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Jpp13
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 Posté - 18 mars 2012 : 12:08:10
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citation: Initialement posté par nefer
puisque vous connaissez parfaitement le fonctionnement des copropriétés ET que vous saviez que vos locataires ne resteraient pas longtemps, vous deviez les informer de l'utilisation de cette terrasse AVANT la signature du bail Mes locataires m'ont informé de l'installation de l'abri APRÈS la signature du bail (le jour de la remise des clefs)citation: Initialement posté par nefer
quant à l'aspect extérieur de l'immeuble, il en s'agit pas de trouver une solution "agréable" mais de respecter le régime de la copropriété! C'est une position très rigide.
De trouver une solution "amiable" et "temporaire" pouvait être discutée non !citation: Initialement posté par nefer
Avez vous fourni à vos locataires , à la signature du bail, les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, le descriptif des parties communes,l'utilisation des parties communes, la désignation de leurs lots, les extraits de l'EDD...? (comme tout bailleur doit le faire ) Oui.
J'en ai introduit un extrait sur ce site |
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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nefer
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Posté - 18 mars 2012 : 12:11:53
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citation: Initialement posté par Jpp13citation: Initialement posté par nefer
puisque vous connaissez parfaitement le fonctionnement des copropriétés ET que vous saviez que vos locataires ne resteraient pas longtemps, vous deviez les informer de l'utilisation de cette terrasse AVANT la signature du bail Mes locataires m'ont informé de l'installation de l'abri APRÈS la signature du bail (le jour de la remise des clefs) citation: Initialement posté par nefer
quant à l'aspect extérieur de l'immeuble, il en s'agit pas de trouver une solution "agréable" mais de respecter le régime de la copropriété! C'est une position très rigide. De trouver une solution "amiable" et "temporaire" pouvait être discutée non ! citation: Initialement posté par nefer
Avez vous fourni à vos locataires , à la signature du bail, les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, le descriptif des parties communes,l'utilisation des parties communes, la désignation de leurs lots, les extraits de l'EDD...? (comme tout bailleur doit le faire ) Oui. J'en ai introduit un extrait sur ce site
ce n'est pas parce que vous avez des locataires qui ne resteront qu'une année, que vous êtes autorisé à ne pas respecter les régles de la copropriété
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Gédehem
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Posté - 18 mars 2012 : 12:51:22
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La position de jpp13 est surprenante à trouver celle su syndic "rigide" !
Ce qui serait "rigide" serait la position du syndicat, qui refuserait cet abri de jardin sur la terrasse alors qu'elle n'a rien dit pour d'autres modifications !
Il faut savoir qu'il y a aussi des jalousies de voisinage, et que personne 'est à l'abri d'un 'rouspéteur'.
Il n'en reste pas moins que sur le fond le syndic est ici dans son rôle, même si vous estimez sa démarche intempestive !
Le rôle du CS, de son pdt, est de veiller à ce que les clauses du RDC soient respectées. |
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Jpp13
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Posté - 18 mars 2012 : 13:45:03
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mespres
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Posté - 18 mars 2012 : 14:06:43
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ceci devient lourd. S'il s'agissait d'un règlement de comptes, style "coincer ce gros c.. d'ancien président du CS" ? Au delà des lois, il y a des hommes qui doivent vivre ensemble : "l'enfer, c'est les autres" .... |
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Posté - 18 mars 2012 : 16:23:57
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gedehem :" Le rôle du CS, de son pdt, est de veiller à ce que les clauses du RDC soient respectées."
Le ôle du CS est d'avertir le syndic, qui mandariare du SDC doit fiare respecter le RDC !!!! Il n'a pas à faire la police !!
Le CS controle la gestion du syndic et les comptes du SDC.
jpp13 : en tant que président du CS vous avez l'air d'ignorer quelques base sur la gestion d'un SDC.
Vous emmettez des réserves à votre locataire pour une éventuelle déclaration de travaux à la Mairie, alors que sans autorisation de l'AG cette demande ne sert à rien !!
10 ans de présidence du CS, vous devez connaitre un mnimum de la loi de la copropriété.
jpp13 :Mes locataires m'ont informé de l'installation de l'abri APRÈS la signature du bail (le jour de la remise des clefs)
??? l'abri fut poser avant la remise des clefs ??? |
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Jpp13
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Posté - 18 mars 2012 : 16:44:55
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nefer
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Posté - 18 mars 2012 : 16:49:32
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citation: Initialement posté par Jpp13
Signature du bail le 26 février
- Remise des clefs le 01 mars
- Installation de l'abri le 04 mars
- Départ de JPP13 le 06 mars
- Intervention Syndic et Pdt CS le 07, ou 08 mars
- Démontage abri le 10 ou 11 mars
- Retour JPP13 le 14 mars
C'est plus clair ?
peu importe la chronologie
cet abri ne pouvait pas être installée sans une autorisation d'AG!!! |
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Jpp13
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Posté - 19 mars 2012 : 09:07:37
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Si précisément c'est la chronologie qui m’importe.
