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ainohi
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 Posté - 11 sept. 2009 : 09:46:01
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gedehem, vous fondez votre argumentation sur le fait que les comptes des travaux ont été clos et approuvés. Or, qu'en savez-vous ?
Il me semblerait justement que la deuxième AG , n'ait pas voulu approuver la répartition du coût des travaux réalisés. Cela mériterait d'être éclairci.
Ce que je comprends, c'est que l'AG, au moment d'approuver des comptes, jugeant que le coût des travaux ont été mal répartis a décidé de corriger l'erreur. Si c'est bien cela, la créance n'est devenue certaine qu'à l'issue de cette décision de correction et d'approbation. Ensuite, malheureusement, elle est devenue incontestable à l'issue de l'expiration du délai de prescription. |
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lupita
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 Posté - 11 sept. 2009 : 09:56:36
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Ce sont des travaux de toiture commun et non privatif! Rien ne permet de dire que ces travaux sont privatifs, pas meme un devis, ni une facture.
La premiere decision est devenue incontestable a l`issue de l`expriration de delai de prescription de la premiere decsions.
On ne reviens pas sur une decision executee.
Devant un tribunal ca me semble difficilement defendable |
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Posté - 11 sept. 2009 : 09:56:52
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ainohi : vous recommencez à recopier et commenter les posts mots par mots en affichant une position ferme et définitive en oubliant totalement les lois de la copropriété.
Je suis ravis que gedehem reprenne intégralement ma démonstration, nous sommes sur le même terrain.
L'AG est peut-être décisiionnaire mais elle ne peut revenir sur un dossier totalement réglé dans les règles de la copropriété.
Le syndic et l'AG ont tort, lupîta est dans son droit, elle ne risquera rien devant le TI. Une action immédiate en référé pour récupérer sa quote-part et des DI.
lupita : le syndic n'a aucune facture a opposer à son appel de fonds supplémentaire. Lupita ne doit RIEN à la copropriété, elle a déjà payer sa quote-part !!! ainohi, vous l'oubliez dans votre argumentation!!
Si ce syndic, assez mauvais et sous pression de certains copros certainement, décide d'appliquer une décision très litigieuse de l'AG après 2 ans sans contestation, il sera recalé par le tribunal. On ne peut pas réclamer un paiement sans une contrepartie.
ainohi : de plus le syndic ne peut pas opposer la non contestation de lupita qui a déjà payé, sur une decision de l'AG innaplicable. Il est le profesionnel de la copropriété, il A proposé une résolution de trvaux sur le toit avec application de la répartition du RDC, c'est parfait, il ne peut proposer un changement de répartition différent après 2 ans.
Egalement, L'AG ne peut pas imposer des travaux sur des parties privatives si celles ci sont en bon état, comme l'a souligné lupita.
ainohi : êtes vous membre du CS de votre copropriété ??? |
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lupita
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24
Posté - 11 sept. 2009 : 10:03:38
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Merci Philippe 388.
Ainohi etes vous membre du CS de ma copropriete??
Il semblerait toutefois que selon mon notaire et avocat que, le syndic peux saisir l`argent d`une quote part d`une vente de partie commune en compensation de charge.. L`artcle 16 ne s`appliquerait pas litteralement donc??
A eclaircir....
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Posté - 11 sept. 2009 : 10:43:47
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lupita : suite à vos dernières explications, il semble que votre syndic a renu à se couvrir devant l'AG, en proposant cette nouvelle résolution.
Il n'a pas appelé l'intégralité des fonds de travaux de toiture, il ne pouvait donc PAS commander ces travaux, il a commis une nouvelle faute grave. L'AG avait voté une répartition en charges générales, il pouvait donc appelé la totalité des fonds !!!!
