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jeanrobert
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 Posté - 03 avr. 2013 : 22:11:53
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Bonjour,
je suis membre d’un conseil syndical d’une copropriété. Nous sommes aussi en froid avec le syndic depuis quelques temps.
J’ai demandé plusieurs fois depuis le début de l’année un document pour travailler avec le syndic pour l’établissement de l’ODJ de l’AGO. Ils m’ont d’ailleurs indiqué qu’ils m’enverraient ce document.
Silence radio du syndic depuis 2 mois.
J’ai eu la mauvaise surprise de recevoir hier la convocation à l’AGO qui aura lieu dans un délai très proche.
Le conseil syndical n’a donc pas été consulté malgré nos demandes. (Nous travaillions sur des questions à établir et donc n’avons pas fait de LRAR)
Que pouvons-nous faire en urgence? Saisir un avocat pour la copropriété?
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Posté - 04 avr. 2013 : 08:23:07
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dans un premier temps faire une LRAR au syndic en lui rappelant le texte et lui demandant de faire cette réunion et reporter l'AG à ses frais.
Si pas de réponse, assignez en référé le syndic (les membres du CS se feront rembourser leurs frais par le syndicat).
citation: Article 26 du Décret
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'éxecution.
Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret.
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.
L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.
ce texte ne prévoit pas de sanction, c'est au juge de le faire et n'oublier pas de demander à celui-ci que tous les frais de la nouvelle convoc incombe au syndic.
et pensez à changer de syndic  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 avr. 2013 : 13:05:51
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C'est à fin janvier qu'il fallait faire la LRAR 
Le CS qui n'obtient pas une concertation avec le syndic pour faire l'ordre du jour, c'est un CS trop timide ou pas suffisamment informé des réalités de la copropriété.
Il faudrait d'ailleurs savoir ce que le CS aurait eu à proposer en plus dans l'ordre du jour.
Pas un mot dans tout cela du contrôle des comptes A-t-il été fait ce contrôle ?
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 04 avr. 2013 : 14:18:33
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Bien d'accord sur la "timidité" !
"J’ai demandé plusieurs fois depuis le début de l’année un document pour travailler avec le syndic pour l’établissement de l’ODJ de l’AGO.
Ils m’ont d’ailleurs indiqué qu’ils m’enverraient ce document."
Le syndic ne doit pas être placé sur un piédestal, peu importe la température de la relation ! Si elle est froide ou au point mort, il ne faut pas hésiter à changer "le cheval qui tire la cariole" : le syndicat, les copropriétaires, doivent avoir un minimum de confiance en leur gestionnaire/syndic.
S'il n'y en a pas, il faut couper le cordon, et surtout le faire savoir s'il n'y a pas de réaction aux avertissements.
S'il ne répond pas aux demandes du CS sous 15 jours, c'est la LRAR, seul moyen de "prendre date" pour d'autres actions.
En particulier ici : tout CS connait 'en gros' la date habituelle de tenue de l'AG annuelle. C'est donc d'une prise de rdv dont il s'agit afin de tenir la réunion préparatoire obligatoire. |
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jeanrobert
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Posté - 04 avr. 2013 : 18:44:03
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Depuis plus d’un an, le syndic « se plaint » de notre ton trop directif et pourtant rien n’avance. L’année dernière nous n’avons pas lâché notre syndic pour l’établissement de l’ODJ, que nous avons eu très difficilement. Ne parlons pas des LRAR dont nous sommes coutumiers!
Nous avons été un peu plus discret cette année (car nous ne passons pas non plus nos journées à chatter avec le syndic même s’il le faudrait, fatigue aussi du CS, ils n’attendent que notre démission!). Pire le syndic est à 400 Km!
Pour ce qui est des comptes, c’est tout une histoire pour avoir des informations en les consultants. Et les réunions préparatoires n’en parlons pas, ils ne connaissent pas!
Autre souci, les copropriétaires sont assez mous ou absents, alors écouter en plus le conseil syndical c’est un gros effort.
