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 Posté - 21 mars 2012 : 17:25:13
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coco : "Il lui a dit que d'habitude c'est eux qui présidaient "
L'habitude n'est pas une réponse juridique !!
"mais nous, nous sommes administrateur judiciaire, ce n'est pas pareil"
C'est pas pareil !!!! bien sur, encore une belle réponse juridique !!!
Le seul texte juridiquement valable est l'ordonnance du tribunal !!!
Il faut demander à ce mandataire judiciaire un texte de loi qui obligerait le SDC à avoir un président AJ alors que le juge en a décidé autrement.
coco : attention les administrateurs judiciaires sont des personnes très spéciales, qui indimident forcément les personnes qui ne sont pas au fait de la loi. Votre SDC est en position de faiblesse, cet AJ va en profiter.
Il faut absolument qu'un copropriétaire se présente à cette présidence de séance. Il faut que cet AJ montre l'ordonnance du TGI.
Si celui-ci persiste, ne pas hésiter à lui dire que sa décision de prendre autoritairement la présidence de l'AG, sans ordonnance du juge prouvant cela, sera denoncée devant le TGI, avec un rique certain d'annulation !!!
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coco
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 82
 Posté - 21 mars 2012 : 20:14:41
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Philippe : l'ordonnance nous l'avons en main et nous pouvons la montrer le jour de l'AG, mais ça aurait été mieux de s'entendre avant avec l'administrateur judiciaire! |
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Posté - 21 mars 2012 : 20:41:09
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il faut aussi être pragmatique et éviter d'aller au clash avec l'AJ car cela ne ferait que retrader le retour à la normale et augmenter vos frais.
si votre AJ insiste sous peine de .... cédez, demandez à être assesseur et surveillez les votes.... |
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coco
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84
Posté - 28 mars 2012 : 18:24:42
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j'ai du nouveau! après avoir fortement insisté, l'AJ a fini par adresser une lettre à ma mère en lui disant qu'en effet il ne présiderait pas car il s'était renseigné et il cite donc les articles que j'avais moi-même cité!
donc sur ce plan là nous sommes tranquilles, par contre ce n'est encore pas fini car nous avons encore un problème : la dernière fois, le syndic avait fait des faux pouvoirs, il y avait par exemple un pouvoir que nous avions eu et lui en avait porté un autre qui était un faux! or, maintenant voilà que l'AJ déclare que s'il y a deux pouvoirs pour le même copropriétaire, il annulera les deux! mais je ne comprends pas, c'est tout à fait injuste et on va encore se faire arnaquer sur les pouvoirs, pouvez-vous me dire si l'AJ a le droit d'annuler les pouvoirs? et à quel titre?
on en peut plus! (et encore je vous passe certains détails!) |
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Gédehem
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85
Posté - 28 mars 2012 : 19:09:58
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 C'est comme pour la présidence l'AG : ce n'est pas dans son pouvoir tel qu'il procède de la mission qui lui a été fixée.
Il n'y a qu'un juge qui peut déclarer "Nul" un mandat. En revanche, le Pdt d'AG, garant de la conformité de tour ce qui se passe après son élection, peut contester tel mandat et ne pas le valider (lors de la validation 'feuille de présence' à laquelle les mandats sont annexés).
En présence de 2 mandats, (un pouvoir que nous avions eu et lui 'syndic" en avait porté un autre ) il lui appartient de trancher, ici en ne tenant pas compte du mandat porté par le syndic. (Mention au PV d'AG d'un éventuel 'faux' apporté par le syndic).
Nulle doute que le copropriétaire qui aura remis un mandat à un copropriétaire ne va pas le contester !
