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 Posté - 14 sept. 2009 : 18:03:42
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ainohi : Enfin vous vous raliez à ma démonstration, puisque vous répé
ez tout ce que je venais d'écriré, et j'en suis ravi !!
Ce que vous ne prenez pas encore en compte c'est que le syndic a commis une grosse faute en appelnt qu'une partie des fonds, certainement sous pression de certains copros, et également sans vérifier par lui-même le RDC, ceci est très courant !!Mais il a commandé les travaux sans la totalité des fonds, et il a essayé de corriger son " erreuré par une deuxième réolution totalement idiote, puisque le rejet était évident !!
Lupita : vous avez en maion tout ce qu'il vous faut et vous lancer simplement dans un référé pour récupérer votre quote-part de la vent, et laisser ce mauvais syndic se dépatouiller aves son trou de trésorerie.
Le CS DOIT suivre ce dossier et demandé l'application de la première résolution en appelant les fonds à TOUS les copros, il ne peut s'en sortir autrement. Si des copros ne sont pas d'accord avec cet appel de fonds, ils ne pourront pas faire grand chose non plus!!! |
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lupita
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 62
 Posté - 15 sept. 2009 : 07:29:38
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Merci a tous de vos reponses tres eclairantes.
Je ne manquerai pas de vous tenir informe des suites :) |
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lupita
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63
Posté - 16 sept. 2009 : 13:46:15
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Bonjour,
J`ai une autre question a vous poser sur ce dossier.
En tant qu`acquereur d`une de ces parties communes, j`ai augmente mon nombre de tantiemes.
Or il apparait que sur le libeller d`ecriture debit et credit de charges, mon nouveau lot apparait mais pas les tantiemes correspondant a ce nouveau lot.
La vente de la seconde partie commune vendue (une loge de gardien) a ete realise alors que j`etais deja proprietaire de ce nouveau lot.
Quels tantiemes doivent apparaitre dans le versement? Mes tantiemes au moment du vote ou bien ceux ou moment ou la vente est realisee? |
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Édité par - lupita le 16 sept. 2009 13:55:14 |
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Posté - 16 sept. 2009 : 15:27:25
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Lupita : vous nous aviez caché que vous avez acheté ces parties communes
Cela ne change en rien que le syndic doit vous rembourser cotre quote-part immédiatement.
L'AG a accepté de vous vendre ces parties communes; un nouveau calcul des tantièmes par un géomètrea du être fait avant cette vente pour ces 2 lots.ces tantièmes de ces nouveaux lots se rajoutent aux tantièmes totaux existants; avant la vente, un total de 100 000 tantièmes, et après la création de ses nouveaux lots le calcul de charges se fera sur un total de 120 000 tantièmes par exemple.
La vente n'est bien sur effective qu'après la signature chez le notaire, l'approbation par l'AG ne veut pas dire que la vente est réalisée ( refus du crédit par la banque par exemple,...)
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lupita
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65
 Posté - 16 sept. 2009 : 15:39:46
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Les ventes ont ete realisees dans les regles et sont effectives .
Mes tantiemes ont donc ete modifes selon le projet du geometre.
Ma quote part a reverse se calcul au prorata de nouveaux tantiemes ou des anciens au moment du vote?
Philippe338, je n`ai rien cache sur l`ancien forum j`avais creer un post a ce sujet..mais je n`ai achete qu`une seule partie commune sur laquelle il n`y a pas grand chose a reverser.. |
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Édité par - lupita le 17 sept. 2009 08:07:17 |
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ainohi
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Posté - 17 sept. 2009 : 22:46:37
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citation: Initialement posté par lupita
Quels tantiemes doivent apparaitre dans le versement? Mes tantiemes au moment du vote ou bien ceux ou moment ou la vente est realisee?
Les tantièmes qui doivent être pris en compte pour la distribution du prix du second bien vendu sont ceux que vous détenez à la date de l'acte de mutation puisque ce prix est distribué à toutes les personnes qui sont copropriétaires à ce moment et selon le nombre de tantièmes détenus par chacun à ce moment. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 17 sept. 2009 : 23:37:38
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"..... que vous détenez à la date de l'acte de mutation ...." de la décision d'AG, les tantièmes que vous possédiez lors du vote.
Les tantièmes que vous auriez possédé en plus lors de la mutation qui serait intervenue plus tard ne comptent pas pour la répartition de la vente. |
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ainohi
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68
Posté - 18 sept. 2009 : 00:10:30
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Ou je n'ai pas compris la question, ou je me suis mal fait comprendre. Je reprends donc avec un exemple chiffré.
Soit un immeuble de 1 000 millièmes.
Mme X détient 100 millièmes.
On sort des parties communes deux locaux L1, de 10 millièmes et L2 de 15 millièmes que l'on met en vente.
Mme X achète le lot L1. Dès lors elle détient 110 tantièmes sur un total passé à 1 010.
