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 Posté - 13 sept. 2009 : 11:27:16
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ainohi : citation: Car, modifier la répartition des charges, c'est modifier les conditions de jouissance des parties privatives et c'est en dehors de l'objet du syndicat.
Ah bon ??? expliquez vous. Etes vous sur de votre phrase ???
Le SDC peut modifier la répartition des charges à l'Unanimité des voix, ou clause d'utilité (fermutures, ascenseurs,...), c'est bien dans son objet, me trompe-je ???
Je suis heureux de voir que gedehem est du même avis que moi concernant le délai de 2 mois que ainohi nous renvoit à chaque post. |
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ainohi
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 42
Posté - 13 sept. 2009 : 11:47:17
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citation: Initialement posté par Gédehem
Il n'y a pas de "décision non écrite", ce qui sous entendrait qu'il y aurait eu effectivement une "décision" contraire à un texte ! ("irrégulier" et "non écrit" ce n'est pas du tout la même chose ! )
Il y a inexistence de décision, ce qui n'est pas la même chose, le syndicat ne pouvant décider (=vote ayant un effet juridique) hors de son objet ! Sur le procès-verbal il est fait état d'une délibération qui est intitulée "décision" ou "résolution" qui atteste que l'assemblée s'est cru en droit de prendre une décision. C'est un fait que vous ne pouvez nier. Que doit-on en faire ? Appliquer ce qui est prévu à l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 : Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.
Une chose a été matériellement écrite, que son auteur intitule "décision", mais il faut faire comme si cette chose n'avait jamais été écrite, c'est à dire la considérer comme inexistante. Le terme "non écrit" est un terme usuel du langage juridique qui ne signifie rien d'autre qu'"inexistant". |
Édité par - ainohi le 13 sept. 2009 11:48:32 |
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ainohi
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43
Posté - 13 sept. 2009 : 12:28:09
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citation: Initialement posté par philippe388ainohi : citation: Car, modifier la répartition des charges, c'est modifier les conditions de jouissance des parties privatives et c'est en dehors de l'objet du syndicat.
Ah bon ??? expliquez vous. Etes vous sur de votre phrase ??? Le SDC peut modifier la répartition des charges à l'Unanimité des voix, ou clause d'utilité (fermutures, ascenseurs,...), c'est bien dans son objet, me trompe-je ??? Je suis heureux de voir que gedehem est du même avis que moi concernant le délai de 2 mois que ainohi nous renvoit à chaque post. Le délai de deux mois est inscrit dans la loi. Vous ne pouvez le nier. S'il doit y avoir procès, c'est ce délai de deux mois qu'opposera le syndicat et le juge aura à trancher entre une prescription de l'action sur le fondement de l'article 42 et une nullité sur le fondement de l'article 43. Je penche comme vous pour la deuxième solution. Mais à la différence de vous, je n'en mettrais pas ma tête à couper, n'en ayant qu'une seule. Des décisions judiciaires inattendues, des revirements de jurisprudence, cela existe. Je pense donc plus prudent d'exprimer une certaine réserve. Vous, c'est différent, vous êtes infaillible, vous pouvez vous permettre de vendre la peu de l'ours avant de l'avoir tué. Il suffira de produire la fatwa de philippe388 publiée sur universimmo.com et le juge obtempérera.
Cependant, ce qui pour vous peut sembler une évidence ne l'est pas forcément pour certains auteurs qui font autorité. Dans le Code de la copropriété publié par les éditions Litec, l'arrêt de la cour de cassation que j'ai cité est qualifié de critiquable. Pourquoi est-il critiquable ? Si on modifie ma quote part de charges qui doit me faire payer le double de ce que je payais antérieurement ou, à l'inverse, la moitié, je considère qu'on aura modifié les modalités de jouissance de mes parties privatives : leur usage me reviendra deux fois moins cher ou deux fois plus cher qu'avant. Pensez différemment si vous voulez, mais admettez tout de même qu'il y a des questions qui font débat et sur lesquelles une certaine prudence s'impose.
