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clemeck
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 Posté - 13 févr. 2012 : 10:03:47
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Bonjour a vous,
Voila, je vous expose mon problème:
Nous avons acheté il y a 5 ans un appartement dans une petite copropriété composé de 3 appartements et de 2 locaux commerciaux.
Il s'agit d'un duplex composé d'une cuisine /salle a manger, puis a l'étage d'un salon avec une chambre et une salle de bain ainsi que des combles accessible par trappe.
Nous avons décider d'aménager ces combles notamment en installant un escalier ainsi que deux velux.
Cette surface devait, selon moi constituer de la SHOB puisqu'il y avait un plancher existant.
Nous aurions donc du demander une déclaration de travaux pour la pose de ces velux. Ce que nous n'avons pas fait.
Nous voudrions revendre cette appartement, cependant nous aurions aimé déclarer cette nouvelle pièce de maniére a ce qu'elle apparaisse sur l'acte de vente (D'ailleurs est-ce bien necessaire?)
A votre avis, faut-il mieux faire uniquement une déclaration aux impôts, de manière a être en règle vis a vis des taxe foncière et immobilière?
Faut-il également déclarer cette pièce en mairie (faire une demande de régularisation)?
Les impôts transmettront-ils directement les infos en mairie?
Si nous la déclarons en mairie faut-il la déclarer a la date d'aujourd'hui de manière a ne pas avoir de rattrapage d'imposition sur les 5 derniers années?
Ou faut-il mieux les déclarer comme effectué depuis plus de 3 ans pour pouvoir bénéficier de la prescription d'aménagement sans déclaration ni permis.
Faut-il ne rien faire et vendre dans l'état?
Si oui faut-il indiquer dans l'acte de vente la création de cette nouvelle pièce?
Sachant a la base notre appartement ne comportait qu'une seul et unique pièce ainsi que 2 étages de combles, un de précèdent propriétaire avait déjà aménage la première partie des comble pour y mettre un salon, une chambre ainsi qu'une salle de bain, dans le descriptif de l'acte de vente il est indiqué:
"Appartement composé d'une pièce principale et par suite d'aménagement des comble par le précèdent propriétaire d'un salon, d'une chambre ainsi que d'une salle de bain"
Le truc c'est que vu la faible quantité d'impôts que nous avons a payer (aussi bien foncier que locaux) j'ai l'impression que le salon, la chambre et la salle de bain (aménagé par un ancien propriétaire) ne sont même pas déclaré aux impôts....
Donc officiellement l'appartement ne serait composé que d'une seul pièce principale... Du coup si tel était le cas le fait de faire une déclaration aux impôts et/ou en mairie ne risquerait t'elle pas de remuer un peu tout cela?
C'est un peu compliqué mais si vous pouviez nous éclairer cela nous rendrait un grand service
Un grand merci d'avance.
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 Posté - 13 févr. 2012 : 10:45:15
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aviez vous l'accord de la copro pour cet aménagement ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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clemeck
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 2
Posté - 13 févr. 2012 : 12:11:10
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Bonjour,
Oui lors de la signature du compromis nous avions demander a ce que tous les copropriétaires donnent leurs accord écris pour l'aménagement de ces combles avant de proceder a l'acaht de cet appartement.
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Posté - 13 févr. 2012 : 14:13:04
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si tout ça a plus de trois ans, pas de pb coté urbanisme.
il faut donc faire une déclaration H2 pour mise à jour de la valeur locative cadastrale du bien, servant à calculer taxe foncière et taxe d'habitation... et il vaut mieux le faire avant vente : ça évite les surprises éventuellement désagréables pour l'acheteur... qui pourrait se retourner contre vous. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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clemeck
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Posté - 13 févr. 2012 : 14:38:41
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Merci pour votre réponse.
Donc si je comprend bien au niveau de la mairie il n'y a rien a faire puisque les travaux datent de plus de 3 ans.
Il suffit juste de faire un déclaration H2 au niveau des impôts par contre ne vont-ils pas demander la date des travaux?
