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ainohi
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 Posté - 25 août 2012 : 10:00:31
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C'est bien ce que je pensais. L'assemblée a validé l'existence des provisions constituées et les a confirmées comme provisions spéciales pour travaux.
Il n'aura pas de remboursement et c'est parfaitement légal.
Reste que deux points n'ont pas été abordés et c'est sur eux qu'il faudra attaquer.
- Disponibilité des fonds : les provisions spéciales doivent être disponibles. Puisqu'il n'a pas été décidé de les placer sur un compte distinct, il faudra veiller à ce qu'elles soient conservées intégralement et non utilisées pour les dépenses courantes. Pour cela il faudra vérifier que le montant de la trésorerie (compte 51) diminué du montant des provisions soit toujours positif.
- Reconstitution de la trésorerie : comme il semble certain que la trésorerie disponible, hors provisions spéciales, est insuffisante pour faire face aux dépenses courantes, il faudra envisager provisoirement la constitution d'un fonds de solidarité, ce qui doit être décidé par l'assemblée.
- Traitement des impayés : rien n'a été dit à ce sujet. Il y a lieu de vérifier que le syndic a bien fait le nécessaire et que des procédures soient engagées contre les débiteurs.
- Travaux : puisque l'assemblée a manifesté son intention d'exécuter des travaux et que le montant de ceux-ci est estimé à 198 000 euros, il serait opportun dès à présent d'envisager d'abonder les provisions déjà constituées et de commencer à étudier sérieusement la question. Pour un montant de 200 000 €, le recours à un maître d'oeuvre est souhaitable.
La convocation de l'assemblée une nouvelle fois me semble nécessaire, ne serait-ce que pour faire voter la constitution d'un fonds de solidarité. Par la même occasion, il y aura lieu d'inscrire à l'ordre du jour le placement des provisions pour travaux sur un compte distinct. Enfin, pour bien marquer que la décision de constitution de provisions spéciales n'est pas qu'un simple subterfuge pour ne pas exécuter une décision judiciaire, il serait opportun de faire voter une résolution d'intention sur l'exécution de travaux futurs avec demande d'étude à un maître d'oeuvre.
Prendre l'assemblée (et le syndic) au mot et la contraindre à agir dans la logique de ce qu'elle a décidé me semble une meilleure tactique que de tenter une annulation judiciaire des décisions qu'elle vient de prendre pour laquelle les motifs de droit sont loin d'être évidents.
Bien entendu, s'il faut convoquer une nouvelle assemblée, ce serait en raison d'un ordre du jour de l'assemblée précédente incomplet dont la responsabilité incombe au syndic et les frais de cette nouvelle assemblée devraient incomber au syndic. |
Édité par - ainohi le 25 août 2012 10:07:13 |
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ainohi
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Posté - 25 août 2012 : 10:18:25
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citation: Initialement posté par KASPERTUN
Donc pour vous j’ai bien fait de voir mon avocat, pour non-respect du jugement. Vous avez tout à fait raison de réagir parce que votre copropriété est mal gérée. Le gros ennui est que la majorité des copropriétaires ne s'en rend pas compte, approuvent le syndic dans son incurie et font de vous la bête noire de la copropriété. En prenant la voie judiciaire vous n'obtiendrez qu'assez peu de résultats concrets et vous dépenserez beaucoup d'argent. Vous devriez plutôt prendre conseil auprès d'une association d'assistance aux copropriétaires. De façon générale, exiger des actions dans la logique de l'orientation prise par l'assemblée me paraît une meilleure tactique que de tenter l'annulation des décisions prises.
Enfin, ce serait une excellente chose si vous pouviez entrer au conseil syndical. |
Édité par - ainohi le 25 août 2012 10:19:58 |
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Posté - 25 août 2012 : 11:17:12
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ainohi :" C'est bien ce que je pensais. L'assemblée a validé l'existence des provisions constituées et les a confirmées comme provisions spéciales pour travaux.
Il n'aura pas de remboursement et c'est parfaitement légal. "
Le juge a dit le contraire, et a condamné ces provisions une première fois. l'AG n'a rien validé du tout. Vote POUR : NEANT !!!
