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ETASPAK
Contributeur senior
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21
 Posté - 26 août 2012 : 22:07:41
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Merci pour votre réponse, bru.
Que vous dire de plus, si vous jugez utile de faire une lettre RAR à chacun des deux copropriétaires, je me permets de vous conseiller le Prêt-à -Recommander Suivi.
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Édité par - ETASPAK le 26 août 2012 22:11:05 |
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nefer
Modérateur
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 22
 Posté - 27 août 2012 : 09:06:49
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bru:
1) le notaire aurait du informer votre acquéreur lors de la signature de l'acte que, suite à la vente, la copropriété se trouvait sans syndic puisque le vendeur assurait la fonction jusqu'au moment de la signature de l'acte
il a un devoir d'information
2) à qui le notaire a t il adressé l'avis de transfert et de mutation ?
(pour info ils doivent être adressés au syndic...) |
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23
Posté - 27 août 2012 : 09:32:55
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bru : cette copropriété existait dès lors que les 2 appartements étaient propriété de 2 persoennes différentes. Il n'y a pas d'erreur de cadastre. Un copropriété existe de fait.
Vous étiez donc déjà en copropriété avec le premier acheteur d'un des 2 appartements. Le fait que chacun est une entrée différente ne chage rien, car ils sont sur une assiette commune et avec des aprties communes comme les murs, le toit, .......
voici la loi de 1965 :
Article 1 En savoir plus sur cet article...
La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
Article 2
Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Article 3 En savoir plus sur cet article...
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Article 4
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.
Si votre notaire a rédigé ce RDC, alors une réparttion des charges communes a été créé; vous avez bien parlé de géomètre. Chaque lot est affecté de tantièmes.
Un syndic est OBLIGATOIRE en copropriété. Celui-ci aurait du être élu dès la vente du premier appartement, cela n'a pas été fait malheureusement.
ainohi : " Ils peuvent aussi décider qu'il n'y ait pas de syndic et aviser cas par cas dès quand y a une décision à prendre ou une dépense à se répartir."
AIE !!! un syndic est OBLIGATOIRE en copropriété, si ces 2 copros nélisent pas de syndic - pro ou bénévole - c'est la case tribunalm et la nomination d'un AJ pour convoquer une AG ET élir ce syndic.
ainohi : je crois que vous mélangez syndic et CS. Une AG peut décider de ne pas élir de CS; mais cela ne concerne pas le mandataire syndic.
bru : je vous donne l'article de la loi de 1965 qui vous concerne directement :
Article 17 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 IV JORF 14 décembre 2000
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 75 (V)
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale.
A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires.
Vous futes désigné par le RDC comme syndic bénévole, mais AUCUNE AG n'ayant ratifié cela, vous n'avez jamais été syndic bénévole de cette petite copropriété; par conséquent, le seul courrier que vous pouvez adresser à ces 2 copropriétaires, est la copie de cet article 17, et qu'aucune AG n'ayant ratifié cela, vous n'avez jamais été confirmé à ce poste, aucune responsabilité ne pourra vous être opposée devant le TGI.
Vous ne pouvez pas démissionné d'un poste qui n'a jamais été ratifié par une AG, seule décionnaireen copropriété.
Maintenant la balle est dans le camp des 2 copropriétaires; sans syndic c'est au tribunal de désigné un AJ.
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JB22
Pilier de forums
France
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24
Posté - 27 août 2012 : 10:36:48
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Je pense que faute de précisions et de dates sur les événements les contributeurs tournent en ronds.
"Je me suis donc retrouvé à faire Syndic bénévole pour 2 jours avant la vente"
"Vous étiez donc déjà en copropriété avec le premier acheteur d'un des 2 appartements."
A préciser:
-Date de création de la copropriété,
-Un syndic a-t-il été désigné lors de la création,
-Date de votre vents à l'acquéreur de vos lots.
"Vous futes désigné par le RDC comme syndic bénévole, mais AUCUNE AG n'ayant ratifié cela, vous n'avez jamais été syndic bénévole de cette petite copropriété"
Si cette désignation avait moins de un an elle était toujours valable.