En ce qui concerne les fonds de la vente, l'article suivant est très clair, le syndic ne peut l'ignorer : citation: c'est l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 : Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l’existence de toute sûreté grevant son lot.
lupita : ne tournez pas autour du pot, allez voir un avocat sérieux pour récupérer vos fonds de la vente. Vous ne payez pas les appels de fonds travaux supplémentaires du toit que le syndic cherche à vous imposer pour masquer ces erreurs multiples !!!
ainohi : citation: gedehem, vous fondez votre argumentation sur le fait que les comptes des travaux ont été clos et approuvés. Or, qu'en savez-vous ?
ainohi : je vous redonne une loi de la copropriété : les comptes approuvés ou non par l'AG ne vaut pas approbation du compte de charges personnel de lupita.
ainohi : le syndic a commis beaucoup de fautes sur ces dossiers, et vous défendez sa position, pourquoi ??? Si ce syndic pense être dans son droit, alors il attaque lupita au tribunal, il ne l'a pas encore fait après 2 ans pourquoi ?? Si lupita doit des charges, il doit entamer toutes les actions pour récupérer les impayés, il ne l'a pas fait ??? il commet une nouvelle erreur de gestion !!! 
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ainohi
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Posté - 11 sept. 2009 : 10:48:09
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lupita, vous posez un problème qui doit être analysé en droit et philippe388 et gedehem, qui sortent leur revolver dès qu'ils voient mon pseudo, vont un peu vite en besogne.
Il est exact que le syndic peut faire opposition à ce que le notaire verse le produit de la vente d'un lot tant que le copropriétaire vendeur reste redevable de charges de copropriétés. Vous n'êtes pas dans cette situation, vous n'avez pas vendu vos lots. Vous pouvez donc parfaitement exiger sans délai votre quote part de la vente des parties communes vendues.
Sur la répartition du coût des travaux de toitures, vous avez probablement raison, mais il est ennuyeux que vous n'ayez pas contesté dans les délais la décision de l'assemblée ayant décidé de modifier la répartition initialement convenue. La règle de base est tout de même qu'une décision, même irrégulière, s'impose une fois le délai expiré. La contourner n'est pas facile.
Les comptes des travaux ont-ils été présentés aux copropriétaires ? Ont-ils été appelés formellement à les approuver ? Si oui, avant la deuxième assemblée ?
Pourriez-vous reproduire les termes de la décision qui pose problème ? (en l'anonymisant bien sûr si besoin était). |
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lupita
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Posté - 11 sept. 2009 : 12:02:26
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Philippe 388,
Je ne cherche pas a tourner autour du pot. Mais apres 2 mois d`inefficacites de ma protection juridque .qu`il est preferable de laisser de cote..
.Je prefere prendre le maximum d`infos, sur le site, avant de trouver un Bon avocat serieux..qui saura me defendre
Je cherche ..si vous avez des idees.. |
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Posté - 11 sept. 2009 : 12:34:34
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ainohi : citation: lupita, vous posez un problème qui doit être analysé en droit
Etes vous juriste ?? avocat ??
vous nous parlez de la vente d'un lot d'un copor en retard de paiement de charge, ce n'est pas le problème de lupita, vous êtes hors sujet !!! Ici vous pensez, peut-être au privilège du SDC ???
ainohi : citation: La règle de base est tout de même qu'une décision, même irrégulière, s'impose une fois le délai expiré.
donnez nous donc le texte de loi qui impose cela ???
ainohi citation: Ont-ils été appelés formellement à les approuver ? Si oui, avant la deuxième assemblée ?
ainohi : je vous repète encore une fois : les comptes approuvés par l'AG, ne valant pas approbation des comptes personnels des copros ????
Je parle ici de mon expérience perso, de vote de travx de l'AG non suivi par le syndic qui a appelé des fonds de trvax en ne respectant pas la répartition votée par l'AG. Les comptes trvaux ont été approuvés, et je n'ai pas payé ces charges. le contentieux a duré 7 ans, sur de mon bon droit je n'ai pas été au TI !!!! en attendant que le syndic fasse une action contre moi, en 7 ans , une seule lettre de relance, le cabinet a régularisé enfin mon compte de charges personnelles que je contestai à chaque envoi trimestriel. !!!