PS : les AP sont très généralement désignés dans des syndicats "en état de faiblesse", ou qui ne tournent pas "très rond". D'où une attitude un peu "directive", dont ils prennent ensuite facilement l'habitude. Il ne faut pas s'en formaliser même si ce n'est pas dans leurs attributions. |
Édité par - Gédehem le 28 mars 2012 19:17:31 |
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coco
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86
Posté - 28 mars 2012 : 20:30:58
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oui, gedehem mais ce que j'ai oublié de vous dire c'est qu'il va être secrétaire de l'AG! or j'ai cherché sur internet et j'ai regardé la loi que j'avais imprimée mais je n'ai pas trouvé qui c'est qui a le droit de refuser ou non un pouvoir. S'il annule les deux pouvoirs (le vrai et le faux), de toutes façons les deux n'auront pas le droit de voter et alors le président ne pourra pas invalider ou non à la fin car ces deux-là n'auront pas voté!
Ca nous embête car la dernière fois le syndic avait refusé un vrai pouvoir avec beaucoup de tantièmes que nous avions pour prendre le sien qui était un faux, et là on a peur qu'il recommence avec celui-lÃ
Pour les autres on sait qu'il téléphone à tous les copropriétaires pour savoir s'ils viendront ou non et a demandé à l'AJ s'il pouvait mettre sur les pouvoirs "votez pour X (lui)"
Je vous assure qu'il a sorti l'artillerie lourde : tracts anonymes dans les boîtes aux lettres, lancement de rumeurs, j'en passe et des meilleures... bref l'ambiance dans la copropriété est pourrie! |
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Posté - 28 mars 2012 : 20:52:01
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citation: c'est qu'il va être secrétaire de l'AG!
sauf s'il y a un candidat parmi les proprios et que l'assemblée vote pour lui..... 
de plus comme le dit gedehem, le secrétaire ne préside pas !!!! il ne fait qu'écrire
celui qui préside a le pouvoir de gérer l'assemblée donc les pouvoirs !!! ensuite si un copro se sent "floué" ce sera à lui de prouver devant un tribunal.
il est aussi dans le rôle du président de faire sortir le syndic au moment de la désignation et de vous expliquer entre vous dans cettte AG, sans sa présence. Ensuite basta, l'AG décide.... |
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Gédehem
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88
Posté - 28 mars 2012 : 21:30:18
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C'est le pdt de séance, et lui seul, qui est le "grand maitre" de la réunion. D'où l'importance de sa personnalité (il doit peser sans être dirigiste sauf lorsqu'il le faut), et aussi de sa connaissance des règles en copropriété.
Pour le reste, tout est qustio d'organisation collective.
Une petite fiche pour le changement de syndic (c'est toujours la même ....)
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"" Changement de syndic : propositions multiples
Lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date de cette AG.
Il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement", le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" de l'ancien syndic, pour un nouveau mandat.
Que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre à la question : "Désignation du syndic".
c'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en 1er.
Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.
IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissance sur l'AG d'un syndicat.
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic, le sortant ne devant avoir aucune fonction dans l’assemblée (changement de syndic = syndic JAMAIS secrétaire)
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.
Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes servant de "feuille de votes" : à préparer à l'avance (type tableau Excel avec x colonnes).
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (on prend le temps qu'il faut) ou on la complète s'il manque des informations à celle préparée à l'avance. (Un "bon" CS connaît la plupart des noms des copropriétaires, à commencer par ceux résidant sur place).
Ensuite, une fois élu, le président de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargement contrôlé par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable et les mandats annexés.
Ceci fait, le pdt ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Chacun sait qu'il ne faut JAMAIS le donner afin de préserver les intérêts du syndicat...
Le quitus étant un acte juridique de décharge de responsabilité du mandataire, il n'est pas appréciation de la gestion de celui-ci.
Ensuite vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses fait que c'est cette question qui doit s'imposer, au pdt de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'élection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plusieurs candidats)
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
(On peut faire à pile ou face, mais c'est moins démocratique ).
Chacun comprend que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
ATTENTION : En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.
C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidatures multiples. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent sur leurs feuille de vote, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera élu à la maj.art.25.
