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Sostie
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 Posté - 13 sept. 2012 : 21:26:46
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Bonjour,
Lors d'une AG, a été voté l'accord de principe pour vendre des parties communes (combles d'immeuble) afin que le futur propriétaire puissent les rendre habitable - modification de charpente pour obtenir un espace plus conséquent. Un second vote devrait ainsi valider la vente des parties communes après avoir reçu les descriptif des travaux à venir et les garantie nécessaires.
Le premier vote a été effectué il y a deux ans et entre temps, de nouveau copropriétaires sont arrivés.
la copropriété est composé de 4 copropriétaires:
1 coproriétaire est particulièrement concerné : il rachète les combles pour le relier a son appartement.
1 copriétaire est indifférent : professionnel présent seulement la journée dans son local professionnel
les 2 autres copropriétaires (dont moi) seraient intéressés pour faire annuler la procédure et idéalement autoriser l'utilisation des combles en greniers pour chaque lot de la copropriété.
mon interrogation:
Le temps ne peut-il pas jouer en la défaveur de l'acquéreur? Nous n'avons jamais inscrit de délais dans la résolution qui avait été validé. A l'inverse cela n’empêche pas que le projet ne soit pas valider par l'ensemble des propriétaires lors du prochain vote. La situation est-elle bloquée?
A défaut de nous avoir présenter le projet de rénovation, ne pouvons nous pas annuler la première clause/décision? Est-il possible d'inscrire pour la prochaine AG un nouvel ordre du jour demandant que la transfert/projet de travaux soit effectué/validé dans X mois à défaut duquel la décision serait caduque et donc que les combles resteraient une partie commune?
le fait qu'il y ai un nouvel acquéreur, est donc qu'il doit voter la prochaine fois, ne peut-il pas exiger des nouvelles conditions ou contrepartie afin de ne pas se sentir lésé?
Comment est-ce que je pourrais tourner la chose pour mettre un terme à ce processus même si j'aurais pu obtenir une contrepartie financière lors de cette vente (le copropriétaire s'était en effet engagé a me verser une somme. j'étais à l'époque le seul à demander une contre partie financière)?
je vous remercie pour votre aide.
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Posté - 14 sept. 2012 : 07:35:07
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citation: Lors d'une AG, a été voté l'accord de principe
dans une AG, on ne vote pas d'accord de principe, on, vote une résolution ou pas.
citation: Un second vote devrait ainsi valider la vente des parties communes après avoir reçu les descriptif des travaux à venir et les garantie nécessaires.
effectivement, il faut un vote formel de vente d'une partie commune, avec d'autres projets de résolutions associées (tantièmes, devenir du produit de la vente, etc...)
enfin, une AG peut annuler ce q'une précédente AG a décidé, sous réserve qu'elle ne porte pas préjudice à un copro.
Dans votre cas, une AG peut annuler le vote de principe, puisque ce vote n'est pas décisionnaire. Le seul risque que vous avez c'est que le dit copro, au vu de ce vote de principe, ait engagé des frais d'architecte, par ex, pour monter un dossier.
De toute façon, si la majorité d'entre vous avez l'intention de refuser le projet de vente, il vaudrait mieux mettre au courant le proprio concerné, par un nouveau vote annulant ce "vote de principe". Moralement, ce serait mieux ou au moins en parler dans une prochaine AG.
Dans ce que vous avez voté, ce qui est surprenant c'esta d'avoir lié vente et rénovation : il y aurait du avoir deux projets de résolution : la vente, puis en même temps ou plus tard : vote de travaux à la demande d'un copro pouvant affecter les parties communes (la charpente). |
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Sostie
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Posté - 14 sept. 2012 : 09:08:46
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Merci beaucoup Rambouillet pour ces précisions.
Savez-vous quel pourrait être l'article concerné par ce nouveau vote (validant l'annulation du vote de principe)? L'article 26 également?
