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Woofy
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 Posté - 09 mars 2013 : 12:10:12
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Bonjour à tous,
Nouveau copropriétaire dans un appartement en VEFA, nous aurons lundi notre 1ère assemblée générale. Le syndic qui a été désigné par notre promoteur est un actionnaire de ce même promoteur apparemment. Je n'ai jamais été propriétaire ni participé à une AG.
Lors de la 1ère AG, nous allons discuter de plusieurs points important, comme la signature du contrat de chauffage, le contrat de maintenance de l’ascensoriste, le contrat de ménage, ... et bien sur, le contrat de syndic (pour 2 ans), et la résolution de ne pas avoir de compte séparé.
Bref, autant de points qui pour certains font bondir. Nous (ma compagne et moi) avons réussi à contacter un grand nombre de nos copropriétaires, afin de pouvoir préparer l'AG et discuter ensemble des décisions à prendre. Ils veulent d'ailleurs me propulser président de cette AG (j'espère ne pas me planter, je n'ai jamais fait ça, c'est juste que je fais partie des seul qui a lu les 50 à 100 pages d'ordre du jour et des devis, et étudié tout ça).
Nous allons entre autres choses demander un compte séparé sans frais, et faire en sorte que les frais supplémentaire que le syndic applique pour un tel compte ne soient pas appliqués, et malgrès le fait que nous soyons à peu prêt tous d'accord sur le fait qu'avoir ce syndic nous mènera à la catastrophe (au mieux, on versera des honoraires pour rien).
D'ailleurs, une personne représentant le promoteur sera présent, je pense pour voter au nom des appartements qui ne sont pas encore vendus. Donc contre le syndicat des copropriétaires.
Ma première question est plutôt de savoir ce qu'il va se passer pour nous si le syndic se récuse au vu de la tournure de l'assemblée générale ? Comment devons-nous réagir, et que devons-nous faire ? N'y a-t-il pas un risque que les contrats ne puissent pas être signés sans le syndic (genre on aura pas de chauffage) ?
Autre question : à l'ordre du jour, nous devons également voter pour le contrat de nettoyage et entretien des parties communes. Comme par hasard, 3 sociétés ont été mandatées, mais 2 n'ont pas répondues, et nous n'avons qu'un seul devis (aussi cher que les honoraires du syndic quasiment, et donc le 3ème poste de dépense après le chauffage, et le syndic) et qui n'est pas adapté pour nous (par exemple, tous les jours, il est convenu que les poubelles seront sorties et certains bacs nettoyés, par roulement... hors nous n'avons ni poubelles, ni local poubelle). Sans savoir si ce contrat et cher ou non, nous allons tenter d'obtenir d'autres devis pour lundi (qu'on ne pourra pas voter bien évidemment) mais qui nous permettra de savoir si le prix du contrat que nous avons est correct ou surévalué. S'il est surévalué, nous refusons le contrat, et voulons mandater le CS (je m'y présente aussi) pour qu'il fasse des devis et nous souscrive le contrat.
Est-ce qu'on a bon ? Ou comment devons-nous procéder ?
Désolé si tout ceci est un peu confus, je n'y connais pas grand chose, uniquement ce que j'arrive à glaner sur internet.
Merci pour votre aide.
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Édité par - Woofy le 09 mars 2013 12:41:29 |
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Posté - 09 mars 2013 : 13:10:57
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Woofy : un syndic ne se recuse pas et on le recuse pas !
Une chose que vous n'avez pas précisé et qui est la plus importante avant de réfléchir à la suite des événements : avez vous une ou des propositions concurrentes d'autres syndics, présentées par un ou des copros ? Cela n'a pas l'air d'être le cas !!
Plusieurs possibilités à cette première AG :
1. le syndic démissionne, mais il devait prévenir TOUS les copros au moins 2 mois avant pour laisser le temps de proposer d'autres contrat de syndics à l'ODJ. Vous n'avez pas d'autres contrats, vous allez vous retrouver sans syndic, et le sortant va demander au tribunal la nomination d'un administrateur judiciaire; c'est l'application de la loi.
Le SDC pourra naturellement attaquer ce syndic car il a mis votre SDC dans des difficultés et des frais d'AJ. Il sera condamné par le TGI !
2. Le syndic ne demissionne pas, et l'AG DOIT renouveller son mandat, et c'est la meilleure solution.
3. L'AG doit décider de renouveller son contrat pour une année seulement. Cela vous laissera le temps de préparer l'AG suivante et proposer d'autres contrats !
4. L'AG doit rejetter la dispense d'ouverture du compte séparé, qui est une obligation légale
5. l'AG doit rejetter le quitus - qui n'existe pas dans lma loi de la copropriété !
