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biboups
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 Posté - 24 févr. 2012 : 16:30:40
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Bonjour,
j'ai cherché dans le forum (recherche via google) et sur internet pour les différences non-conforme/illégale et leurs prescriptions/conséquences, mais plus je lis, plus je m'embrouille 
Du coup, je vais peut-être faire une redite (je m'en excuse par avance) mais je préfère exposer mon cas (maison en cours d'achat, que j'appelle maison d'en bas par la suite, puisqu'issue d'une division parcellaire), ça va être long mais je pense donner tous les détails chronologiques 
Les vendeurs ont acquis en 1990 une parcelle de 4400m² avec 2 constructions : maison 150m² au sol en très mauvais état et un bâtiment de 250m² au sol (PC de 1981 et 1980, sans déclaration d'achèvement).
Ils déposent en janvier 1992 une demande de PC pour : aménagement du bâtiment principal (celui de 250m², qui servira de base à la maison d'en haut) en 2 parties (dépôt et logement), construction d'un auvent technique (local piscine + cuisine d'été), d'un cabanon et d'une piscine, démolition d'une construction inachevée (la maison en mauvais état) et construction d'un dépôt (qui servira de base à la maison d'en bas)
La parcelle est située en zone NA du POS avec des règles limititant à 70m² les habitations liées à l'activité artisanale avec entrepôt d'au minimum 150m² et interdisant les piscines.
Dans le PC accordé par le Maire (mars 1992) on y lit :
Vu la demande de PC en 1991 pour un auvent,
Vu le PV d'infraction constatant la création d'une piscine, la modification d'un entrepêt en habitation, la réalisation d'une cuisine d'été et l'existence d'un cabanon,
Vu la demande de PC en 1992 (liste énoncée + haut) pour une SHOB de 290m²,
le PC est ACCORDE pour le projet décrit, cet arrêté annule et remplace celui de 1991 pour l'auvent
J'en déduis donc que suite au PC de 1991 il y a eu construction d'une piscine et un changement de destination non prévus, infractions constatées par PV et qui débouchent sur le PC de 1992 accordé par le Maire contre les règles en vigueur.
En mars 1992 il y a une déclaration d'ouverture de chantier et en mai 1994 il y a une déclaration d'achèvement de travaux. Aucun autre document n'est visiblement émis par la Mairie ou le pétitionnaire à l'époque.
En 2008, les vendeurs effectuent une division parcellaire et vendent la maison d'en haut sur 2200m² de terrain. Je suppose que la demande de certificat de conformité par le notaire a déclenché une visite du service urba car le Maire émet le document suivant :
Refus de certificat de conformité, dâté d'août 2008, mentionnant le PC de 1992 et la DAT de 1994 précisant que les travaux correspondants ne peuvent bénéficier d'un certificat de conformité pour les motifs
*la partie dépôt est aménagé en 2 logements sans qu'aucun permis n'ait été obtenu en ce sens
*les façades sont enduites d'une couleur non conforme à celle du PC
*de nombreuses ouvertures ont été ajoutées ou transformées
*un mur de jonction a été construit entre la maison et la cuisine d été
*une terrasse couverte a été réalisée sans autorisation
*la clôture sur rue n'est pas conforme aux prescriptions
Ce document se conclue par une invitation à déposer une demande de PC et rappelle les éventuelles sanctions liées au Code de l'Urba (L480-1 et L480-4), en précisant que cette décison est transmise au représentant de l'Etat (L421-2-4).
Question : en 1994 suite à la déclaration d'achèvement de travaux, la conformité est-elle acquise même si le pétitionnaire n'en fait pas la demande ?
On a en tout cas une Mairie qui se réveille 14 ans après un PC "frauduleux" qu'elle a accordé suite à l'infraction un an auparavent du pétitionnaire que la Mairie avait constatée. C'est n'importe quoi l'Urba en France 
En ce qui me concerne je pensais acheter une maison (celle du bas) qui était construite suivant un PC habitation+entrepôt pour respecter le POS en vigueur (maison de 220m² en tout, ça collait avec les 70 d'habitation et les 150 d'entrepôt) et dont le changement de destination était prescrit (aucun travaux depuis 10 ans) mais en fait elle n'est qu'un simple entrepôt dont la construction n'a pas du tout respectée le PC accordé.
Du coup, ça reste du non-conforme ou ça devient de l'illégal ?? Est-ce toujours prescrit ou pas ??
Niveau régularisation, c'est mort, le PLU entré en vigueur fin 2011 interdit toute habitation. Même si le Maire de l'époque a accordé des PC contraires aux règles, je vois mal celui d'aujourd'hui faire pareil alors que 'vous voyez le PLU c'est fait pour protéger nos territoires et éviter que les gens fassent n'importe quoi n'importe comment' 
En plus, ça signifie aussi que la fosse septique a été implantée sans autorisation puisque ce n'était qu'un entrepôt au PC (mais dont le SPANC contrôle la conformité de nos jours, on marche sur la tête  ) et que si sinistre il y avait, on en reviendrait au PC de l'époque cad un simple entrepôt si j'ai bien compris ...
