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 Posté - 31 déc. 2012 : 18:58:34
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merci nefer !!
On peut tous faire des erreurs, mais ce coté systématique de filomat de répéter la même chose et les mêmes erreurs sur la la loi de la copropriété et le fonctionnement d'un syndicat de copropriétaire depuis plus de 100 posts mériterait une petite punition !!!
On peut être provocateur, et je provoque quelquefois car cela fait avancer le débat, mais revenir depuis des mois sur la simple définition du role du syndic, d'un CS ou sur le fonctionnement d'une AG ne fait pas avancer les débats. !!! 
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fbinard
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 42
 Posté - 06 janv. 2013 : 18:52:02
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le jour approche... j'ai placé dans les BAL des sympatisants une lettre pour expliquer l'article 26.. mais bien des copros n'y comprennent rien... c'est affligeant. il pense vraiment qu'on ne peut rien faire pour contrer la demande. c'est vrai que ce copro a une telle attitude de domination (je suis chez moi...) que l'on pourrait en oublier nos droits...
@philippe388: Combien de copros dans votre SDC ?
il y a 30 lots et 19 copro (c'est à dire de personnes physiques differentes)
si je comprends la double majorité de l'article 26 ( et non à l'Unanimité) : 2/3 des tantièmes généraux ET la majorité des copropriétaires.
est ce que cela veut dire qu'il faut qu'il y est 10 copro qui vote POUR que que ça passe ???
pour les tantièmes, je pense qu'avec le CS dans la poche et quelque autres, il peut les atteindre....
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Posté - 06 janv. 2013 : 19:32:27
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fbinard : la majorité à atteindre est de 667/1000 èmes ET 10 copropriétaires présents ou représentés !!
Pas si facile de réunir 10 copros sur 19 !! vous pouvez regarder les derniers PV pour connaitre le nbre moyen de participants et des tantièmes des présents et représentés, cela vous permettra d'estimer assez précisement qui sera présent ou représentés avec un total de tnatièmes ! |
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fbinard
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44
Posté - 06 janv. 2013 : 20:18:42
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merci philippe388! je pointe ce soir 8 CONTRE (sur de voter contre) et 1 qui ne pourra venir et n'enverra pas de pouvoir...
reste à convaincre 1 de plus, c'est du possible...... nous verrons cela mercredi....
en tout cas MERCI pour votre aide |
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Gédehem
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Posté - 06 janv. 2013 : 23:27:35
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La majorité de l'art.26 dans le syndicat de fbinard :
- 667/1000°°°° exprimés/portés par au moins 10 copropriétaires, ..... ces derniers ne pouvant qu'être présents ou représentés à l'AG, bien entendu !
Il y a cumul des 2 données.
La résolution obtenant 678/1000°° portés par 9 copropriétaires n'est pas adoptée.
La résolution obtenant 650/1000°° portés par 12 copropriétaires n'est pas adoptée.
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Édité par - Gédehem le 06 janv. 2013 23:29:00 |
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fbinard
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Posté - 07 janv. 2013 : 09:43:26
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croyez vous que je dois envoyer un mail (ou un coup de telephone?) au syndic pour lui demander de bien vouloir confirmer que c'est l'article 26 qui va etre appliqué, histoire de mettre un peu de pression, mais aussi pour ne pas le mettre en position delicate (un nouveau gerant a été nommé en decembre, l'ancien ayant démissionné). qu'en pensez vous ? |
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nefer
Modérateur
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Posté - 07 janv. 2013 : 10:37:29
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vous pouvez lui envoyer un mail en écrivant que vous supposez qu'il s'agit d'une faute de frappe et que cette résolution doit être votée à l'article 26... |
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Gédehem
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Posté - 07 janv. 2013 : 10:42:59
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Après lecture rapide :
- il s'agit ici d'une demande qui émane d'un copropriétaire porteur de plus du 1/4 des voix du syndicat : elle est recvable, le syndic convoquée valablement. Le copropriétaire demandeur n'a pas à supporter les frais de cette convocation puisqu'elle est "de droit" (D.art.9).
- il s'agirait d'implanter une armoire électrique dans les parties communes pour les besoins d'un lot privatif. Il s'agit alors pour le syndicat d'aliéner une fraction de partie commune dans un but 'privatif' : décision qui relève de la double maj.art.26.