Du coup si je précise que les travaux datent de plus de 3 ans ne vont-ils pas faire une régularisation sur les années précédentes?
Si j'indique que les travaux ont étés faits recement ne vont-ils pas transmettre a la mairie qui pourra dire qu'il n'y a pas de prescription?
Derniére question est-il possible de savoir exactement quel est "la valeur locative cadastrale "actuel de notre bien?
Merci d'avance
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Posté - 13 févr. 2012 : 15:18:50
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vous risquez effectivement de payer des impots sur les 3 années précédentes... n'est-ce pas normal ?
la VLC actuelle de votre domicile -et surtout ses composants- peut-être réclamée au service des impots locaux. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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clemeck
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Posté - 13 févr. 2012 : 15:37:31
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Effectivement cela est normal, certes couteux mais normal...
Merci pour vos eclaircissement |
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Posté - 13 févr. 2012 : 16:01:52
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Posté - 13 févr. 2012 : 16:08:18
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non, le fisc ne mettra pas à l'amende l'acheteur pour les périodes antérieures à l'achat. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 13 févr. 2012 : 18:50:38
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Pourquoi tu me parles d'acheteur alors que je parle de vendeur ? |
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Posté - 13 févr. 2012 : 19:16:30
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exaguète !
donc oui, risque de remontée sur le vendeur... mais honnêtement, probabilité faible ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 13 févr. 2012 : 20:11:42
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Bah comme d'hab, ça dépend du montant redressable.
Mais j'ai cru comprendre que seul 1/3 de la surface était taxée correctement...
Mais bon, ça ne représente pas grand chose par rapport au montant de la vente... |
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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clemeck
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Posté - 15 févr. 2012 : 13:42:31
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Une fois la déclaration H2 effectué auprès du centre des impôts, vont' ils automatiquement transmettre cela au service de l'urbanisme de la mairie?
Ou faut-il également que je fasse les démarches si nous souhaitons régulariser cela également auprès des services de l'urbanisme?
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Posté - 15 févr. 2012 : 13:59:05
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citation: Initialement posté par clemeck
Une fois la déclaration H2 effectué auprès du centre des impôts, vont' ils automatiquement transmettre cela au service de l'urbanisme de la mairie ?
Non, il n'y a pas de laisons dans ce sens.
citation:
Ou faut-il également que je fasse les démarches si nous souhaitons régulariser cela également auprès des services de l'urbanisme?
Comme l'a écrit Emmanuel, vu la prescription, tenter d'obtenir un PC ou une DP de régularisation, s'est juste prendre le risque d'essuyer un refus. Et à ce moment là , vous serez le bec dans l'eau.
Concernant le descriptif dans l'acte notarié, il n'a strictement rien à voir avec la situation urbanistique ou fiscale du bien.
Vous pouvez très déclarer vendre un appartement de 4 pièces dont seules 3 sont connus des services fiscaux et 2 seulement des services d'urbanisme.
En fait, le descriptif dans l'acte notarié... ne sert pas à grand chose (si ce n'est à étoffer l'acte pour qu'il fasse "plus sérieux").
En tout cas, le descriptif dans l'acte n'a aucune valeur pour les services d'urbanisme et sert aux impôts qu'à vérifier si la vieille étable n'est pas "soudainement" devenue une maison d'habitation.
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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Posté - 15 févr. 2012 : 14:11:48
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à ceci près qu'en copro, c'est de la Carrez qui est décrite dans l'acte. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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gloran
Contributeur senior
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Posté - 15 févr. 2012 : 14:36:50
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citation: Initialement posté par clemeck
Bonjour,
Oui lors de la signature du compromis nous avions demander a ce que tous les copropriétaires donnent leurs accord écris pour l'aménagement de ces combles avant de proceder a l'acaht de cet appartement.
Bonjour,
Vous voulez dire qu'il y a eu une décision d'assemblée générale de la copropriété vous donnant l'autorisation ? (et non pas un papier signé par chaque copropriétaire, j'espère...).
