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filomat
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 Posté - 03 nov. 2012 : 14:32:28
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Si ce ne sont pas des avocats qui interviennent sur le forum ce sont des anguilles : de celles que l'on ne peut jamais attraper car elles vous glissent toujours entre les doigts : On désigne le syndic de telle date à telle date, la première ne peut être antérieure à la date de l'assemblée (pas d'effet rétroactif) et la seconde ne peut pas dépasser de trois ans la première.
Quoi de plus simple ?
A comprendre ?
Une fois qu'on a signé un contrat avec un syndic jusqu'à telle date calendaire on ne va pas s'amuser à y mettre fin à la date de l'assemblée générale qui va signer avec le même (ou un autre) syndic pour le contrat suivant !
Les contrats de syndic ne font plus désormais exceptions aux autres contrats depuis que la loi en a ainsi décidé (en avril 2010). |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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 Posté - 03 nov. 2012 : 16:29:22
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filomat : vous persistez dans votre ignorance et votre bétise.
je vous donne le texte du site de JPM.copro; syndic de copropriété, que vous allez bien lire, et à plusieurs reprises car je doute fort que vous compreniez quelque chose.
A. la désignation du syndic
La désignation du syndic est l’élément essentiel de la décision.
La loi du 28 juin 1938 traitait de la nomination du syndic. Le terme de désignation met en valeur le caractère collectif de l’acte juridique : un vote de l’assemblée. Cet acte est commun à toutes les catégories de syndics, même au syndic coopératif désigné au suffrage indirect.
C’est exclusivement de sa désignation par un vote de l’assemblée que le syndic tient sa qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires, mandataire institutionnel de la communauté immobilière. Le « contrat de mandat » n’est qu’un accessoire, nonobstant son caractère indispensable.
L’article 28 du décret traite de « la durée des fonctions du syndic », c’est à dire de la durée du mandat social conféré par la désignation. La durée du mandat du syndic doit être fixée par la décision de désignation. Elle ne peut excéder trois années
L’article 29 porte atteinte à la cohérence du statut en précisant que « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance ». La durée du contrat accessoire de mandat ne peut que se confondre avec celle du mandat lui-même. Il est bien évident qu’en cas de démission ou révocation du syndic, le contrat de mandat ne saurait se poursuivre distinctement.
Dans la pratique, on doit considérer que la nécessaire mention des dates calendaires s’applique à la décision de désignation.
B. le contrat de mandat du syndic
L’article D 29, dans sa nouvelle rédaction résultant du décret du 17 mai 2004, traite d’un contrat de mandat du syndic qui n’existe pas dans la loi du 10 juillet 1965. La pratique de ce contrat s’étant généralisée, les syndics ont intérêt à établir un projet de contrat de mandat comportant la liste des prestations de gestion courante et les honoraires ht et ttc correspondants, celle des prestations exceptionnelles et les indications relatives à leur rémunération. Sur ce point nous renvoyons aux indications fournies en 2 / 2.1.2 pour les syndics professionnels.
Les termes de l’article D 29 ayant une portée générale, les copropriétaires se portant candidats comme syndics non professionnels doivent également établir un projet de contrat, notamment lorsqu’ils sollicitent une rémunération.
Le projet de contrat de syndic doit être impérativement joint à la convocation conformément aux prescriptions de l’article D 11-I-4° . S’il y a plusieurs candidatures, chaque projet de contrat doit être joint à la convocation.
Le contrat de mandat du syndic accroché de guingois aux basques du syndic par le pouvoir réglementaire en fait un prestataire de services quasiment commerciaux sinon marchands. C’est avec peine que les Juges s’efforcent d’appliquer au statut du syndic certaines des règles du mandat civil.
Dans le même esprit, on doit noter que l’article 2004 du Code civil fait obligation au mandataire révoqué de restituer au mandant la procuration qui lui a été donnée. Cette disposition ne saurait être appliquée au syndic qui doit au contraire conserver la justification de sa qualité déchue.
Force est toutefois de reconnaître que, de nos jours, les syndics professionnels se présentent plus comme des prestataires de services que comme des représentants de groupes sociaux choisis spontanément pour leurs vertus et compétences dans l’intérêt de la collectivité. On peut donc comprendre l’établissement d’un « contrat de mandat » définissant les obligations du syndic et les modalités de sa rémunération.