Autre et dernière petite question:
le premier vote a été effectué il y a deux ans.
une copropriétaire qui entre temps a vendu son bien n'avait demandé aucune contre partie financière pour autoriser la vente des combles. Le nouveau copropriétaire peut-il profiter de la situation -projet de travaux en arrêt depuis lors- pour présenter ses conditions et demander une rémunération? car il devra dans tous les cas voter et donner son accord/désaccord lors du second vote afin de valider la transaction! Comment pourrait-il prétendre à sa requête et l'intégrer dans les décisions d'un projet de résolution. (peut-être le plus simple serait de monnayer entre eux leur entente?)
merci pour votre aide et pour les services rendus par universimmo et ses participants d'une manière plus générale |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 14 sept. 2012 : 12:27:48
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Y a t-il marqué "accord de principe" dans le PV?
Un prix est-il indiqué?
La contrepartie financière que vous seul demandiez est-elle inscrite dans le PV?
Vente des combles / travaux pour les rendre habitables :
La présentation du projet de rénovation vaut condition seulement pour les travaux envisagés ou également pour la vente?
y avait-il bien qu'une seule résolution ou deux?
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Posté - 14 sept. 2012 : 14:40:48
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cette annulation doit être votée dans les mêmes conditions que la première résolution, tout en sachant que la première résolution n'a pas engagée le syndicat (réolution de principe).
quant à vvotre seconde question, lors d'une vente/cession les proprios peuvent émettre des conditions financières ou autres, c'est à l'AG de trancher, décider... |
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Gédehem
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Posté - 14 sept. 2012 : 15:19:48
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Il est indispensable de connaitre le texte précis de la résolution adoptée il y 2 ans afin de se prononcer sur son caractère "de principe".
Si tel étant le cas, cette décision n'aurait aucun effet autre que celui d'exprimer un souhait, un voeux : "Le syndicat souhaite refiler les combles à X"
En revanche, elle peut avoir pris une décision effective, qui engage, créatrice de droit, une seconde AG devant simplement statuer sur les modalités pratiques et surtout techniques de réalisation (travaux modif charpente, etc ....).
Dans ce cas, la 2ème AG ne peut remettre en cause la décision initiale, devenue définitive.
Il fautdonc voir ce qu'il en est exactement.
PS : dans la mesure où le demandeur est au dernier étage, qu'il serait le seul à pouvoir revendiquer ce comble au dessus de son lot, comble qui n'est pas mentinné au RDC comme 'partie commune', il peut mettre en avant sa "privatisation". |
Édité par - Gédehem le 14 sept. 2012 15:23:52 |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 14 sept. 2012 : 15:37:51
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citation: Il est indispensable de connaitre le texte précis de la résolution adoptée il y 2 ans afin de se prononcer sur son caractère "de principe".
Si tel étant le cas, cette décision n'aurait aucun effet autre que celui d'exprimer un souhait, un voeux : "Le syndicat souhaite refiler les combles à X"
En revanche, elle peut avoir pris une décision effective, qui engage, créatrice de droit, une seconde AG devant simplement statuer sur les modalités pratiques et surtout techniques de réalisation (travaux modif charpente, etc ....).
Dans ce cas, la 2ème AG ne peut remettre en cause la décision initiale, devenue définitive.
Voilà , vous avez dit l'essentiel.
C'est sur ces points que j'attends des réponses :
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Sostie
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Posté - 17 sept. 2012 : 19:56:29
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Bonsoir,
Le projet de résolution a ainsi été formulé :
"Acquisition de combles situés au dessus du lot--- pour être rattaché au lot --- à usage d'habitation, frais de modification et règlement de copropriété à charge du demandeur : proposition financière transmise en annexe.
Aprés en avoir délibéré, l'AG accepte de céder les combles perdus (...) moyennant le prix de (...) au profit de Moi.
L' AG, aprés avoir donné cet accord de principe pour cette cession, prend acte de l'engagement corrélatif des acquéreurs de prendre à leur charge les frais de géomètre expert nécessaires à la modification de l'état descriptif et du règlement de copropriété, les frais notariés et de publication à la conservation des hypothèques et les frais de convocation de la nouvelle AG ayant pour but d'approuver les modalités afférentes à cette cession. (...)
Elle autorise enfin le syndic à signer tous actes se rapportant à ladite cession."
A la relecture, cette dernière phrase me parait vraiment suspecte...
voilà , pour les textes du procès verbal de l'AG.
Merci pour vos remarques et commentaires.