Pour vous tout est noir ou tout est blanc. Mais il y a aussi du gris, plus ou moins clair, plus ou moins foncé. |
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Gédehem
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Posté - 13 sept. 2009 : 18:38:47
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Ainohi :
"Sur le procès-verbal il est fait état d'une délibération qui est intitulée "décision" ou "résolution" qui atteste que l'assemblée s'est cru en droit de prendre une décision. "
Il s'est cru le droit !!! Sauf qu'il n'y a pas à croire quelque chose, la foi étant affaire personnelle, mais d'en rester aux faits : un syndicat ne décide, avec les effets juridiques qui découlent de cette acte, QUE dans le cadre de son objet !
Ici, le sydicat n'a pas pour objet d'obliger un copropriétaire à effectuer des travaux privatifs !
Pour être plus "parlant", d'autres exemples :
- la Commission Européenne ne peut "décider" QUE dans le cadre européen fixé par les Etats.
- ue assoce L.1901 ne peut agir QUE dans le cadre de son objet statutaire.
- idem pour une ASL, dont l'objet légal est (pour résumer) l'entretien des choses communes. Une ASL ne peut intervenir dans un litige entre 2 colotis ou entre un colotis et un tiers.
L'AG peut adopter toutes les résolutions qu'elle veut, elles n'en deviendront pas "décision du syndicat" lorsqu'elles seront hors champ de compétence du syndicat. C'est pourquoi on parle de l'inexistence de décision.
Une décision irrégulière est tout de même une décision !
Dans l'inexistence de décision il n'y a pas de décision.
C'est ce que rappel la jurisprudence de la C.cass : le syndicat ne peut décider que dans le cadre de son objet !
Il n'y a aucun délai pour contester une décision inexistante puisqu'elle n'existe pas ! C'est là un moyen apporté en défense, si on (le syndicat) attaque, bien entendu !
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Posté - 13 sept. 2009 : 18:57:32
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ainohi : citation: Si on modifie ma quote part de charges qui doit me faire payer le double de ce que je payais antérieurement ou, à l'inverse, la moitié, je considère qu'on aura modifié les modalités de jouissance de mes parties privatives : leur usage me reviendra deux fois moins cher ou deux fois plus cher qu'avant.
Pour vous, la juriste !!!, une modification de la répartition des charges est une modification de jouissance de mes parties privatives ??? Exliquez nous cela , merci. Je ne comprends pas très bien le rapport entre la répartition de charges et la jouissance privative !! 
Vous ne m'avez pas répondu sur mon post précedant ou vous affirmez que la modification de la répartition des charges, et la modification de la joussance des aprties privatives ne font pas parties de l'objet d'un syndicat de copropriétaires? Je ne suis pas très sur de votre affirmation.
ainohi : j'ai écrit que le dosseir de lupita étai très bon et quelle avait de forte chance de gagner au TI. Mon expérience personnelle en matière de justice ne me permet pas d'affimrer qu'elle aura 100% de chance de gagner.
J'ai vu un président du tribunal prudhomal de Paris affirmer que Miami en Floride se trouvait bien sur le secteur Paris- Banlieue d'un représentant de notre société, et que la commission payée par notre directeur financier était valable !!!!
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ainohi
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Posté - 13 sept. 2009 : 20:02:34
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citation: Initialement posté par Gédehem
C'est pourquoi on parle de l'inexistence de décision. Pourriez-vous m'expliquer votre acharnement à employer le mot "inexistant" alors que le terme usuel est "non écrit" ?
A quels textes faites-vous plus particulièrement référence ? |
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lupita
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47
 Posté - 14 sept. 2009 : 08:00:28
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Bonjour,
Cette 2eme decision pourrait etre qualifiee de non ecrite? Ce qui pourrait rendre legitime le fait que je ne l`ai pas conteste. Car c`est sur ce point que mon dossier faiblit.
La notion de droits acquis en copropriete peut aussi etre un point juridique en ma faveur.? La 2eme decision en effet me lese puisque je devrais supporter le quart du montant des travaux de toiture.
D`autre part la deuxieme AG ne decide pas de faire de travaux privatif dans mon lot, (puisque les travaux de toiture ont deja ete realise.)
