information préable) mais aussi en vertu du Code civil pour vice du consentement (erreur). C'est tout à fait normal.
Si le principe de l'adoption de ce système fait l'objet d'une question distincte, il faut y ajouter la condition de constitution ou reconstitution du conseil syndical régulière.
Si le Rc prévoit un CS de 5 membres au moins, sept au plus, et s'il n'y a que 4 candidats le syndicat se retrouve en syndicat coopératif mais sans syndic, ce que je viens de voir.
Au demeurant ce mécanisme exige, dans la pratique une concertation préalable entre copropriétaires. Dans certains cas elle montre qu'il est illusoire de se lancer dans l'opération.
|
|
|
|
|
|
gonzoyumo
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 02 févr. 2012 : 15:13:16
|
Oui la nomination du CS fera parti de l'ODJ. je voulais focaliser l'attention sur un problème précis, mais je me rends compte que, finalement, je devrais continuer à poser mes questions dans le même sujet concernant ma copro... car à chaque fois il faut ré-expliquer tout le contexte (ce n'est pas un reproche :) )
Notre règlement de Copro exige 3 membres titulaires pour le CS et potentiellement 3 suppléants (pas de fourchette... à modifier dans l'avenir donc, mais chaque chose en son temps)
Au vu de la motivation général, il ne parait pas opportun de faire un Syndicat Coop. De plus, vu la rigidité du RDC, si un des 3 membres n'est pas présent, ça bloque le CS dans ses actions... c'est trop fragile pour le moment.
Donc avant l'AG, je prendrai le temps de bien ré-expliquer (déjà fait par téléphone) TOUTES les possibilités de gestion, les différents organes et leur rôles. Ce n'est qu'une fois que tout le monde aura tout compris, que nous ouvrirons l'AG et que nous déciderons. (La désignation d'un syndic pro n'y apparaitra pas, aucun proprio n'en veut...)
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 02 févr. 2012 : 17:07:46
|
"Au vu de la motivation général, il ne parait pas opportun de faire un Syndicat Coop."
C'est là le point le plus important !
Lorsqu'un syndicat (une majorité de ses membres) souhaite se gérer lui-même, gestion par les copropriétaires, cela impose une implication du plus grand nombre, même si chacun sait qu'elle est parfois "molle". (c'est plus un état d'esprit qu'un engagement.)
Il doit au moins y avoir une équipe 'motrice' prête à s'engager pour la collectivité.
Si ce n'est pas le cas, il faut rester avec un syndic "pro".
(Le syndic en nom propre (non pro) est à exclure pour une gestion sur le long terme)
De plus, vu la rigidité du RDC, si un des 3 membres n'est pas présent, ça bloque le CS dans ses actions... c'est trop fragile pour le moment.
Ce n'est pas un problème : l'AG peut valablement décider de pourvoir 5 ou 7 sièges de titulaires, 2 sièges de suppléants, quant bien même le RDC prévoirait autre chose. Il faut comprendre ici le RDC comme un "minimum vital" (CS de 3 membres).
"3 membres présents"
Ne pas confondre "siegès pourvus" et nombre de conseillers lors des réunions CS.
C'est le RFCScoop obligatoirement obligatoire  ... qui détermine le fonctionnement du CScoop et ses modalités de prise de décision. |
|
|
|
gonzoyumo
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 02 févr. 2012 : 17:17:49
|
Un autre copro est très motivé pour se pencher sur la gestion "technique" de l'immeuble. Je l'ai donc fortement invité à se présenter comme membre du CS, voir président.
De manière général, les gens sont un minimum intéressé par les faits et actions, mais c'est le formalisme, le juridique, et la "paperasse" surtout qui les rebute (après le fait de payer un pro :))
Si l'AG veut modifier le fonctionnement du CS, il faut bien modifier le règlement de copro ? Car dans celui que nous avons, sa constitution et ses règles de fonctionnement y sont clairement inscrit.
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
