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zaroc
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 Posté - 05 déc. 2012 : 13:07:54
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Bonjour
Tout nouveau dans votre forum (depuis hier soir..) j'en profite pour poser les questions qui me chagrinent. Exemple : Notre syndic avec l'accord du CS a résilié le contrat ascenseurs Thyssen ( le fabricant de nos ascenseurs ) pour passer chez Otis qui a fait un prix intéressant mais en l'assortissant de clauses très désavantageuses à mon goût ( tacite reconduction pour des périodes de 3 ans, formule de révision sans partie fixe, etc, etc ) tout cela en cours d'année sans passage en AG. En a t il le droit? je n'ai rien vu dans la jurisprudence qui obligerait d'obtenir l'accord de l'AG ( sauf pour le contrat assurance cf arrêté Novelli ). Quelle est votre opinion?
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Posté - 05 déc. 2012 : 13:32:17
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zaroc : le syndic gère le syndicat et les contrats de maintenance, d'entretien, d'assurances, ....... Ces contrats font partie du budget courant de fonctionnement (hors travaux) que l'AG adopte chaque année. Toutes ces lignes budgétaires cocernant tous les contrats sont chiffrées.
Le syndic n'a pas besoin de l'accord de l'AG pour changer de prestataires si il reste dans les budgets votés par l'AG. Si le montnat du nouveau contrat est supérieur au budget voté, le syndic sera en faute, mais ce n'est pas votre cas.
Votre syndic a Ă©galement fait le choix d'un autre prestataire avec un avis positif du CS; ce qui est plutot bien, car il n'a pas besoin non plus de cet avis ou de le suivre !!
Pas de faute de ce syndic. Il est toujours important que tous les contrats soient revus régulièrement.
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Posté - 05 déc. 2012 : 13:56:25
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c'est le rĂ´le du syndic :
citation: Article 18
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
toutefois deux contraintes :
* que ce nouveau prestatire ait un tarif qui rentre dans le budget que vous avez voté
* que les prestations correspondent à celles demandées par une AG ; mais celle ci l'a t elle faite ?
Donc rien d'anormal de ce qu'a fait le syndic avec avis du CS (on pourrait assimiler "accord" et" avis"  )
Pour la bonne forme, sans qu'il n'ait aucune obligation, le syndic ou le CS pourrait demander l'avis d'une AG, l'année précédente le renouvellement...
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Louis92
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Posté - 05 déc. 2012 : 17:45:50
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Sur la forme, je souscris Ă ce que philippe388 et rambouillet ont Ă©crit.
Sur le fond, si le contrat est passé d'une période de 1 an à une période de 3 ans, les conditions du contrat sont dégradées, la qualité de service peut s'en ressentir. Je demanderais au CS :
- à l'avenir de faire patienter le syndic jusqu'à l'AG pour changer ainsi un contrat avec l'aval de l'AG (= résolution),
- si de petits ascensoristes ont été consultés car se contenter de passer de Thyssen à Otis pour obtenir de meilleurs prix est un peu léger.
Cdlt. Louis92. |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 déc. 2012 : 18:21:45
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Bien d'accord avec Louis !
Dans la mesure où les conditions du contrat initial sont notablement modifiées par une clause liant davantage le syndicat et dans un sens plus défavorable, le passage par l'AG s'impose.
Une prochaine AG serait fondée à refuser de telles conditions nouvelles, et ce même contre l'avis favorable du CS pris au seul regard de primes plus avantageuses. Au syndic de se débrouiller avec son assureur RCP, qui doit être mis en cause.
La qualité du contrat d'un prestaire ne se mesure pas à son montant en €, montant qui n'est que la résultante des conditions convenues !
Le CS a été très imprudent dans cette affaire. |
Édité par - Gédehem le 05 déc. 2012 18:25:49 |
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zaroc
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Posté - 05 déc. 2012 : 20:01:25
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J'apprécie votre position qui rejoint la mienne. Je considère que le syndic et le CS n'en font qu'à leur guise au détriment de l'intérêt des copropriétaires. Ne pas oublier que nos ascenseurs sont Thyssen et les faire entretenir par OTIS ne me semble pas nécessairement la meilleure option: prix des pièces Otis vendues par Thyssen, coût de l'état des lieux obligatoire, etc, etc Pour rire un peu, le rapport du CS qui sera presenté à notre très prochaine AG indique à ce sujet : le CS a décidé ( je dis bien : décidé ) en plein accord avec le syndic de changer etc, etc |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 déc. 2012 : 20:49:02
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Oui, il a décidé .... de donner un avis favorable au syndic pour le changement.