6. VOus pensez voter au nom des apparts non vendus ???? cela est imposible. Vous ne pouvez voter que pour votre lot, et pour les mandats que l'on vous aura confié !
7. Vous êtes un des membres du SDC ! Voter contre le SDC ne veut rien dire ! vous ne votez pas contre ou pour le SDC, mais pour ou contre des résolutions de l'ODJ de l'AG !
8. Pas de syndiuc élu, alors aucune gestion n'est possible. pas de contrats signés, aps d'appels de fonds, pas de trvaux, ........ Il faudra attendre que l'AJ nommé par le tribunal, convoque une AG afin d'élir un nouveau syndic qui pourra gérer votre SDC.
9. Woofy :" S'il est surévalué, nous refusons le contrat, et voulons mandater le CS (je m'y présente aussi) pour qu'il fasse des devis et nous souscrive le contrat."
Cela ne fonctionne pas comme cela en copropriété ! Le CS n'a aucun pouvoir de décsion, et il n'a aucun droit de signer un contrat au nom du SDC !!
10. Vous parlez de contrats que le syndic devra signer. TOUS ces contrats font partie du budget de fonctionnement courant que l'AG va voter.
Ce budget contient toutes les lignes de dépenses courantes du SDC hors gros travaux - honoraires syndics, eau, électricité commune, entretien de l'immeuble, salaires du gardien, entretien des espaces verts, ascenseur, chauffage, entretien fermeture résidence, impots fonciers, ASSURANCE, ......
Vous allez etre obligé de renouveller ce syndic pour ne pas vous trouver sans aucune gestion pendant plusieurs semaines.
L'AG peut discuter ET modifier le budget proposé par le syndic, en reduisant par exemple le montat de votre contrat poubelle,.. MAIS attention c'est le syndic qui décide du contrat et signe celui-ci SI il est dans le budget voté par l'AG !!
Ce qui va beaucoup être très important c'est votre CS et sa mission de controle de la gestion et des comptes. Avez vous un CS et un président du CS qui connaissent nien le fonctionnement d'un SDC et les textes de loi. Sont ils sérieux et très pugnaces !!
Vous n'avez pas " bon" sur vos démarches, par manque de connaisances. Lisez la loi de 1965 et le décret de 1967 sur la copropriété ET aussi votre RDC.
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Woofy
Contributeur débutant
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 2
Posté - 09 mars 2013 : 13:39:01
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Bonjour,
Il n'y a pas de syndic pour le moment, car c'est la 1ère AG. On ne peut donc pas renouveler son contrat, car pour le moment il n'y a pas de contrat.
L'immeuble n'est pas encore livré, il n'y a eu aucune remise de clé.
Il n'y a bien évidemment pas d'autre proposition de syndic : nous ne pouvons rien ajouter à l'ordre du jour, si j'ai bien compris il faut le faire avant que la convocation à l'AG ai été envoyée. Et nous avons appris que nous aurions une AG, et qui serait notre syndic, lorsque nous avons reçu notre convocation.
Apparement certains copropriétaires n'ont pas reçu la convocation à cette AG. Est-ce que dans ce cas ils ont un recours contre le syndic ?
Pour répondre à vos affirmations :
1. Il ne peut pas démissionner car il n'a pas encore été élu. Nous allons l'élire lors de l'AG (mais pour 1 an au lieu de 2 comme ils essayent de le faire passer). Ce que j'ai peur, c'est que finalement ils se retirent pendant l'AG (c'est ma 1ère question). Et c'est loin d'être impossible.
On pourrait donc se retrouver sans syndic. Comment fait-on ? On se propose comme syndic bénévole, le temps de faire les démarches auprès d'autres syndics, et de reconvoquer une AG ?
2. Répondu juste au dessus
3. Répondu au dessus
4. Comme dit dans mon 1er message, nous en avons bien l'intention. Le syndic risque de ne pas aimer vu que c'est son mode de fonctionnement (ce n'est pas vraiment avec les honoraires qu'il fait son beurre).
5. Qu'est-ce que le quitus ? Il y en a un pour la 1ère AG ? Pourtant il n'y a pas eu d'exercice comptable, donc rien à accepter ou rejeter non ? En tout cas il n'en est pas fait mention dans l'ordre du jour.
6. Bien sur que non, je vote uniquement pour mes tantièmes. Ce que je veux dire, c'est que le promoteur, qui possède encore certains appartements, et qui est de mèche avec le syndic (on a eu beaucoup de litiges avec le promoteur, et ce n'est pas fini) sera là pour voter pour ces appartements restants. Il votera certainement pour le le compte joint au compte du syndic (donc contre l'avis des copropriétaires que nous avons vu jusque là ). Normalement, ça ne devrait pas poser de problèmes, mais bon pour le moment je ne suis pas sur qu'on ai la totalité des voix des autres copropriétaires (surtout ceux que nous n'avons pas vu, et qui ne sont au courant de rien : quasiment tout le monde est primo-accédant et n'a jamais fait d'AG).
