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M. Fouger
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 Posté - 16 févr. 2013 : 16:53:46
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Bonjour,
A l'unanimité, nous voulons changer de syndic auquel nous avions laissé une seconde chance, en votant pour un an de plus !
Son mandat arrive Ă terme le 30 juin.
Nous lui avons envoyé par LR + AR la résolution pour un autre syndic.
Deux membres sur les 4 du CS ont démissionné, mais pas le Pdt. Normalement il n'y a plus de CS.
Notre crainte que l'actuel syndic attende le 29 juin pour convoquer l'AG !
Il est difficile de réunir 25 % des copro pour demander nous-mêmes la convocation de l'AG vers le 9 juin (avant les 21 jours)
Comment résoudre ce problème ?
Merci pour vos précieux conseils !
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Posté - 16 févr. 2013 : 17:18:54
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M.Fouger : Vous avez notifier au syndic en RAR se mise en concurrence, avez vous bien joint le contrat du ou des autres syndics ?
Vous avez renouvelé votre syndic jusqu'au 30 juin; vous n'avez plus de CS régulièrement constitué.
Le syndic a maintenant obligation de convoquer une AG pour reconstituer ce CS en élisant d'autres membres ( les anciens démissionnaires pouvant faire acte de candidature). Plus de CS, plus de concertation sur l'ODJ de cette AG supplémentatire, et sur l'AG annuelle.
Le syndic peut envoyer les convocations pour l'AG annuelle le 30 juin, date de fin de son mandat pour une date fin juillet minimum, aout ou septembre !!! cela est tout à fait légal !!
Pendant ce temps , votre SDC est dépourvu de syndic !!! le sortant ne peut plus gérer votre SDC, payer les factures, .....
Ce qui est important est de bien préparer cette AG, avec un président de séance sérieux et un secrétaire, car le syndic sortant ne doit pas être élusécrétiare de séance.
Se pose maintenat la question du CS ! Le président du CS plus constitué peut toujours demandé quand l'AG pour compléter les sièges vacants est prévue, en lui rappelant l'obligation de cette AG. UN CS est obligatoire !!
Vous êtes dans une situation totalement bloquée. La demission des 2 autres membres est bien mal venue !! car le présidenrt du CS ne peut
plus convoquer ube AG en cas de vacance ou de carence du syndic !!
Il va falloir informer TOUS les copros de la situation, et cela doit être facile car vous parlez d'unanimité pour changer de syndic !!! quid des demissionnaires ?
Vous devez réunir plus de 25 % des tantièmes, pour demander au syndic de convoquer une AG avec les résolutions de renouvellement du syndic et de l'élection des nouveaux membres du CS.  |
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andre78fr
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 Posté - 16 févr. 2013 : 17:32:20
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N'oubliez pas l'article 14.1 (L.65) si votre date de fin d'exercice est le 31/12/2012 :
L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Le syndic doit donc convoquer l'AG trois semaines au moins avant cette date limite...
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M. Fouger
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Posté - 16 févr. 2013 : 18:13:03
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Oui, j'ai bien envoyé le contrat du nouveau syndic LR + AR, avec la demande d'une résolution pour ce nouveau syndic.
La dernière AG a eu lieu le 28 Mars 2012 et sa fin de mandat est le 30 juin 2013.
Je ne voudrais pas, qu'il fixe la date de l'AG le 30 Juin 2013 mĂŞme si il en a le droit !
Je vais demander au Pdt d'agir pour avoir une date d'AG, comme ce syndic ne respecte pas les lois, il ne fera peut-ĂŞtre pas attention.
Exemple, Le PV de la dernière AG n'avait pas été signé à la fin de la séance et malgré mes réclamations, nous avons attendu 70 jours pour que le PV nous soit expédié ! |
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PROSPER83
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Posté - 17 févr. 2013 : 09:54:39
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M. FOUGER : A l'unanimité, nous voulons changer de syndic auquel nous avions laissé une seconde chance, en votant pour un an de plus.
La dernière AG a eu lieu le 28 Mars 2012 et sa fin de mandat est le 30 juin 2013
Pouvez-vous nous préciser les termes exact de la décision qui a accepté le contrat de mandat telle qu'elle a été inscrite dans le PV (ex : 1 an à compter du jusqu'au..
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M. Fouger
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Posté - 17 févr. 2013 : 17:22:57
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PROSPER 83,
RĂ©solution :
Le syndic (MONSIEUR X) est élu pour une durée de 15 mois qui commence le :
28 Mars 2012, pour se terminer le 30 Juin 2013.
Je crois qu'il faut laisser quelques temps aux syndics pour pouvoir présenter les comptes de l'année précédente.