Elle decide, la prise en charge par l`ensemble des coproprietaires du montant des chassis parisiens ( privatifs) dans le cadre de la refection du toit. Les coproprietaires ont naturellement votes contre. Mais on ne precise pas qui va payer dans cette resolution, ni a qui appartient t ces chassis.
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JB22
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Posté - 14 sept. 2009 : 09:28:22
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De lupita
"Elle decide, la prise en charge par l`ensemble des coproprietaires du montant des chassis parisiens ( privatifs) dans le cadre de la refection du toit. Les coproprietaires ont naturellement votes contre. Mais on ne precise pas qui va payer dans cette resolution, ni a qui appartient t ces chassis."
Ne tournons plus en rond, donnez-nous des informations complètes:
-Texte de la question posée à l'A.G. du... (La première)
-Texte de la résolutions adoptée.
-Résultats du vote: Pour, contre, abstentions.
-Texte de la question posée à l'A.G. du... (la deuxième)
-Texte de la résolution adoptée.
-Résultats du vote: Pour, contre, abstentions.
Si on comprends bien vous êtes la seule à qui appartiennent les "chassis parisiens" qui sont définis dans le R.C. comme privatifs.
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Posté - 14 sept. 2009 : 09:52:23
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lupita : citation: D`autre part la deuxieme AG ne decide pas de faire de travaux privatif dans mon lot, (puisque les travaux de toiture ont deja ete realise.)
Elle decide, la prise en charge par l`ensemble des coproprietaires du montant des chassis parisiens ( privatifs) dans le cadre de la refection du toit. Les coproprietaires ont naturellement votes contre. Mais on ne precise pas qui va payer dans cette resolution, ni a qui appartient t ces chassis.
Ce n'est pas exactement ce que vous avez écrit depuis le début de votre post.
Si je vous comprends, l'AG a rejeté la prise en charge des changements de chassis parisiens, dont vous êtes la seule à en avoir ???
La prémièrev AG avait voté la prise en charges de la totalité des travaux par l'ensemble des copros qui avait donc adopté cette résolution ???
Si le syndic a bien exécuté cette résolution il a appelé 100% des fonds à TOUS les copros, il a donc commandé les travaux, puis les a payés. ce dossier travaux devrait être clos !!!
Comment peut il proposer une deuxième résolutiton sur le paiement de ces travaux. Il ne pouvait commander des travaux sans en avoir les fonds !!!
Comme le souligne JB22 le texte des résolutions est importants, les votes aussi, donnez les textes précis. Vous nous aviez laissé entrendre que l'AG avait voté la prise en charge des chassis par vos soins, ce n'est pas le cas. Si le dernier texte est le bon, je comprends pourquoi vous ne pouviez attaquer cette décision au TI.
Il est difficilement acceptable pour le tribunal qu'une deuxième résolution modifie la répartition, si les trvaux sont finis et payés par tous ??? de plus le texte de la résolution que vous proposez nous dit que l'AG décide de ne pas faire de travx dans votre partie privative, alors que ceux-ci ont été réalisés !!!!
Le syndic me semble avoir pris conscience de ses erreurs, et que le SDC ne pouvait vous imposer de changer vos chassis en bon état et ceci à votre charge exclusive !!
pouvez vous nous préciser la nature des travaux effectués sur le toit de votre copropriété.
Le texte précis du RDC concernant les chassis du toit est aussi interressant à connaitre.
Ces chassis-velux ont ils été posé dès la construction de l'immeuble ??? l'ancien copropriétaire a t'il posé ces veluxs avec ou sans autorisation de l' AG ??? |
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Posté - 14 sept. 2009 : 10:33:19
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PS : en ce qui concerne votre quote-part de la vente des parties communes, vous êtes dans votre droit, le syndic n'a aucun droit de bloquer vos fonds, votre avocat doit lui envoyer un courrier en ce sens en lui rappelent la loi et l'aticle 16. Sinon un référé est rapide avec demande d'indemnités journalières.
voici le texte de loi : citation: Article 16-1 En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi n°79-2 du 2 janvier 1979 - art. 2 JORF 3 janvier 1979 en vigueur le 1er juillet 1979
Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.
Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L. 12-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Même si vous êtes en retard des charges, si le SDC a pris une hypothèque légale, le syndic ne peut en faire état et DOIT vous rendre cet argent. C'est une faute " grave " de compenser une dette avec ces fonds, par conséquent condamnable.
D"ailleurs le texte de la 2ème résolution ne permets pas à ce syndic de vous reclamer quoique ce soit. Comme certains Uinautes l'ont précédemment précisé, le syndic n'a aucune facture à vous opposer, votre compte de charges est à jour, vous n'êtes pas débitrice.
Pour votre dossier, il vous faut le détail du compte-travaux du toit, ou vous trouverez le montant de la facture et le montant des appels de fonds avec leurs dates. Celui-ci doit être joint à la convocation d'une AG, les travx datent de 2008?? vous avez du l'avoir joint à l'ODJ de 2009. Le détail de ce compte vous prouvera : que le syndic a bien appelé TOUS les fonds comme l'exige la loi, ou seulement qu'une partie alors il est très mal!!! le rejet de la 2ème résolution qu'il a proposé pour essayer de boucler ce dossier et cahcer son " erreur" le met dans une situation difficile. Il lui sera très difficile de vous réclamer quoique ce soit, car aucune décision d'AG n'existe pour cela. |
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Gédehem
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51
Posté - 14 sept. 2009 : 11:36:24
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ainohi :
" Pourriez-vous m'expliquer votre acharnement à employer le mot "inexistant" alors que le terme usuel est "non écrit" ? "
Ce n'est pas une question d'acharnement. C'est simplement qu'il s'agit de ne pas utiliser une expression qui ne correspond pas ! 
L'expression "non écrit" utilisée dans L.art.43 se rapporte aux clauses RDC qui seraient contraire à certaines dispositions légales.
Ce qui pré-suppose l'existence d'un texte, d'une réglementation !
Lorsqu'une AG prend une "décision", où est le texte préalable à cet acte décisionnel ?
Vous confondez l'acte lui même, décisoire, avec la mention qui peut en être faite dans un PV notifié 3 mois + tard, qui n'en est que la conséquence, le rapport (compte-rendu de décisions passées).
L'acte décisionnel lui-même n'est donc pas "non écrit" mais "inexistant". |
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lupita
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Posté - 14 sept. 2009 : 11:36:26
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Voci le texte OJ de la resolution de la premiere AG: "Travaux de refection du brisis en Zinc de la toiture selon devis joint"
L`assemblee generale apres avoir pris conaissances des conditions essentielles jointes a la convocation decide que le cout des travaux tesl que stipules dans le contrat seront repartis conforment au RDC et a la loi du 10/07/1965 selon cle de repartition: charges generales.
Resulat du vote pour a l`unanimite des presnts et representes en 2007.
L`ag a donc vote des travaux communs de toiture en charge generale.
Le devis detaille inclus les 6 chassis . Nous sommes 2 coproprietaires. Mon lot compte 4 chassis.
Je regle mon appel de fond a receptino apres l`AG
Les travaux sont executes premier trimestre 2008.
Fin 2008 2 eme AG : "decision a prendre de la prise en charge par l`ensemble des coproprietaires du montant des chassis parisiens ( privatifs) dans le cadre de la refection du toit. " selon devis joints. Le devis joint est la copie du devis de toiture dans lequel sont comptes les chassis.
Vote pour les 2 coproprietaires.
Dans la formulation du texte a l`ordre du jour de la 2de AG le texte est apparement en ma faveur, mais c`est en fait une opportunite masquee donner aux coproprietaires de ne pas payer les chassis.
J`ai vote pour avec reserves comme vous me l`avez conseille (CF mes post sur le vieux froum) mais le syndic n`a pas inscrit mes reserves sur le PV. Car evidememt j`etais forcee de prendre vote sur une resolution deja irreguliere.
Dans l`appel de fonds de la toiture le syndic a ote de lui meme les chassis du prix general de la toiture et a donc effectivement commander des travaux sans la totalitee des fonds .
Donc cela a cree un trou dans la caisse, le syndic a faisant voter cette resoltuion a trouve le moyen de me faire porter son erreur en me rendant debitrice par ce tour de passe-passe..