7. Je ne comprend pas votre réponse.
8. C'est bien là le but de ma question : si nous n'avons pas de syndic, que faisons nous ?
9. Ne peut-on pas mandater le CS pour avoir des devis ? C'est le CS qui doit proposer ces devis au syndic et donc au syndic de le voter ? Le syndic peut refuser ces devis (au titre que ce n'est pas la société qui lui verse des pots de vin pour avoir le contrat qu'on choisi) ?
10. Je n'ai pas de problème avec ces contrats (sauf celui de l'entretien des parties communes). Mais comment les souscrire si nous n'avons plus de syndic (c'est -encore- ma 1ère question) ?
Merci en tout cas d'avoir pris le temps de me répondre. A vous lire, j'ai l'impression que vous pensez que nous avons déjà un syndic, sur un immeuble en place, mais ce n'est pas le cas, tout est à faire, à commencer par voter pour le syndic, ce que nous ferons.
Bref, comme vous l'aurez compris, l'AG s'annonce... musclée. |
Édité par - Woofy le 09 mars 2013 13:41:19 |
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nefer
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3
 Posté - 09 mars 2013 : 14:11:17
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avez vous pris connaissance de la loi de 65 et du décret de 67 concernant la copropriété? |
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Woofy
Contributeur débutant
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4
Posté - 09 mars 2013 : 14:16:15
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Je vais lire ça, mais je ne sais pas trop quoi y chercher.
Que veux dire RDC à la fin du message de Philippe 388 ? (Je suppose que ce n'est pas Rez De Chaussée) |
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nefer
Modérateur
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5
Posté - 09 mars 2013 : 14:37:31
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citation: Initialement posté par Woofy
Je vais lire ça, mais je ne sais pas trop quoi y chercher.
Que veux dire RDC à la fin du message de Philippe 388 ? (Je suppose que ce n'est pas Rez De Chaussée)
vous avez tous les textes qui régissent la copropriété dans le guide juridique, colonne à gauche
RDC = réglement de copropriété |
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sparte
Contributeur senior
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6
Posté - 09 mars 2013 : 15:00:33
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RDC = règlement de copropriété.
Connaissez-vous ce syndic pour être certain qu'il va vous mener à l'abîme?
Si c'est par principe, parce que c'est le promoteur qui le propose, que vous voulez le jetez, c'est stupide.
DE plus et en principe, le syndic provisoire est nommé dans le RDC.
Si votre ordre du jour fait 100 pages, cela veut dire que ce mauvais syndic a déjà abattu un sacré boulot.
Vous commencez à critiquer alors que vous le dites vous-même vous n'y connaissez rien.Vous êtes victime de l'intox qui veut que tous les syndics soient incompétents et malhonnêtes.
Lâchez le et laissez lui le temps de montrer ce qu'il sait faire.
La mise en route d'un immeuble neuf est compliquée.
Cela explique le souhait d'un mandat de 2 ans.
Mes conseils en tant que syndic :
élection du syndic pour un an
vous faire élire au CS dans un esprit de collaboration et non de confrontation sous prétexte que le gars qui va vous gérer est appelé "syndic" .
Concernant les honoraires à combien sont-ils par lot principal?
(diviser le prix total HT des hono de gestion courante par le nombre de lots d'habitation ou de commerce du RDC).
Etes vous en province ou région parisienne?
Dernière chose : ATTENTION A LA DUREE DES GARANTIES.
Si il y a des problèmes de construction qui, apparaissent rapidement ou existent déjà , IL FAUT LES GERER DANS L'ANNEE DE PARFAIT ACHEVEMENT (1 an après la réception des PC de l'immeuble) .
NE VOUS LAISSEZ PAS EMBOBINER SI LE SYNDIC ET LE PROMOTEUR ONT DES LIENS CAPITALISTIQUES PLUS QU'ETROITS.
DEMANDEZ AU SYNDIC LE PV DE RECEPTION SI CETTE RECEPTION A DEJA ETE EFFECTUEE (on ne sait jamais).
Bref ne cassez pas les pieds au syndic pour rien, mais soyez très vigilant sur l'essentiel.
Croyez moi, c'est souvent l'inverse qui se produit.
Vous pouvez si vous le souhaitez me communiquer les renseignements et je pourrai vous dire si cela est raisonnable.
REGARDEZ LA NATURE ET LE COUT DES PRESTATIONS PARTICULIERES.Elles sont normales mais ne doivent pas relever du racket.