- pour la réalisation des travaux privatifs, doit être joint à la convocation un descriptif précis des travaux envisagés (dossier technique : quelle armoire, quelle puissance, protection, sécurité, nuisances, etc ..) mais aussi des modalités de réalisation de ces travaux envisagés (par où passe le matériel, accés véhicule chantier, par où passent les cables d'alimentation/raccordement s'agissant d'électricité, etc ....) ainsi que, bien entendu, un plan/schéma/photos de la zone à aliéner. (D.art.11).
Dans la mesure où ces points ne sont pas respectés, un dossier complet de A à Z n'est pas présenté à l'AG, une approbation éventuelle serait entachée de nullité, les copropriétaires n'ayant pu se prononcer en pleine connaissance de cause.
On peut accessoirement relever que ce copropriétaire demandeur dispose de 45% des voix, et qu'il faut donc une forte information/mobilisation pour que la maj. art.26 ne soit pas atteinte, évitant alors le recours au juge.
NB : il n'y a pas de "confirmation" à avoir ici : c'est la double maj.art.26 qui s'impose ici s'agissant d'alinéer une partie commune, sans contestation possible.
Si mail il doit y avoir, c'est pour rappeler au syndic et au CS que, compte tenu de la nature de la demande il doit y avoir préalablemnt aliénation de partie commune, la décision delève exclusivement de la double maj.art.26.
Ceci sous réserve qu'un dossier complet soit présenté en même temps que la convocation ainsi qu'il est prévu D.art.11, ce qui n'est pas le cas. |
Édité par - Gédehem le 07 janv. 2013 10:47:37 |
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fbinard
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Posté - 08 janv. 2013 : 15:07:28
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@Gédehem:
votre résumé de la situation est tout a fait fidèle à la réalité.
il n'y a eu de plan ni d'explication dans la convocation. c'est pour cela que j'ai écrit au syndic pour qu'il refasse une convocation en y joignant ces pieces pourtant capitales. en maintenant la reunion, il prend le risque de voir le vote frappé de nullité.
j'ai aussi tres vite alerté le syndic que son évocation à l'article 25 puis 25.3 n'était pas conforme vu la demande, et je lui demandait de rectifier sa convocation à l'article 26. ce qu'il n'a pas fait... il n'a meme pas pris la peine de me repondre.
on va donc se retrouver à l'AG demain, avec une convocation, bien que parait il "recevable", bien limite pour que les absents puissent se faire une idée conforme à ce qui va se faire....
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Posté - 08 janv. 2013 : 17:03:43
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fbinard : bon courage pour demain. Défendez bien votre point de vue sur ce dossier, en demandant au syndic de confirmer que vous avez raison sur l'article 26 double majorité car il y a aliénation des parties communes; cela vous donnera un poids conséquent.
Evoquez aussi le manque de documents joints au dossier, et que vous dénoncerez ce vote sur ces motifs au TGI.
Evoquez aussi le fait que ce copropriétaire peut placer son compteur électrique perso. à l'intérieur de ce lot.
N'oubliez pas que cette demande provient d'un des locataires d'un des locaux commerciaux. |
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Gédehem
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Posté - 08 janv. 2013 : 18:55:40
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Pensez égalmement à préparer dès maintenant la rédaction d'une "réserve" écrite rappelant les vices relevés plus haut :
Réserve sur la décision de l'AG du ...... prise sur le pont n° X : "(rappel ce la question tel qu'indiqué dans la convocation)".
- absence de notification au plus tard avec la convocation d'un dossier complet comme i est précisé D.art.11 pour la validité de la décision, dossier comportant non seulement des plans ou schémas d'implantation de cette armoire, mais aussi des aspects techniques liés à cette armoire électique (passage des gaines d'alimentation et autre réseau) mais aussi des modalités de réalisation des travaux privatifs envisagés afin que les copropriétaires puissent statuer en pleine connaissance de cause.
- cette implantation sur des parties communes nécessite leur aliénation par une décision d'AG qui doit être prise à la double majorité de l'art.26 de la loi de 1965.
Réserve formulée en séance pour être rapportée au PV d'AG ainsi qu'il est prévu D.art.17 de la loi de 65.