Les autres copropropietaires me laissent me debrouiller avce le syndic, pour eux c`est une aubaine pour ne pas plus a avoir assumer une partie des charges du toit.
Apres cette 2eme resolution votee je n`ai pas recu d`appels de fonds sur ces chassis , mais un debit du montant des ces chassis sur mon compte consolide via la vente.
Les travaux effectues sont une refection totale de la toiture suite a un etat de vetuste avancee. Une lettre d` expert precise d`ailleurs que les chassis etaient en bon etat.
Le RDC ne precise pas que les chassis pariseins sont parties privatives, on parle juste de" partie ouvrante et eclairante d`un lot" ou bien de fenetre, mais une tabatiere n`est vraisemblablement pas classee comme fenetre.
Les chassis etaient bien d`origines.
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Posté - 14 sept. 2009 : 12:08:33
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lupita : un peu plus clair avec le texte des résolutions.
Le syndic a géré ce dossier comme un idiot. Il est incompréhensible de ne pas avoir appelé les fonds à TOUS les copros dès la résolution, il est OBLIGE de respecter la décision de l'AG. IL est assez rigolo de voir qu'il joint à la deuxième AG le même devis que la précédente AG, un an avant !!!! chassis compris !! pas malin non plus, ce syndic.
Les travaux ont été commandés et effectués sans avoir la somme totale, comment a t'il payé le solde ??? sur le fonds de roulement certainement.
Vous avez réglé votre quote-part des travaux comme le prévoit cet vote de l'AG.
Il y a eu certainement pression de quelques copros ou du CS pour qu'à l'AG suivante le syndic propose une nouvelle résolution, qui avait toutes les chances d'être rejetée !!!
citation: Apres cette 2eme resolution votee je n`ai pas recu d`appels de fonds sur ces chassis , mais un debit du montant des ces chassis sur mon compte consolide via la vente.
Le syndic commet bien ici une faute grave, il est interdit de faire des compensations en comptabilité !!! n'hésitez pas la dessus , faites un référé rapidement pour récupérer les fonds avec demandes d'indemnités journalières !! il ne faut plus attendre, la loi est de votre coté.
Vous nous dites que les chassis sont d'origine, ils ne sont pas des parties ouvrantes ou éclairantes, ils font donc partie du toit, parties communes et non privatives.
Lupita : dans un premier temps récupérez votre quote-part, ainsi votre compte de charges sera rectifié et juste.
Vu les résolutions proposées par votre syndic pour essayer de boucher le trou en bloquant votre argent, il n'a aucune chances de gagner au tribunal. Dès que vous aurez récupérer votre du, vous ne bougez plus et vivez tranquillement chez vous, le syndic n'a aucun moyen de vous obliger à payer, pas de votes valables, pas de facutres impayées, .... Attendez donc qu'il vous attaque tranquillement, c'est lui qui est dans les problèmes, pas vous !!!!
Vous n'aviez pas à contester une décision innaplicable, sur une résolution posée pour cacher la gestion désastreuse de ce syndic.
N'ayez pas peur de lui, foncez pour défendre vos droits, il vous a bien " piqué" votre argent pour cacher ses fautes§§
Quelle est la position du deuxième copropriétaire qui a des chassis ??? le syndic a t'il bloqué sa quote-part de la vente ??? a 't'il fiat une actio au tribunal pour récupéere ces fonds ?? Avez vous discuté de ces problèmes ensemble ?? à deux on est plus fort.
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lupita
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Posté - 14 sept. 2009 : 12:35:51
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Merci Philippe 338..
Le 2de coproprietaire viens de vendre son lot, donc a du regler la facture... par soucis de tranquilite..
Mais je n`ai pas d`infos precises car il n`est plus joignable. Sa position etait identique a la mienne.
Cela dit je subis un prejudice fiancier plus important que le sien car au total cela ferait a ma charge le prix de 6 ouvertures , puisque j`ai deja paye 2 velux que le syndic ne defalque pas des 4 chassis parisiens.
Je fais un casting d`avocat qui ne sont pas les derniers a dire que n`ayant pas contester une decision meme nulle, je suis redevable de cette somme.