Dans tous les cas, bonne AG Woofy |
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goutelette
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Posté - 09 mars 2013 : 15:01:52
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citation: bien sur, le contrat de syndic (pour 2 ans),
Pour la 1ère année proposez : 1an
citation: et la résolution de ne pas avoir de compte séparé.
Cette résolution doit pouvoir attendre que tout les lots soient vendu. Décision, qui n' a pas que des avantages.
citation: et malgrès le fait que nous soyons à peu prêt tous d'accord sur le fait qu'avoir ce syndic nous mènera à la catastrophe
Avez vous de vrais raisons pour évoquer cela.
En principe, le promoteur confit la copropriété non pas à un Syndic, mais à un cabinet de syndics.
Suivant la personne nomée, cela devient une affaire de compétences individuelles. Mais faut- il qu' il y ait un C/S impliqué.
Notre cabinet Syndic est celui d' origine nomé par le promoteur ( 20 ans), avec des changements de représentants.
citation: D'ailleurs, une personne représentant le promoteur sera présent, je pense pour voter au nom des appartements qui ne sont pas encore vendus. C' est normal, les charges d' entretien courant sont à la charge du promoteur pour les lots non vendus.
citation: Donc contre le syndicat des copropriétaires.[/
Pour votre tranquillité, ne partez pas avec des a priori négatifs.
La mise en place de tous ces services sont nécessaires, et le représentant du promoteur n' habitant pas sur place, ne peut qu' apprécier de voir des occupants impliqués.
citation: il est convenu que les poubelles seront sorties et certains bacs nettoyés, par roulement... hors nous n'avons ni poubelles, ni local poubelle)
Etes vous certain ? Le premier poste à mettre en place, est la présence et sortie des poubelles, après le contrat d' assurance.
Ou mettez vous vos ordures ? Pour un immeuble neuf, il ya obligatoirement un local poubelles, avec arrivée d' eau.
Si votre immeuble n' est pas en ras de rue, il faut prévoir la présence d' une entreprise pour sortir et entrer les poubelles. Si vous êtes en ras de rue, la ville propose le service des éboueurs gratuit, a condition qu' ils n' ont pas plus que 15 ou 20 mètres, et pas de marches.
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Woofy
Contributeur débutant
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8
Posté - 09 mars 2013 : 18:03:17
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Merci pour vos réponses. Et oui, je suis certain que nous n'avons ni poubelles, ni local poubelles.
Nous sommes situé en province, pas en région parisienne.
Pour le syndic, je ne le connais pas personnellement, mais il a mauvaise presse en général, et quelques copropriétaires l'ont déjà eu et en sont mécontent. De plus nous avons eu un atelier avec une personne qui représentait une association de copropriétaires (pas sur que ce soit l'UNARC par contre) qui nous a confirmé nos craintes. C'est un grand groupe. Les honoraires ne sont pas très élevés j'ai l'impression (en supposant que chaque lot possède le même nombre de tantières, 165€/lot si compte joint, 190€/lot si compte séparé + récupération de 1%HT des sommes versées sur le compte séparé). La convocation de l'assemblée générale est en sus : 500€ (sans compter tout ce qui est consommables : photocopies, prix des recommandés avec AR, ... facturés aux frais réels).
J'ai un apriori sur les syndics issus de grand groupes, moins sur les petits syndics de quartier. Je préfère qu'on me recommande un syndic plutôt qu'on ne m'en impose un.
Au niveau des contrats, je ne sais pas s'il y a eu tant de boulot que ça : ils sont passé par un courtier en assurance pour l'assurance multirisques, pour le chauffage il n'y a pas trop le choix, c'est l'entreprise qui gère le chauffage du quartier, il y a le prestataire qui gère la sous-station de chauffage qui a tout regroupé et nous propose dans le même contrat la gestion de cette sous-station de chauffage, et la location/entretien/relevé des compteurs d'eau froide/eau chaude/thermique (et le contrat est très basique apparemment, il mériterait d'être plus cher mais avec plus de garanties, car il concerne également les chauffes-eau solaires), le contrat de l'ascensoriste est standard, pas de mise en concurrence pour le contrat d'entretien des parties communes, et une mise en concurrence entre 2 sociétés pour la location/relevé/entretien des compteurs EC/EF/Thermiques. Le contrat de la VMC où il n'y a pas grand chose dedans, il manque le devis pour la fourniture d'eau, ainsi que celui de l'électricité, ... . Pour le contrat d'entretien, ils n'ont même pas vu que celui-ci ne correspond pas à notre besoin (alors que les poubelles sont mentionnées à la 1ère ligne de la 1ère page).
Bref, il y a certainement eu du boulot j'en convient. Beaucoup, je ne sais pas. Et surtout, je souhaite que ça continue par la suite, et c'est pour ça que je me présente au conseil syndical, pour m'assurer que le travail est bien fait, qu'il n'y a pas d'entourloupe au niveau des comptes, ...