Les copropriétaires ne sont pas la copropriété : celle-ci est incarnée par le syndic et le syndicat de copropriétaires. Nuance de taille...
(dit autrement, même si tous les copropriétaires ont signés un papier en votre faveur, je ne vois pas en quoi ça empêcherait le syndicat de donner mandat au syndic d'ester en justice contre vous...)
Pour les 3 ans vis à vis de l'urbanisme, je pondère l'enthousiasme : vérifiez que vous êtes en mesure de PROUVER que les travaux sont terminés depuis plus de 3 ans : factures etc...
Cordialement
[Edit]
"les décisions d'assemblée générales ne régissent pas les rapports
entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement"
--> Cour de Cassation, Chambre civile 3, Audience publique du 11 octobre 2005 Cassation partielle, N° de pourvoi : 04-17178
(on peut ici inverser le propos il me semble)
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Édité par - gloran le 15 févr. 2012 15:03:58 |
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clemeck
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Posté - 15 févr. 2012 : 15:34:58
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Laurent,
J'irais donc remplir la déclaration H2 au service des impôts mais ne ferais rien au niveau de la mairie.
Concernant le descriptif de l'acte notarié,si je comprend bien, il me suffira de demander au notaire d'y ajouter cette piéce?
Emmanuel;
Ok pour le chiffrage en loi carrez.
Gloran,
Il s' agit en fait d'un syndic libre (dont je suis aujourd'hui le président), donc cela ne devrait pas poser de problèmes?
Si il le faut, je peux demander qu'une décision "officiel" du syndic libre soit prise et couché sur le papier, mais... a la date d'aujourd'hui....
Ce qui du coup posera problème pour la prescription de 3 ans si le service d'urbanisme de la mairie venait a mettre son nez dedans (mais quelles sont les chances??? une dénonciation d'un voisin?)
Sinon, J'ai effectivement garder toutes les factures d'achat de matériel (escalier, velux, parquet,...)
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Posté - 15 févr. 2012 : 15:52:11
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Posté - 15 févr. 2012 : 15:58:51
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clemeck
Nouveau Membre
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Posté - 15 févr. 2012 : 16:42:11
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Oui, il est indiqué le nombres de pièce, par contre les combles que nous avons aménagés n'étant mentionné nul part, le monsieur qui est venu faire la certification ne la pas inscrit comme une chambre mais comme une annexe.
De plus... je suis en train d'essayer de décrypter un peu tous les documents que j'ai a ma possession... et sur les plans de la copropriété ( joint a l'acte notarié) il y a quelque dont je ne me rappelais plus et qui me fait un peu peur...
Premiérement:
*Comme je l'ai dis dans mon premier message(Je le reformule un peu plus clairement):
L'appartement est définis dans l'acte notarié tel quel:
"Appartement composé d'une pièce principal avec cuisine a l'américaine et d'une salle d'eau et par suite d'aménagement par l'ancien propriétaire: appartement composé d'une salle a manger avec cuisine a l'américaine, d'une chambre, d'une salle de bain et d'un salon mezzanine"
C'est d'ailleurs nous qui avions demander a ce que soit ajouter :"et par suite d'aménagement..." (je me demande d'ailleurs quel est la valeur de cette phrase, ajouté te quel...?)
*Ensuite les plans indiquant les différents lots de la copropriété précise que 3 lots bien distinct font partie de la transaction:
Le premier représente la pièce principal (salle a manger+cuisine a l'américaine)
Le deuxième représente une parti des comble (l'actuel salon mezzanine)
Le troisiéme represente l'autre partie des combles (la chambre ainsi que la salle de bain aménagé par un ancien propriétaire)
Ce qui me fait peur c'est que la deuxieme hauteur de comble (celle que nous avons aménagé nous même en chambre) n'apparait dans aucun lot...
Elle se situe bien juste au desus du deuxiéme et du troisiéme lot mais n'apparait nul part...