L'AG n'a pas autorité pour invalider une décsion de justice TOUTE SEULE. Le syndicat doit faire appel de cette première décision. Le syndic doit immédiatement exécuté cette décsion du tribunal ET rembourser ces provisions pour trvaux futurs illégales.
Vous parlez de droit !!! donnez un texte qui autorise une AG a rejetter un jugmement du TGI.
ainohi : " En prenant la voie judiciaire vous n'obtiendrez qu'assez peu de résultats concrets et vous dépenserez beaucoup d'argent. "
ainohi : Kaspertun a raison de faire respecter le droit, et votre amour des syndics vous pousse à freiner Kaspertun, qui a déjà gagner un premier procès, cela est bien du concret,; c'est un très mauvais conseil de ne pas aller en justice. pour les frais , Kespertun va récupérer tout ou partie avec l'article 700.
Le syndicat DOIT les payer, l'AG n'a aucun pouvoir et droit de refuser ce paiement. Kaspertun doit déjà le réclamer fermement par RAR et surtout par voix d'avocat.
Il est seul a contester les erreurs du syndic et à ne pas suivre la majorité de copros moutons, qu'il fonce et bon courage à lui !! 
Kaspertun : Avec rambouillet nous avons soulevé le problème du montant des impayés; vous annoncez 35 000€, ce qui semble élévé. Quel est le montnat de votre budget annuel de fonctionnement( hors trvaux !) ? A moins de 140 000 €, le syndic DOIT OBLIGATOIREMENT demandé au tribunal la nomination d'un AJ.
Le fait qu'il n'est rien fait pour récupérer les impyés depuis longtemps est également une faute GRAVE !!!!
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ainohi
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Posté - 25 août 2012 : 12:18:29
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citation: Initialement posté par philippe388
ainohi :" C'est bien ce que je pensais. L'assemblée a validé l'existence des provisions constituées et les a confirmées comme provisions spéciales pour travaux.
Il n'aura pas de remboursement et c'est parfaitement légal. "
Le juge a dit le contraire, et a condamné ces provisions une première fois. l'AG n'a rien validé du tout. Vote POUR : NEANT !!! La mention NEANT est de toute évidence une coquille, ne nous arrêtons pas à cela. La provision spéciale pour travaux a été votée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. C'est parfaitement conforme à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
citation: Initialement posté par philippe388
L'AG n'a pas autorité pour invalider une décsion de justice TOUTE SEULE. Le syndicat doit faire appel de cette première décision. Le syndic doit immédiatement exécuté cette décsion du tribunal ET rembourser ces provisions pour trvaux futurs illégales. Mais justement, l'assemblée n'a rien invalidé. Elle a pris acte du jugement la condamnant. Elle va donc rembourser à chacun sa quote part. Mais, dans le même temps, elle a décidé de constituer des provisions spéciales pour travaux d'un montant égal et devra donc appeler auprès des copropriétaires une quote égale pour chacun à ce qu'elle doit rembourser. Bilan nul dans l'immédiat.
citation: Initialement posté par philippe388
Vous parlez de droit !!! donnez un texte qui autorise une AG a rejetter un jugmement du TGI. Il n'y en a évidemment pas. Mais elle n'a pas rejeté le jugement. Elle s'est débrouillé pour en annuler, d'une façon parfaitement légale, l'effet immédiat.
Mais l'immédiat seulement, parce qu'il y a tout de même un impératif qu'il faudra respecter, celui de ne pas utiliser ces provisions pour les dépenses courantes. Mais je ne vais pas me répéter. Voir mon message précédent.
citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : " En prenant la voie judiciaire vous n'obtiendrez qu'assez peu de résultats concrets et vous dépenserez beaucoup d'argent. "
ainohi : Kaspertun a raison de faire respecter le droit, et votre amour des syndics vous pousse à freiner Kaspertun, qui a déjà gagner un premier procès, cela est bien du concret,; c'est un très mauvais conseil de ne pas aller en justice. pour les frais , Kespertun va récupérer tout ou partie avec l'article 700. Il y a différents moyens de faire respecter le droit et l'acharnement dans des procédures n'est pas le meilleur. Avec l'article 700, on ne récupère jamais qu'une partie de ce qu'on a dépensé.