En bref, lors de l'assemble, si le syndic décide de se retirer, on est obligé de passer par le TGI ? Il n'est pas possible de composer, en urgence, un syndic bénévole ?
Je comprend que ma démarche peut paraitre cavalière, et je m'en excuse. Si mon but n'est pas de dénigrer notre futur syndic, je ne souhaite pas pour autant l'adouber trop vite au vu des réserve que moi ainsi que bon nombre des copropriétaires ont.
Quand au promoteur, le fait de nous avoir vendu des appartements "avec vue dégagée" (non écrit bien sur) en omettant de nous signaler la futur construction d'un immeuble juste devant nos fenêtres (entre 15 et 30m de distance je pense, et encore) nous a un peu énervés. Surtout que c'est ce même promoteur qui construiera cet immeuble qui nous offrifa un beau vis-à -vis.
Sans compter le fait que plusieurs litiges ont eu lieu entre le promoteur et la plupart des copropriétaires, et qu'il use pour certains de pressions pour tourner la situation à son avantage. Bref, peu recommandable.
Vous comprenez que nous nous méfions donc de tout ce qui peut nous concerner désormais. Nous avons pu nous réunir entre copropriétaires avant l'AG, mais le promoteur à tenté d'éviter justement cette situation (diviser pour mieux régner).
Pour les poubelles, il y a dans le quartier des containers scellés dans le sol le long des trottoirs. Plutôt que d'aller au container à poubelle, nous irons dans la rue, juste en face de l'immeuble, jeter nos poubelles nous même. Gain de temps et d'argent. |
Édité par - Woofy le 09 mars 2013 18:05:59 |
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Posté - 09 mars 2013 : 19:00:24
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woofy : Les honoraires ne sont pas très élevés j'ai l'impression (en supposant que chaque lot possède le même nombre de tantières, 165€/lot si compte joint, 190€/lot si compte séparé
Ces honoraires sont normaux voir au dessu de la moyenne,, mais attention cela ne veut pas dire que le cout annuel se limite à ces honoraires !! Avez vous lu ce contrat et estimé un cout annuel. Avez vous un forfait administratif supplémentaire par lot par exemple, il vous faut comarer avec d'autres contrats le cout horaires, le prix des photocopies, le nbre de visite sur le site gratuite, le cout d'une AG, .....
Le cout des RAR est un débours donc aux frais réels, c'est normal !!
De plus les tantièmes n'ont rien à faire dans ce cout par lot de 190 € proposés par ce syndic. Mais vous paierez ces honoraires dans le budget annuel de fonctionnement courant selon vos tantièmes.
Pas de syndic, c'est l'AJ obligatoirement. Et dans votre cas, le syndic bénévole me parait prématuré vu les connaissances de chacun.
Elisez donc ce syndic pour un an, et surtout un bon CS qui exécutera sa mission correctement sans faire un proçès d'intention sur ce syndic que vous ne connaissez pas du tout !!!
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Woofy
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10
Posté - 09 mars 2013 : 22:22:41
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Ma question, c'est si jamais le syndic LUI refuse d'être notre syndic. En gros, un moyen d'éviter l'administrateur judiciaire et les frais qui vont avec.
Le but serait juste d'avoir quelques mois (2 ou 3 mois) histoire de faire des devis auprès d'autres syndics, et de convoquer une AG. C'est tout.
Ca ne me dérange pas de payer rubis sur l'ongle un syndic qui fait bien son boulot. Nous n'avons d'ailleurs pas l'intention de ne pas voter le contrat de syndic (mais que pour 1 an, pas 2, on verra ensuite avant de se mettre des bracelets pour plus longtemps).
Un gros syndic qui a failli couler en 2010 en jouant avec les comptes reflet en mettant 400 000 copropriétaire dans le pétrin, ça me tente moins (bon maintenant vous connaissez le syndic). Mais bon, on verra bien, je ne vais pas leur faire un procès d'intention.
Je n'ai pas estimé le coût réel. Mais dans les honoraires, il n'y a pas grand chose d'inclus. Il faut payer pour à peu prêt tout.
Ils veulent également prendre 2% des coûts de pose des compteurs d'eau pour suivre le chantier (ils vont faire quoi ? Etre derrière le plombier, avec leur clé à molette, et réparer si jamais c'est mal fait et qu'il y a une fuite ?)
500€ pour la convocation d'AG, sans compter les frais, je trouve que ça devrait être inclus dans les honoraires. Sans compter que les AG supplémentaires sont payantes (la vacation, la location de la salle, ...).