Cordialement, |
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Posté - 17 sept. 2012 : 20:10:48
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Sostie : Le libellé de cette résolution et la décsion de l'AG sont parfaitement corrects !
Le syndic est le mandataire du syndicat et il est tout à fait normal qu'il signe les actes de vente des aprties communes au nom du syndicat.
Pourquoi trouvez vous cette phrase suspecté ? |
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Sostie
Nouveau Membre
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 Posté - 17 sept. 2012 : 20:40:43
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cette dernière phrase me semble ambivalente par rapport à la précédente qui stipule une prochain AG pour approuver les modalités. Je me dis que les documents nécessaires pourrait etre validés et signés par le syndic avant l'AG validant le projet.
Je cherche la petite bête là ou il n'y a surement rien. |
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Gédehem
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10
Posté - 17 sept. 2012 : 22:05:24
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Je ne vois pas non plus de "petite bête" !
"Aprés en avoir délibéré, l'AG accepte de céder les combles perdus (...) moyennant le prix de (...) au profit de Moi."
Il y là acceptation par le syndicat de la vente des combles en contre-partie de la somme de XXX €.
Si une autre AG est appelée à statuer ce n'est pas sur la vente elle-même, définitivement acquise, mais sur certaines modalités que les acquéreurs se sont engagés à supporter.
Et au final, le syndic reçoit délégation spéciale pour passer tout acte au nom du syndicat.
Sauf à la marge en particulier pour adopter la modif EDD/RDC, l'affaire est devenue définitive, la décision du syndicat ayant des effets juridiques opposables.
Les combles sont vendus, point final (du moins à la signature de l'acte authentique).
Dormez en paix ! 
ajout :
la chose aurait différente si la résolution d'AG avait été :
""Aprés en avoir délibéré, l'AG accepte le principe de cession des combles perdus au profit de Moi.
Une prochaine AG décidera du prix, des modalités de réalisation, de la modification de l'EDD/RDC, .....etc .... "
La vente n'est pas décidée, acceptée, l'affaire étant renvoyée à une autre AG en particulier pour fixer la contre-partie incontournable : le prix. |
Édité par - Gédehem le 17 sept. 2012 22:14:29 |
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JuL
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Posté - 18 sept. 2012 : 00:50:33
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Bonsoir tout le monde,
Je prends cette intéressante discussion en cours de route, laquelle nécessitait effectivement pour ne pas être stérile le texte précis de la résolution. Maintenant que vous en disposons, voici mon analyse :
- Oui, la vente est parfaite : il y a accord sur la chose et le prix, on ne peut revenir dessus que par un nouvel accord des deux parties.
- *Mais* il n'est nullement précisé *quand* elle doit avoir lieu.
- *Et* il est bien question d'une nouvelle AG qui a pour *but* d'approuver les modalités.
D'où il résulte que rien n'oblige la copropriété à atteindre ce but en un temps déterminé, elle pourrait s'engluer dans des détails divers et ne pas parvenir à un accord. Il faudrait donc en convoquer une nouvelle, qui pourrait avoir le même résultat, etc. Le tout aux frais de l'acquéreur.
Bref, un copropriétaire qui serait (devenu) opposé à la vente aurait à mon sens tout loisir de la bloquer par des procédés dilatoires.
Seul moyen alors pour l'acquéreur de débloquer la situation : demander au TGI de trancher l'affaire. Il pourrait à mon sens aisément estimer que la volonté des parties lors de la première AG était d'aboutir en un temps raisonnable, et fixer une date limite, avec dommages et intérêts si le syndicat ne s'y conformait pas.
Bref, pour répondre à la question initiale, la résolution est toujours valide, mais l'affaire n'est pas forcément réglée pour autant. Der Teufel steckt im Detail. |
Édité par - JuL le 18 sept. 2012 00:50:56 |
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Posté - 18 sept. 2012 : 08:57:24
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en fait à la lecture de la résolution, il y a bien cession des combles au prix de .. pour ...
ce n'est pas une résolution de principe. Ce qu'admet l'AG c'est bien une cession et renvoie à une autre AG les décisions/résolutions à prendre à propos des l'approbation ou non du nouveau descriptif et RdC, plus toutes autres décisions pour nécessaires pour formaliser cette cession DEJA ACCEPTEE formellement.
c'est un peu différent du démarage du post.  |
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Sostie
Nouveau Membre
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13
Posté - 18 sept. 2012 : 09:16:26
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Que pensez-vous du fait suivant :
la résolution a été validé et approuvée lors de la première AG avec les copropriétaire de l'époque.