Il faudra, sans animosité, l'expliquer en séance si les choses dérivent. Il aurait été pertinent de faire largement l'information autour de vous, demain à ceux devant se rendre à l'AG ou donner mandat. |
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fbinard
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52
Posté - 08 janv. 2013 : 20:38:04
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@philippe388: merci pour vos encouragements et vos conseils avisés. j'ai donc pris une demi journée pour assister à cet AG. j'ai préparé mon plan d'intervention. je viens de recevoir un gentil "on compte sur vous" d'un autre copro ce soir en rentrant chez moi. cela fait du bien d'etre soutebu dans ses droits.
@Gédehem: merci bcp pour votre text que je vais imprimer et veiller "si le syndic persiste" à ce que ce texte soit integralement mis sur le PV
j'ai distribuer ce week end une lettre dans certaines boites, pour expliquer l'article 26. je ne voulais pas le faire a tous, car ils auraient eu du temps pour organiser la riposte (comme changer l'intitulé de la résolution".
vous avez tout a fait raison concernant "animosité". bon nombre de copros sont agés et se sentent mal à l'aise des que le ton monte...
MERCI et à bientot, pour vous dire.... |
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Gédehem
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Posté - 08 janv. 2013 : 21:10:33
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"...je ne voulais pas le faire a tous, car ils auraient eu du temps pour organiser la riposte (comme changer l'intitulé de la résolution"."
La question prévue à l'ODJ dans la convocation ne peut en aucun cas être "changé" !
Elle peut éventuellement être modifiée/adaptée en séance sans que pour autant le sens général de la proposition ne puisse être modifié !
Si on y ajoute que cette modification éventuelle ne modifie en rien l'obligation de présenter un dossier complet de A à Z au plus tard avec la convocation, la boucle est bouclée !
Il ne faut pas avoir "peur" de faire de l'information auprès de tous, par un résumé simple des éléments légaux incontournables :
- présentation d'un projet imposé par D.art.11 de la loi (mettre en toute lettre) pour la validité de la décision,
- que l'opération nécessite l'alinéation de la partie commune concernée par cette implantation, ce qui impose une décision prise à la majorité de l'art.26 de la loi, soit les 2/3 des voix du syndicat.
Même agés, les gens comprennent ces choses exposées simplement faisant référence à "la loi" (mot magique pour certains !), sans gros mots ni mise en cause !  |
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fbinard
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Posté - 08 janv. 2013 : 22:35:22
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Deux questions me viennent
Est ce qu'il faut faire les reserves des le debut (avant meme que le demandeur explique) ou faut il les faire a la fin avant le vote ?
Cb couterai une action au tgi ? Qui en supporte la charge? Peut on demander des dommages et intere
ts? |
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Gédehem
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55
Posté - 09 janv. 2013 : 01:52:58
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Il faut déposer la réserve par écrit (garder un double) entre les mains du pdt de séance après le vote sur la question (vous devez voter "contre"), dans la mesure où la résolution est proclamée "approuvée", en particulier si c'est à une autre majorité que celle de l'art.26
Bien entendu, vous aurez préalablement rappelé à l'AG et à son pdt que le point abordé est entaché de nullité faute d'un dossier complet présenté en même temps que la convocation ainsi qu'il est prévu par la loi (D.art.11 à rappeler), et plus encore si la majorité retenue serait celle de l'art.25. puisqu'il faut le 26 pour aliéner la partie commune.
Si la résolution est rejetée, vous ne déposez rien, bien entendu !
Pour le recours au TGI vous devrez avancer les honoraires de l'avocat. Si vous avez une assurance "protection juridique" (différente d'une défense et recours), elle prend en charge tout ou partie, le choix de l'avocat étant généralement libre.
Il est pertinent de se grouper avec qques opposants pour l'action commune pour limiter les frais.
Vous serez en partie indemnisé, du moins si le juge l'accepte, ce qui est généralement le cas .
Mais sachez que la justice n'est pas gratuite et que ces actions laissent parfois une ardoise, hélas (d'où l'interet de la "protection juridique" .. )
Mais elle est parfois, sans doute comme ici, indispensable pour préserver ses interets et accessoirement ceux du syndicat "mouton" ! |
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filomat
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Posté - 09 janv. 2013 : 09:41:26
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Lorsqu'il y a une obligation règlementaire ou législative, ce qui pourrait éventuellement le cas pour la pose d'une armoire électrique en extérieur, l'article 25d l'emporte sur le 26a.