D'ailleurs, pour l'AG, on est obligé de faire ça dans la salle du syndic ? Pour le moment on habite tous aux 4 coins de la ville, ou plus loin, donc c'est moins grave, mais dans 2 mois on habitera tous dans le même immeuble, donc réserver une salle de la mairie juste à côté de chez nous et éviter de nous faire tous déplacer (seulement les quelques membres du syndic) ça arrangerait presque tout le monde. On peut leur demander de faire ça ?
Bref, je pensais qu'ils n'étaient pas trop cher (même si c'est le 2ème poste de dépense, plus cher encore que l'ascenceur alors que l'immeuble fait quand même plus de 2 étages) mais si vous me dites qu'ils sont dans le haut de la moyenne, ça ne me rassure pas beaucoup plus. Espérons qu'à ce prix là , on ai quelque chose.
En tout cas, merci encore pour votre aide, j'en prend bonne note et je resterais plus modéré qu'ici à l'AG. |
Édité par - Woofy le 09 mars 2013 22:30:20 |
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sparte
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11
Posté - 10 mars 2013 : 00:03:55
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Je vois de quel syndic vous parlez
Les collaborateurs n'étaient pas plus mauvais que dans d'autres cabinets mais la direction était pourrie jusqu'à la moelle.
Les anciens actionnaires ont disparu.
Les nouveaux ont l'air clean et ils ont plus ou moins fusionné avec un groupe important originaire d'Indre et Loire.
Tout dépendra de vos interlocuteurs sur place.
Refusez de payer 500 euros pour la convocation de l'AG, cela fait partie des honoraires de gestion courantes hors heures sup.
L'installation des compteurs va demander un vrai boulot au syndic, ne lui refusez pas ces 2%.
Si l'AG est convoquée, vous ne pouvez modifier le lieu de la réunion.En revanche, pour la prochaine AG sa tenue dans les locaux du syndic n'est absolument pas obligatoire.D'ailleurs il loue sa salle...il en a le droit, mais c'est petit.
Il a convoqué votre AG et il est seul candidat.
Je ne le vois pas refuser son élection.
Si par extraordinaire cela devait arriver:
NE QUITTER PAS LA SALLE ou aller la poursuivre dans le troquet d'a côté.
FAIRE ELIRE UN AUTRE SECRETAIRE DE SEANCE à la place du syndic qui sera un copropriétaire sachant que le président de séance ne peut assumer les 2 fonctions
CONTINUEZ VOTRE AG.
VOTEZ IMPERATIVEMENT VOTRE BUDGET ainsi que toutes les autres résolutions.
CONSERVEZ LE PV ET LA FEUILLE DE PRESENCE.
Votre CS aura juste à saisir le juge (par ministère d'avocat, obligatoire, environ 600 euros) pour faire désigner un administrateur provisoire le mieux étant de demander la nomination d'un cabinet pro que vous proposerez ce qui vous fera gagner du temps.
Pour les honoraires, Philippe a raison.Vous semblez être par lot en fourchette haute.
Cela étant, la gestion d'un immeuble neuf est paradoxalement beaucoup plus compliquée que celle d'une copropriété plus ancienne.
Négociez à 160 euros Ht/ lot principal.
Pour le compte séparé, je vais en faire bondir quelques uns, mais il n'y a pas d'inconvénients à donner une dispense, la Garantie Financière du syndic sanctuarisant vos fonds.Dans les copros que je gère l'immense majorité est en compte bancaire unique et chaque année, ils refusent de changer.Maintenant, un syndic digne de ce nom sait évidemment gérer des comptes séparés mais on doit admettre que cela coûte un peu plus cher.
Bon il est tard... |
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nefer
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Posté - 10 mars 2013 : 09:59:14
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si c'est un immeuble neuf,la pose des compteurs devait être prévue par le promoteur
si le promoteur est en retard, il n'y a aucune raison pour que le syndic prenne des honoraires travaux sur les travaux non effectués par le promoteur |
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sparte
Contributeur senior
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13
Posté - 10 mars 2013 : 11:32:36
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Détrompez vous NEFER, il arrive assez fréquemment que cela ne soit pas le cas.Et ce n'est pas un retard du promoteur mais complètement volontaire. A dire le vrai, je ne sais plus si la pose de compteurs divisionnaires relève d'une obligation pour le promoteur.Je regarderai. |
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Woofy
Contributeur débutant
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14
Posté - 10 mars 2013 : 13:38:25
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D'après moi, la pose de compteurs divisionnaires n'est pas obligatoire.
Que fait le syndic pour le suivi des travaux, qui justifie ces 2% ?
Dans notre cas, de toute façon, la pose est offerte par le prestataire choisi, donc même si nous consentons à payer ces 2%, 2% de 0€ ça fait toujours 0.