Mais celui-la a fait des erreurs dans les comptes de 2011 et nous attendons toujours les rectificatifs !
Exemple pour l'appel de fonds 2013/1er trimestre, Fouger doit 180 €... à payer 820 € !!!
Je n'ai jamais de retard de paiement car je paie le jour mĂŞme mes charges par virement.
Je réclame "Attendez M. Fouger, je regarde votre dossier... oui, c'est un erreur, ne payez pas ! Attendez, je regarde un autre dossier... Ah ! C'est pareil" Nous sommes le 17 Février, personne n'a encore payé les charges de 2013 !!! J'attends toujours le rectificatif ! |
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Posté - 17 févr. 2013 : 18:23:03
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M.Fouger : votre AG 2012 a t'elle adopté les comptes de 2011 ? votre AG a t'elle emis des réserves sur ces comptes ET exigé des rectifications de certaines écritures ? Votre CS a t'il vérifié les comptes de 2011 correctement et rendu compte des anomalies découvertes lors de cette vérif ?
Vous avez noté des erreurs dans votre comptes personnel; L'adoptiondes comptes du SDC ne vaut pas pour les comptes persos des copros.
Vous devez demandé personnellement en RAR la rectification de votre compte perso. MAIS attention vous devez payer ce qu'il vous semble correct soit ces 180 € !!!
Vous n'avez plus de CS pour vérifier les comptes de 2012 !! mais il est très étonnant que ce CS n'ai rien fait depuis 2011 !!!
Pour le moment personne ne peut exiger du syndic qu'il convoque une AG rapidement !! Sauf si 25 % des tantièmes se réunissent pour cela !!
Votre situation est bloquée. A vous de réunir, ou au président du CS ( si il est sérieux !!) les copros dans le hall de votre immeuble pour faire un point sur cette situation !
Votre syndic va attendre tranquillement la fin de son mandat. Votre AG va élir un nouveau syndic qui devra se dépatouiller avec les comptes de votre SDC. A ce nouveau syndic de poursuivre le sortnat si ces anomalies comptables ne sont pas que simples anomalies ! |
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nefer
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Posté - 17 févr. 2013 : 19:05:54
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le mieux est de demander un extrait de votre compte copropriétaire à compter du 1er janvier 2011
si vous avez un mail, demandez au syndic qu'il faut le transmette par mail...: cela prend en tout 1 minute 30 grand maxi |
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M. Fouger
Contributeur actif
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Posté - 17 févr. 2013 : 22:47:29
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NEFER,
L'AG 2012 a accepté les comptes de 2011 sans réserve. L'erreur ne concerne qu'une facture sur mon compte que j'ai contesté car on me faisait payer des prestations alors que je ne possédais pas ce logement. J'attends toujours la facture réelle !
Depuis que le syndic sait qu'il va être "viré" il ne répond plus aux mails !
PHILIPPE 388
Je sais que je dois mes charges mais le syndic ne veut rien encaissser avant d'avoir rectifier les erreurs. Il a même rendu les chèques à ceux qui venaient à son bureau pour payer les charges. Depuis on attend tous !
Quand au CS nous a |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 févr. 2013 : 22:47:32
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Le syndicat de Fouger semble très majoritairement voulir changer de syndic.
Sauf qu'il ne semble pas voulir s'en donner les moyens, qui plus est ici faute d'un CS constitué.
Ce 1er point pose question : il n'y a semble t-il pas unanimité au sein du CS... Pour quoi ces démissions ???
Le 2ème :
"Il est difficile de réunir 25 % des copro pour demander nous-mêmes la convocation de l'AG vers le 9 juin (avant les 21 jours)...."
Nous sommes mi-février !!!
Dans le mois qui vient il ne serait pas possible de faire signer une demande de convocation d'AG par au moins 25% des copropriétaires ?? 
Ce que vous souhaitez en tout premier lieu c'est le changement de syndic. Une AG convoquée d'ici début juin peut le décider.
Pourquoi début juin ???
Pourquoi pas fin mars, fin avril ?????
Les autres questions sont secondaires ici au regard de la volonté "unanime" de changer de syndic .....
Reste tout de même un 3ème point, qui nécessite sans doute une analyse plus profonde en interne : quid du fonctionnement de votre syndicat, d la participation des uns et des autres, à commencer par le CS. Si déja 2 démissionnent sur les 4 en place pour des raisons autres que la vente deleut lot, c'est qu'il y a un problème .....
SI chacun est bien mobilisé derrière un CS qui "tient le syndic à la culotte", il n'y a aucune raison de changer de syndic.
Changer de syndic = divorce !