Car le CS est dépourvu de tout pouvoir pour décider quoi que ce soit qui relève de la compétence du syndicat, ou éventuellempent du syndic.
Ici, c'est le syndic et lui seul, quel que soit l'avis décidé par le CS, qui décide de passer ontrat au nom du syndicat.
Faute de passer par l'AG, il n'y a pas eu d'autre décisionnaire ici.
Le syndic ne serait même pas fondé à s'abriter derrière un avis (une "décision") du CS, le CS étant ici dépourvu de tout pouvoir.
Une petite note explicative neutre (exposé des faits et des règles comme indiqué ici), sans mise en cause, serait nécessaire, à distribuer aux copropriétaires avant l'AG. |
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felix1930
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Posté - 14 déc. 2012 : 19:05:12
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en + vérifier si dans votre nouveau contrat les dispositions du décret n° 2012-674 du 7 mai 2012 (en vigueur dès le 1er juillet 2012) figurent
décret qui prévoit la résiliation possible dans le cas de certains travaux importants |
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zaroc
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Posté - 20 déc. 2012 : 11:16:04
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Oui, Félix, Otis écrit que son contrat est conforme au décret du 7 mai 2012 mais Otis prévoit de grosses pénalités dans le cas où on résilierait le contrat pour travaux importants faits par d'autres, ce qui revient à passer par lui pour des gros travaux. Pour nous, la question va se poser en 2018 ( installation d'un limiteur de vitesse en montée ) De la façon dont tout cela est ficelé, ou on passe par Otis quel que soit son prix, soit le contrat est rompu et on paie une grosse pénalité. Syndic et CS se sont faits avoir une fois de plus! |
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Louis92
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Posté - 20 déc. 2012 : 12:09:16
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Pour un commercial, tout est toujours possible si le client veut bien y mettre le prix !
RĂ©silier reste possible pour le client, oui mais Ă quel prix ?
zaroc, à combien s'élèvent ces pénalités ?
Cdlt. Louis92.
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zaroc
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Posté - 21 déc. 2012 : 15:49:36
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Bonjour Louis
Pénalités pouvant représenter 65% du montant du contrat restant à courir.
Le contrat va courir du 1/1/13 au 1/1/16 puis du 1/1/16 au 1/1/19. Notre AG qui décidera de la phase 3 des mesures de sécurité ascenseurs aura lieu en dec 2017 pour application des mesures au 31/7/ 2018. Donc résiliation éventuelle du contrat autour du 1/1/18 , un an avant. Pénalité =65% d'une année de contrat =un peu plus de 3500€ X 65% = 2000€ à comparer au coût de la mise en conformité 2018 = autour de 5000€
Cdt |
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zaroc
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Posté - 21 déc. 2012 : 15:54:12
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Rectif à mes derniers propos: coût de la mise en conformité 2018 = 10000€ car 2 ascenseurs à comparer aux 2000€ de pénalités si on résilie le contrat Otis |
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JPM
Modérateur
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Posté - 21 déc. 2012 : 23:32:51
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La vraie question est de déterminer les pouvoirs du syndic pour résilier un contrat en cours.
Ce n'est pas mépriser les syndics que d'opter pour une relative restriction du pouvoir de résilier. Il semble raisonnable de le soumettre à un avis préalable du conseil syndical.
On sait que le syndic n'est pas tenu de suivre un tel avis. Mais on sait aussi qu'il engage très lourdement sa responsabilité en prenant une décision stupide ou abusive alors que le CS a émis un avis objectif et sage.
Dans des cas importants, il serait raisonnable de prévoir un droit formel d'opposition du conseil syndical.
Par ailleurs la bonne pratique est de considérer que le syndic ne peut engager le syndicat dans un nouveau contrat que pour une durée initiale d'une année. Cette disposition serait opposable à toutes les entreprises.