Nous étions en train de travailler sur plusieurs dossiers en nous passant du syndic car il ne fiche pas grand-chose malgré nos demandes! Notamment un autre syndic et quelques changements de contrat (nous avons des preuves par mails).
J’ai échangé avec le syndic, ils ne veulent pas annuler l’AG malgré la discussion sur l’article concerné, nous prennent pour des imbéciles et ont clos la conversation.
Vraiment pas simple! En un mot, ils se croient au-dessus des lois! (la distance aidant !) Je vous passe les fraudes lors de la dernière AGO.
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Posté - 04 avr. 2013 : 18:56:24
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jeanrobert : de telles relations entre CS et syndic ne sont pas sérieuses !!
Vous parlez que l'année dernière ce fut la même chose pour la préparation de 'lAG, et vous ajoutez que le syndic est à 400 kms !!! comment voulez vous que cela puisse fonctionner !!
Vous deviez dès les mois suivants l'AG dernière vous préoccuper de chercher d'autres contrats de syndic et les notifier dès janvier en RAR au syndic en place de les porter à l'ODJ, avec d'autres résolutions !! Un CS sérieux connait que les AG se tienne tous les 12 mois environ; le CS ne peut pas être surpris de recevoir la convcoation pour une AG annuelle.
Le CS ne peut pas ignorer non plus qu'il peut, dans sa mission, se saisir de tout dossier concernant le SDC; le syndic n'a rien à dire sur cela, mais DOIT donner tous les docs que le CS réclame.
Vous parlez aussi de fraudes lors de l'AG passée !! et maintenant de saisir un avocat pour repousser l'AG !! Il est évident qu'un syndic gérant une copro à 400 kms , ne peut exercer sa mission correctement.
Vous parlez d'un délai très proche pour cette AG ! ce délai entre la réception de la convoc ET la date de la tenue de l'AG respecte t'il la loi et le délai légal ??
Un syndic ne se mêle pas du fonctionnement du CS et encore moins de la demission de ses membres !!
Vous n'écrivez pas "le syndic" mais " ils " ?? qui sont ces ils ?
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Édité par - philippe388 le 04 avr. 2013 18:58:05 |
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jeanrobert
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 Posté - 04 avr. 2013 : 23:38:20
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Pour le délai, il s'agit pile poil du délai de 21 jours.
Ils, veut dire le syndic (ces gérants) ainsi que le collaborateur local incompétent, inutile et facilitant les difficultés. |
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nefer
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Posté - 05 avr. 2013 : 00:20:19
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citation: Initialement posté par jeanrobert
Pour le délai, il s'agit pile poil du délai de 21 jours.
Ils, veut dire le syndic (ces gérants) ainsi que le collaborateur local incompétent, inutile et facilitant les difficultés.
attention au décompte du délai de 21 jours:
il démarre le lendemain du jour de la 1ère présentation et s'arrête la veille de l'AG
avez vous ainsi les 21 jours ? |
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jeanrobert
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Posté - 05 avr. 2013 : 00:48:57
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Présentation de la LRAR le 3 avril. AGO le 24 avril. Alors? |
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Posté - 05 avr. 2013 : 09:16:58
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jeanrobert : si vous avez reçu ou si le facteur vous a déposé un avis de dépot le 3 avril , la date de l'AG devra être le 25 avril , c'est à dire 21 jours francs. Le délai commence donc le 4 avril et se termine le 24 à minuit.
Ce qui veut dire que le syndic est hors délai et que cette AG est donc contestable et sera annulée par le TGI.
Le CS doit maintenant être fort et soudé et exigé un report de l'AG au frais du syndic, car vous allez immédiatement contester cette AG devant le TGI pour le non respect du délai légal, du non respect de la loi concernant la concertation obligatoire du CS pour la préparation de l'ODJ qui a conduit à ne pas pouvoir mettre en concurrence le syndic, .....
Courrier en RAR immédiat signé de tous les membres du CS ! |
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Posté - 05 avr. 2013 : 09:36:24
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si cette AG est contestable, certes, elle ne sera pas forcément contestée... combien de copros connaissent ce délai de 21 jours francs.