Merci aux courageux lecteurs
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Édité par - biboups le 24 févr. 2012 16:50:10 |
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 Posté - 24 févr. 2012 : 18:16:03
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et quelle est la question ? |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Posté - 24 févr. 2012 : 18:55:18
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je me doutais que c'était trop long :D
-quelles sont les conséquences pour moi en terme d'achat (Prescription, démollition, poursuites, assurances, ...) ?
-quelles sont les conséquence en cas de sinistre (reconstruction) ?
-y'a-t-il un moyen de régulariser/améliorer la situation ?
Je savais que je ne pourrais pas effectuer d'agrandissement/amélioration sur la maison en raison du PLU (mais travaux d'entretien c'est OK), mais là le caractère illégal m'inquiète beaucoup (en tant que béotien, finalement c'est p'tet pas si grave)
Merci d'avance |
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Posté - 24 févr. 2012 : 19:20:39
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prescription : non (cf L.111-12 CUrb)
reconstruction si démolition : non (cf . L111-3 CUrb)
assurance si sinistre : oui car sns lien avec la régularité de la construction
risque de poursuites pénales : non (cf art 8 du Code de procédure pénale)
régul possible : non, en l'état actuel de la réglementation locale et nationale
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Emmanuel Wormser
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Posté - 24 févr. 2012 : 19:52:19
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merci pour les réponses
je peux quand même reconstruire un entrepôt non ?
(mauvaise) blague à part, comment se fait-ce que le compromis m'indique "Maison à usage d'habitation, ayant fait l'objet d'un PC xxx et d'une déclaration d'achèvement des travaux xxx certifiant la conformité" et que "le vendeur déclare que l'immeuble a été construit et achevé dans sa totalité depuis plus de 10 ans suivant PC xxx, suivi d'une déclaration d'achèvement xxx attestant de la conformité, qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée durant les 10 dernières années, ni qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou d'élément indissociable de l'ouvrage au sens du 1792 du CC n'a été réalisé depuis moins de 10 ans"
Y'a tromperie non ? |
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Posté - 24 févr. 2012 : 20:46:33
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non: tout ça peut être vrai ! |
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Posté - 24 févr. 2012 : 21:52:35
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j'ai raté ma vocation, c'est passionnant le droit en fait, mais ma petite tête a un peu de mal là :
-PC accordé en 1992 pour un entrepôt
-achèvement des travaux effectué en 1994
-conformité réputé acquise ou pas ?
-non conformité établie en 2008
-pas de travaux depuis plus de 10 ans
-maison d'habitation vendue comme conforme
qu'est-ce qui est conforme : les travaux prévus par le PC bien que non réalisés ou le bâti n'ayant pas connu de travaux depuis plus de 10 ans ?
pour être honnête, j'ai du mal à distinguer non-conforme d'illégal dans le cas d'un PC accordé (par rapport au L111-12 et la prescription) : les travaux réalisés ne sont pas ceux demandés donc c'est illégal, mais si c'est non-conforme c'est non-autorisé donc illégal aussi non ??
ou alors c'est une question de vocabulaire très précis mal compris et utilisé par un cytoyen lambda comme moi
a priori un point sûr et certain c'est qu'en cas de sinistre je peux reconstruire un entrepôt (L111-3), je commence à me consoler comme je peux |
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biboups
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Posté - 26 févr. 2012 : 12:22:41
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question naïve : en 2008, quand la mairie découvre fortuitement les travaux et invite à déposer un PC, c'est juste par principe en application des textes ou c'est parce qu'il y a possibilité de régulariser en allant contre les règles en vigueur (le bâtiment n'étant pas une nouvelle construction mais existant depuis plus de 10 ans) ??
EDIT : comme le PC de 1992 qui régularise des constructions en infraction, accordé par le Maire de l'époque contre le règlement alors applicable |
Édité par - biboups le 26 févr. 2012 12:23:43 |
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biboups
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Posté - 28 févr. 2012 : 08:26:13
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si je fais une DP pour un changement de portail, qu'est ce qui se passe ?
de même pour changer une fenêtre en porte-fenêtre ?