Même si la dernière AG est nulle , il fallait néanmoins la faire annuler devant le Tribunal. Comme elle n'est pas annulée, elle est valable et exécutoire. En copropriété même une AG qui pourrait être nulle, reste valable si elle n'a pas été contestée dans le délai de 2 mois à compter de sa notification...
La premeire question que l`on me pose concernant ma quote part retenue par le syndic est "etes vous debitrice?"..
De toute facon il est clair que je vais une fois que j`aurai trouve le bon avocat avec la meilleure strategie faire une action pour recuperer mes fonds.
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JB22
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Posté - 14 sept. 2009 : 13:33:42
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De philippe388
"le syndic n'a aucun moyen de vous obliger à payer"
En fait il l'a fait, irrégulièrement, en faisant opposition sur le prix de la vente auprès du notaire.
Dans ces conditions lupitia doit faire deux actions:
-Récupérer son dû sur la vente de partie commune.
-Attaquer le syndicat pour opposition irrégulière sur le prix de la vente.
La jurisprudence admet la possibilité de faire, à l'occasion de travaux de ravallement, des travaux sur partie privatives, à charges des copropriétaires concernés, si ces travaux sont "nécessaires", hors lupita nous dit, rapport d'expert à l'appui, que les chassis étaient en bon état.
Dans le cas lupitia, il n'a été décidé que de travaux communs à la charge de tous les copropriétaires.
Je suis d'accod avec philippe388 le syndic devait respecter la première résolution. Ne le faisant pas il a commis une faute qu'il essaye de rattraper dans une seconde résolution très ambigue...et indéfendable. |
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Posté - 14 sept. 2009 : 14:13:58
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lupita : il ne faut pas mélanger les 2 problèmes.
1. votre quote-part de la vente des parties communes, le syndic doit vous envoyer cette somme, article 16. un référé immédiatement, ce problème n'est pas lié aux trvaux, c'est le syndic qui a lié ces 2 problèmes, il n'a PAS le droit de le faire, il doit vous régler sous huit jours, sinon indemnités journalières, (que paieront TOUS les autres copros, car c'est le SDC qui est engagé dans cette affaire. Au SDD d'attaquer le syndic pour sa gestion des travaux)
2. trvaux du toit, le syndic ne peut vous attaquer que pour non-paiement de ces travaux, hors vous avez payé après la 1ère AG. Donc il n'a rien à vous réclamer. Il a " oublié" d' appeler la totalité de la somme, alors il DOIT faire un nouvel appel de fonds pour tous les copros, conformément aux votes de la 1ère AG. Il ne peut vous attaquer qu'en tant que débitrice, vous ne l'êtes pas, son dossier est vide. attendez que le syndic vous envoie un appel de fonds, et qu'il vous attaque pour non-paiement.
Vous demandez donc à votre avocat de récupérer votre quote-part due par le syndic, il n'avait aucun droit de bloquer cette somme, vous avez la loi ( article 16) de votre coté. Le syndic ne peut pas se justifier de ce blocage que vous êtes débitrice. IL commet une faute " GRAVE" en se servant de vos fonds de la vente pour boucher un trou dans un dossier travaux. Il sera condamné la dessus sans problème. Demander des DI également.
Un référé pour récupérer cette somme, vous continuez à payer vos charges normales, et vous attendez trnaquillement que le syndic vous attaque. A lui de se débrouiller avec son avocat, qui va lui demander la position de votre compte de charges, qui ne sera pas débiteur !!!
Le fait de n'avoir pas attaquer la 2ème décision de l'AG dans le délai de 2 mois ne peut vous être reproché, vous n'êtes pas nommé dans ce PV comme étant la seule à devoir payé les chassis, qui à mon avis sont en plus parties communes. Donc pas de problèmes.
Récupérez vos fonds,et oubliez le problème chassis, le syndic devra s'en dépétrer, et sa position n'est pas très défendable. Il n'a rien en main pour vous réclamer quoique ce soit !!!
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ainohi
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Posté - 14 sept. 2009 : 14:34:03
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citation: Initialement posté par lupita
Je fais un casting d`avocat qui ne sont pas les derniers a dire que n`ayant pas contester une decision meme nulle, je suis redevable de cette somme.