On fait un tour dans le couloir, on leur donne le résultat et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.
Eventuellement, on le conseille vivement, le secrétaire de séance démissionne et le pdt propose que le syndic élu assure la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus, élection syndic) c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à la notification de ce PV à ceux concernés. "
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On l'aura compris, un changement de syndic (comme le changement d'un prestataire, d'une assurance, etc ...) ne s'improvise pas.
Le préalable obligé : trouver un candidat, un "bon", à qui il faut demander TOUS les renseignements possibles.
Il faut ici s'inscrire dans une démarche "Recrutement".
Imaginez que vous êtes PDG d'une entreprise et que vous recherchez votre directeur financier, votre DRH : Il faut "cuisiner" les candidats pour aller chercher au fond de leur fond ce qu'ils "valent", ce que l'ont peut exiger d'eux, et surtout la plus value qu'ils vont apporter.
Recruter un syndic, c'est la même chose. On ne se limite pas à sa bonne mine, à la couleur de sa porte d'entrée, au nom de l'enseigne.
Qui est-il, a quel groupe appartient-il, ses filiales ou celles de son groupe, combien d'employés dans sa ste/son agence, quelle structure (sce comptable, administratif, juridique...), quel assureur RCP, quel garant financier (quel montant), combien de syndicats en portefeuille, combien par gestionnaires et nombre de lots, coordonnées de quelques CS à contacter (attention ici aux CS 'complaisants')....
Cette démarche "recrutement" a lieu au moins 6 mois avant la date d'AG annuelle désignant le syndic.
Un changement de syndic (le recrutement d'un cadre sup) exclue la précipitation.
Bien entendu, la démarche doit être collective pour avoir quelque chance de réussite, par le CS ou à défaut par un groupe de copropriétaires.
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coco
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Posté - 28 mars 2012 : 22:00:18
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merci de vos réponses, donc est-ce qu'il faudrait que nous disions à l'AJ qu'il n'a pas pouvoir de décider quel pouvoir il valide ou non car c'est au président de le faire et que ça n'est pas dans l'ordonnance du juge? car pour la précédente question (celle de la présidence) il a fallu vraiment insister et avant de nous répondre il a pris conseil à deux avocats pour finir par être d'accord avec nous, j'ai donc l'impresson qu'il n'y comprend rien en copropriété et que l'avocate de l'association (qui disait aussi que c'est lui qui devait présider) n'y comprend rien non plus. Donc s'il faut le laisser être secrétaire pour ne pas le vexer, d'accord, mais qu'il ne nous floue pas sur les pouvoirs!! Ca m'inquiète car en face nous avons à faire à forte partie et j'ai peur que cet AJ se laisse impressionner et filouter, n'y connaissant rien en la matière.
Pour le président nous avons quelqu'un qui s'y connaît un peu, on va dire que c'est celui qui s'y connaît le mieux et qui ne se laissera démonter par personne. Il a eu de toutes façons les textes que Gedehem m'a envoyé et aussi le texte entier de la loi que j'ai imprimé. |
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coco
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Posté - 28 mars 2012 : 22:09:08
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oups j'ai oublié j'avais encore une question et c'est important! l'AJ demande qu'on lui fasse parvenir les pouvoirs qu'on a déjà eu afin qu'il les aient à l'avance avant l'assemblée, j'ai conseillé à ma mère de ne pas les lui donner et que ses voisins ne les donnent pas non plus. Est-ce que j'ai bien fait? ma mère m'a dit que peut-être elle lui donnerait la photocopie, qu'en pensez-vous? |
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Gédehem
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Posté - 28 mars 2012 : 22:14:59
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Il faut voir ce que précise l'ordonnance, le détail de sa mission.
Celle-ci peut prévoir l'établissement du PV d'AG, ce qui ne sous-entend pas qu'il soit "secrétaire de séance".