Prévenir par courrier le syndic qu'en cas de demande d'annulation d' AG, il lui faudra supporter tous les coûts de la procédure plus les frais d'une nouvelle AG et le laisser réagir. en effet, dans cette AG il n'y a peut-être pas de sujets conflictuels qui entraînerait un copro à contestation.
Personnellement je n'ai jamais vu un copro contester ce délai officiellement "pour le plaisir". |
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nefer
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Posté - 05 avr. 2013 : 09:46:17
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citation: Initialement posté par rambouillet
Personnellement je n'ai jamais vu un copro contester ce délai officiellement "pour le plaisir".
en cas de problème avec le syndic, c'est parfois le seul moyen pour faire nommer un administrateur provisoire si le mandat du syndic est expiré et faire nommer ensuite un autre syndic |
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Gédehem
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Posté - 05 avr. 2013 : 10:35:31
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Si l'AG se tient malgré un vice dans la convocation, il n'est pas possible de demander la désignation d'un AP puisque le syndicat sera doté d'un syndic.
Certes, désigné par une AG convoquée hors délai. Sauf que cela passe par une contestation selon L.art.42, que personne n'engagera vu la lourdeur, l'inadaptation de la procédure.
A quand une réforme permettant de contester par voie de référé une convocation d'AG irrégulière ?
Ce qui pourrait l'être, c'est l'absence de réunion de préparation de l'ODJ de l'AG.
Il faut relever ici les dispositions introduites il y a peu D.art.26.
"(....)
Lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.
L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical."
(en gras = obligation)
Pourquoi D.art.26, qui concerne spécifiquement le CS ?
Il est évident qu'il s'agit là de règles qui s'imposent prioritairement au syndic, qui devraient se trouver en serction IV du décret, par exemple dans un nouvel article 32-1.
Sur le fond, cette réunion préparatoire est obligatore. On peut donc considérer que, comme semble le suggérer JPM pour ce qui concerne le controle des comptes, que l'absence de réunion de préparation avec le CS entache de nullité cette AG.
La volonté du législateur : l'ODJ DOIT être concerté avec le CS.
Ne satisfaisant pas à cette obligation, il y a un vice de forme.
Si la nullité de l'AG elle même serait sans doute prononcée sur ce motif, une action en référé appuyée sur l'absence de cette réunion afin d'obliger cette concertation préalablement à la tenue de l'AG serait possible. |
Édité par - Gédehem le 05 avr. 2013 10:39:43 |
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Posté - 05 avr. 2013 : 10:54:48
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Pour l'instant il ne s'agit pas d'aller en justice pour le plaisir, mais de montrer que le CS est actif et qu'il demande au syndic de respecter la loi pour la préparation de l'ODJ et pour le respect de délai de convocation.
Même si le CS n'a pas été très clairvoyant sur la tenue de cette AG en ne proposant pas de contrat de syndic concurrent fin janvier, le syndic a empêché cette mise en concurrence en ne convoquant pas le CS pour la préparation de l'ODJ !!
Nous savons tous qu'il est difficile pour les copropriétaires d'aller en justice, et le syndics en profitent très largement, comme celui de jeanrobert !
Les copropriétaires sont " responsables " du choix de leur syndic, mais en chosir un à 400 kms est assez " idiot" !!!
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Gédehem
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Posté - 05 avr. 2013 : 11:11:04
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Encore une appréciation excessive sans fondement, une de plus !
Il ne vous est jamais venu à l'idée que dans certains coins il n'y a personne à proximité ?
Par exemple des copropriétés en montagne (résidence secondaires ou pas), ou lorsque le syndic initial a été désigné par le promoteur et renouvelé dans des copropriétés "produit nvestissement" avec de nombreux bailleurs ?