Lupita : il vous faut récupérer vos fonds de la vente par une action au TI, en référe, avec DI. Les travaux sont payés, vous oubliez ce dossier, m^me si le syndic vous relance.
L'AG approuve les comptes annuels, dépenses et travaux, mais le syndic " peut " commettre une " erreur " sur votre compte perso. la contestation de l'AG n'a rien à voir la dedans.
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JB22
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Posté - 11 sept. 2009 : 13:36:53
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inohi :
citation:
"La règle de base est tout de même qu'une décision, même irrégulière, s'impose une fois le délai expiré.
donnez nous donc le texte de loi qui impose cela ???"
C'est la base du droit: une décision n'est "irrégulière" qu'après décision d'un tribunal.
Et une décision même "irrégulière" s'applique tant qu'il n'en a pas été décidé autrement par une autorité de justice.
Ceci dit je suis, comme philippe388 convaincu du bon droit de lupita donc elle ne doit pas payer et attendre qu'on l'attaque, elle ne doit pas prendre l'initiative, ce n'est pas à elle de faire la preuve de la non créance du syndicat. |
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Posté - 11 sept. 2009 : 14:42:31
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JB22 : citation: C'est la base du droit: une décision n'est "irrégulière" qu'après décision d'un tribunal.
Et une décision même "irrégulière" s'applique tant qu'il n'en a pas été décidé autrement par une autorité de justice.
Merci JB, mais c'est ce que je souhaitais exprimer, ainohi nous parlais du délai de 2 mois pour dire que cette résolution devenait applicable , ni l'AG, ni le syndic ne peut imposer cette décision à lupita qui la juge irrégulière.
Seul le TI pourra dire si lupita doit payer ou non ces travaux déjà effectués et payés !!!! . La décision de l'AG après 2 ans de modifier un vote sur une répartition de charges de travaux conformes au RDC peut-être considérée comme " irrégulière" ce que gedehem, JB22 et moi-même pensons, et bien évidemment lupita, mais le syndic qui la juge " régulière" , car elle couvre son " erreur" et surtout le non-paiement du fournisseur, DOIT attaquer lupita au TI.
Il ne peut le faire pour non paiement de charges car lupita a déjà payé sa quote-part, son seul critère est cette décision d'AG que lupita conteste depuis le début. Il y a litige, seul le tribunal donnera raison à lupita, avec de grandes chances de gagner, mais c'est bien au syndic de l'attaquer pour cela.
Quel motif légitime peut il apporter au TI pour justifier son action ?? La non-annulation dans les 2 mois de cette résolution par lupita n'est pas suffisante pour la justifier comme le pense ainohi !!! Pas de factures à lui opposer ?? une décision d'AG 2 ans après les travaux et leur paiement, pas très sérieux pour un syndic pro., car il devra justifier qu'il n'a jamais répondu à lupita, qu'il n'a pas payé tous les travaux, qu'il n'a pas respecté la première décision de l'AG pour appeler les fonds suivant la répartition du RDC, qu'il a commandé des travaux sans avoir la TOTALITE des fonds,.... que des " erreurs",.. pour être gentil.
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lupita
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Posté - 11 sept. 2009 : 15:24:17
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Malheureusment je suis dans une situation ou c`est a moi de constester le document de compte coproprietaire consolide.
En voyant le montant des chassis debites du prix de la vente des parties communes, le syndic m`oblige a prendre l`intiative d`une mise en demeure ou d`un proces. Il savait que a reception de ce document le litige allait se concretiser.
J`ai recu ce document comme reponse apres l`envoie de la lettre de mise en demeure de payer ma quote part..
Maintenant je dois justifier que je ne suis pas debitrice pour recuperer ma quote part.