Les 2 fonctions substantielles à une AG sont le pdt, le secrétaire. Les textes précises comment ils sont désignés (D.art.15).
Désigné pour convoquer valablement une AG, l'AP désigné par le pdt du TGI n'est pas chargé de présider cette AG n'y d'en assurer le secrétariat.
Ce cas de figure n'existe que pour les copropriétés "en difficulté" (voir D.art.62-1 et suivants).
La mission d'un AP est précisée par l'ordonnance, pas un acte de moins, pas un acte de plus. Les "habitudes" n'ont pas de place ici.
"Est-ce que j'ai bien fait ? "
OUI !!! dans la mesure où Pierre a donné mandat à Paul , cela ne regarde personne d'autre !
Ces mandats seront présentés par les mandataires lors de l'émargement de la feuille de présence. Il faut faire une large information de ce point.
Cet AP outrepasse ses pouvoirs (lire et relire l'ordonnance !)!
S'il y a une difficulté il ne faut pas hésiter à en informer le Pdt du TGI qui l'a désigné. En particulier le CS.
Cet AP m'a l'air d'être un drôle de 'coco' .....  |
Édité par - Gédehem le 28 mars 2012 22:20:42 |
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coco
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Posté - 28 mars 2012 : 22:42:43
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merci pour votre réponse, je l'ai envoyée à ma mère
l'ordonnance précise juste qu'il doit convoquer l'AG |
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Posté - 29 mars 2012 : 07:30:56
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citation: l'ordonnance précise juste qu'il doit convoquer l'AG
on pourrait presque s'interroger si sa présence est nécessaire et/ou indispensable...  |
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Posté - 29 mars 2012 : 08:48:07
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coco : dur!dur !!!! mais cela avance dans le bon sens. L'AJ doit respecter l'ordonnance du tribunal, et ne pas réinventer la loi de la copropriété.
Il n'a aucun droit de récupérer des pouvoirs !! Une telle magouille est inacceptable.
Il faut absolument qu'un copropriétaire soit décrétaire de cette AG. l'AG doit décider dans ce sens.
Le président du sénace ne devra pas se laisser fiare par cet AJ. Il devra vérifier tous les pouvoirs avant de commancer cette AG.
L'AJ n'est pas un juge; d'ailleurs il DEVRA rendre compte de sa mision au juge.
Votre mère pourra informer cet AJ. qu'elle saisira le juge en cas de nin respect de la loi, en cas d'annulation des mandats par cet AJ lors de l'AG, .....
NE PAS SE LAISSER FAIRE PAR UN AJ !! vous avez vu que cela marche. De plus celui ci n'y connait pas grand chose, il veut juste diriger comme il en a l'habitude, une très mauvaise habitude.
bon courage. |
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coco
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Posté - 01 avr. 2012 : 00:36:10
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Merci pour vos encouragements, l'AG est pour lundi soir et je vous tiendrai au courant.
normalement avec les pouvoirs que chacun a obtenu, nous avons la majorité pour virer le syndic, comme la première fois, mais nous avons peur de la fraude aux pouvoirs (refus de pouvoir, faux pouvoirs)
ma mère et ses voisins ont vérifié sur le règlement de copropriété et il est marqué qu'il faut deux scrutateurs (l'AJ n'en voulait qu'un!)
malheureusement je ne pourrai pas y aller (j'aurai pu y aller mais pas voter car je suis propriétaire en indivision avec ma mère) car j'ai une réunion au collège de mes filles, mais ils sont tous bien remontés et je sais qu'ils ne se feront pas impressionner.