Lorsque le plaignant est débouté au tribunal, en général il en est pour ses frais.
Si fbinard n'était pas débouté et que le retard à l'envoi du document complet était retenu, à quoi sa démarche l'avancerait elle si la décision relevait du 25d et obtenue avec une autre assemblée convoquée parfaitement dans les règles et les délais ?
Se rendre aussi populaire dans sa copropriété que ne le sont ici Nefer, Philippe388 ou autres Louis92 ?
Philippe388 affirme que l'armoire peut-être posée à l'intérieur du lot : En est-il bien sûr ?
Aussi sûr que le syndic de fbinard et les avocats qui ont conseillé le locataire ?
Quelquefois les moutons sont ceux qui se fient aveuglément aux avis "pseudo juridiques" de tel ou tel forum, alors qu'il leur serait si facile de lire la loi par eux mêmes. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Posté - 09 janv. 2013 : 11:05:52
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filomat : bonne année 2013 .
Mais malheureusement vous commencez sur le même registrte qu'en 2012 !!
filomat : " Lorsqu'il y a une obligation règlementaire ou législative, ce qui pourrait éventuellement le cas pour la pose d'une armoire électrique en extérieur, l'article 25d l'emporte sur le 26a."
Quelle est donc la réglementation qui obligerait le SDC de poser une armoire électrique PRIVATIVE sur des aprties communes !
Votre affirmatione est FAUSSE. Il y a aliénation de parties communes, donc OBLIGATION de l'article 26 double majorité !! L'article 25d n'a rien à voir avec cette armoire !!
filomat : Philippe388 affirme que l'armoire peut-être posée à l'intérieur du lot : En est-il bien sûr ?
Mais il s'agit d'une armoire électrique PRIVATIVE, et ne concernant pas le SDC !!! ELLE doit être normalement placée à l'intérieur du lot PRIVATIF.
Mais ce copro. peut demander de demander d'aliéner quelques cm2 des aprties communes; cette demande doit être adoptée à l'article 26.
Mais dans de dossier, le copro. ne respecte pas la loi en ne fournissant pas l'ensemble des docs techniques et des trvaux envisagés; ET cela est un motif suffisant pour faire annumer cette décsion de l'AG, même sil la majorité de l'article 26 est atteinte.
fbinard gagnera donc ce procès sur le manque de docs, ET aussi si l'AG ne respecte pas la bonne majorité, et vote à l'article 25. !
filomat: le locataire n'est pas le demandeur pour le SDC, mais le copropriétaire bailleur. Le locatire n'a que ce bailleur comme interlocuteur. |
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Posté - 09 janv. 2013 : 11:17:01
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allons filomat, du calme en ce début d'année et je vous suggère de bien lire les textes comme d'ailleurs vous le suggérez.
Dans le cas de fbinard, aucun texte réglementaire ou législatif ou autre n'impose au syndicat de poser une armoire électrique pour son compte !!!
c'est un privé, qui plus est locataire qui veut installer une armoire électrique, que peut-être on lui impose par un texte réglementaire, mais il doit faire son affaire de cette armoire et ne pas l’imposer au syndicat, si celui ci ne veut pas.
Encore une fois vous êtes dans l'erreur. En voulant bien faire vous allez vous discréditer....
Donc on le redit : vote à la majorité 26 !!!!!!! pour l'aliénation du sol commun.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 09 janv. 2013 : 14:32:46
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Il n'est jamais dans mon intention de m'en prendre aux personnes mais aux idées, mais force est de constater en ce début d'année la constance de filomat à se prendre les pieds dans le tapis chaque fois qu'un point de droit est exposé !
Si demain une disposition légale ou réglementaire l'oblige à mettre son lot privatif en conformité avec telle norme imposant la pse d'une armoire électrique, il ne manquera pas de demander au syndicat de la poser dans les parties commune, qui plus est dans présenter aucun dossier à l'assemblée.
Et à y être, aux frais du syndicat .... 
L'affaire de cette armoire exposée par Fbinard ne concerne en rien le syndicat, son intéret collectif !
Une éventuelle norme qui s'imposerait à lui pour son lot "commerce" ne concerne en aucune façon le syndicat dans son ensemble. |
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Posté - 09 janv. 2013 : 15:04:39
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fbinard : attendons maintenant le compte-rendu de votre AG, et des débats autour de cette armoire électrique ! |
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