Le lot L2 est ensuite vendu. Son prix, P, est réparti entre tous les copropriétaires. Mme X perçoit P * (110 / 1010).
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Édité par - ainohi le 18 sept. 2009 00:28:20 |
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lupita
Nouveau Membre
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69
Posté - 18 sept. 2009 : 08:26:43
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Qui a raison?
Quels tantiemes a prendre en compte date de mutation ou date de decision d`AG? |
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JB22
Pilier de forums
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70
Posté - 18 sept. 2009 : 09:45:41
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Je ne suis pas d'accord avec la réponse ci-dessous de Gédehem".
"que vous détenez à la date de l'acte de mutation ...." de la décision d'AG, les tantièmes que vous possédiez lors du vote."
J'ai connu un cas où la vente c'est réalisée plusieurs années après la décision d'A.G., ce sont les copropriétaires au moment de la vente effective qui ont perçus les quotes-parts du prix de vente. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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71
Posté - 18 sept. 2009 : 13:15:04
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Je reviens sur mon calcul précédent. Car la modification de l'état descriptif de division est préalable aux deux ventes de sorte que le nombre total des tantièmes de l'immeuble à considérer lors des deux ventes est le nombre initial additionné de celui des deux lots devenus privatifs.
Je reprends.
Initialement la copropriété compte 1 000 millièmes.
On privatise deux lots, L1 et L2, L1 est affecté de 10 tantièmes et L2 de 15.
Dès lors la copropriété comprend 1 025 tantièmes dont 25 appartiennent au syndicat.
Mme X possède initialement 100 millièmes.
Une fois la modification de l'état descriptif de division opéré, Mme X reste détentrice de 100 tantièmes, mais sur un total de 1 025.
Elle achète le lot L1.
Elle le paie le prix P1 mais, en tant que copropriétaire à hauteur de 100 / 1 025, elle reçoit en retour sa quote part, soit P1 * (100 / 1 025), de sorte que, finalement, elle acquiert L1 en versant au syndicat la somme P1 * (1 - 100 / 1 025) = P1 * (925 / 1 025).
Elle possède dès lors 110 / 1 025 dont des droits sur L2, qui restent propriété du syndicat, à hauteur de 15 * (110 / 1 025). En effet, aux 100 initiaux s'ajoutent les 10 du lot L1.
Ces droits confère une créance à Mme X car, le syndicat restant propriétaire de L2, il conserve à ce titre la quote part de L2 dans la vente de L1 dans sa trésorerie, soit P1 * (15 / 1 025), dont 110 / 1 025 reviennent à Mme X, soit P1 * (15 / 1 025) * (110 / 1 025)
Lorsque le lot L2 est vendu, elle en reçoit sa quote part, soit P2 * (110 / 1 025).
Le bilan de l'opération s'établit alors comme suit pour Mme X :
Achat de L1 : versement au syndicat de la somme de P1 * (925 / 1 025) et créance sur le syndicat de P1 * (15 / 1 025) * (110 / 1 025)
Vente de L2 : perception du syndicat de la somme de P2 * (110 / 1 025)
Après apurement des comptes, Mme X aura finalement versé au syndicat :
P1 * (925 / 1 025) - P1 * (15 / 1 025) * (110 / 1 025) - P2 * (110 / 1 025)
Si L2 avait été vendu avant L1, Mme X aurait d'abord perçu P2 * (100 / 1 025) et obtenu un droit de créance au titre de L1 resté propriété du syndicat à hauteur de P2 * (10 / 1 025) * (100 / 1 025).
Elle aurait ensuite payé P1 * (925 / 1 025) pour acquérir L1.
Après apurement des comptes, elle aurait finalement versé au syndicat :
P1 * (925 / 1 025) - P2 * (100 / 1025) - P2 * (10 / 1 025) * (100 / 1 025)
On peut supposer que les prix de vente ont été établis proportionnellement aux tantièmes.
Soit p le prix d'un tantième. L1 aura alors été vendu P1 = 10 * p et L2 P2 = 15 * p.
Dans les deux bilans, comparons les termes
P1 * (15 / 1 025) * (110 / 1 025) + P2 * (110 / 1 025) et
P2 * (10 / 1 025) * (100 / 1 025) + P2 * (100 / 1 025).
Ils sont égaux respectivement à 0,19p et 0,16p. On en déduit qu'il est plus avantageux d'acheter le premier.
Si les deux ventes avaient été simultanées, Mme X aurait payé exactement 10 * p * (925 / 1 025), ce qui, pour elle, aurait été moins avantageux puisqu'elle n'aurait pas profité d'une quote part sur un lot restant à vendre, mais, bien sûr, cela aurait été plus avantageux et, certainement, plus équitable pour les autres copropriétaires.
Il s'agit d'un cas d'école, parce qu'il n'est pas fréquent qu'une copropriété décide le même jour de vendre deux locaux communs différents et il est vraisemblable que personne n'ait pensé à l'incidence que pourraient avoir les dates effectives des ventes. En tous cas, moi, je n'y aurais pas pensé.