II. durée des fonctions du syndic
L’article 28 du décret indique qu’en dehors de l’hypothèse prévue par l’article L. 443-15 du code de la construction et de l’habitation, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.
Toutefois, pendant les délais prévus à l’article 1792-4-1 du code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l’immeuble.
L’article 28 ajoute que « Le syndic peut être de nouveau désigné par l’assemblée générale pour les durées prévues à l’alinéa précédent. »
Il faut appliquer à la détermination de la durée du mandant l’exigence de précision ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance. Cette recommandation a été déjà formulée dans le passé par la Commission relative à la copropriété. Elle fait écho aux décisions de jurisprudence qui ont justement jugé qu’une mandat d’une année conféré le 18 mai 2010 expire le 18 mai 2011.
Nous savons tous maintenant qu’il ne faut pas désigner pour une durée d’une année. Le mandat qualifié « mandat d’un an » exige la désignation du syndic pour une durée de dix-huit mois sous les réserves que nous présentons ci-après.
Quant à l’article D 29, il indique à tort que le contrat de mandat fixe également la durée du mandat, sa date de prise d’effet et les éléments de détermination de la rémunération du syndic.
A. première désignation du syndic
Une première règle permet d’encadrer le sujet : lorsque la durée des fonctions du syndic est de trois années, cette durée court, de quantième à quantième, de la date de l’entrée en fonction à celle identique de la troisième année. Plus précisément, pour un syndic désigné le 17 avril 2009, entré en fonction le 18 avril 2009, la date d’expiration des fonctions est le 18 avril 2012. Il sera donc nécessaire qu’à cette date l’assemblée ait désigné à nouveau le même syndic ou désigné un autre syndic. A défaut, le syndicat se trouvera dépourvu de syndic.
De la même manière, si l’assemblée tenue le 17 mai 2010 a désigné le syndic pour une durée d’une année avec entrée en fonction le 18 mai 2010, une nouvelle assemblée aura dû être tenue avant le 18 mai 2011 pour le désigner à nouveau ou désigner un autre syndic [1] .
Pour contourner la rigueur de cette solution, une pratique vicieuse a été de faire mention de la durée d’une année en ajoutant qu’elle pouvait se prolonger jusqu’à la date de l’assemblée appelée à statuer sur les comptes de l’exercice [précédent]. » Cette solution a été admise par la jurisprudence et même par la Cour de cassation [2]
La Commission relative à la copropriété, dans sa recommandation n° 15, a mis en garde les syndics au sujet de l’imprécision de ce mode de détermination de la durée de leurs fonction.
La Cour de cassation a modifié sa position et jugé qu’il convient de s’en tenir aux termes de la décision de l’assemblée qui limite strictement à une année de quantième à quantième la durée des fonctions du syndic, sans qu’il soit possible de faire référence à une date d’assemblée générale à convoquer [3].
« Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le mandat de la société S. avait été renouvelé le 22 mai 1997 pour une durée d'un an prenant fin lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 1997, ce qu'elle ne pouvait ignorer et qu'il appartenait à celle-ci de faire en sorte que ce vote intervînt avant le 22 mai 1998, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que le mandat de la société S. prenant fin le 22 mai 1998, celle-ci ne pouvait après cette date convoquer une assemblée générale et qu'elle devait rembourser diverses sommes que le syndicat avait dû payer en raison du maintien de son activité ; »
Une solution pratique : le mandat de dix-huit mois.
Une solution simple, dans le cas d’un syndicat dont l’exercice court du 01/01 au 31/12, est donc de désigner le syndic pour une durée de dix huit mois qui, dans la plupart des cas, n’est jamais accomplie. L’assemblée réunie le 14 avril 2010 désigne le syndic pour une durée de dix-huit mois à compter du jour de sa désignation. L’assemblée annuelle suivante est tenue le 19 avril 2011 et désigne à nouveau le syndic pour une durée de dix huit mois à compter du 19 avril 2011. La durée effective du mandat peut être supérieure à douze mois. Cette méthode assure parfaitement la sécurité juridique du syndicat.
Ce mécanisme est déjà utilisé mais les projets de résolutions présentés sont parfois ambigus. Nous proposons donc le projet suivant et restons à l’écouter des observations et suggestions qu’il pourrait susciter.
Projet de résolution
« La durée du présent mandat est fixée à 18 mois à compter de ce jour, 14 avril 2010, pour se terminer au plus tard le 14 octobre 2011.