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Posté - 11 sept. 2009 : 16:39:03
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lupita : citation: En voyant le montant des chassis debites du prix de la vente des parties communes
OUh La !! expliquez nous plus en détail. La vente des parties communes et les travaux sur le toit n'ont pas à être mélé, ce sont 2 dossiers bien différents. Comment le syndic peut il méler ces 2 dossiers ???
les parties communes ont été vendues à XX XXX euros, votre quote-part est de XXX Euros, le syndic distribue à chacun sa quote-part de la vente, Point, le dossier est clos. Tous les copros ont reçu leur part sauf vous. Quand le produit de cette vente a t'il été payé aux autres copros ??
Des trravx ont été votés par l'AG sur le toit, et l'AG a décidé que la répartition se ferait comme le RDC le prévoit en charges communes générales, TOUT le monde a payé sa part, lupita également.
le syndic ne peut mélanger toutes ces écritures. Il n'a pas appeler tous les fodns, c'est une faute GRAVE, et il essaye de vous menacer par ces réponses comptables totalement érronées. En comptabilité on ne peut fiare de compensation d'un compte à un autre, on appelle cela des détournements de biens sociaux et ceci est condamnable en pénal.
lupita : citation: Maintenant je dois justifier que je ne suis pas debitrice pour recuperer ma quote part.
Ce n'est pas à vous de prouver que vous êtes débitrice mais au syndic comme gedehem, JB22 et moi-même avons souligné. Vous avez peur de ce syndic, il vous impose des méthodes de voyous, ce courrier est à joindre à votre dossier, ne lui écrivez plus toute seule et allez voir un avocat très rapidement. Ce syndic devra être condamné à vous payer votre du + des DI , et le SDC sera intelligent si il vire ce syndic, et qu'il lui impose de payer la part manquante des travaux.
lupita : n'ayez pas peur de lui, foncez chez un avocat, vous n'avez pas d'autres choix maintenant, amis pas pour prouver que vous devez de l'argent, avouez que c'est tout à fait débile !!, mais pour attaquer ce syndic assez nul !!!
Oubliez votre assurance juridique, vous n'y arrivez pas avec ce genre de litige.
le tribunal le condamnera aux dépens, vous pourrez ainsi récupérer tout ou parite de vos frais d'avocats !!!
lupita : foncez!!! et bon courage
ne céder pas à ses menaces, son courrier est aggravant pour lui et on pour votre dossier.!!!
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LD47
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Posté - 11 sept. 2009 : 19:07:57
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Bonjour,
Tous les intervenants semblent d'accord sur le fait que le syndic n'a pas à retenir la somme appartenant à lupita pour paiement de sa prétendue dette. Je suis moi aussi d'accord là -dessus.
Concernant la prétendue dette, il me semble cependant que l'un des arguments essentiels n'a pas été discuté. Il s'agit du fait que certains travaux, réalisés par le syndicat des copropriétaires, ont été qualifiés lors de la dernière AG, de travaux privatifs. Et c'est à ce titre que l'AG réclame le paiement de ces travaux privatifs aux propriétaires des lots auxquels ils sont attachés. Mais là , il y a un problème de taille. En effet, si ces travaux étaient des travaux communs, il incombait au syndicat des copropriétaires de les réaliser. Mais s'il s'agissait de travaux privatifs, de quel droit le syndicat des copropriétaires qui n'a pour objet que "la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes" (article 14 de la loi de 1965) a-t-il entrepris de les faire réaliser ? S'il sont privatifs, c'est le propriétaire du lot concerné qui est seul habilité à les faire réaliser. Donc, ni le syndic ni le syndicat des copropriétaires ne peuvent être habilités à demander le paiement de travaux prétendument privatifs. Et aucune décision d'AG, même non contestée dans les délais légaux ne peut être opposable aux propriétaires des lots privatifs qui, en tant que tels, ne sont pas les copropriétaires des parties communes. |
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ainohi
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Posté - 11 sept. 2009 : 20:30:25
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citation: Initialement posté par philippe388
Etes vous juriste ?? avocat ?? Je ne prétends pas donner de consultation juridique, je ne fais que discuter. Je n'ai donc pas à justifier d'une quelconque qualification ou d'une habilitation.
citation: Initialement posté par philippe388
vous nous parlez de la vente d'un lot d'un copor en retard de paiement de charge, ce n'est pas le problème de lupita, vous êtes hors sujet !!! Ici vous pensez, peut-être au privilège du SDC ???