Le premier procès gagné n'est qu'un demi-succès. En fait tout dépend de l'intention de KASPERTUN qui n'est pas claire. S'il s'agit de pousser la copropriétaire à réaliser des travaux d'entretien nécessaires, un bon pas a été franchi.
Sinon, il aurait probablement été plus intéressant de mettre les choses au clair en faisant voter le remboursement des provisions spéciales et dans le même temps un appel d'un fonds de solidarité tout en exigeant des résultats en matière de recouvrement d'impayés.
Quant à l'action en annulation envisagée, elle est loin d'être gagnée. Si KASPERTUN est débouté, ce n'est pas vous qui allez payer l'avocat ni les DI en faveur du syndicat ni les indemnités au titre de l'article 700 qui, cette fois seront dues au syndicat.
citation: Initialement posté par philippe388
Le syndicat DOIT les payer, l'AG n'a aucun pouvoir et droit de refuser ce paiement. Kaspertun doit déjà le réclamer fermement par RAR et surtout par voix d'avocat.[/quote]Le plus simple est de le déduire des sommes à payer au syndicat.
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Édité par - ainohi le 25 août 2012 12:22:02 |
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Posté - 25 août 2012 : 12:54:09
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ainohi :" Mais elle n'a pas rejeté le jugement. Elle s'est débrouillé pour en annuler, d'une façon parfaitement légale, l'effet immédiat."
Pas du tout. Votre vision de ce dossier ne correspond pas aux écrits de Kaseprtun, qui sont plutot très flous; il note que l'AG a rejetté depuis des années ce fonds de roulement, puis que la majorité a été contre et que le PV mentionne que ces fonds ont été adoptés ????.
L'AG ne peut pas annuler l'effet immédiat le syndic DOIT d'abord rembourser ces fonds de trvaux illégaux, et il aurait du déjà le faire !!! Pour cela il est déjà en infraction,et une deuxième fois.
ainohi : "Sinon, il aurait probablement été plus intéressant de mettre les choses au clair en faisant voter le remboursement des provisions spéciales et dans le même temps un appel d'un fonds de solidarité tout en exigeant des résultats en matière de recouvrement d'impayés."
VOus me rejoignez "presque"  . Le syndic rembourse les fonds de trvaux illégaux CAR condamné par le TGI et non parce que l'AG en a décidé ainsi. Puis il demande à l'AG de voter un fond de solidarité sur des bases comptable sérieuses ET sur un dossier complet sur ses relances pour récupérées les impayés. Riebn d'interressant et de clair la dedans, MAIS la stricte application de la loi de la copropriété !!
Mais votre approche de la justice est assez bizarre. Vous préférez un syndic qui ne respecte pas les lois à un copropriétaire courageux. Kespartun n'ignore pas le cour d'une action en justice, il désire que ses droits de copropriétaires soient respectés par le SDC et le syndic qui sont dans l'illégalité.
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KASPERTUN
Contributeur débutant
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Posté - 25 août 2012 : 19:06:05
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L’A/G n’a pas décidé de constituer des provisions spéciales pour travaux d'un montant égal, elle a pris acte du jugement la condamnant, mais refuse de rembourser la quote part de chaque copropriétaire et de garder les fonds, surtout ne veut pas aller en appel, en constate que l’A/G sous les conseils du syndic détourne le jugement, c’est bien le terme employé, pour cela mon avocat à demander l’annulation de cette A/G extraordinaire. !