« Elle expirera de plein droit à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée soit à renouveler le présent mandat, soit à désigner un autre syndic ou, le cas échéant, en vertu de l’article 25-1 de la loi, à la date de la « seconde assemblée » appelée à décider ce renouvellement ou la désignation d’un autre syndic.
« Le renouvellement du mandat ou la désignation d’un autre syndic entraînera la cessation du présent mandat et l’entrée en vigueur d’un nouveau mandat à compter de l’une ou l’autre des ces dates.
« En cas de non-renouvellement de son mandat, le Cabinet X renonce d’ores et déjà à toute rémunération pour la période courant de la date de la décision et se terminant à l’échéance maximale du présent mandat.
Dans cet exemple, la désignation pour une année imposerait la tenue de la prochaine assemblée annuelle avant le 14 avril 2011 et interdirait la convocation d’une seconde assemblée. En effet le syndicat serait dépourvu de syndic en l’absence de renouvellement du mandat du syndic en place et de désignation d’un autre syndic. On peut d’ailleurs noter que la formule de la désignation pour un an génère fatalement un raccourcissement progressif du délai de convocation.
La prochaine assemblée générale annuelle devra être tenue normalement avant le 30 juin 2011. En cas de difficultés imprévues, ce mécanisme permet la tenue de l’assemblée en juillet et la tenue éventuelle d’une seconde assemblée en septembre, voire début octobre, sans risque de vacance du poste de syndic.
filomat : prétendre qu'un contrat de mandat est un contrat comme els autres est aussi, une grossière erreur !!!
Quoi de plus simple ?
A comprendre ?  |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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43
Posté - 03 nov. 2012 : 18:28:52
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citation: Initialement posté par philippe388
filomat : vous persistez dans votre ignorance et votre bétise.
Je comprends ce qu'essaye d'expliquer filomat. Exemple :
Un syndic est mandaté lors de l'AG du 01/05/2009 jusqu'au 30/04/2010 moyennant pour cette période d'une année de date à date des honoraires de 10 K€.
L'AG suivante se déroule le 01/02/2010, ouais le syndic fixe la date.
Le syndic propose alors le renouvellement de son mandat au SDC pour un montant majoré à 12K€ de la date de l'AG du 01/02/2010 au 31/01/2011.
L'AG accepte.... Comme d'hab, les moutons sont bien gardés.
En jouant sur les dates d'AG par rapport au date de contrat du mandat, le syndic gagne ainsi un prorata temporis de 2K€ entre la période du 01/02/2010 (date de début du nouveau mandat à 12K€/an) au 30/04/2010 (date de fin de l'ancien mandat à 10K€/an).
Ce que filomat semble vouloir exprimé c'est :
Puisque l'AG de 2009 a initialement validé le mandat du syndic jusqu'au 30/04/2010; logiquement bien que l'AG du 01/02/2010 renouvelle le mandat du syndic pour une année à l'issue de son mandat initial, il semble logique que le contrat renouvelé entre en vigueur à partir de la fin du premier mandat, et non pas au prorata temporis de l'AG se déroulant au 01/02/2010.
En pratiquant ainsi le syndic gagne 2/12 de 2K€ entre chaque mandat renouvelé sur le dos du SDC : bien oui pour un syndic il n'y a pas de petites économies.
Ce différentiel ne saute pas aux yeux, puisqu'ils seront validés lors de l'approbation des compte du SDC de l'année N+1 donc en 2011.
Pour autant le contrat est conforme puisqu'il indique bien un mandat de date Ă date.
citation: Initialement posté par philippe388
filomat : prétendre qu'un contrat de mandat est un contrat comme les autres est aussi, une grossière erreur !!!
Donc le mandat de syndic c'est quoi au juste, un torche cul pour soutirer des fonds aux syndicats ?
Le mandat de de syndic est par essence un contrat de gestion. Le syndic ayant une obligation de moyens mais pas de résultat.
LĂ est la nuance : tout repose sur des obligations de gestion.
Dès lors, on peut effectivement se poser la question du pourquoi le Décreti impose au CS de rendre un rapport écrit de ses missions (cf. II, 4° de l'art.11 du D.67), alors que le syndic qui doit rendre des comptes du SDC devant l'AG n'a aucune astreinte de rédaction d'un rapport écrit de son bilan de gestion. C'est ça qui est aberrant ! Alors que dans nombre de copropriétés, les syndics demandent quitus comme un chèque en blanc de la qualité de leur gestion.