Je suppose donc que lorsque l'ancien propriétaire a aménagé ce deuxième et ce troisième lot il a divisé la hauteur par 2 pour créer de nouveaux combles (la chambre que nous avons aménagés...
Cela commence vraiment a devenir compliqué...
Mon but étant vraiment de revendre cet appartement en toute tranquillité, de légaliser la chose de manière a ce que l'acheteur achète en connaissance de causes et ne puisse se retourner contre moi pour aucune raison que ce soit...
Merci
EDIT....
J'oubliais... j'ai fais ajouter manuellement lors de la signature de l'acte chez le notaire sur les plans cette deuxième hauteur de comble |
Édité par - clemeck le 15 févr. 2012 17:16:02 |
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Posté - 15 févr. 2012 : 18:49:24
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citation: Initialement posté par clemeck
Oui, il est indiqué le nombres de pièce, par contre les combles que nous avons aménagés n'étant mentionné nul part, le monsieur qui est venu faire la certification ne la pas inscrit comme une chambre mais comme une annexe.
De plus... je suis en train d'essayer de décrypter un peu tous les documents que j'ai a ma possession... et sur les plans de la copropriété ( joint a l'acte notarié) il y a quelque dont je ne me rappelais plus et qui me fait un peu peur...
Premiérement:
*Comme je l'ai dis dans mon premier message(Je le reformule un peu plus clairement):
L'appartement est définis dans l'acte notarié tel quel:
"Appartement composé d'une pièce principal avec cuisine a l'américaine et d'une salle d'eau et par suite d'aménagement par l'ancien propriétaire: appartement composé d'une salle a manger avec cuisine a l'américaine, d'une chambre, d'une salle de bain et d'un salon mezzanine"
C'est d'ailleurs nous qui avions demander a ce que soit ajouter :"et par suite d'aménagement..." (je me demande d'ailleurs quel est la valeur de cette phrase, ajouté te quel...?)
Bah elle indique au moins que ce n'est pas vous les auteurs des travaux. Dans le cadre des prescriptions urbanistiques, c'est intéressant.
citation:
*Ensuite les plans indiquant les différents lots de la copropriété précise que 3 lots bien distinct font partie de la transaction:
Le premier représente la pièce principal (salle a manger+cuisine a l'américaine)
Le deuxième représente une parti des comble (l'actuel salon mezzanine)
Le troisiéme represente l'autre partie des combles (la chambre ainsi que la salle de bain aménagé par un ancien propriétaire)
Ce qui me fait peur c'est que la deuxieme hauteur de comble (celle que nous avons aménagé nous même en chambre) n'apparait dans aucun lot...
Le plus fort c'est qu'elle n'apparaisse pas dans la certification Carrez que vous avez fait faire...
Mais bon, le professionnel s'est engagé !
citation:
Elle se situe bien juste au desus du deuxiéme et du troisiéme lot mais n'apparait nul part...
Je suppose donc que lorsque l'ancien propriétaire a aménagé ce deuxième et ce troisième lot il a divisé la hauteur par 2 pour créer de nouveaux combles (la chambre que nous avons aménagés...
Cela commence vraiment a devenir compliqué...
Cet espace n'est pas indiqué dans la certification => n'en parlez pas dans l'acte de vente.
Le vendeur achète ce que lui certifie le PRO.
citation:
Mon but étant vraiment de revendre cet appartement en toute tranquillité, de légaliser la chose de manière a ce que l'acheteur achète en connaissance de causes et ne puisse se retourner contre moi pour aucune raison que ce soit...
Se retourner contre vous pour des travaux prescrits urbanistiquement, je ne vois pas trop...
citation:
Merci
EDIT....
J'oubliais... j'ai fais ajouter manuellement lors de la signature de l'acte chez le notaire sur les plans cette deuxième hauteur de comble
Bah ça ce n'était pas obligé...
M'enfin, je crois que vous faites du soucis pour pas grand chose puisqu'il y a prescription.
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