Vous dénaturez systématiquement mes propos.
lupita a posé une question : "Il semblerait toutefois que selon mon notaire et avocat que, le syndic peux saisir l`argent d`une quote part d`une vente de partie commune en compensation de charge.. L`artcle 16 ne s`appliquerait pas litteralement donc??"
J'y réponds en substance "C'est vrai dans le cas où un copropriétaire vendeur est débiteur, mais ce n'est pas votre cas, donc le syndic doit vous verser sans délai votre quote part du prix de la vente des parties communes aliénées". En, plus, sur ce point, je suis d'accord avec vous. Quelle querelle me cherchez-vous ?
citation: Initialement posté par philippe388citation: La règle de base est tout de même qu'une décision, même irrégulière, s'impose une fois le délai expiré. ainohi : donnez nous donc le texte de loi qui impose cela ???
Il s'agit du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 :
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
La jurisprudence interprète ces dispositions de façon plutôt stricte en n'admettant que très rarement une action en-dehors de ces délais. J'ai donné deux références d'arrêts de la cour de cassation, qui vous ont manifestement échappé : Cass. Civ. 3, 14/01/1987, pourvoi 85-15153 et 17/09/1991, pourvoi 89-21756.
Je reproduis les termes du premier :
Attendu que pour refuser l'exécution, demandée par Me X..., notaire, d'une esquisse d'étages moyennant l'inscription de lots de copropriété au Livre Foncier et mention de l'existence d'un règlement de copropriété modificatif en date du 9 mars 1982 concernant des immeubles sis à Strasbourg-Montagne Verte, rue d'Ostwald, n° ... 2 et 4 et rue de Cosswiller, n° 1 et 3, l'arrêt attaqué (Colmar, 14 mai 1985) retient que le syndicat des copropriétaires qui, par une délibération de l'assemblée générale du 18 juin 1982 adoptée par 5.329 voix pour et 441 voix contre, a donné son accord à la modification de la répartition des millièmes de copropriété consécutive au nouveau règlement, n'était pas compétent pour apporter des modifications concernant la suppression de lots, la création de nouveaux lots et une nouvelle répartition des quote-parts dans la propriété du sol et qu'il importe peu, dès lors, que cette décision n'ait pas été contestée dans le délai légal ; qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence de contestation dans ce délai, la décision, même irrégulière, s'imposait au juge du Livre Foncier, la Cour d'appel a violé le texte susvisé
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Posté - 11 sept. 2009 : 21:10:42
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ainohi : merci pour votre jurisprudence, mais qui ne semble avoir aucun rapport avec le problème de lupita !!!
LD47 : je suis d'accord avec vous, j'avais déjà souligné cela dans ce post. Les chassis de lupita étaient en très bon état, le syndicat n'a pas le pouvoir de décider de changer ces chassis sauf ils mettent en péril le batiment, ce qui n'est pas le cas de lupita. Il ne pouvait pas changer ces chassis en imposant le paiement à lupita.
SI les trvaux de toit ont obligé l'entrepreneur a remplacer ces chassis, tous les copros doivent payer leur quote-part, c'est ce qui a été voté à la première AG. Le syndic veut régler ce problème car sa gestion fut mauvaise sur ce dossier, en menaçant lupita, il ne faut pas qu'elle cède à ses menaces, ce syndic est fautif, il faut le laisser attaquer au tribunal, et il ne le fera certainement pas !!!