Pour le classement BBC de l'immeuble, prévu par le promoteur, est-ce le promoteur qui doit payer l'évaluation ? Qui s'en charge ? |
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Posté - 10 mars 2013 : 17:01:26
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Woofy :" Que fait le syndic pour le suivi des travaux, qui justifie ces 2% ?
Dans notre cas, de toute façon, la pose est offerte par le prestataire choisi, donc même si nous consentons à payer ces 2%, 2% de 0€ ça fait toujours 0."
Ce que nous comprenons dans vos interventions c'est un refus de payer les interventions et le travail du syndic !!!
Les travaux sont votés apr l'AG et sont hors budget de fonctionnement cournat du syndicat; par conséquent , tout travail méritant salaire, il est tout à fait normal de payer des honoraires supplémentairtes pour toutes vacations en dehors du fonctionnement courant prévu dans le contrat.
Pour info : ces honoraires sur travaux ne se votent plus avec le contrat mais dans une résolution de l'ODJ, ET sur chaque résolutions de travaux. Ces 2 % sont tout à fait raisonnables et difficilement contestables ! mais vous pouvez toujours essayer, uisque vous contestez déjà toutes le sommes perues aopr ke syndic qui n'a pas encore commencé son travail !! 
Des travaux dans un SDC sont une réel travail pour le syndic : recherche de devis, visites sur le site, suivis des travaux et réception des travaux !!
Attention, ce n'est pas le CS qui peut se substituer au syndic pour ce travail; le CS ne peut qu'assister le syndic pour les travaux. C'est la loi de la copropriété ! |
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Woofy
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Posté - 10 mars 2013 : 19:03:27
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Je ne refuse pas de payer les interventions du syndic, mais encore faut-il qu'il y ait intervention.
Je viens juste d'avoir un retour d'un copropriétaire de l'immeuble, qui a des amis dans l'immeuble adjacent et qui ont le même syndic. La pose de ces compteurs d'eau a pris plus de 2 mois, ce qui a posé des problème notamment pour le chauffage. Le syndic a juste mandaté les devis (auprès de 2 sociétés, les 2 ayant participé aux travaux, il ne s'est pas trop foulé) et n'a réalisé aucune visite de l'immeuble, de suivi des travaux ou autre.
Donc non, je ne donnerais pas 2% pour juste faire plaisir au syndic, je veux qu'il y ait un réel travail derrière.
Je ne conteste pas toutes les sommes perçues par le syndic, c'est normal que pour tout travail effectué il y ait rémunération. On verse des honoraires pour ça d'ailleurs, et là on est pas encore dans les gros travaux.
Suite au retour que j'ai eu de mon futur voisin sur le syndic, ça va effectivement mal se passer : le syndic va nous menacer de se désister si on ne souscrit pas le contrat pour 2 ans. Ils l'ont accepté, ont souscrit pour 2 ans, et sont traités comme des vaches à lait actuellement.
De notre côté, il est hors de question de se mettre les bracelets pour 2 ans avec eux, surtout vu le retour (qui est plus mauvais que ce à quoi je m'attendais).
Je ne pensais vraiment pas qu'ils puissent nous faire du chantage et se retirer lors de l'AG, mais c'est bien pour ça que je suis venu vous voir en 1er lieu.
Y a-t-il un moyen d'éviter l'administrateur judiciaire ? Élire un syndicat bénévole provisoirement, juste le temps de constituer une nouvelle AG et faire des devis auprès de nouveaux syndics ? Trop compliqué ? L'UNARC ne peux pas nous aider dans des cas comme ça ?
Je ne veux pas paraitre "gros con qui veut le beurre, l'argent du beurre et les fesses de la crémière", mais je ne veux pas non plus payer pour voir.
Si le syndic est bon, qu'il y a du boulot, qu'il est réactif, et qu'il mérite qu'on le reprenne pour 3 ans, on le reprendra pour 3 ans. |
Édité par - Woofy le 10 mars 2013 19:15:37 |
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Posté - 10 mars 2013 : 19:28:18
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woofy :" ........et sont traités comme des vaches à lait actuellement."
Woofy : vous oubliez une chose importante ! en copropriété ce n'est pas le syndic qui décide MAIS l'AG !! c'est à dire les copropriétaires.
Le syndic propose un ODJ? mais ce n'est pas lui qui va décider des dépenses courantes et des travaux!!!
Si ce syndic qui a proposé ce contrat à l'ODJ décide de démissionner, c'est un irresponsable et il paiera des indemnités conséquentes au SDC suite à une action en justice qui sera nécessaire, car il poussera le SDC dans l'obligation d'un AJ; un gros préjudice pour le SDC.