Initialement posté par Anahi
Celui de ne pas utiliser ces provisions pour les dépenses courantes.C’est justement de cette réserve (pour qu’elle a été constitué) que le syndic ne veut pas rembourser, mais son avocat préconise de faire voter des travaux futurs et doter d’un fonds de réserve du montant existant, « qui est prévue pour faire face aux travaux d’entretien et de conservation des parties commune (art 25) ». (Voir dessous) *
* Les A/G du 5 novembre 2005 / 3 novembre 2008/ 3 novembre 2011 : constitution de provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien et de conservation des parties commune (art 25). L’A/G décide de ne pas constituer de provisions spéciales :
Les conclusions de mon avocat disent que le syndic semble avoir mélangé dans le même fonds de réserve, d’une part, des provisions sur travaux, d’autre part, des provisions spéciales, et d’autre part encore, des avances sur budget prévisionnel ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Voici la résolution : comme il écrit sur le procès-verbal :
Décision à prendre concernant le fonds de réserve (art25) : selon le jugement rendu.
Il convient de restituer à chaque copropriétaire sa quote-part de fonds de réserve non affecte a des travaux soit un montant à ce jour de 28000 €.
Projet de résolution : il est décidé en raison des travaux futurs (réfection terrasses), (réfections des montées) « si je ne me trompe elle ce vote par monter c’est mon avis », envisages dans les trois années de doter et conserver le fonds de réserve déjà constitue, ci-joint. Pour exemple et pour information, devis de l’entreprise XXX d’un montant de 190.000 € TTC concernant la réfection de la terrasse .---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Résolution : Après en avoir délibéré, l’assemblée générale met aux voix, en raison des futurs travaux, d’envisager dans les trois années de doter et conserver le fonds de réserve de 28000 €
Voté contre : totalisant : 628/10000 / se sont abstenus : totalisant : 294/10000 / ont voté pour : tout le reste des copropriétaires présents et représentés. Totalisant : 5270/10000
Cette résolution est approuvée à la majorité des copropriétaires présents et représentés. ------------------------------------------------------------------------------------
Présents ou représentes : 59 copropriétaires totalisant : 6192/10000 Absents ou excuses : totalisant : 3808/10000 ------------------------------------------------------------------------------------ Le montant de notre budget annuel de fonctionnement est de 172000 €
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Posté - 25 août 2012 : 19:21:20
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Kaspertun : votre explication est un peu plus clair.
Je suis sur la même ligne que votre avocat. le syndicat a été condamné à rembourser cette provision, et le syndic doit le faire immédiatement.
Le SDC a décidé de na pas fair appel, pas de soucis, mais cela n'est pas suspensif, le syndic doit rembourser les copros.
L'AG décide de faire des trvaux et d'appeler des fonds sur 3 ans, les mettre sur un livret A au nom du SDC, ... pour ces trvaux futurs bien identifiés , et non des trvaux d'entretien de de conservation des parties communes, cela est dans le budget de fonctionnement !!! Pas de soucis, mais ces 28000 e ne peuvent pas être conservés dans ce fond, car ils doivent être remboursés; le juge en a décidé ainsi. L'AG n'a aucun droit de détourner le jugement.
Le syndic rembourse, ET appelle ces 28 00 € pour abonder ce nouveau fonds de travaux futurs.
mais quid des impayés et de ce fond de solidarité !!!
C'est le problème. Votre syndic a déjà mangé ces 28 000 € de fonds trvaux, il ne peut donc pas le rembourser, et pour cela il va vous appeler de nouveau 35 000 € pour ce fond solidarité !!!
Pour info : il vous faudra vérifier que les 190 000 € soient intégralement versés avant que le syndic lance ces trvaux dans 3 ans !!! 35000 e d'impayés aujourd'hui, combien dans 3 ans. !!
43 000 € pour 172 000 € de budget courant ( hors trvaux) votre SDC est dans de grande difficulté, c'est l'AJ obligatoire; vous en etes déjà à 35 000 €, soit 20 % du budget, encore 8 000 € et c'est l'administrateur et pas dans 3 ans, mais dans 3 ou 6 mois. attention danger, car cela va vous couter cher !
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KASPERTUN
Contributeur débutant
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Posté - 25 août 2012 : 21:34:26
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Concernant les impayés, le syndic bouge depuis qu’il a vu que j’ai saisi la justice sur le fond de réserve, sur mais conseille à un des membres du conseil syndical ont créé des commissions « fond de réserve » ce qui veut dire que le syndic a le conseil syndical aux fesses, donc à ce jour il reste près de 16000 € d’impayés.
