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bzh49
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 Posté - 22 mai 2012 : 13:21:49
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Bonjour,
L'assemblée générale peut elle déléguer au conseil syndical une action particulière (organisation du fonctionnement de la copropriété avec le syndic) limité dans le temps 12 mois, avec rapport à l'A.G suivante qui débouchera sur une résolution qui sera votée.
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Gédehem
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Posté - 22 mai 2012 : 17:18:07
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L'articulation CS-syndic pour un "bon" fonctionnement du syndicat entre dans les attributions de ces 2 organes su syndicat.
A eux de le définir ensemble.
Cela n'entre pas du tout dans le cadre de la "délégation de pouvoir" prévue D.art.21
Que le CS adopte une résolution dans ce sens est autre chose, qui devrait plutot faire l'objet :
- d'une clause du contrat (de mandat) du syndic,
- d'une clause du RFCS
s'agissant d'impose à l'un et à l'autre une régle.
Ceci étant, le syndic dispose de pouvoirs qui lui sont propres que l'AG ne peut mettre en cause.
Le CR d'activité du CS a été rendu obligatoire. Celui du syndic devrait l'être également, .... mais il ne l'est pas .. |
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bzh49
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 2
Posté - 22 mai 2012 : 18:38:08
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Merci de cette réponse claire Gédehem. J'ai bien conscience que cette résolution peut être ambigüe, mais c'est la seule solution que j'ai trouvé pour ne pas avoir de blocage sur une organisation qui a du mal à avancer et pour laquelle le syndic freine des 4 fers pour mettre en place des choses qui devrait l'être depuis longtemps.
Par contre vous m'intriguer sur cette affirmation
citation: Initialement posté par Gédehem
Ceci étant, le syndic dispose de pouvoirs qui lui sont propres que l'AG ne peut mettre en cause.
Quels sont ces pouvoirs immuables ? 
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Gédehem
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Posté - 23 mai 2012 : 14:58:31
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Ce sont ceux qui lui sont donnés par la loi, qu'une AG ne peut mettre en cause, ... pouvoirs dont le syndic ne peut s'affranchir, se décharger.
Voir ceux qui découlent de L.art.18, de D.art.28 et suivants.
Par exemple il appartient en propre au syndic d'engager les recours devant un juge si un copropriétaire ne respecte pas le RDC, ne paye pas ses charges, ses provisions .....
Il lui appartient en propre d'engager le personnel du syndicat, de le licencier, de lui donner des "ordres et directives"...., d'appeler/exiger les fonds/provisions votés .....
Etc, etc ......
Qu'il prenne l'avis du CS ou de l'AG c'est une chose qui ne le prive pas de ses pouvoirs qu'il se doit d'exercer.
En revanche, il appartient à l'AG d'apprécier la gestion du syndic et éventuellement de le sanctionner.
Le syndic qui n'exécute pas une décision d'AG, qui ne respecte pas telle contrainte légale doit être "sanctionné" par un abattement sur ses honoraires de gestion courante par exemple.
"Il était convenu (décision AG) que vous deviez faire 50 m² de carrelage en 5 jours, vous n'en avez fait que 40 en 1 mois, vous aurez 5% de moins sur vos honoraires de l'exercice en cours pour non éxécution de "des dispositions légales et/ou clauses contractuelles"
Il devrait en être ainsi pour le syndic qui ne prend pas attache avec le CS (ou pire, refuse) pour préparer l'AG ou obtenir son avis décidé par l'AG comme prévu L.art.21.
Et à l'extreme, s'agissant d'un syndic bouriquot qui ne comprend que le baton, il faut lui en donner un grand coup en le mettant à la porte, au moins en concurrence à la prochaine AG. |
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chenkak
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 Posté - 23 mai 2012 : 15:05:39
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Bzh49, le syndic a des responsabilités propres à sa fonction, qu'il doit assumer quelle que soit la position du conseil syndical, par exemple : le gestion de la copropriété de manière correcte et conformément à la loi, la souscription à une assurance légale de la copropriété, la tenue d'assemblées et la mise en oeuvre des décisions votés, etc... |
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Gédehem
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Posté - 23 mai 2012 : 15:20:40
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On peut ajouter le pouvoir de convoquer l'AG, d'en établir l'ODJ ....... |
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Posté - 23 mai 2012 : 15:25:53
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citation: On peut ajouter le pouvoir de convoquer l'AG, d'en établir l'ODJ .......