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 03 nov. 2012 : 20:03:05
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citation: JPM La durée du présent mandat est fixée à 18 mois à compter de ce jour, 14 avril 2010, pour se terminer au plus tard le 14 octobre 2011.
« Elle expirera de plein droit à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée soit à renouveler le présent mandat, soit à désigner un autre syndic ou, le cas échéant, en vertu de l’article 25-1 de la loi, à la date de la « seconde assemblée » appelée à décider ce renouvellement ou la désignation d’un autre syndic.
Ben moi je trouve que c'est JPM qui fait sa propre loi, la date d'échéance d'un contrat ce n'est pas "au plus tard", c'est une date "définie" et définie "calendairement". Elle expirera "de plein droit" : Alors c'est le plein droit de JPM ? Et d'ailleurs ce n'est pas français : une durée n'expire pas, une durée fixée à 18 mois ne peut pas "expirer" avant ces 18 mois ? Une durée fixée à 18 mois qui expire avant 18 mois : Vous comprenez vous ?
Parole de JPM n'est pas parole d'Ă©vangile !
Mais je reconnais qu'il y a "comme un flou" dans mon esprit : Si la durée doit être inférieure à 3 ans c'est pour que les nouveaux copropriétaires puissent au moins une fois tous les trois ans choisir leur syndic, or, si on s'en tenait à mon interprétation - il est vrai sans doute trop simpliste - une seule et même assemblée pourrait fixer les contrats de syndic pour les dix ou vingt ans qui suivent : tel syndic du 1-1-2012 au 31-12-2015, tel autre (ou le même) du 1-1-2016 au 31-12-2019 etc...
Pourvu qu'on trouve des syndics capables de s'engager sur un contrat de 3 ans avec dix ans d'avance !
Je veux bien qu'on reproche aux copropriétaires de se désintéresser de leur bien, mais reconnaissons que les imprécisions de la loi - ou du moins les imprécisions des ses interprétations qui circulent sur la toile - ne leur facilitent pas la tâche !
Le conseil syndical fera comme il voudra : De toutes façons c'est lui qui a la majorité ! |
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bzh49
Contributeur actif
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Posté - 03 nov. 2012 : 21:02:07
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Débat intéressant hormis les insultes. Néanmoins dans toutes ces démonstrations il est fait abstraction du cas ou un syndic en place est remplacé par un nouveau mais pour lequel sa prise de fonction n'est que x temps plus tard parce que l' AG l'a décidé ainsi. Un démarrage de contrat n'est pas forcement immédiat il peut être à terme même si il a été signé ou validé à l'avance. |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 04 nov. 2012 : 00:36:08
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 04 nov. 2012 : 09:01:50
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On ne peut pas non plus perdre de vue que si le Conseil d'Etat a tant de travail pour apporter ses modifications aux décrets ce n'est pas sur la seule fantaisie des sénateurs mais bien plus souvent pour se plier aux directives européennes.
JPM pourra toujours prendre son bâton de pélerin pour aller plaider la cause des syndics de France auprès des commissaires mais il aurait alors la prudence de ne pas trop s'appuyer sur sa connaissance de la Grèce Antique car avec les difficultés de traduction ils pourraient confondre avec la situation économique de la Grèce actuelle ! |
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Posté - 04 nov. 2012 : 12:02:02
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filomat :" Le conseil syndical fera comme il voudra : De toutes façons c'est lui qui a la majorité "
filomat !!! Relisez dopnc votre dernière affirmation, qui n'a rien à voir avec la loi de la copropriété ! Vous ne comprenez toujours rien, et surtout vous ne faites pas beaucoup d'effort, et vous continuez à désinformer à longueur de posts !!
Je vais vous expliquer une nouvelle fois : un CS n'a aucun pouvoir de décision; il est élu par l'AG et sa mission est de vérifier les comptes du SDC, la gestion du syndic et la bonne exécution des décisions d'AG. SOn role n'est que consultatif, il émet des avis que le syndic suivra OU as. Il redn compte de sa mission à l'AG, et joint obligatoirement un rapport d'acivité à l'ODJ.
Un CS ne décide pas non plus du choix du syndic et de la durée de son mandat !! UN CS n'a pas de majorité en AG, et sur aucune décision , cela ne veut strictement rien dire. SEULE l'AG est décissionnaire.