Article 17 de la loi cité par philippe388
"Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale." |
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ainohi
Contributeur vétéran
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25
Posté - 27 août 2012 : 16:02:52
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citation: Initialement posté par philippe388
AIE !!! un syndic est OBLIGATOIRE en copropriété, si ces 2 copros nélisent pas de syndic - pro ou bénévole - c'est la case tribunalm et la nomination d'un AJ pour convoquer une AG ET élir ce syndic. Tribunal saisi par qui ?
citation: Initialement posté par philippe388
bru : je vous donne l'article de la loi de 1965 qui vous concerne directement : ... Cela ne semble plus être sa préoccupation.
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Posté - 27 août 2012 : 16:26:33
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ainohi : "Tribunal saisi par qui ?"
Par un des deux copropriétaires ou les deux, bien évidemment !!
pour votre info : Un syndic est obligatoire en copropriété !!! même si celle-ci ne comporte que 2 lots; c'est déjà un SDC. |
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nefer
Modérateur
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27
Posté - 27 août 2012 : 16:43:36
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le tribunal peut aussi être saisi par un tiers fournisseur ou toute entité juridique qui aura besoin d'avoir un interlocuteur (serviers fiscaux, copropriété voisine, propriétaire voisin, assurance....) |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 27 août 2012 : 16:46:30
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Et si aucun des deux ne saisit le tribunal, le tribunal ne sera pas saisi et il n'y aura pas d'administrateur judiciaire.
Si aucun des deux ne veut être syndic, il n'y aura pas de syndic.
Ils s'arrangeront à chaque fois qu'il y a une décision à prendre ou quelque chose à payer.
C'est une situation assez fréquente dans les toutes petites copropriétés. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 27 août 2012 : 16:50:11
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citation: Initialement posté par nefer
le tribunal peut aussi être saisi par un tiers fournisseur ou toute entité juridique qui aura besoin d'avoir un interlocuteur (serviers fiscaux, copropriété voisine, propriétaire voisin, assurance....)
C'est tout à fait vrai. Mais tant que les deux copropriétaires ensemble répondent de façon satisfaisante aux tiers, la nomination d'un administrateur judiciaire ne s'impose pas, le tiers concerné ayant trouvé un interlocuteur et obtenu ce qu'il voulait (un chèque le plus souvent) ne s'amusera pas à constituer avocat et à déposer requête au TGI. Dans les faits, il y a de nombreuses toutes petites copropriétés sans syndic.
Le plus souvent, le problème de l'absence de syndic se pose lors de la vente d'un lot de copropriété. Le notaire se débrouille sans demander un administrateur judiciaire. |
Édité par - ainohi le 27 août 2012 16:57:00 |
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Posté - 27 août 2012 : 16:59:11
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ainohi : vous nous rappelez le droit à chaque intervention, et cette situation est bien évidemment illégale !!! mais vous satisfait.
Mais dès le premier souci sérieux, le toit qui s'envole, une tuile qui tombe sur un landeau, une fuite importante, ..... que va t'il se passer ??
Il est impossible de s'assurer dans le cas d'un SDC sans syndic. Les 2 copros ne peuvent pas souscrire une assurance au nom de leur SDC, qui existe de fait. SI un des deux assure la maison, alors qu'il est en copropriété, l'assureur ne remboursera rien.
Le risque est important et sérieux, car en cas d'accident, ces 2 copros paieront la note !!
Si un des copros désirent vendre !!! pas de syndic, pas d'AG? pas d'état daté,.... pas de vente possible avant de respecter la loi. AJ et élection d'un syndic.
Les copropriétaires de petites copros sans syndic sont des irresponsables !!  pour se simples petites économies !! pas très sérieux.
ainohi : vous avez suggerez que bru écrivent aus 2 copros pour leur signifier une démission, qui n'a pas lieu d'être; et d'un autre coté de rester sans syndic !! |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 27 août 2012 : 17:25:52
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Vous vous avancez beaucoup pour dire que bru n'a pas été valablement syndic. Vous n'en savez rien.
Ce qu'on sait, c'est qu'elle a agit en tant que telle, que le notaire l'a considérée comme telle et que cela suffit amplement pour savoir ce qu'elle doit faire maintenant qu'elle n'est plus copropriétaire.
Si elle a revendiqué la qualité de syndic, quelle que soit la validité de cette revendication, elle en a endossé la responsabilité et le souci de se dégager de cette responsabilité est légitime, raison pour laquelle j'ai suggéré une notification.