Avant de toujours foncer tête baissée, il est nécessaire de prendre un peu de recul pour analyser les choses sereinement.... |
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JPM
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Posté - 05 avr. 2013 : 11:46:33
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On dirait vraiment que la préparation de l'assemblée en concertation CS / Syndic n'a jamais existé avant l'insertion de la mention dans le statut  Vaste rigolade
Et depuis l'insertion de la mention il n'y a pas grand changement : beaucoup de CS ne bougent pas et les syndics, selon les cas, en profitent ou sont lassés de proposer sans suite des rendez vous.
Le syndic à 400 km ? éloigné, oui par la force des choses, mais 400 km c'est vraiment beaucoup.
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Posté - 05 avr. 2013 : 11:53:25
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gedehem : Encore une appréciation excessive sans fondement, une de plus !
Vous parlez des copropriétaires et des résidences secondaires, mais lisez bien ce post avent de foncer sans rien lire rien que pour me tacler !!
Il existe certainement un syndic à moins de 400 kms !! Tracez donc un cercle de 400 kms avec comme centre du cercle la copro. de jeanrobert !! combien de cabinet de syndic dans ce cercle ???
gedehem : modérateur !!!  |
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jeanrobert
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Posté - 05 avr. 2013 : 12:31:21
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Je n'étais pas encore présent, mais le syndic a été choisi par le promoteur. Nous avons au moins 5 syndics dans notre ville, alors les 400 km ça fait beaucoup! Malheureusement, les copropriétaires sont frileux ("je ne suis pas content mais laissons faire!") et le syndic le sait bien, mais je mets quand même beaucoup en doute sa compétence tellement il cumule les fautes! De mon coté, j'agis en fonction de mes convictions mais ça ne suffit pas! J'aimerais beaucoup avoir un SDC et CS fort comme vous! |
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jeanrobert
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18
Posté - 05 avr. 2013 : 13:13:39
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Réponse de notre syndic malgré mes demandes:
"nous vous rappelons que vous êtes celui qui accuse sans aucun fondement et qu'il ne suffit pas de connaître les lois pour bien les comprendre. nous sommes donc dans l'obligation de vous demander vos arguments afin de pouvoir répondre à vos accusations. nous vous confirmons que nous n'acceptons aucunement une faute quelconque et donc n'annulerons pas cette AG. nous vous remercions de nous répondre afin de bous permettre de vous répondre."
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Posté - 05 avr. 2013 : 13:34:08
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jeanrobert : il se moque de vous !!!
mais votre réponse ( en RAR) est déjà prête :
1. délai légal de 21 jours, avec copie de la date de réception de votre convocation et de la date de tenue de l'AG, pour vous il manque 1 jour; c'est un non respect de la loi de la copropriété : article 9 du décret du 17 mars 1967
2. Non respect de l'obligation pour établir l'ordre du jour en concertation avec le syndic, article 26 du décret du 17 mars 1967
2 motifs de dénoncer cette AG devent le TGI.
Ce syndic dit connaitre ET comprendre les lois de la copropriété, il DOIT les appliquer. IL vous écrit qu'il n'a commis aucune faute, vous en avez déjà 2 " belles" à lui proposer !! |
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jeanrobert
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Posté - 22 mai 2013 : 22:48:03
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La LRAR a été envoyée avant l'AG. Le syndic nous a fait une habituelle réponse "à coté" pour dire de répondre et a confirmé la tenue de l'AG.
Le conseil syndical a alors validé (preuves écrites) à sa majorité (2 pour, 1 contre, 1 abstention) l'engagement d'un recours pour non consultation avant l'AG ainsi que le délai de 21 jours non respecté.
L'AGO s'est ensuite déroulé sans gros problème à part les mécontents habituels qui ne souhaitent pas voter ou s'engager pour faire bouger les choses.
Nous avons reçu le PV il y a quelques jours.
Le dossier est en cours de consultation chez l'avocat.
Nous aurons un retour de l'avocat très vite.
Le syndic se sentant tout puissant, nous n'attendons certainement aucune négociation.
Question: le conseil syndical ayant décidé d'engager le recours, peut-il le faire aux frais de la copropriété? Même si les membres du conseil syndical ont changés à la dernière AG?
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