On peut ajouter le pouvoir le devoir de convoquer l'AG, d'en établir l'ODJ .......
citation: pour laquelle le syndic freine des 4 fers pour mettre en place des choses qui devrait l'être depuis longtemps.
votre résolution ne semble pas appropriée  à la résolution du problême : le syndic qui freine des 4 fers n'est pas le syndic qu'il faut à cette copropriété et toute délégation de pouvoir ni fera rien, puisque le CS n'est pas prévu pour une délégation de ce type : organisation du fonctionnement de la copro qui est régie par la loi de 1965 modifiée et le décret de 1967 modifié (entre autres...) |
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bzh49
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Posté - 23 mai 2012 : 17:01:10
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merci à tous pour ces réponses. Je vais essayer de résumer, tout ce qui et définit par la loi comme étant du ressort du syndic lui est propre et inaliénable.
Néanmoins à mon sens qu'il y a une différence entre faire et dire comment faire. Une décision d'A.G est souveraine (même si illégale ) et le syndic doit l'appliquer donc ou peut être le problème à part de le frustrer ?
Rambouillet: D'accord ce n'est peut être pas le bon syndic, mais pour différentes raisons que j'ai déjà expliqué, nous préférons faire travailler celui là correctement plutôt que d'en changer encore.
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Posté - 23 mai 2012 : 17:19:18
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bzh49 : " Une décision d'A.G est souveraine (même si illégale ) et le syndic doit l'appliquer donc ou peut être le problème à part de le frustrer ?"
L'AG ne peut pas voter sur une résolution illégale qui modifierait la mission du syndic fixée par la loi de 1965 et le décret de 1967.
L'AG n'est pas souverraine dans tous ces choix. Elle ne peut pas dicter sa propre loi sur la gestion d'une copropriété !!!
Frustrer le syndic !!! rien de juridique la dedans. Il n'aura aucune obligation d'exécuter une décision contraire à la loi. Il aura raison.
bzh49 : comment le SDC pourra t'il obligé ce syndic a exécuter une décision hors la loi ????
EN ce qui concerne le role du CS, celui-ci est aussi fixé par la loi. Il n'a aucun droit de se substituer au syndic. L'AG ne peut pas voter une résolution qui donnera un droit à ce CS non conforme à la loi, comme passer commande de trvaux, signer un chèque, .....
bzh49 : ne pas oublier que le syndic est élu par l'AG, sur un contrat ( que vous aimez tant !!), et qu'il est le MANDATAIRE de ce syndicat. Le CS ne peut pas être le mandataire à la place du mandataire.
bzh49 : pouvez vous nous donner le texte de cette résolution ?
Ne pas oublier que c'est le syndic qui rédige l'ODJ. Il peut refuser de porter une résolution contraire à la loi de la copropriété, même notifier en RAR.
le tribunal condamnera certainement le syndicat sur ce style de résolution " illégale".
Ce syndic n'est pas bon, cherchez en un autre; pas besoin de chercher une résolution innaplicable; que du temps perdu !! |
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Gédehem
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Posté - 23 mai 2012 : 19:15:01
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Quid d'une décision "illégale" destinée à obliger le syndic ?
Elle va le faire bien rigoler : en cas de litige il sera impossible de lui opposer quoi que ce soit.
A noter que le syndic n'est pas recevable pour contester une décision contraire aux textes. S'agissant de mettre en cause les pouvoirs spécifiques du syndic, il serait suprenant qu'un juge valide une illégalité.
"On peut ajouter le pouvoir le devoir de convoquer l'AG, d'en établir l'ODJ ...."
Son devoir sans doute, bien qu'il n'en fasse pas toujours usage (démission intempestive, retard margré demande, ex ...), mais son pouvoir, qui plus est quasi exclusif, certainement. |
Édité par - Gédehem le 23 mai 2012 19:18:10 |
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bzh49
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Posté - 24 mai 2012 : 08:34:11
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Posté - 24 mai 2012 : 09:32:38
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bzh49 : donnez nous donc un exemple de résolution de cette délégation action particulière donnée au Conseil Syndical.
Vous parlez de fond et de la forme des textes; mais sans un idée précise de ce que vous avez en tête, aucune réponse précise ne peut être apportée.
Vous ne pouvez forcer le syndic à exécuter une action illégale !!!
bzh49 :" Et en continuant sur cette théorie, le juge ne pourra que constater que son préjudice vient de ses manquements donc le faire rire............"
Mais de quels manquements parlez vous ???
De plus le syndic ne va pas attquer le SDC car il a voté une résolution illégale !!! Il va continuer à faire son boulot et ignorer cette résolution.