Même si la dernière AG est nulle , il fallait néanmoins la faire annuler devant le Tribunal. Comme elle n'est pas annulée, elle est valable et exécutoire. En copropriété même une AG qui pourrait être nulle, reste valable si elle n'a pas été contestée dans le délai de 2 mois à compter de sa notification... Comme quoi, concrètement, les choses ne sont pas si simples, et il aurait été préférable de contester dans le délai des deux mois. C'est la règle de base, que vous rappellent les avocats consultés. Cette règle admet cependant des exceptions grâce auxquelles vous n'êtes néanmoins pas désarmée.
Il faut choisir un avocat qui se soit spécialisé dans le droit de l'immobilier si ce n'est plus particulièrement dans le droit de la copropriété.
Je résume, afin que vous puissiez me reprendre si je n'ai pas bien saisi.
L'AG a décidé d'entreprendre une réfection de la toiture incluant les châssis de toit, dont les vôtres. La résolution votée précise que le coût des travaux seront répartis en charges communes générales conformément au règlement de copropriété. Ces travaux sont exécutés conformément au devis accepté par l'AG.
L'année suivant, les travaux ayant été réalisés, l'AG est saisie de la question de "la prise en charge par l`ensemble des copropriétaires du montant des châssis parisiens ( privatifs) dans le cadre de la refection du toit." Vous votez pour, avec des réserves qui n'apparaissent pas dans le procès-verbal, la majorité des copropriétaires vote contre. La proposition est rejetée et, ayant voté pour, êtes de ce fait opposante.
L'objet de cette résolution est curieux tout autant que sa formulation.
Observons qu'il n'est pas fait mention explicitement de la première résolution prise l'année précédente. Aussi, comment faut-il l'entendre ? Est-ce une ligne de conduite à suivre pour de futures interventions ? Est-ce la correction d'une erreur qui aurait été commise lors de la décision d'entreprendre des travaux déjà terminés ? Cette décision apparaît ambigüe. C'est un premier moyen de défense : une décision trop imprécise n'est pas véritablement une décision. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 imposant un délai de contestation de deux mois ne porte que sur les décisions prises par l'assemblée générale. Un acte auquel on dénie la qualification de décision peut être déclaré non écrit sur le fondement de l'article 43, le délai de prescription, si tant est qu'il puisse y avoir prescription, étant alors au minimum de dix ans.
Si l'on admet, quoique ce soit discutable, que la deuxième décision porte sur les travaux réalisés l'année précédente, cette décision comprend en fait deux actes :
- le premier est une interprétation du règlement de copropriété sur le caractère privatif des châssis de toit ;
- le deuxième est une décision d'exiger le remboursement par les copropriétaires concernés de frais d'entretien de parties privatives indument supportés par le syndicat.
Il faut alors envisager deux hypothèses : soit les châssis sont des parties communes, soit ils sont des parties privatives.
1ère hypothèse : les châssis sont parties communes.
L'interprétation faite lors de la deuxième décision est erronée. Le syndicat a donc pris une décision sans objet. Ce qui est sans objet ne peut être que réputé non écrit, le délai de prescription, si tant est qu'il y ait prescription, étant celui fixé à l'article 43, c'est à dire au minimum de dix ans.
2ème hypothèse : les châssis sont des parties privatives.
En ce cas, le syndicat a commis une erreur en prenant la première décision. Cette décision aurait pu faire l'objet d'une contestation dans les deux mois par les copropriétaires opposants ou absents qui n'auraient pas voulu participer à des travaux de nature privative. Cela n'a pas eu lieu, la décision est donc devenue exécutoire. Vouloir la corriger un an après revient, pour le syndicat, à refuser d'assumer la responsabilité de son erreur et à la reporter sur autrui. Ce faisant, il prétend imposer rétroactivement à deux copropriétaires, aux frais de ces derniers, des travaux sur leurs parties privatives, tout d'abord sans justifier de la nécessité de ces travaux, ensuite, à supposer que ces travaux aient été nécessaires, sans leur laisser la liberté d'en définir les modalités de réalisation. On ne peut, bien évidemment, hors cas très exceptionnel de la gestion d'affaire, intervenir d'autorité sur le bien d'autrui et encore moins faire supporter à autrui le coût de telles interventions abusives. Là encore, on se trouve en présence d'un acte qui sort de l'objet du syndicat et qui doit, là encore, être déclaré non écrit sans qu'on puisse opposer le délai de prescription de l'article 42, l'acte en question se situant hors du champ de cet article.