Le développement légitime dans ce forum de de l’obligation d'une autorisation de l'AG était inévitable et instructive. Mais elle ne se pose plus : l'abri a été démonté.
Revenons à mon post initial
C'est l'ingérence du syndic et du pdt du CS dans les relations "commerciales" entre bailleur et locataire qui m'interpelle.
L'installation de l'abri de jardin sans en discuter avec les autres copropriétaires ne me faisait pas plaisir.
C'est les menaces faite à mes locataires SANS m'en avoir informé au préalable qui me gène.
Je ne suis pas convaincu qu'un refus de l’installation de l'abri ait obtenu la majorité à une AG, et encore moins d'engager des frais de procédure pour en contraindre les occupants à son démontage.
J'aurai préféré que ce soit moi, bailleur qui signale avec délicatesse , afin de ménager de bonnes relations, aux locataires qu'il vaudrait mieux attendre l'avis des copropriétaires AVANT d’installer leur équipement.
Mes questions sont :
Est-ce-que le Syndic et le Président du CS ont le droit d'agir ainsi avant de m"entendre?
Quels textes s'appliquent pour autoriser ou interdire leur conduite ?
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nefer
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Posté - 19 mars 2012 : 10:15:10
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citation: Initialement posté par Jpp13
Est-ce-que le Syndic et le Président du CS ont le droit d'agir ainsi avant de m"entendre?
?
OUI
vous avez été président du CS pendant une certaine durée....donc vous connaissez parfaitement le fonctionnement des copropriétés
c'est vous qui avez autorisé vos locataires à faire cette installation non conforme....n'allez pas reprocher aux autres d'avoir fait une démarche directe auprès des occupants |
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Gédehem
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51
Posté - 19 mars 2012 : 11:10:21
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"J'aurai préféré que ce soit moi, bailleur qui signale avec délicatesse , afin de ménager de bonnes relations, aux locataires qu'il vaudrait mieux attendre l'avis des copropriétaires AVANT d’installer leur équipement."
Que ne l'avez-vous fait !
Il est extraordinaire qu'après 10 ans de présidence du CS vous n'ayez pas eu ce reflexe immédiat :" Je comprends votre demande et m'empresse de la faire inscrire à notre prochaine AG.
En attendant je vais faire campagne auprès de mes collègues copropriétaires pour que vous obteniez satisfaction".
En votre qualité de pdt du CS, ou même de conseiller syndical, vous ne pouvez reprocher la démarche du syndic, qui est dans son rôle, alors que c'est l'accord que vous avez donné à votre locataire qui est à l'origine de son mécontentement.
Vous ne pouvez raisonnablement accuser les autres d'être à l'origine de ce litige !
Après 10 ans de CS et 3 pages de réponses ici vous insistez :
"Mes questions sont :
Est-ce-que le Syndic et le Président du CS ont le droit d'agir ainsi avant de m"entendre?
Quels textes s'appliquent pour autoriser ou interdire leur conduite ? "
Il n'y a pas de procès contradictoire : le syndic et des voisins constatent que (en votre absence) vos locataire construise un abri de jardin du leur terrasse. Le syndic intervient pour obliger au démontage.
Syndic et voisins ne savent rien : vous n'avez même pas pris la peine de les prévenir.
Comme vous ne devriez pas l'ignorer en tant que membre d'un CS depuis des années, le syndic est dans son rôle donc dans son droit à faire respecter le RDC et interdire toute construction qui n'aurait pas été autorisér par une AG.
En 10 ans de CS, vous n'avez jamais eu le soucis du fonctionnement d'un syndicat et des textes qui s'y appliquent ???
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Édité par - Gédehem le 19 mars 2012 11:19:20 |
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Jpp13
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52
 Posté - 19 mars 2012 : 11:17:02
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Je vous remercie tous deux de vos réponses
Mais ce sont des reproches, non argumentés par des textes. |
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Édité par - Jpp13 le 19 mars 2012 11:17:57 |
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Gédehem
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53
Posté - 19 mars 2012 : 11:23:41
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Vous le faites exprès ???
On vous a cité L.art.18 sur la mission du syndic, texte qu'en tant que membre du CS vous ne pouvez raisonnablement ignorer, plus la clause de votre RDC pour ce qui concerne l'aspect extérieur de l'immeuble ...
Sans parler de L.art.25 pour ce qui concerne l'autorisation de réaliser des travaux privatifs sur parties communes ou qui modifient laspect extérieur de l'immeuble.
Vous avez tous les textes en main qui justifient la démarche du syndic.
En revanche, la votre n'est appuyés par aucun texte .... puisqu'ils disent tout le contraire !
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Jpp13
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54
Posté - 19 mars 2012 : 11:42:18
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Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Version consolidée au 16 mars 2011
.......................................