Luc Standon :" Donc le mandat de syndic c'est quoi au juste, un torche cul pour soutirer des fonds aux syndicats ?"
mandant ?? contrat ?? un syndic est un madataire, avec un contrat de mandat !!! cela veur dire quelques choe, et vous ne pouvez pas comparez cela avec un contrat d'assurances !!!
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bzh49
Contributeur actif
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Posté - 04 nov. 2012 : 13:15:41
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citation: Initialement posté par philippe388
SOn role n'est que consultatif, il Ă©met des avis que le syndic suivra OU as.
Encore une demi vérité, pour tout montant dépassant le montant permis au syndic c'est le conseil syndical qui décide ayant délégation pour cela de l'AG. Relisez vos classiques vous qui n'arrêtez pas de reprendre tout le monde.
citation: Initialement posté par philippe388
Un CS ne décide pas non plus du choix du syndic et de la durée de son mandat
Le mandat de syndic clauses et durée son négociée préalablement à l'AG avec le conseil syndical lors en général de la réunion particulière et obligatoire qui fixe l'ODJ de l'assemblée donc encore une demi vérité.
D'une manière générale, arrêtez d'agresser les contributeurs , vous fatiguez tout le monde. Vous n'avez pas la vérité à vous seul, elle est multiple et tout le monde à le droit de donner son avis qu'il vous plaise ou non. Ce n'est pas un tribunal vous n'y êtes pas juge, mais un forum ou votre avis pèse aussi lourd que les autres. |
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Posté - 04 nov. 2012 : 16:46:14
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bzh49 " : Encore une demi vérité, pour tout montant dépassant le montant permis au syndic c'est le conseil syndical qui décide ayant délégation pour cela de l'AG. Relisez vos classiques vous qui n'arrêtez pas de reprendre tout le monde."
Demi- vérité ???? est ce vraiment juridique comme réponse. Il n'existe qu'une seule vétité en copro. la loi, rien que la loi !!
Le syndic doit consulter le CS pour tout montant dépassant un certain montant, MAIS le syndic n'a aucune obligation de suivre cet avis.
bzh49 : le rôle du CS est bien consultatif, il n'a aucun droit de décider en copro., il ne commande pas les travaux !!
bzh49 : quand filomat depuis près de 1000 posts désinforme, et affirme des chose totalement cotnraire à la loi, il fuat le lui rappeler, et je ne suis pas le seul dans ce cas !!!! relisez ce post en entier ou vous intervenez juste pour me tacler, et donnez donc votre avis éclairé sur le post de départ et la date d'entrée en fonction du syndic, et le role du CS en copropriété !! |
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bzh49
Contributeur actif
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Posté - 04 nov. 2012 : 17:44:13
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citation: Initialement posté par philippe388
Il n'existe qu'une seule vétité en copro.
comme d'habitude il faut le décodeur pour comprendre.
citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic doit consulter le CS pour tout montant dépassant un certain montant, MAIS le syndic n'a aucune obligation de suivre cet avis.
Bien sur qu'il le suivra sinon c'est la porte à l'AG suivante. C'est marrant je ne vous ai pas vu reprendre les dates du mandat. Cette demi vérité vous poserait elle problème ?
citation: Initialement posté par philippe388
bzh49 : le rôle du CS est bien consultatif, il n'a aucun droit de décider en copro., il ne commande pas les travaux !!
C'est FAUX le contrôle n'est pas de la consultation. Ou avez vous lu que j'ai écrit que le CS commandait des travaux encore un délire pour alimenter votre argumentation.
citation: Initialement posté par philippe388
bzh49 : quand filomat depuis près de 1000 posts désinforme, et affirme des chose totalement cotnraire à la loi, il fuat le lui rappeler,
Filomat de désinforme pas il donne son avis comme tout le monde et il l'appuie le plus souvent par des textes de loi qu'il interprète comme vous. Qui êtes vous pour dire que vous dispenser la loi ? un avocat un juriste rien de tout cela à ma connaissance, donc restez à votre place. Il y a souvent une jurisprudence pour en invalider une précédente, donc à moins qu'elle ne soit dite constante, un texte de loi s'interprète différemment d'un juge à un autre en fonction du contexte ou de l'époque.
citation: Initialement posté par philippe388
!!!! relisez ce post en entier ou vous intervenez juste pour me tacler, et donnez donc votre avis éclairé sur le post de départ et la date d'entrée en fonction du syndic, et le role du CS en copropriété !!