Donc, quelle que soit l'hypothèse envisagée, on en arrive toujours à la même conclusion : la deuxième décision doit être déclarée non écrite et l'on ne saurait opposer le délai de prescription de deux mois.
Le caractère douteux de la deuxième décision dans sa formulation, qui ne mentionne pas explicitement une interprétation à faire du règlement de copropriété mais est formulée comme un constat d'une chose allant de soi, que les châssis seraient privatifs, a des allures de manoeuvres de copropriétaires refusant de payer leur quote part : elle présente un caractère dolosif, propre à influencer les copropriétaires de bonne foi prêts à participer si le règlement de copropriété les y oblige. Cette considération tend bien sûr à faire sortir cette pseudo-décision du champ de l'article 42 pour la faire entrer dans celui des dispositions générales du code civil en ce qui concerne les vices du consentement.
On considère généralement que les parties fixes des ouvertures, les dormants, sont parties communes, tandis que les parties mobiles sont privatives. Les châssis seraient ainsi des parties communes. |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
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58
Posté - 14 sept. 2009 : 15:03:16
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L'interprétation de ainohi résume et conforte celles données par philippe388 et moi-même.
Tenez bon ne vous laissez pas avoir par ce syndic malhonnète et vicieux.
Faites valoir auprès d'un avocat spécialisé les arguments qui vous ont été donnés pour établir un bon dossier. |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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59
Posté - 14 sept. 2009 : 17:03:54
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En ce qui concerne les actions à envisager, le plus simple me semble d'introduire un référé devant le président du TGI à seule fin d'obtenir le versement de ce qui revient des parties communes aliénées, sans aborder la question de la contestation de la deuxième décision de l'assemblée générale. Que cette affaire soit réglée ou non, le syndic ne peut faire autrement que verser cette quote part aux copropriétaires. Pour un référé, que ce soit devant le TI ou le TGI, la constitution d'avocat n'est pas obligatoire.
Ne pas prendre l'initiative d'une action en justice sur cette question litigieuse est dans la logique de la position consistant à la considérer comme non écrite.
Si, d'ici là , le syndic n'a pas attaqué en justice, le moyen le plus élégant de régler l'affaire définitivement serait de la porter à nouveau à l'ordre du jour de la prochaine assemblée et de convaincre les copropriétaires d'annuler la décision litigieuse pour en revenir aux termes de la première. |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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60
Posté - 14 sept. 2009 : 17:36:40
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citation: Initialement posté par Gédehem
L'expression "non écrit" utilisée dans L.art.43 se rapporte aux clauses RDC qui seraient contraire à certaines dispositions légales.
Ce qui pré-suppose l'existence d'un texte, d'une réglementation ! Les décisions de l'assemblée générale visant à obliger les copropriétaires à quoi que ce soit ont un caractère contractuel. Car ce sont les copropriétaires eux-mêmes qui s'obligent à l'issu d'un vote à la majorité qualifiée déterminée par le loi. Ce sont donc des contrats d'adhésion au même titre que le règlement de copropriété. Or l'article 43 vise "les clauses" et non "les clauses du règlement de copropriété". Cet article régit donc bien les décisions de l'assemblée générale et, en pratique, lorsqu'on agit en contestation d'une décision de l'assemblée générale, si on ne peut le faire dans le cadre de l'article 42, on le fait dans le cadre de l'article 43.
Mais, quand bien même on se reposerait sur d'autres dispositions légales que l'article 43, par exemple sur une disposition du code civil, on ferait déclarer l'acte pseudo-décisionnaire contesté comme non écrit sur le fondement de cette disposition du code civil, non écrit étant le terme consacré. Ce terme se retrouve partout, dans le code civil, le code de commerce, le code du travail et bien d'autres lois et règlements. |
Édité par - ainohi le 14 sept. 2009 17:38:24 |
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