Ainohi : je ne cherche aucune querelle, mais vos propos que vous nous dites très juridiques psoent des problèmes à certains intervenants d'UI. Si vous êtes juriste ou avocat, alors aidez les Uinautes à régler leurs soucis et en particulier lupita. il ne me semble pas que vous apportez une réponse précise comme juriste à son problème. Vous faites souvent de nombreux amalgames pour appuyer votre point de vue. Restez caché derrière votre pseudo. 
Si vous êtes si habile avec la loi, j'aimerai que vous nous fassiez la liste des " erreurs" commises par ce syndic, et les conséquences judiciaire qu'il encourt devant le TI ???
ainohi : le délai de 2 mois ne peut être justifié que lupita a tort. Les résolutions de la vente du terrain et des travaux sur le toit de la première AG sont tout à fait régulières et one été exécutées par le syndic, sauf pour la restitution de sa quote part de la vente, elle n'avairt pas à attaquer la décision de l'AG.
La dernière résolution sur le changement de répartition des travaux déjà votés et effectués, sur ce dossier déjà clos pour les copros, devient un litige pour lupita. Elle n'a pas besoin d'attaquer l'AG pour cela, elle conteste ses charges personnelles, le syndic DOIT prouver qu'elle est réellement débitrice pour lui réclamer des charges non dues, hors lupita est à jour de ses charges !!!! Attendons que le syndic parte en justice !! |
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ainohi
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Posté - 11 sept. 2009 : 22:30:28
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citation: Initialement posté par LD47
Concernant la prétendue dette, il me semble cependant que l'un des arguments essentiels n'a pas été discuté. Il s'agit du fait que certains travaux, réalisés par le syndicat des copropriétaires, ont été qualifiés lors de la dernière AG, de travaux privatifs. Et c'est à ce titre que l'AG réclame le paiement de ces travaux privatifs aux propriétaires des lots auxquels ils sont attachés. Mais là , il y a un problème de taille. En effet, si ces travaux étaient des travaux communs, il incombait au syndicat des copropriétaires de les réaliser. Mais s'il s'agissait de travaux privatifs, de quel droit le syndicat des copropriétaires qui n'a pour objet que "la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes" (article 14 de la loi de 1965) a-t-il entrepris de les faire réaliser ? S'il sont privatifs, c'est le propriétaire du lot concerné qui est seul habilité à les faire réaliser. Donc, ni le syndic ni le syndicat des copropriétaires ne peuvent être habilités à demander le paiement de travaux prétendument privatifs. Et aucune décision d'AG, même non contestée dans les délais légaux ne peut être opposable aux propriétaires des lots privatifs qui, en tant que tels, ne sont pas les copropriétaires des parties communes.
Je pense en effet que c'est l'argument à exploiter. Le syndicat des copropriétaire ne saurait prendre de décision contrairement à son objet. Or, en imposant des travaux de nature privative à un copropriétaire, le syndicat sort de son objet et la décision doit être alors considérée non comme irrégulière, mais comme non écrite. De la sorte on sort du champ de l'article 42 pour entrer dans celui de l'article 43.
On peut toutefois élever des réserves à cette façon de voir.
Tout d'abord il faut considérer une certaine résistance de la part de la cour de cassation à adopter ce point de vue comme en témoigne l'arrêt que j'ai cité où l'on voit qu'est rejetée une contestation d'une décision de modification de la répartition des charges requérant normalement l'unanimité.
Ensuite il est admis qu'on puisse imposer au cours d'un ravalement des travaux sur des parties privatives tels que la peinture des volets.
Cependant, dans le cas qui nous préoccupe, l'irrégularité semble d'une part particulièrement flagrante, en transférant une charge commune sur un seul copropriétaire, et d'autre part dépasser de beaucoup la part de travaux privatifs englobés parmi des travaux de rénovation qu'on peut raisonnablement accepter. Une contestation serait donc possible. L'issue aurait été cependant plus sûre si le délai de prescription de deux mois n'avait pas été dépassé.