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 22 déc. 2012 : 09:01:25
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Je suis d'accord avec vous JPM sur le principe d'une restriction au pouvoir de résilier un contrat mais malheureusement, ce n'est pas prévu par les textes. Personnellement, je reste choqué qu'un syndic puisse résilier un contrat important de maintenance sans avoir besoin de l'accord de l'AG alors que pour le contrat d'assurances , il doit obtenir l'accord de l'AG. Peut être faut il proposer en AG une résolution limitant le pouvoir du syndic en cette matière à un certain montant, par exemple? Je retiens aussi la suggestion de l' engagement dans tout nouveau contrat pour une durée initiale d'une année ( en attendant un avis ou un accord formel d'une prochaine AG ) |
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Louis92
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Posté - 22 déc. 2012 : 09:08:33
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Pénalités pour la copro de zaroc = 2.000 € en cas de mesure en concurrence pour des travaux de 10.000 €.
La loi a reconnu que la mise en concurrence était nécessaire pour les gros travaux d'ascenseur et l'a organisée.
Il est clair que 2.000 € sont dissuasifs pour espérer gagner 10% sur les travaux. La clause est donc clairement de nature à empêcher l'application de la loi. Il y a un qualificatif que les juristes connaissent pour un telle clause (léonine ?).
Vous avez là matière dénoncer le contrat auprès de la DGCCRF.
Logiquement, il vous suffit d'expliquer la situation au CS, de le convaincre et de montrer votre détermination auprès du CS et de votre syndic et celui-ci saura expliquer à l'ascensoriste qu'il a poussé le bouchon trop loin. Syndic et CS, sont mouillés dans l'affaire, surtout le syndic puisqu'il est le pro et qu'il a signé ce contrat. Si CS et syndic tiennent à rester en place ... J'ai vu un syndic se bouger pour faire baisser des tarifs prohibitifs du même ascensoriste que lui, syndic, savait prohibitifs.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 22 déc. 2012 09:10:51 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 22 déc. 2012 : 10:19:42
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Tout cela est bien compliqué.
S'agissant de certains matériels, il est manifestement aberrant de confier l'entretien courant à la sté Dupont et des travaux importants à la sté Durand.
C'est encore plus aberrant quand l'une de ces sociétés est le constructeur et fournisseur de l'équipement en question.
On voit bien, s'agissant de personnes de droit public, les inconvénients que présente souvent l'obligation d'appels d'offres face aux avantages parfois virtuels de la mise en concurrence.
Mais une autre difficulté est qu'il n'est pas souhaitable de verrouiller l'accès aux marchés publics.
Il faut louvoyer 
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 22 déc. 2012 : 10:37:13
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JPM, il ne s'agit pas de mettre en concurrence juste pour les travaux c'est tout-à -fait à proscrire. Il s'agit de mettre en concurrence pour une globalité : travaux 2018 + maintenance à suivre. Le concurrent peut être plus cher pour les travaux et, néanmoins, à choisir si globalement moins cher sur une certaine durée de maintenance.
Pour moi, cela n'est pas compliqué. 
Cdlt. Louis92. |
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zaroc
Contributeur senior
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17
Posté - 22 déc. 2012 : 11:26:53
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JPM, le Otis en question n'est pas le constructeur de nos ascenseurs. C'est Thyssen et Thyssen s'est fait virer par Otis...Pour ma part, j'aurais mis sous le nez de Thyssen le prix de Otis et Thyssen se serait aligné. J'avais obtenu quelque chose d'équivalent en 2000 pour ces mêmes ascenseurs en faisant un appel d'offres... |
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PROSPER83
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 Posté - 09 janv. 2013 : 23:33:21
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Bonsoir.
Je ne partage pas du tout les avis donnés sur le fait que le syndic peut souscrire ou résilier un contrat d'ascenseur (ou autre) sans l'avis d'une AG et ce pour plusieurs raisons:
1/ Le syndic a pour obligation de procéder à la conservation et l'entretien de l'immeuble. Il peut donc procéder de sa propre initiative engager les travaux de menu entretien ainsi que toutes mesures s'inscrivant dans le cadre de la gestion courante et aussi bien sur les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (mais qu'il devra ensuite faire immédiatement valider par une AG).
Mais cela ne l'exonère absolument pas de requérir l'approbation d'une AG dés lors qu'il s'agit de souscrire au nom du Syndicat des copropriétaires un contrat de longue durée relatif à une installation(chauffage, ascenseurs, etc..) concernant l'entretien courant et une garantie totale des installations consistant à assurer de manière permanente le gros entretien (jurisprudence abondante).