Si ce n'est pas par consentement mutuel, qu'il y a litige, c'est qu'il y a des responsabilités de part et d'autre, dans nos copropriétés l'un qui est passif, l'autre qui en profite.
Se "remarier" sans analyser les raisons profondes du 'divorce", c''est aller au "casse gueule".....
PS :
"LRAR
M. le syndic.
Les soussignés, représentant plus du quart des voix du syndicat des copropriétaires de la résidence des oiseaux, 25 rue des Canaris, 12345 Volière les Corbeau, vous demandent, conformément à l'art.8 du décret du 17.03.1967 modifié, de convoquer une assemblée générale.
L'ordre du jour sera le suivant :
- désignation du syndic. Proposition du cabinet X jointe.
Avec tous nos remerciements.
Nom et tantièmes des signataires.
NB : Pour la présente, les correspondances sont domiciliées chez Mme Michu, 25 rue des Canaris, appt 32."
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Édité par - Gédehem le 17 févr. 2013 22:58:23 |
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M. Fouger
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Posté - 17 févr. 2013 : 22:57:39
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Il y a eu un bug, je n'ai pu terminer mon message.
Quant au CS, nous avons demandé des éclaiciseements sans résultat !
D'après le Pdt du, CS le syndic devrait faire l'AG dans 2 à 3 semaines.
Si le syndic ne fait rien j'obtiendrais facilement les 25 % des voix !
Le syndic n'est pas trop coupable, mais il est très mal secondé par la personne qui fait les comptes.
Il tient une agence immobilière et fait syndic. A vouloir tout "bouffer" on ne fait rien de bien ! |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 févr. 2013 : 23:11:11
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Comme il n'y a plus de Cs régulièrement formé, il n'y a plus de 'pdt du CS' en capacité d'agir en cette qualité.
Personne d'autre que le syndic en place pour convoquer.
Dans la mesure où la demande de convocation d'une AG émane des copropriétaires, il n'y aura pas d'autre possibilité que le recours au juge en cas de refus du syndic.
Il faudra en passer par la désignation d'un mandataire ad hoc (un copropruétaire ou mieux le candidat syndic), ainsi qu'il est prévu D.art.50.
Avec une contrainte : il faut disposer de la liste à jour des copropriétaires, ce qui est le document de base que tout CS doit avoir 'sous le coude'.
Si personne n'a cette liste, pas possible de convoquer une AG.
Il faudra donc que la requête désignant le mandataire ad hoc prévoit la remise de cette liste par le syndic, faute de quoi l'affaire tombe à l'eau ......
En second lieu, avoir quelques €€€ à avancer, au moins pour les copies des convocations et pièces annexes..
Si les copropriétaires sur place peuvent se voir notifier la convocation par remise contre émargement, il faudra financer les LRAR des autres : des €€ en plus ....
Enfin il ne faudra pas oublier les pièces nécessaires à la tenue de l'AG, feuille d'émargement, feuille de vote, éventuellement bulletins de vote nominatifs.
Du boulot en perspective....  |
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nefer
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Posté - 17 févr. 2013 : 23:14:15
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citation: Initialement posté par M. Fouger
Le syndic n'est pas trop coupable, mais il est très mal secondé par la personne qui fait les comptes.
peu importe qui saisit les écritures comptables: le seul responsable c'est le gérant du cabinet (si c'est une SARL)
quant au délai de convocation d'une AG, il ne faut pas oublier que compte tenu du délai des 21 jours, il faut poster les convocations au moins un mois à l'avance |
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M. Fouger
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Posté - 17 févr. 2013 : 23:27:37
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GEDEHEM,
Le syndic considère malgré tout le PDT comme interlocuteur en tant que Pdt élu !
J'ai tout (à mon humble avis) prévu, j'ai établi une feuille de vote avec adresse et tantièmes de tous les copros pour le cas où le syndic refuiserait de me donner la feuille de présence (car c'est moi qui serai Pdt de séance,(personne ne voulant présider !) Je suis le seul (hélas) à avoir une petite expérience de la copro !
J'ai aussi préparé la feuille pour les votes des copros ou des mandataires |
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nefer
Modérateur
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Posté - 18 févr. 2013 : 09:36:11
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qu'appelez vous feuille de vote ?
l'important c'est la feuille de présence et les pouvoirs qu'il faut absolument récupérer...au cas où le syndic voudrait quitter la salle avec
concernant les votes, ne sont notés sur le PV que les votes "contre" et les absentions (suivant la règle de majorité) |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 févr. 2013 : 09:58:10
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Une "feuille de vote" .... est une feuille permettant d'enregistrer nominativement les votes !