Merci d'avance |
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Posté - 28 févr. 2012 : 08:42:58
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la construction n'a pas été réalisée conformément à son PC de 1992 (oubliez le précédent et l'infraction initiale)... elle est et reste donc non conforme.
la commune ne peut plus engager de poursuites.
elle peut inviter à régulariser par un PC de régul qui sera accordé si les règles locales d'urbanisme actuelles le permettent.
des travaux ne seront autorisés sur cette construction en infraction que si la demande d'autorisation emporte demande de régularisation de l'ensemble en regard des règles actuelles.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 28 févr. 2012 : 09:07:00
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Posté - 28 févr. 2012 : 09:54:46
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biboups
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Posté - 28 févr. 2012 : 11:12:04
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merci Laurent et Emmanuel
la cloture est non-conforme au POS de l'époque et non conforme également avec le PLU actuel, ça implique quoi pour le portail ?
pour le changement fenêtre en porte-fenêtre c'est non je suppose puisque dans mon cas, les JP Sekler et Thalamy ne s'appliquent pas, sauf à à considérer qu'une partie entrepôt soit recrée (et uniquement sur celle ci) c'est bien ça ?
pour le PLU et mes questions sur les travaux (avant que je ne découvre que les travaux étaient sans PC) : http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=9330
si je comprends bien, je n'ai plus qu'à espérer et attendre un changement dès règles du PLU pour régulariser tout cela, dans l'attente je ne peux faire que des travaux non soumis à DP ou PC, si travaux nécessitant DP (et encore + PC) ils seront irréalisables c'est bien cela ?
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Édité par - biboups le 28 févr. 2012 11:14:20 |
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Posté - 28 févr. 2012 : 11:20:14
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citation: Initialement posté par biboups
merci Laurent et Emmanuel
la cloture est non-conforme au POS de l'époque et non conforme également avec le PLU actuel, ça implique quoi pour le portail ?
Que le portail n'est légalement changeable que s'il est conforme aux règles d'urbanisme actuelles.
citation:
pour le changement fenêtre en porte-fenêtre c'est non je suppose puisque dans mon cas, les JP Sekler et Thalamy ne s'appliquent pas, sauf à à considérer qu'une partie entrepôt soit recrée (et uniquement sur celle ci) c'est bien ça ?
Oui car les travaux portent sur une construction illégale.
Donc aucune demande d'urbanisme n'est accordable (sauf une la rendant parfaitement conforme aux règles, et donc la transformant ici en entrepot + 70m² de logement).
citation: pour le PLU et mes questions sur les travaux (avant que je ne découvre que les travaux étaient sans PC) : http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=9330si je comprends bien, je n'ai plus qu'à espérer et attendre un changement dès règles du PLU pour régulariser tout cela, dans l'attente je ne peux faire que des travaux non soumis à DP ou PC, si travaux nécessitant DP (et encore + PC) ils seront irréalisables c'est bien cela ?
Ils sont irréalisables légalement, oui.
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Posté - 28 févr. 2012 : 11:21:11
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vous ne pouvez même pas faire de travaux non soumis à DP : article L160-1 du Code de l'U... La règle d'urba s'impose même sans procédure administrative préalable aux travaux. |
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Emmanuel Wormser
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Posté - 28 févr. 2012 : 11:26:39
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ouch, donc l'entretien courant de la toiture (pour prendre un exemple) c'est impossible aussi ?? |
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Posté - 28 févr. 2012 : 11:28:08
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en théorie oui |
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Emmanuel Wormser
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Posté - 28 févr. 2012 : 11:34:47
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donc je suis coincé, la construction a presque 20 ans, la situation est connue de la mairie qui n'a rien fait pour aller au bout de son idée et moi qui souhaite être honnête je ne peux pas car le PLU est ultra restrictif et complètement à l'inverse de la réalité de 75% de la zone
j'ai un coup au moral là ...
EDIT : et la conformité inscrite au compromis, elle concerne quoi du coup ?? |
Édité par - biboups le 28 févr. 2012 11:39:18 |
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Posté - 28 févr. 2012 : 11:50:01
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citation: Initialement posté par biboups
ouch, donc l'entretien courant de la toiture (pour prendre un exemple) c'est impossible aussi ??
Le petit entretien, à savoir aller changer une tuile cassée, démousser les tuiles, curer les cheneaux, l'entretien annuel (ou bi-annuel) des boiseries extérieures, le bouchage d'une fissure dans le crépis, etc., ne constituent pas pour moi des "travaux" au sens de l'article L160-1.
Et surtout je ne vois pas l'administration venir intenter une action dans ces cas la et encore moins un juge condamner à remettre en place la tuile cassée ou à "dépeindre" les fenêtres... !
Par contre, si la toiture est déposée et refaite, si les menuiseries passent de bois à aluminium, c'est clairement plus risqué... |
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Édité par - Laurent CAMPEDEL le 28 févr. 2012 12:01:43 |
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biboups
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Posté - 28 févr. 2012 : 12:13:53
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Laurent il te reste une bouteille ? je crois que je vais aller m'en vider une, plus ça avance, plus je creuse...
ah ce fichu PLU qui va en pratique occasionner plus de constructions irrégulères/illégales que la "protection" qu'il met en place (alors qu'il suffisait d'être strict avec les PC accordés et leurs contrôles) |
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Posté - 28 févr. 2012 : 12:19:09
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Tu te fais du mal pour rien là ...
Le rabais obtenu à l'achat est à mon sens suffisement conséquent pour prendre ces risques calculés.
Regarde les propriétaires passés (qui ont fait les travaux illégaux !) et les habitants actuels, ils ne se font pas autant de soucis !
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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