Article 18
Modifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 216
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ;
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;
- de notifier sans délai au représentant de l'Etat dans le département et aux copropriétaires l'information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions du II de l'article L. 515-16 du code de l'environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions de l'article L. 515-16-1 du même code ;
- lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision et si l'installation permet l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d'informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du "service antenne" numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication. A compter de la publication de la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur et jusqu'au 30 novembre 2011, cette information est fournie dans le relevé de charges envoyé régulièrement par le syndic aux copropriétaires.
Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
.............................
Article 25
Modifié par LOI n°2011-267 du 14 mars 2011 - art. 23
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24 ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;
f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux.
Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent g.
h) La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;
i) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
j) L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur des parties communes ;
k) L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;
l) L'installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;
m) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.
n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ;
o) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;
p) L'autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l'article L. 126-1-1 du code de la construction et de l'habitation.
Je ne vois rien qui autorise un syndic à intervenir DIRECTEMENT auprès d'un occupant quelconque, en l'absence d'urgence.
Tout ce texte concerne les relations que le syndic entretien avec les copropriétaires avec qui il a des liens commerciaux venant du mandat qui lui a été conféré.
Mais peut être que je me trompe.
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 19 mars 2012 : 12:20:49
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Oui, et il était inutile de transcrire ici l'intégralité de des 2 articles !
2 points suffisent, déja mis en avant :
L.art.18 : le syndic est plus particulièrement chargé :
" d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ......."
L.art.25 :
- b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
Ce qui veut dire que SEULE l'AG peut délivrer l'autorisation d'édification d'un abri de jardin (terrasse au autre endroit), clause prévue à votre RDC, et que le syndic est chargé d'y veiller et au besoin d'intervenir pour mettre fin aux désordres.
Maintenant, si vous voulez modifier des régles bien établies depuis des lustres, et au moins depuis 1965, régles que persnne ne conteste, voyez votre député pour qu'il engage une action destinée à les orienter dans votre sens.
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mespres
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Posté - 19 mars 2012 : 14:43:12
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il est temps de fermer ce fil, non ?
Jpp13 veut nous faire dire qu'il a raison alors que nous sommes convaincus du contraire, à l'unanimité. |
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Jpp13
Contributeur actif
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Posté - 19 mars 2012 : 14:47:03
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Depuis plus de 40 ans que suis copropriétaire et membre d'un CS je n'ai JAMAIS entendu dire qu'un syndic devait intervenir auprès d'un locataire pour mettre fin aux désordres, sauf en cas d'urgence.
Tous les syndics que j'ai connu m'ont affirmé qu'ils ne pouvaient s'adresser qu'au propriétaire/bailleur avec lequel il ont un contrat.
S'il existe un texte qui change cela je suis preneur, en attendant c'est vous qui modifiez les règles établies.
Rajout
Fermer ce fil serait dommageable pour les lecteurs qui souhaitent avoir une réponse sur le point que j'évoque |
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Édité par - Jpp13 le 19 mars 2012 14:52:23 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 19 mars 2012 : 15:01:32
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On en est à la 3ème page et au 57ème posts sur le même sujet avec des réponses nombreuses à sens unique : le syndic est chargé de la "police" dans l'immeuble, s'agissant de faire respecter les dispositions du RDC et/ou d'un réglement intéreur.
Il est dans son pouvoir de rencontrer/contacter les copropriétaires comme les ayants droits d'un copropriétaire pour leur faire un "rappel au réglement" !
Ou pourquoi pas, s'agissant d'agir au nom du syndicat et défendre ses intérets, vis à vis d'un voisin ou d'un tiers au syndicat qui causerait un trouble dans la copropriété !
Je suis (nous sommes) surpris de votre constance à vouloir démontrer l'indémontrable !
Un visiteur viendrait stationner sur les plates-bandes de la résidence, ou devant les portes de garages, le syndic sur place n'aurait rien le droit de dire au motif qu'il ne peut s'adresser qu'aux copropriétaires ?
Il est urgent que vous vous penchiez sur les règles qui s'appliquent en copropriété, en particulier sur les attributions et pouvoirs reconnus au syndic, ici pour les entorses au RDC que ce soit par les copropriétaires, les locataires, les visiteurs .....
PS : le terme "immeuble" utilisé par les textes, en particulier L.art.18 pour préciser que le syndic est chargé de son administration et de sa "garde", s'entend de la totaloté de l'emprise foncière placée sous le régime de la copropriété, que ce soit pour le bâti ou le non bâti.
Ne pas confondre "immeuble" avec le bâti "bâtiment".
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Édité par - Gédehem le 19 mars 2012 15:12:47 |
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nefer
Modérateur
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Posté - 19 mars 2012 : 15:42:20
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citation: Initialement posté par Jpp13
Mais ce sont des reproches, non argumentés par des textes.
N'ayant pas obtenu gratuitement sur UI ce que vous désirez, il va falloir consulter un avocat...
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