La campagne de dénigrement continue, tract anonymes affichés dans le couloir, lettre de l'ancienne présidente du CS truffée de mensonges (on se demande pourquoi elle est si acharnée celle-là , c'est celle dont je parlais au début et qui a signé le contrat du chauffagiste), le concierge aussi est déchaîné, il fait courir le bruit qu'on veut le licencier, il a dit a plusieurs personnes qui avaient des fuites d'eau ou d'autres problème qu'on ne pouvait pas faire de travaux parce qu'il n'y a plus de syndic alors qu'il sait très bien qu'on peut (c'est ma mère qui a téléphoné directement au réparateur) Il y a des gens, et ça se voit, qui ont des choses à perdre si on change de syndic |
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Posté - 01 avr. 2012 : 11:56:37
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Bon courage pour votre mère. Le nbre de scrutateurs n'a pas une grande importance, MAIS il faut qu'il soit de votre équipe.
C'est le président de séance qui devra prendre tout son temps pour vérifier la légalité des pouvoirs; c'st pourquoi cette présidence est TRES importante.
C'est lui qui donnera la parole à tour de role. L'AJ ne pourra pas s'exprimer comme il le veut et diriger cette AG.
Vous avez la loi avec vous.
J'espère que votre nouveau syndic sera à la hauteur car un fois élu et présent pour la suite de l'AG, il devra être très pédagogue, et rappeller la loi à cette présidente du CS, et aux autres copros présents. La loi, rien que la loi, ce syndic devra expliquer chaque décision.
Une fois l'AJ parti de cette AG, et il devra partir dès l'élection du nouveau syndic, son manadant se terminant à ce moment là . C'est aussi pourquoi le poste de sécrétaire doit revenir en début d'AG à un copro. de votre team, et ensuite l'AG pourré élir le nouveau syndic à ce poste !!! OUT, l'AJ
Election du syndic dès le début de l'AG après l'élection du bureau !!! |
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coco
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Posté - 03 avr. 2012 : 18:53:10
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ça y est, l'AG a eu lieu hier soir, et le nouveau syndic a été élu avec 72% des tantièmes, l'ancien a bien été évincé! il y a eu un faux pouvoir que l'AJ a refusé!
je vous remercie de vos bons conseils qui nous ont bien aidés dans cette aventure!
ma mère se pose une question : est-ce que les frais de l'AJ peuvent être pris en partie sur le fonds de roulement? |
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Posté - 03 avr. 2012 : 19:19:09
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citation: est-ce que les frais de l'AJ peuvent être pris en partie sur le fonds de roulement?
non !!! toutefois temporairement et pour des raisons de trésorerie, il peut être utilisé, mais il devra obligatoirement être reconstitué automatiquement lors de la rentrée des fonds. Les frais de l'AJ doivent être inscrits sur un budget de gestion courante. |
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Posté - 03 avr. 2012 : 19:28:10
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coco : BRAVO !!!! à votre mère et ses amis. Il ne faut jamais oublié que ce sont les copropriétaires qui décident. 72 % pour le nouveau; vous voyez qu'avec de bons arguments on peut obtenir une bonne majorité.
Ces 72% vont s'opposer maintnenant à cette ancienne présidente du CS !!!
coco : Dans le budget voté par cette AG, le syndic avec le CS ONT du prévoir des frais d'AJ. Ces frais seront appelés avec le budget.
SI ces frais d'AJ n'ont pas été prévu - ce qui est une grosse erreur - le syndic paiera avec le fond de roulement, mais ce fond ne pourra être reconstitué qu'avec l'approbation des comptes de l'année 2012, soient en 2013.
le syndic peut aussi convoquer une AG, et voter une résolution pour approuver cette facture, et appeler les fonds !!
Encore bravo !!! |
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coco
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Posté - 03 avr. 2012 : 20:27:53
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merci de vos réponses, c'est vrai qu'on est très contents, ça a été dur il y a eu des attaques personnelles, mais les gens ne se sont pas laissé faire!
pour l'AJ ça n'a pas été voté à l'assemblée, il n'y avait qu'une résolution : l'élection du syndic
donc là si on peut prendre sur le fonds de roulement et le reconstituer c'est très bien!
c'est super on est enfin soulagés! |
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