En effet, tous les contrats comportent plusieurs options dont il n'appartient pas au syndic d'en décider seul le choix.
Pour les ascenseurs : Deux options qui doivent obligatoirement être décidées par le propriétaire de l'ascenseur dixit Décret 2004-964 du 09/09/2004 et Arrêté du 18/11/2004 : contrat de base, dit minimum, ou contrat supérieur dit "étendu" dont les durées sont en moyenne de 3 ans. Et, jusqu'à preuve du contraire, le syndic n'est pas le propriétaire des ascenseurs.
Pour le chauffage : 4 options allant de P1 à P4 incluant le choix de l'énergie et son fournisseur ainsi que toutes les différentes options d'entretien. Choix que le syndic ne peut absolument pas décider de sa propre initiative sachant que la plupart de ces contrats ont une durée de 8 à 10 ans.
Pour les assurances les options sont encore plus Ă©tendues. (Concernant ce sujet, j'ai d'ailleurs l'intention d'ouvrir prochainement un fil sur notamment les raisons des syndics de ne pas proposer aux SDC une protection juridique).
2 / Théoriquement chaque SDV fixe au titre de l'art.21 de la loi du 10 juillet 1965 le montant des marchés et des contrats à partir duquel la mise en concurrence est rendue obligatoire.
Ce qui impose donc au syndic de soumettre ces marchés et contrats à une AG.
3/ Un arrêt meurtrier (pour les syndics et prestataires) du 30 mai de 2012, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n°11-11993) qui va enfin mettre fin à toute polémique en venant rappeler à tous les professionnels intervenants au sein d'une copropriété que l'assemblée générale était la seule décisionnaire pour tous contrats souscrits au nom du Syndicat des copropriétaires.
Que chaque intervenant professionnel ne devait pas ignorer qu'il se devait de vérifier avant toute conclusion, renouvellement ou avenant d'un contrat que le syndic en avait bien préalablement reçu l'autorisation par décision d'assemblée générale et qu'il ne saurait s'abriter derrière la théorie du mandat apparent.
Qu'à défaut le Syndicat des copropriétaires était donc entièrement fondé à dénoncer ces contrats à n'importe quel moment sans être tenu à un quelconque dédommagement envers les prestataires impliqués. |
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Posté - 10 janv. 2013 : 08:15:40
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prosper je pense que vous faites erreur sur plusieurs points :
1- il n'y a aucune obligation (ou texte ) à repasser en AG un contrat à partir du moment où il répond aux limites fixées lors d'une précédente AG qui aurait déclenché le contrat initial. On retrouve ce même principe dans l'emploi d'un concierge par exemple.
Vous prenez l'exemple de l'ascenseur : si l'AG initial a choisi le contrat étendu, il suffit au syndic de souscrire de nouveau à un contrat étendu (dans les limites financières prévues au budget)
2- la somme minimum de mise en concurrence peut être supérieur au contrat. Et le texte ne dit pas que c'est à une AG de choisir, il dit seulement que le syndic a organisé et mis en oeuvre la mise en concurrence (sans pour autant être obligé d'obtenir plusieurs devis)
enfin, à supposer qu'un syndicat puisse dénoncer un contrat souscrit de cette façon, c'est de toute façon le syndicat qui serait éventuellement condamné par un tribunal saisi par le fournisseur et non le syndic. Il faudrait ensuite que le syndicat se retourne contre le syndic dont il aura changé bien sur entre temps... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 janv. 2013 : 09:36:26
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Je crois surtout que Prosper 83 a mal lu les réponses.
Il est bien clair que le syndic ne peut pas souscrire des contrats longs sans autorisation de l'assemblée.
En ce sens l'arrĂŞt de 2012 n'a rien d'extraordinaire. Il est dans le droit fil d'une jurisprudence constante.
En particulier il faut condamner très sévèrement les initiatives des syndics résiliant subitement les polices d'assurances des syndicat pour tout placer auprès d'un assureur unique avec des augmentations de primes substantielles.
Je viens de tomber sur une nouvelle affaire de ce genre. Le syndic est en train de comprendre qu'il a fait une sacrée boulette. Le tam tam sonne d'une colline à l'autre de la région parisienne.
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