Si vous étiez un peu moins nombriliste vous vous seriez appliqué ce que vous me conseillez et auriez vu que j'ai répondu au sujet. |
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Posté - 04 nov. 2012 : 20:41:02
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bzh49 : Néanmoins dans toutes ces démonstrations il est fait abstraction du cas ou un syndic en place est remplacé par un nouveau mais pour lequel sa prise de fonction n'est que x temps plus tard parce que l' AG l'a décidé ainsi. Un démarrage de contrat n'est pas forcement immédiat il peut être à terme même si il a été signé ou validé à l'avance.
VoilĂ la loi version bzh49 !!!!
L'AG change de syndic, le mandat du nouveau syndic débute immédiatement. Il n'existe pas d'autre façon de faire.
Un contrat de mandataire s'arrête quand le mandat, ici le SDC, le décide !! Le mandat du sortant n'est pas renouvellé, il cesse dès le vote de l'AG.
Prouvez nous donc le contraire !!!
avez vous lu le texte de JPM.copro, syndic professionnel de copro ??? cela va vous aider. |
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bzh49
Contributeur actif
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Posté - 04 nov. 2012 : 21:43:11
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citation: Initialement posté par philippe388
VoilĂ la loi version bzh49 !!!!
Je ne vois pas votre texte de loi démontrant votre version, une omission sans doute de votre part. C'est votre interprétation et même si c'est sur JPM copro, que je respecte par ailleurs, c'est son interprétation. Un contrat que cela vous plaise ou non reste un contrat et un mandat en est un. L' AG valide ce mandat avec toutes ses clauses si le démarrage est dans 2 mois après l' AG il en sera ainsi car c'est la volonté de l'AG.
citation: Initialement posté par philippe388
L'AG change de syndic, le mandat du nouveau syndic débute immédiatement. Il n'existe pas d'autre façon de faire.
Uniquement parce que la date de démarrage du contrat est la date du jour de l'AG, ce qui est une pratique communément répandue.
citation: Initialement posté par philippe388
Prouvez nous donc le contraire !!!
N'inversez pas les rôles donnez moi le texte qui précise vos dires.
citation: Initialement posté par philippe388avez vous lu le texte de JPM.copro, syndic professionnel de copro ??? cela va vous aider.
J'ai lu et vous feriez bien d'en faire autant, la partie texte de loi se résume à des citations partielles, ce qui est normal, le reste de l'interprétatif et du conseil. Pour votre information nous avons changé plusieurs fois de syndic (3) par 2 fois les prises de fonctions ont été décalée, 4 mois pour la première et 2 mois pour la seconde et c'était des pros, donc votre argumentation n'est pas plus probante que la mienne......
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 05 nov. 2012 : 16:35:11
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Juste pour dire aux UInautes débutants de parcourir un peu le site d'UI, ils verront que le mandat d'un nouveau syndic démarre, lors de l'AG, dès la prononciation du résultat du vote sur la résolution qui fait que l'AG l'a choisi. D'ailleurs, le syndic rejeté ne se fait pas prier pour quitter la salle de l'AG.
C'est la pratique partout et donc l'interprétation communément admises des textes de loi ad hoc.
Les interprétations de filomat et sa relation de la pratique dans sa copropriété polluent les sujets du fait des longs échanges avec des contradicteurs qui se doivent de rétablir la vérité. |
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Posté - 05 nov. 2012 : 16:49:35
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Louis92 : Merci Louis92; espérons que filomat et bzh49 comprendrons votre post court et clair !!
Les 2 copropriétés de bzh49 et de filomat ne respectent pas les règles et la loi (voir leurs nombreux posts) , et ces 2 copropriétaires roulés dans la farine par leurs syndics pros, et surtout super pros de l'enfumage, pensent que cela est la règle pour tous !!! grossière erreur !!! tant pis pour eux.
bzh49 :" Uniquement parce que la date de démarrage du contrat est la date du jour de l'AG, ce qui est une pratique communément répandue."
On comprend mieux par cette affirmation que vous n'avez pas beaucoup de pratique de la copro. et de la praparation et la tenue d'une AG. Faire coincider date de fin de mandat et date d'AG est aussi facile que de gagner l'Euro million !!!