Depuis, un bien a été vendu et donc de nouveaux copropriétaires sont désormais présent. Ce sera à eux de participer au second vote qui va valider/définir les dernières modalités qui cependant concernant les conditions de cession de leur lot avaient été décidées par les anciens copropriétaires. Cela ne peut-il pas être une raison valable pour demander lors de la futur AG une remise à plat des conditions précédemment approuvées?
Concrètement, si l'ancien propriétaire n'avait demandé aucune contre partie financière, peut être que le nouveau pourrait y prétendre? A défaut il pourrait être en droit de se sentir léser dans la cession de ces parties communes?
Vous avez cependant répondu à mes interrogations et je vous en remercie.
@rambouillet: c'est vrai que la notion de principe est bien présent mais camouflée/ annulée par celle d'engagement corrélatif...
enfin bref, j'ai l'impression que le nouvel acquéreur a réussi à se réserver/ s'approprier un étage complet et qu'il peut ainsi le notifier dans la future vente de son appart pour bénéficier d'une bonne plus value. Cependant il n'est en rien engager à effectuer la transaction financière dans le temps.
La copropriété se retrouvera alors avec un problème entre le nouvel acquéreur qui pensera avoir acheter des combles et moi qui n'aurait touché aucune indemnité.
Viel Danke für Ihre Aufmerksamkeit ! |
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Gédehem
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Posté - 18 sept. 2012 : 09:29:15
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Jul, vous êtes beaucoup trop pessimiste .....ou ici ignorant de l'effet juridique des décisions d'AG.
Dans la mesure où une AG DECIDE un transfert de droit, par exemple la concession d'un droit de jouissance privatif sur partie commune, l'aliénation du droit à construire au profit d'un copropriétaire, ... ou comme ici la cession/vente d'une partie commune-combles, la décision génératrice de droit est devenue définitive.
La production du PV d'AG rapportant la décision est opposable aux parties. La concession d'un droit de jouissance, du droit à construire, ...ici le contrat de vente est formé.
Le syndicat ne peut revenir en arrière, retirer son accord sauf à l'unanimité, ..... c'est à dire avec l'accord du bénéficiaire du droit cédé (ici droit de propriété).
Certes, l'idéal aurait été que l'intégralité du dossier soit ficelé de A à Z dès cette AG.
C'est à dire que le projet soumis à l'AG devait prévoir l'ensemble des actes liés à la vente, depuis la vente elle-même avec le prix convenu, mais aussi la modification de l'EDD/RDC et la prise en charge par l'acquéreur de l'intégralité des frais liés à cette vente.
Ici l'affaire est fractionnée.
Dans la mesure où la nouvelle AG sera à charge de l'acquéreur, il lui appartient de la demander au syndic lorsque tout le reste du dossier est prêt, ici le projet modif EDD/RDC établi avec avis du CS préalable à l'AG.
Autrement dit le délai de réalisation de l'acte authentique chez le notaire dépend de la rapidité que mettra l'acquéreur à finaliser la modif EDD/RDC (c'est pourquoi il faut dès le départ présenter un dossier complet à l'AG pour une seule décision : vente + modif EDD/RDC+ prise en charge des frais)
Sostie :
"la résolution a été validé et approuvée lors de la première AG avec les copropriétaire de l'époque."
C'est la collectivité syndicat qui est vendeur , pas tel ou tels copropriétaires ! Peu importe le nombre et le nom des membres du syndicat .... hier ou dans 10 ans !
Les décisions d'un syndicat de cession de droits prises antérieurement à l'acquisition d'un lot s'imposent à tous les membres de ce syndicat présents ou à venir, aux nouveaux acquéreurs ...