Vous allez donc devoir l'avertir lors de cette AG si il démissione avant même d'avoir été élu !!! Ce n'est même pas une réelle démission
Mais ce syndic ne quittera pas cette AG sans être élu syndic !!!
woofy : n'oubliez pas non plus que vous ne représentez qu'un lot et qu'il est impossible de prévoir ce que les autres copros vont voter ! vous êtes nouveau dans la copropriété, vous allez donc être très surpris de l'attitudes autres copros, qui vont voter ce contrat, ET les 2 ans, ....... comme dans la grande majorité des AG. 
Il est toujours préférable de remettre en question le contrat tous les ans ! vous refusez 2 ans pour ce nouveau syndic et être prêt à accepter 3 ans pour un autre ?
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Woofy
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18
Posté - 10 mars 2013 : 21:03:32
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Dans ce cas, peut-il retirer son offre de devis avant qu'il ne soit signé, c'est à dire au moment où on va voter le contrat de syndic (le point N°4 de l'assemblée si je me souviens bien) ? S'il le retire, peut-on lui reprocher de s'être retiré et de nous avoir obligé à convoquer un administrateur judiciaire ?
Ce n'est pas impossible qu'il tente le coup de poker comme cela, pour avoir ses 2 ans. Après tout, le promoteur le fait bien pour tenter de réparer ses bourdes (oui, c'est gai dans notre future copropriété).
Je sais, je ne représente que mon lot, et j'ai bien l'intention de ne voter que pour mon lot.
Mais on a réussi à joindre la plupart des copropriétaires (environ les 2/3) justement pour se rencontrer, se parler un peu, et préparer cette AG. J'espère ne pas avoir imposé mes convictions ou manipulé mes futurs voisins, ce n'est pas mon but (si ça convient à tout le monde d'avoir un compte joint, je ferais avec). Et de ce que j'ai vu, c'est qu'on est quasiment tous d'accord. Même les quelques qui m'ont contacté après cette réunion, et qui n'y ont pas participé, soulèvent les mêmes points qui m'ont rebuté.
Contrairement à la majorité des AG, je pense qu'une partie d'entre nous est impliquée (peut-être un peu trop, les autres risquent de trop s'appuyer sur nous), et prêt à mettre leurs compétences au service de la communauté.
Après tout, cet immeuble, c'est nous qui allons vivre dedans, pas le syndic, ni le promoteur.
Pour le contrat, il me semble que la loi dit qu'il doit être voté pour 3 ans. Je suis prêt à signer 3 ans pour un syndic déjà éprouvé pendant 1 an et qui nous convient.
Ou alors, faire un syndic bénévole et passer quelques heures par mois pour faire tourner la copropriété. |
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Woofy
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Posté - 10 mars 2013 : 23:16:44
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Tiens, j'ai trouvé ça qui répond au fait que le syndic nous demande 2% du prix de la pose pour les compteurs d'eau divisionnaires :
citation: Un arrêté du 19 mars 2010, publié au JO du 21 mars 2010, a fixé la liste des prestations qui doivent obligatoirement être comprises dans le forfait annuel de base facturé par les syndics de copropriété. Toute autre prestation particulière doit être mentionnée et tarifée dans le contrat de syndic.
Le forfait annuel de base doit donc comprendre les prestations suivantes :
[...]
III-3.5. En vue de la consultation en assemblée générale, appel d'offres, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l'article 45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Source : http://droit-finances.commentcamarc...-copropriete
Et j'ai lu que la pose de compteurs divisionnaires d'eau froide était obligatoire dans les immeubles ayant eu un permis de construire après le 1er novembre 2007 (Source : http://droit-finances.commentcamarc...coproprietes). Donc logiquement, les devis et appels de fond sont dans les honoraires du syndic. Ce qui ne l'est pas, c'est le suivi des travaux : reste à savoir ce qu'ils vont faire pour suivre la bonne exécution des travaux : se déplacer et venir vérifier sur place ? |
Édité par - Woofy le 10 mars 2013 23:18:39 |
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Posté - 11 mars 2013 : 08:42:07
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citation: Donc non, je ne donnerais pas 2% pour juste faire plaisir au syndic, je veux qu'il y ait un réel travail derrière.
lorsque ces 2% ont été votés, normalement a été voté également la mission du syndic. Qu'en est-il ? pour ce tarif-là en général la mission du syndic est administrative et comptable mais pas de suivi de chantier...
quant à ne pas payer, si cela a été voté, vous avez tort car ce n'est pas le syndic que vous ne payez pas mais le syndicat ; en effet le syndic fait une facture au syndicat qui, lui, à partir des provisions versées par ls copros paie le syndic.
Ce que vous pouvez faire, c'est éventuellement contester la facture si la mission initialement prévue n'a pas été remplie et faire en sorte que l'AG rejette cette facture. |
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