Le plus simple me paraît d'exiger le versement de la quote part du prix des parties communes aliénées et d'attendre la suite, soit que le syndic tente de recouvrer les sommes inscrites en débit, soit que l'assemblée, par une troisième décision, annule la deuxième, ce qui peut toujours être porté à l'ordre du jour de la prochaine réunion. |
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LD47
Nouveau Membre
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Posté - 12 sept. 2009 : 08:58:48
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ainohi,
Votre analyse est bonne et vous mettez l'accent sur quelques faiblesses de l'argument que j'ai développé. En effet, toute contestation d'une décision de l'AG doit être faite dans les délais légaux et même une erreur de majorité pour la prise de décision ne la rend pas nulle, puiqu'il fallait faire valoir cette erreur devant le juge dans les délais légaux.
L'argument que j'ai développé se trouve cependant en dehors de ce cas. Il s'agit du champ d'action de l'organe qui décide. Une assemblée de copropriétaires ne peut prendre de décision que dans le cadre de son objet. Imaginons par exemple qu'une AG prétende décider que l'immeuble voisin devra être peint en bleu. Quelle valeur peut avoir une telle décision ? Aucune, bien sûr. Comment une telle décision pourrait-elle être opposable aux copropriétaires de l'immeuble voisin.
Concernant les parties privatives, c'est la même chose. L'objet du syndicat des copropriétaires et donc de l'AG, n'est que de prendre des décisions concernant l'entretien de l'immeuble et l'administration des parties communes. Une décision en dehors de cet objet n'a aucune valeur, qu'elle ait été ou non contestée dans les délais. Je me demande d'ailleurs quelle aurait été la réponse du juge en cas de contestation d'une telle décision.
Maintenant, il y a une discussion dans la copropriété de lupita sur le fait que la partie modifiée est privative ou non. Le RDC donne une définition et celle-ci est discutée et lue différemment par lupita et par les autres copropriétaires. Or, je crois que cette discussion n'a pas lieu d'être. En effet, il n'y a que 2 solutions : ou c'est privatif ou c'est commun. Si c'est privatif, le syndicat n'avait pas à faire les travaux et n'est habilité en aucune manière à demander le remboursement. Si c'est commun, c'est à frais communs. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 12 sept. 2009 : 20:15:03
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Ainohi, étant un non violant, du moins avec armes, je ne vois pas top où je peux sortir un révlover en présence d'une opinion contraire !
Le problème est donc de savoir où se trouve la bonne analyse, ou du moins celle qui se rapproche au plus près de la bonne solution !
Vous parlez d'un arret de Cass au sujet d'une modification de répartition de charges : le délai de contestation est et reste de 2 mois !
Cohérent, la modification d'une grille de répartition étant dans la compétence d'un syndicat !
Pas les travaux sur partie privative !
Si l'AG peut autoriser la réalisation de travaux privatifs sur parties communes L.art.25) il n'a pas compétence pour les décider, qui plus est en les imposants à un copropriétaire.
On est ici hors champ de compétence du syndicat. Il faut ici se reporter à la notion de "décision" d'une AG.
Hors de l'objet du syndicat il'y a pas "décision". Il y a là une "non-décision".
L.art.42 traite de la contestation de décision. Pour les non-décisions il n'y a pas de contestation possible !
Qques arrets dabs ce sens :
"Une décision prise par une AG hors de son champ de compétence n'est pas opérante. Elle ne fait pas courir le délai de contestation de l'art.42. " CA Paris 17.04.96
Repris par Cass 30.01.2007 in Administrer avril 2007 : "Est inopérante une décision prise par l'AG d'un syndicat en dehors de son objet légal" .
Fermez le ban !