Ici, la vente des combles convenue au prix de XX € est définitivement .. définitive. L'adoption de la modif EDD/RDC ne peut la mettre en cause quand bien même il y aurait litige sur cette modif : l'acquéreur sera contraint d'accepter une éventuelle 'pression' du syndicat (c'est pourquoi il faut toujours présenter à l'AG un dossier complet "vente-prix + modif EDD/RDC " avec 1 seule résolution globale). |
Édité par - Gédehem le 18 sept. 2012 09:51:14 |
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Ricou
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Posté - 18 sept. 2012 : 12:03:49
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Sostie,
Savez-vous où en sont les démarches du copropriétaire qui a "acheté" les combles ?
Ce qui m'étonne c'est qu'aucun délai n'ait été fixé jusqu'à la signature chez le notaire mais que le prix, a lui, été fixé définitivement. Quand on voit l'évolution du prix de l'immobilier, il est évident que vous subissez un préjudice.
Si la signature a lieu dans 20 ans, espérez que le montant fixé vous paiera au moins un restaurant 
Ce préjudice pourrait être un petit début de remise en cause de cette vente.
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Sostie
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Posté - 18 sept. 2012 : 12:31:01
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Ce dernier a toujours dit qu'il déménagerait d'ici à 5-10 ans. Disons que c'est un spécialiste du genre qui a les connaissances pour refaire des intérieurs et les revendre correctement.
Je pense donc que d'ici là , cela sera finalisé... mais en effet, je regrette de ne pas avoir pensé à faire apparaitre obligatoirement un délai à respecter entre la cession du lots concernés et la signature par acte notarié... car d'ici là la situation est gelée.
je ne parle pas du prix qui avait été convenu... totalement dérisoire.... enfin que ne sommes nous prêts à accepter histoire de ne pas se retrouver dans un imbroglio juridique!!! (cf historique des messages postés il y a deux ans).
Cependant, non, je ne sais pas où en sont les démarches... |
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Gédehem
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Posté - 18 sept. 2012 : 14:21:20
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Il (CS, syndic) faudrait peut-être se réveiller :
L'AG ..." prend acte de l'engagement corrélatif des acquéreurs de prendre à leur charge les frais de géomètre expert nécessaires à la modification de l'état descriptif et du règlement de copropriété, les frais notariés et de publication à la conservation des hypothèques et les frais de convocation de la nouvelle AG ayant pour but d'approuver les modalités afférentes à cette cession. "
Il n'est nulle part prévu que les actions nécessaires à la vente soient soumises au bon vouloir de l'acquéreur !!!!
Ce dernier s'engage à supporter tous les frais nécessaires .... c'est tout !
" Elle autorise enfin le syndic à signer tous actes se rapportant à ladite cession."
Qu'attend le syndic, c'est le sens de cette décision, pour commander un géometre et faire établir la modification EDD/RDC prévue ????
Le CS est bras croisés ???
Ce sont les frais qui seront imputés à ce copropriétaire. Pas la commande d'un géometre et la rédaction des pièces nécessaires soumises à la prochaine AG.
Il faudrait peut être se bouger un peu ..... |
Édité par - Gédehem le 18 sept. 2012 14:22:25 |
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JuL
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Posté - 18 sept. 2012 : 21:45:35
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citation: Initialement posté par Gédehem la décision génératrice de droit est devenue définitive.
Je n'ai pas dit autre chose !
Seulement que faute de délai précis, il était possible à un copropriétaire récalcitrant de faire traîner les choses, et d'obliger l'acquéreur pour officialiser la cession à dépenser de l'argent et de l'énergie en quantité.
Déjà en cas de vente avec promesse de vente et des délais précis on voit parfois les choses traîner, alors dans date précise si vraiment il y en a un qui veut y mettre son grain de sel, il parviendra.
Certes à la fin la vente sera officialisée, mais comme disait Keynes à long terme nous sommes tous morts... |
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Gédehem
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Posté - 18 sept. 2012 : 23:57:22
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C'est pourquoi le syndicat (le syndic poussé par le CS) doit se bouger. |
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JuL
Nouveau Membre
France
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Posté - 19 sept. 2012 : 00:44:17
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Pourquoi ? C'est l'affaire de l'acquéreur. Le syndicat, donc le CS, n'a pas d'intérêt à agir. |
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