Le syndic touché des intérêts sur le fond de réserve 1,08 %, alors j’ai expliqué à mon avocat qui est intervenue, le syndic à modifier son contrat pour les années 2011/ 12/13, sur toutes les prestations il y avait des clauses illicites, pour cela que le syndic ne peut pas me voir, c’est que je lui mais des bâtons dans les roues.
Vous dite que le syndic à manger les 28000 €, comment !..Explications SVP
Vous confirmez mes dires à certain copropriétaires que le syndic a mangé les 28000 €
Concernant les travaux pour la somme de 190.000 € ce n’es qu’un exemple et pour information, qu’il donne il n’y a rien de voter, c’est pour pousser les copropriétaires à laisser les fonds, tous simplement il joue avec les bêtises humaines et surtout leurs faires peurs.
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Posté - 26 août 2012 : 11:15:00
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Il semble que ce qui est le mieux partagé en copropriété, c'est l'absence de lecture des textes...
Le décret du 27 mai 2004 réactualisant le décret du 17 mars 1967 a pourvu à tous les besoins de financement du syndicat de manière appropriée, au moyen de trois types d' "avances". Pour cela, il fait faire une lecture conjointe des articles 45-1 et 35 à la façon de la lettre d'amour de George Sand :
1. besoin de fond de caisse pour faire face aux grosses factures, aux petits imprévus et accessoirement à la saisonnalité de certaines dépenses
article 45-1 :
"Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat : (...) sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété (...), à constituer des réserves (...)"
article 35 :
"Le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel (...)"
2. financement des travaux futurs non encore votés spécifiquement
article 45-1 :
"Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat : (...) sont nommés avances les fonds destinés, par (...) une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves (...)"
article 35 :
"Le syndic peut exiger le versement :
(...)
"4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
"5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. "
3. besoin de trésorerie pour compenser des débits prolongés grevant la trésorerie (un débit laissé par l'ancien syndic, des impayés de copropriétaires non recouvrables immédiatement, etc.)
article 45-1 :
"Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat : (...) sont nommés avances les fonds (...) qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux."
Constatons que dans ce cas, les auteurs du texte, qui ont formalisé et donné un nom présentable à ce qu'on a pris l'habitude d'appeler les "appels de solidarité" (appellation en fait calamiteuse car elle permet aux démagogues de mettre en avant l'absence de solidarité juridique entre les copropriétaires, qui est un fait mais qui n'exclut pas la solidarité de fait lorsqu'il s'agit de payer les factures), ont bien pris soin de parer à l'absurdité qui consisterait à appeler des fonds aux débiteurs alors que l'appel de fonds est effectué justement pour combler le manque de trésorerie qu'ils causent ; d'où la possibilité d'appeler un "emprunt" seulement aux autres copropriétaires et ne pas alourdir ainsi le débit des défaillants... Bien évidemment, un tel emprunt doit être voté avec obligation au syndic de le rembourser au fur et à mesure qu'il recouvre les débits qu'il est censé financer !
Rappelons aussi que toutes les avances sont actuellement remboursables aux copropriétaires vendeurs (article 45-1 dernier alinéa) |
Édité par - rédaction Universimmo le 26 août 2012 11:16:03 |
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filomat
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Posté - 26 août 2012 : 18:12:13
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Posté - 26 août 2012 : 18:22:49
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filomat : le rappel des textes par Universimmo est important sur ce sujet des avances et provisions en copropriété !!
L'exemple de la copropriété de Kaspertun n'est pas unique.
Le mélange fonds de roulement, fonds trvaux futurs, budget de fonctionnemen,fonds de " solidarité ", ... est courant en coprorpiété. La majorité des copropriétaires posent ces mêmes questions à chaque AG annuelle !!
filomat : Votre intervention est donc hors de propos !! vous donnez également de nombreuses références aux textes de lois avec des interprétations toutes personnelles et fausses la plupart du temps; mais attention à vos débordements, encore une fois. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 27 août 2012 : 08:57:31
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