Quant au fait qu'il y a de nombreuses petites copropriété sans syndic, cela peut vous surprendre mais c'est ainsi. Cela peut très bien fonctionner tant qu'il n'y a pas de litige entre les copropriétaires.
Il est tout à fait possible d'assurer un immeuble en copropriété sans syndic.
L'état daté dans un immeuble de 100 logements et l'état daté dans une maison divisée en deux où il n'y a pas de charges communes, sinon peut-être l'assurance, cela ne revêt pas la même importance. Comme je vous l'ai déjà dit, le notaire se débrouille. En fait, il se satisfait des déclaration du vendeur. Inutile d'être plus royaliste que le roi. Si cela vous fait bondir, faites un scandale auprès de la chambre des notaires. |
Édité par - ainohi le 27 août 2012 17:30:45 |
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Posté - 27 août 2012 : 17:43:48
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ainohi : affirmez qu'une compagnie d'assurance assurera une copropriété sans syndic est une grosse bétise !!! le syndic est le seul à pouvoir souscrire un SDC, et en aucun cas un copropriétaire !
ainohi : " que le notaire l'a considérée comme telle et que cela suffit amplement "
Tout FAUX !!! je vous ai donné le texte de lo que vous n'avez pas boen saisi; SEULE l'AG choisi son syndic. On ne se déclare pas syndic, et ce notaire n'a pas l'air de connaitre la loi de la copro. Ce n'est pas le premier !!
ainohi :" L'état daté dans un immeuble de 100 logements et l'état daté dans une maison divisée en deux où il n'y a pas de charges communes, sinon peut-être l'assurance, cela ne revêt pas la même importance. Comme je vous l'ai déjà dit, le notaire se débrouille. En fait, il se satisfait des déclaration du vendeur. "
Ouh La !!! un état daté est un état daté !!! peu importe la taille de la copro. Le notaire ne se drébrouille pas comme il le veut !!
ainohi : Vous affirlez connaitre les textes et la copropriété, on peut en douter ! |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 27 août 2012 : 18:14:43
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citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : affirmez qu'une compagnie d'assurance assurera une copropriété sans syndic est une grosse bétise !!! le syndic est le seul à pouvoir souscrire un SDC, et en aucun cas un copropriétaire ! La copropriété, ce n'est pas le syndic, c'est l'ensemble des copropriétaires. Si l'un des copropriétaires signe un contrat pour assurer l'immeuble et paie la prime, l'immeuble est assuré. De toutes façons, que ce soit normal ou non, cela se fait. Dites que ce n'est pas normal si vous voulez, mais ne dites pas que cela ne se fait pas.
citation: Initialement posté par philippe388ainohi : " que le notaire l'a considérée comme telle et que cela suffit amplement " Tout FAUX !!! je vous ai donné le texte de lo que vous n'avez pas boen saisi; SEULE l'AG choisi son syndic. On ne se déclare pas syndic, et ce notaire n'a pas l'air de connaitre la loi de la copro. Ce n'est pas le premier !! Sauf que ce n'est pas le problème. La question posée par bru n'était pas de savoir si elle était valablement syndic ou non, mais de savoir si elle avait encore quelque chose à faire dans la situation décrite. Je vous trouve un peu présomptueux de déclarer que le notaire ne connaît pas la loi. Il savait certainement ce qu'il faisait. Je vais encore vous faire bondir. Jai entendu de la bouche d'un avocat, qui fait autorité en matière de baux commerciaux, : "Mais ce n'est pas grave d'être hors la loi !" Phrase à remettre dans le contexte évidemment. Il voulait tout simplement dire que tant que tous les intéressés sont d'accord, il n'y a pas lieu de se casser la tête comme vous le faîtes.
citation: Initialement posté par philippe388
Ouh La !!! un état daté est un état daté !!! peu importe la taille de la copro. Le notaire ne se drébrouille pas comme il le veut !! Qu'il ait tort ou raison, libre à vous d'en juger. Je vous dis simplement comment cela se passe en pratique. Si c'est scandaleux, faites un scandale.
citation: Initialement posté par philippe388ainohi : Vous affirlez connaitre les textes et la copropriété, on peut en douter ! Vous devriez approfondir les notions de contrat, de conditions de validité des contrats et d'ordre public. Cela vous permettra d'avoir une vision plus exacte du droit civil. Retirez votre casque à pointe. |
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Posté - 27 août 2012 : 19:52:00
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ainohi : "La copropriété, ce n'est pas le syndic, c'est l'ensemble des copropriétaires. Si l'un des copropriétaires signe un contrat pour assurer l'immeuble et paie la prime, l'immeuble est assuré."