Virer ce syndic, si il n'est pas bon. pas besoin d'aller au tribunal pour cela, ou se torturer le cerveau pour pondre des résolutions illégales et innaplicables. |
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Posté - 24 mai 2012 : 10:42:33
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a la limite, si l'AG donne mission au CS pour qu'il intervenienne souvent pour faire aller le syndic dans le bon sens et si tout le monde en est d'accord, cela signifie que le CS doit faire le travauil du syndic et dans ce cas, pourquoi ne pas faire un syndicat coopératif ?.... |
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bzh49
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Posté - 24 mai 2012 : 11:23:49
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Posté - 24 mai 2012 : 11:32:14
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bzh49 : " il cherche dans la mission de contrôle qui est la sienne à éviter d'avoir à batailler sur des irrégularité en donnant des principes au niveau de la copropriété qui ne sont pas précisés par la loi. "
OK, mais à quoi pensez vous ??? De quels principes parlez vous qui ne sont pas dans la loi de 1965 ??
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bzh49
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Posté - 24 mai 2012 : 13:22:55
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citation: Initialement posté par philippe388
OK, mais à quoi pensez vous ??? De quels principes parlez vous qui ne sont pas dans la loi de 1965 ??
Le premier qui me vient à l'esprit:
D 17/03/1967 art 26.
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.
Sur ce point "budget prévisionnel dont il suit l’exécution."
Le principe sera de faire un contrôle trimestriel avec les mêmes documents
que ceux émis avant l'AG, pour ne pas découvrir que les budgets ont été dépassés parce que pas suivis par le syndic qui s'en fiche complétement.
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Posté - 24 mai 2012 : 15:11:46
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bzh49 : mais pas besoin de voter cela en AG.
C'est la première mission du CS. IL peut vérifier les comptes chaque trimestre ( tout dépend de la taille de la copro), recevoir de la comptabilité un point sur le budget, recevoir le grand livre ou il pourra y retrouver tous les mouvements comptables, recevoir copie du compte de dépenses courantes, ..... Le syndic est dans l'obligation de communiquer au CS TOUS les documents comptables. Avec ces documents, et si il y un doute sur une ou des dépenses, le CS pourra demander un RDV pour vérifier les documents.
Si votre syndic refuse de communiquer tous ces documents, il commet une faute grave de gestion, et une injonction de faire au TGI le fera bouger.
Ce n'est pas une résolution votée par l'AG qui le fera changer si il ne désire pas communiquer avec le CS.
Les bonnes relations entre le CS, le président du CS et le syndic ne se règleront pas avec des résolutions portées à l'ODJ.
Ce n'est pas à l'AG de gérer les relations CS/syndic; mais c'est elle décidera de changer ou non de syndic, suite au rapport annuel du CS sur son activité et mission difficilement accomplies par l'attitude du syndic. Le CS proposera alors d'autres contrats.
Sans de bonnes relations entre CS et syndic, le fonctionnement " normal" d'un syndicat n'est pas possible.
le CS peut inviter le syndic à une ou plusieurs réunions; c'est le moment pour demander les comptes, préparer ODJ, la vérifictaion annuelle, projet de travaux, .......
Un bon CS ne peut pas être surpris lors de la vérification annuelle que le budget est dépassé !!! Le CS prépare ce budget avec le syndic.
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Posté - 24 mai 2012 : 15:24:56
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il faut faire ce que la loi dit déjà :
citation: Article 21
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
si vous voulez un controle trimestriel, rien ne vous empeche d'inclure dans le contrat avec le syndic : un controle trimestriel au minimum du budget prévisionnel fait en collaboration avec le CS. |
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bzh49
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Posté - 24 mai 2012 : 16:03:32
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citation: Initialement posté par rambouillet
il faut faire ce que la loi dit déjà :
Il y a longtemps que les dispositions de l'article 21 sont définies. Quand à l'avis du CS cela reste un avis. Même si il (peut/doit) être consigné dans un registre. Le syndic peut ne pas le suivre, une décision d'AG c'est beaucoup plus risqué pour lui. J'ajoute qu'une décision d'AG s'applique à ce syndic comme à tous ceux qui suivront sans avoir à aménager un contrat à chaque fois.
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Gédehem
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Posté - 24 mai 2012 : 16:11:48
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Le controle des comptes, ici des dépenses au regard du BP, doit nécessairement se faire chaque trimestre, qui plus est dans les copropriétés un peu importantes. Idem pour ce qui concerne le suivi des diverses consommations, l'état des impayés (*), etc .....
C'est ce qui est prévu D.art.26.
Prétendre controler les comptes uniquement en fin d'exercice ne fait pas sérieux, controle qui dépasse le seul pointage des factures. Il ne se fait certainempent pas sur la globalité en quelques heures, généralement très réduites, en fin d'exercice.
Il appartient au CS de coordonner ses actions de controle avec le syndic (le gestionnaire, ou en général son sce comptable).
(*) ce qui évite de découvrir "par hasard" qu'un copropriétaire doit 2 ou 3 ans de charges ....!!!! |
Édité par - Gédehem le 24 mai 2012 16:13:36 |
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Posté - 24 mai 2012 : 16:15:22
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