Si on n'y avait pensé, on aurait pu décider que les ventes se feraient à la condition d'un transfert de propriété fixé à une date arbitraire, qui aurait pu être celle de la décision de l'assemblée générale. Mais, à défaut de stipulations particulières sur la date de transfert de la propriété et sur la date de paiement, ces dates sont celles de la signature de l'acte authentique.
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nefer
Modérateur
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72
Posté - 18 sept. 2009 : 13:58:03
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"Il s'agit d'un cas d'école, parce qu'il n'est pas fréquent qu'une copropriété décide le même jour de vendre deux locaux communs différents "
et pourtant si..
surtout lorsqu'il s'agit de vendre des WC communs présents sur les paliers de nombreux immeubles haussmaniens
généralement les propriétaires des lots mitoyens s'arrangent pour mettre au vote la vente de ces WC lors de la même AG
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Édité par - nefer le 18 sept. 2009 14:00:09 |
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Posté - 18 sept. 2009 : 14:25:35
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ainohi : et en plus simple, vous avez. Totalement illisible,et j'ai fait mathsup!!!
Toute cette démo pour clore avec des SI vous aviez pu, SI les dates étaient différentes, SI si vous aviez réfléchi avant, SI vous aviez acheté après le premier, Si il n'avait pas plu ce jour la,....
Les faits sont là , lupita pose une question précise, il n'y a pas de supposition à faire après 2 ans passés.
"SI j'avais su, j'aurais pas venu !!!! "
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 18 sept. 2009 : 16:32:43
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citation: Initialement posté par philippe388ainohi : et en plus simple, vous avez. Totalement illisible,et j'ai fait mathsup!!! Toute cette démo pour clore avec des SI vous aviez pu, SI les dates étaient différentes, SI si vous aviez réfléchi avant, SI vous aviez acheté après le premier, Si il n'avait pas plu ce jour la,.... Les faits sont là , lupita pose une question précise, il n'y a pas de supposition à faire après 2 ans passés. "SI j'avais su, j'aurais pas venu !!!! " Vous n'auriez pas venu, mais vous auriez pu répondre à la question.
Cette question, précise, c'est : La vente de la seconde partie commune vendue (une loge de gardien) a ete realise alors que j`etais deja proprietaire de ce nouveau lot.
Quels tantiemes doivent apparaitre dans le versement? Mes tantiemes au moment du vote ou bien ceux ou moment ou la vente est realisee?
Contrairement à vous, j'y ai répondu de façon précise : les tantièmes devant apparaître dans le versement sont ceux détenus au moment du transfert de propriété qui intervient, sauf stipulation contraire, au moment de la signature de l'acte authentique. Ce sont donc ceux initialement détenus plus ceux récemment acquis. Quant au nombre total de tantièmes de l'immeuble à prendre en compte, c'est le nombre des tantièmes initiaux additionné de ceux des parties communes devenues privatives.
La question présente un certain intérêt : les dates des actes ont une petite incidence sur le bilan financier de l'opération.
Puisque vous avez fait maths sup et que vous avez l'esprit clair, je suppose que vous êtes capable d'exposer de façon lisible le calcul de ce qu'a dû verser lupita et de ce qui est resté dans la trésorerie du syndicat et qui a dû lui revenir ultérieurement. |
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Posté - 18 sept. 2009 : 17:57:26
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ainohi : pas beaucoup d'humour !!!
Votre réponse est peut-être très précise pour vous car elle sort directement sort de votre cerveau si performant, mais j'ai abandonné votre demonstration vers le mileu, comme beaucoup d'Uinautes certainement.
Une petit démonstration simplifiée ??? |
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JB22
Pilier de forums
France
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Posté - 18 sept. 2009 : 19:16:34
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De philippe388
"L'AG a accepté de vous vendre ces parties communes; un nouveau calcul des tantièmes par un géomètrea du être fait avant cette vente pour ces 2 lots.ces tantièmes de ces nouveaux lots se rajoutent aux tantièmes totaux existants; avant la vente, un total de 100 000 tantièmes, et après la création de ses nouveaux lots le calcul de charges se fera sur un total de 120 000 tantièmes par exemple."
C'est exact, mais les lots créés sont propriété du syndicat jusqu'à la vente.
Article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965:
"Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot."
"La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot."
Comme on le voit la date de décision de l'A.G. n'intervient pas.
C'est la date de l'acte vente qui confère la propriété.
Dans le cas exposé, le premier acquéreur devient copropriétaire d'une quote-parts des parties communes à la date de son acquisition, il a donc droit à la division du prix de la seconde vente.
Comme je l'ai précisé antérieurement il peut y avoir un délai assez long entre la décision d'A.G. et la réalisation de la ou des ventes. |
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Posté - 18 sept. 2009 : 19:31:17
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JB22 : entièrement d'accord avec vous, voilà qui est très clair et très simplement expliqué !!! Nous avons tous compris.
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