De la mauvaise foi !!! Un assureur ne signera jamais un contrat pour une copropriété avec un copropriétaire; c'est de la pure invention !! SEUL le syndic, mandataire du SDC élu par l'AG, est habilité à le faire; le B.A.BA de la copropriété.
Vous vous placez en juriste averti, donnez nous donc un texte de loi ou une jurisprudence la dessus qui nous prouverait le contraire.
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 27 août 2012 : 21:00:55
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Dans un autre sujet, concernant un notaire, j’avais précisé (message 12) :
« La conclusion que j’en retire, c’est que les notaires comme les syndics font la pluie et le beau temps, malgré la législation en vigueur. »
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=13526
Dans le cas de bru :
La conclusion que j’en retire c’est que le notaire à fait la pluie, ses honoraires pour la vente, et le beau temps, ses honoraires pour la rédaction du règlement de copropriété publié par ses soins à la conservation des hypothèques et je ne serais pas étonné d’apprendre que du géomètre ou du diagnostiqueur, ces derniers œuvrent régulièrement avec ce notaire.
bru a voulu vendre dans les règles de l’art et c’est tout à son honneur.
Mais d’après cette jurisprudence, l'absence de rédaction et de publication d'un règlement de copropriété ne fait pas obstacle à la vente de lots de copropriété dès lors que ceux-ci sont individualisés et qu'il n'en résulte aucune confusion avec les autres lots.
Ce qui me semble bien être le cas de bru qui précise « Un appart dessous et dessus avec entrée indépendante. »
Cour de cassation du mercredi 17 novembre 2010 N° de pourvoi : 10-11287
VENTE - Objet - Détermination - Lots de copropriété - Règlement de copropriété - Défaut – Portée.
L'absence de rédaction et de publication d'un règlement de copropriété ne fait pas obstacle à la vente de lots de copropriété dès lors que ceux-ci sont individualisés et qu'il n'en résulte aucune confusion avec les autres lots.
Précédents jurisprudentiels : Sur la détermination de l'objet de la vente en matière de copropriété, à rapprocher : 3e Civ., 22 sept. 2010, n° 09-68.967, Bull. 2010, n° 172, et les arrêts cités.
Textes appliqués : articles 1109, 1134 et 1166 du code civil ; article 1er, alinéa 1 et article 14, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ; article 3, alinéa 1, du décret du 17 mars 1967.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...49&fastPos=1
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 28 août 2012 : 07:27:25
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citation: Initialement posté par philippe388
Vous vous placez en juriste averti, donnez nous donc un texte de loi ou une jurisprudence la dessus qui nous prouverait le contraire. Il ne s'agit pas de loi, il s'agit de fait.
On pourrait vous retourner le compliment. Vos connaissances ne sont pas à la hauteur de votre arrogance.
citation: Initialement posté par philippe388
Un assureur ne signera jamais un contrat pour une copropriété avec un copropriétaire; c'est de la pure invention !! Qu'en savez-vous ?
Votre ricanement pour ce que vous preniez pour une de mes idées saugrenues alors qu'il s'agissait d'un arrêt de la cour de cassation m'a bien amusé. Continuez ainsi à nous apporter un peu de gaieté. Un petit conseil : si l'on vous invite à diner de façon inattendue, déclinez. |
Édité par - ainohi le 28 août 2012 07:32:01 |
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Posté - 28 août 2012 : 09:44:07
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ainohi : la différence avec vous c'est que je ne me prétends pas bon juriste !!!
Vous affirmez souvent sans rien prouvez, et à bout d'argument vous insultez !!!