Ecrire que le démonstration de JPM est un résumé partiel est assez simpliste !! relisez le de nouveau !  |
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bzh49
Contributeur actif
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Posté - 05 nov. 2012 : 17:51:43
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Louis92 et Philippe388:
Citation issue du Dalloz Code de la copropriété 2012 p490 traitant du Décret du 17 Mars 1967 et l'application de l'article 28.
Ce sont bien sur des commentaires mais qui me semble font référence et largement plus que tout ce que l'on trouve sur le net.
2 bis. Prise d'effet des fonctions de syndic.
En l'absence de toute décision contraire, la prise d'effet de la désignation du syndic se produit immédiatement, à l'instant même des résultats du vote.
Philippe388: Il ne faut pas retenir que ce qui vous arrange et décréter que le reste est hors la loi.
citation: Initialement posté par philippe388Ecrire que le démonstration de JPM est un résumé partiel est assez simpliste !! relisez le de nouveau !
Je n'ai jamais écrit cela mais cela fait partie de votre stratégie d'argumentation creuse, quand on a pas de matière on en créé pour faire le "buz" |
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GĂ©dehem
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Posté - 12 nov. 2012 : 09:44:44
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Encore une fois, certains font une joyeuse mayonnaise, cherchant le bâton pour se faire battre .....
Sauf à ce que l'AG décide expressément d'une date décalée pour la prise d'effet d'une délégation de pouvoir, ici du mandat du syndic, celui-ci prend effet à la date et heure de prise de décision.
Il ne peut en aucun cas y avoir 2 mandats identiques pour une mĂŞme chose.
Dans la mesure où une AG est convoquée pour (entre autres points) désigner le syndic, cela a pour conséquence d'entrainer automatiquement l'échéance du mandat en cours. (*)
Sauf décision spécifique prise par l'AG, la désignation du syndic entraine automatiquement la déchéance du précédent mandat.
Principe énoncé par l'art.2006 du C.civ et qui ressort de D.art.46.
NB : une date d'échéance à 14 ou 18 mois n'a pour conséquence que de premettre la convocation d'une AG dans ces 14 ou 18 mois, personne ne maitrisant les choses 1 an à l'avance. D'où la nécessité d'un mandat d'un an + quelques mois pour la sécurité du syndicat.
Elle n'a pas pour conséquence de repousser automatiquement à chaque fois la date de prise d'effet du nouveau mandat.
(*) D.art.46 est net et clair : faute pour l'AG convoquée à cet effet de désigner le syndic, le syndicat s'en trouve dépourvu, peu importe la date échéance du mandat initialment convenue. |
Édité par - Gédehem le 12 nov. 2012 09:59:28 |
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bzh49
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Posté - 12 nov. 2012 : 12:12:05
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Gédehem: Merci de toutes ces précisions. |
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GĂ©dehem
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59
Posté - 12 nov. 2012 : 14:56:29
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Filomat Ă©crivait plus haut (page 2) :
"Mais je crois que gédehem lui-même (il est toujours en vacances ) a déjà reconnu qu'on ne peut plus fixer les dates de mandat du syndic en fonction des dates des assemblées générales."
Je n'ai certainement pas reconnu quoi que ce soit de ce genre, sauf Ă triturer mes propos .... issus de la jurisprudence !
L'AG DOIT fixer non seulement la durée du mandat, mais aussi sa date échéance.
J'ai proposé une formule, tenant compte de la prise d'effet du mandat à la date de l'AG :
Mandat d'UN an Ă compter de ce jour (date AG) jusqu'au ..(date AG + 1 an + 30 jours fin de mois)
Ce que j'ai affirmé sans que cela puisse être contestée : lors de l'AG 2012 tenue (mettons) le 18 avril 2012 désignant le syndic pour 1 an, personne n'est en mesure de dire que l'AG 2013 pourra se tenir au plus trad le 18 avril 2013. C'est impossible.
D'où la nécessité, tant pour le syndic que pour le syndicat, de fixer une date échéance du mandat à 14 ou 15 mois, afin de pouvoir en toute sécurité convoquer une AG sans être pris à la gorge.
Ayant toujours en tête que la convocation d'une AG prévoyant la désignation du syndic entraine automatiquement à cette date la déchéance du mandat su sortant. |
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Posté - 12 nov. 2012 : 17:07:17
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bravo gedehem, vous avez convaincu bzh49 !!! reste encore le plus coriace, filomat !!! bon courage. |
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