A quoi servent donc les scrutateurs s'ils ne sont pas en mesure de cocher sur un document pré-établi les votes, un par un ??
Avec quoi travaillent-ils ??
Une "feuille de vote" reprend la liste alpha des copropriétaires (idem feuille émargement) avec les noms -n°lot-tantièmes et autant de colonnes qu'il y a de questions inscrites à l'ODJ.
Ce qui détermine des petits carrés en face de chaque nom permettant d'inscrire P, C, A lors de chaque vote, et de calculer ensuite le total des P, des C et des A. (chacun aura compris ce dont il s'agit.)
Comme il y a au moins 2 scrutateurs, qui confronteront leurs résultats avant de le communiquer au pdt de séance qui devra l'annoncer, on est sur de la conformité de la décision.
Et comme on est prudent, ces "feuilles de vote" seront conservées en annexe du PV et de ces annexes, permettant une éventuelle vérification.
Fauger, les considérations en interne du syndic n'ont pas leur place ici !
Formellement, faute d'un CS régulièrement formé, il n'y a plus de 'pdt du CS'.
Ce qui a pour traduction que, lors d'un refus du syndic de convoquer une AG qui est "de droit" lorsqu'elle lui est demandée selon D.art.8, personne n'a qualité pour convoquer cette AG.
D'où l'incontournable action destinée à faire désigner un mandataire ad hoc (propriétaire ou autre) , qui aura alors seul qualité pour convoquer.
Qu'une personne convoque l'AG au prétexte que le syndic la considère 'pdt du CS' c'est aller droit dans le mur : AG entachée de nullité, convoquée par une personne n'ayant pas qualité. |
Édité par - Gédehem le 18 févr. 2013 10:04:50 |
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M. Fouger
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16
Posté - 18 févr. 2013 : 11:43:27
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Aux dernières nouvelles le syndic va fixer la date de l'A.G. dans les jours qui viennent, ce qui nous arrangerait bien ! |
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Posté - 18 févr. 2013 : 13:09:25
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M.FOUGER : D'après le Pdt du, CS le syndic devrait faire l'AG dans 2 à 3 semaines.
Pour le moment les focntions de ce rpésident du CS sont suspendues !!
ET aussi il devrait savoir qu'il existe un délai légal OBLIGATOIR de 21 jours entre la date de réception et la date de l'AG.
Il est donc impossible ( sauf cas d'urgence, et ce n'est pas le cas ici) que cette AG se tienne dans 2 à 3 semaines. 21 jours plus le délai postal de 3 à 5 jours, soit 24 jours minimum entre l'envoi des convocs et la date d'AG !!! |
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Xill
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18
Posté - 18 févr. 2013 : 14:25:26
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Bonjour,
L'absence de CS régulièrement constitué n'est-elle pas une cause de convocation d'AG en urgence ??
Cdlt
Xill |
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19
Posté - 18 févr. 2013 : 15:58:06
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Xill : NON !
Convoquer une AG en cas d'urgence ne concerne que la sauvegarde de l'immeuble !
Le syndic peut commander des travaux de sauvegarde, comme une bache sur un toit, payer un acompte, et il devra convoquer cette AG sans tenir compte du délai légal pour adopter les travaux et les devis, et pouvoir appeler les fonds.
Xill : loi de 1965 article 18. |
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Xill
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Posté - 18 févr. 2013 : 17:52:48
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L'article 18 de la Loi prévoit certes que le syndic à le devoir "'d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci
Cependant, ce n'est pas la Loi qui traite des délais de convocation, mais le décret...
"La réduction du délai de convocation prévue par l’article D 9 est ouverte à d’autres situations exigeant une décision urgente.
L’urgence a été admise
· en cas d’option à prendre à la suite d’une vente d’immeuble
· en cas de nécessité de modifier le règlement le règlement de copropriété avant la vente d’un lot pour constater des empiétements sur les parties privatives"
Nous croyons devoir ajouter le cas dans lequel le syndicat est assigné en justice, - a fortiori en cas d’assignation à bref délai [...]"
Source : http://www.jpm-copro.com/Etude%203-4-6.htm
Au fait, JPM, il faudrait actualiser les délai, une coquille est restée... 15 jours 
Le notes jurisprudentielles ne semblent pas avoir connu d'Ă©volution en sens inverse.
La convocation d'un AG, en urgence, parce que le syndicat n'a plus de CS constitué ne me semble pas aller à l'encontre du décret...
Idem, s'il s'agit de révoquer le syndic, dont la gestion pose problème à la trésorerie du syndicat, risquant de compromettre gravement le paiement rapide de ses fournisseurs...
Cdlt
Xill |
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