Un copropriétaire qui paie l'assurance du syndicat est assez farfelu, et vous n'avancez aucun texte la dessus !! juste un écran de fumée !! |
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JPM
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Posté - 29 août 2012 : 09:18:13
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En l'état des textes, je pense qu'un notaire est gravement coupable de procéder à la division de la propriété d'une maison en se bornant à l'établissement d'un état descriptif de division.
Il doit établir un règlement de copropriété.
Par ailleurs un notaire est coupable de vendre un lot d'une petite copropriété lorsqu'il constate qu'elle est dépourvue de règlement de copropriété et aussi de syndic.
Au sujet de l'arrêt de la Cour de cassation, avec modestie, je conteste la solution adoptée car on ne peut vendre valablement qu'une chose bien déterminée. Or, en l'absence de tout règlement de copropriété, la consistance d' un lot n'est pas complètement déterminée. Il manque la destination de l'immeuble et souvent l'état de répartition des charges.
Quand Ainohi dit que les deux copropriétaires peuvent souscrire une police d'assurance, c'est sympathique mais juridiquement contestable. Tant qu'il y a des petits sinistres, tout se passe bien. Si la maison brule, on peut se retrouver avec un assureur qui conteste la validité de la police, non souscrite au nom du syndicat des copropriétaires.
Tout le monde qu'il faudrait un régie particulier pour les petites copropriétés, mais personne ne présente un projet 
On pourrait songer à rétablir l'art. 664 
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 29 août 2012 : 10:42:51
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Si l'on divise un immeuble en lots de copropriétés, il doit y avoir un règlement de copropriété et non seulement un état descriptif de division. Aucun notaire ne devrait l'ignorer. Personne ne le contestera.
Pour ma part, je ne conteste pas que, tant qu'un syndic n'a pas été désigné, le syndicat se trouve sans représentant. Mais si les deux copropriétaires ensemble concourent à tous les actes où le syndicat est partie, ils peuvent se passer de représentant. Ils se trouvent dans la situation d'une indivision qui n'a pas désigné de mandataire commun.
Un contrat signé à l'unanimité des copropriétaires de l'immeuble engage valablement le syndicat. S'ils sont deux et que le contrat n'est signé que par un des deux, il y a possibilité de contestation. Mais qui est habilité à contester ? L'autre copropriétaire, certainement. Mais je vois mal l'assureur refuser d'indemniser. Il a pris connaissance de la consistance de l'immeuble. Il avait la possibilité de refuser ou d'exiger le consentement exprès de tous les copropriétaires. S'il accepte d'encaisser la prime, alors qu'il n'y a pas de fraude à son égard, il doit accepter d'indemniser lorsqu'un sinistre survient. On ne peut alléguer sa propre turpitude.
Quant à l'arrêt qui valide une vente de lots alors qu'il n'y a pas de règlement, on peut effectivement trouver la solution douteuse. Mais on peut y trouver des jusitifications.
La destination de l'immeuble peut résulter seulement de la consistance de l'immeuble et de son environnement.
La répartition des charges, à défaut de stipulations d'un règlement inexistant, se fait tout naturellement selon les quotes parts de parties communes.
Il manque encore une troisième chose : la détermination des parties communes et des parties privatives. Mais on peut se contenter de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 29 août 2012 : 11:17:07
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citation: Initialement posté par ainohi
Mais je vois mal l'assureur refuser d'indemniser. Il a pris connaissance de la consistance de l'immeuble. Il avait la possibilité de refuser ou d'exiger le consentement exprès de tous les copropriétaires. S'il accepte d'encaisser la prime, alors qu'il n'y a pas de fraude à son égard, il doit accepter d'indemniser lorsqu'un sinistre survient. On ne peut alléguer sa propre turpitude.
erreur.
ce n'est pas parce que l'assureur a encaissé une prime qu'il doit accepter d'indemniser un sinistre!
l'assureur établit un devis ou un contrat d'assurance en fonction des éléments qui lui ont été fournis.
lorsque le sinistre survient, il examine la situation juridique avant d'établir une proposition d'indemnisation
vous oubliez que la 1ère règle chez un assureur c'est de chercher comment éviter de devoir indemniser
je connais un tout petit immeuble où une assurance avait été souscrite par un copropriétaire.....: le "pot aux roses" a été découvert quand un syndic professionnel a été nommé et qu'il a informé l'assurance de sa nomination afin que l'avis d'échéance lui soit adressé. |
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