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 13 sept. 2009 : 00:02:17
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Gedehem,
Il semble que vous ayez lu très vite mon dernier message. Le problème n'est pas de savoir où se trouve la bonne analyse puisqu'il y a consensus sur celle de LD47, à laquelle j'adhère sans ambiguïté : "Je pense en effet que c'est l'argument à exploiter. Le syndicat des copropriétaire ne saurait prendre de décision contrairement à son objet. Or, en imposant des travaux de nature privative à un copropriétaire, le syndicat sort de son objet et la décision doit être alors considérée non comme irrégulière, mais comme non écrite.". Mais cela vous est passé inaperçu.
Cependant adopter une position n'interdit pas d'y chercher des faiblesses. Dans un litige il est rare qu'une des parties aient des arguments massue et l'autre rien à opposer. Si les choses étaient aussi simples il n'y aurait jamais lieu d'interjeter appel, encore moins de se pourvoir en cassation.
C'est pour cette raison qu'il m'a semblé nécessaire de relever d'une part que la jurisprudence n'admettait que rarement de recevoir des demandes formulées en dehors du délai de prescription des deux mois et d'autre part que, dans une certaine mesure, des travaux d'entretien sur les parties communes pouvaient englober des travaux sur des parties privatives. En conclusion, je pense qu'une demande d'annulation de la décision de l'assemblée est recevable, qu'elle a de bonnes chances d'aboutir mais qu'il faut rester prudent. Vous êtes peut-être un bon chasseur mais attendez tout de même d'avoir tué l'ours avant d'en vendre la peau.
Une certaine réserve s'impose d'autant plus que nous ne connaissons pas les termes exacts des deux décisions d'assemblée en cause ni les circonstances dans lesquelles elles ont été prises.
En ce qui concerne l'arrêt par lequel a été rejetée une demande d'annulation de modification de la répartition des charges, vous dites qu'il n'a rien à voir avec le cas dont nous discutons parce qu'une telle modification entre dans l'objet du syndicat. La doctrine est plus réservée. Certains pensent que la cour de cassation aurait dû admettre la contestation comme recevable. Car, modifier la répartition des charges, c'est modifier les conditions de jouissance des parties privatives et c'est en dehors de l'objet du syndicat.
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Édité par - ainohi le 13 sept. 2009 00:04:06 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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40
Posté - 13 sept. 2009 : 11:18:02
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Il n'y a pas de "décision non écrite", ce qui sous entendrait qu'il y aurait eu effectivement une "décision" contraire à un texte ! ("irrégulier" et "non écrit" ce n'est pas du tout la même chose ! )
Il y a inexistence de décision, ce qui n'est pas la même chose, le syndicat ne pouvant décider (=vote ayant un effet juridique) hors de son objet !
Su le réste résumons nous :
- concernant le versement de la quote-part de la vente de partie commune le syndic DOIT y procéder sans délai, peu importe la situation du compte de chaque copropriétaire, sans effet sur ce remboursement.
- concernant le chasis d'une fenetre de toiture, le RDC ne précise pas qu'il serait privatif. Le fait que le RDC classe "privatif" les parties éclairantes ne traite pas spécifiquement de ces fenetres en toiture.
Comme pour les toitures terrasses à jouissance exclusive, l'étancheité de la terrasse constituant toiture de l'immeuble en dessous est à charge du syndicat. Idem si cete terrasse est classée "privative" en l'absence d'une clause spécifique du RDC.
Sauf mention explicite du RDC, une fenetre de toit est indissociable de la toiture de l'immeuble, dont elle assure la protection, l'étanchéité !
Il ya bien entendu le cas particulier de la fenetre de toit ajoutée par le copropriétaire suite à autorisation donnée par l'AG. S'agissant de "travaux privatifs sur parties communes", cette fenetre ajoutée sera partie privative.
Si cette fenetre de toit existe de constuction, elle est indissociable de la toiture de l'immeuble et à ce titre "partie commune".
Seule la partie vitrée pourrait éventuellement être considérée comme "privative", entetient à charge du copropriétaire concerné selon clause RDC. Sans clause explicite c'est soumis à l'interprétation du juge s'agissant d'une patie vitrée constitutive de la toiture |
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