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Gédehem
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 Posté - 22 mai 2013 : 23:22:09
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La réunion préparatioire étant une obligation liée au fonctionnement du syndicat, ce recours engagé par le CS, ou plus exactement par un ou des membres du CS (*) relève à l'évidence du cadre "administration-gestion du syndicat".
Les frais engagés répondent à ce que prévoit D.art.27 : pris en charge par le syndicat (ici remboursés aux membres demandeurs).
(*) c'est l'ambiguité des textes, qui reconnaissent au CS la possibilité de recevoir délégation (D.art.21), au pdt de ce CS d'agir pour récupérer fonds et archives (L.art.18-2), mais qui pour autant ne permettent pas au CS d'agir en justice, le CS n'étant pas une "personne" juridiquement parlant.
Bien que des actions aient été engagées avec succés, pour obtenir des documents (injonction de faire, référé). Mais certains ont été déboutés pour ce motif : absence de personnalité !
D'où ici action par un ou des membres du CS ayant la qualité d'opposant. |
Édité par - Gédehem le 22 mai 2013 23:26:31 |
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PROSPER83
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Posté - 22 mai 2013 : 23:36:12
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1. délai légal de 21 jours, avec copie de la date de réception de votre convocation et de la date de tenue de l'AG, pour vous il manque 1 jour; c'est un non respect de la loi de la copropriété : article 9 du décret du 17 mars 1967
2. Non respect de l'obligation pour établir l'ordre du jour en concertation avec le syndic, article 26 du décret du 17 mars 1967
2 motifs de dénoncer cette AG devent le TGI.
Le non respect de l'obligation pour établir l'ordre du jour en concertation avec le syndic ne relevant pas d'une décision d'assemblée contestable par un copropriétaire, seul le non respect du délai de convocation sera recevable par le TGI pour annuler cette assemblée.
[blue][i]Question: le conseil syndical ayant décidé d'engager le recours, peut-il le faire aux frais de la copropriété?
Le conseil syndical ne peut engager aucun recours en annulation d'une assemblée pour quelque motif que se soit.
Cela n'est possible que pour des copropriétaires, qu'ils aient été absents ou mêmes présents à l'assemblée puisque pour ce cas de figure, tout copropriétaire ayant été irrégulièrement convoqué peut contester l'assemblée. |
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JPM
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Posté - 22 mai 2013 : 23:51:18
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Gedehem : citation: A quand une réforme permettant de contester par voie de référé une convocation d'AG irrégulière ?
Rien, aujourd'hui, n'interdit d'engager un référé d'heure à heure pour faire sanctionner une irrégularité grave dans la convocation de l'assemblée 
Rien n'interdit de faire délivrer une sommation interpellative au syndic, voire au président du conseil syndical qui n'a pas établi de rapport écrit.
Il faut envisager des frais  Cet inconvénient n'existe pas dans un bon nombre de copropriétés dont les membres qui ont les moyens nécessaires restent néanmoins inactifs sauf à vociférer.
Si Ces copropriétés obtenaient des décisions judiciaires constituant une jurisprudence diffusée certains litiges seraient réglées amiablement plus facilement.
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filomat
Contributeur vétéran
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 Posté - 23 mai 2013 : 06:58:27
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1 : Jeanrobert, vous êtes membre du conseil syndical mais vous n'en n'êtes pas le président (le syndic se concerte avec le président pour établir l'ordre du jour de l'assemblée).
2 : Un conseiller syndical qui se montre trop directif à l'égard du syndic engage sa responsabilité (financière) personnelle (voir vosdroitpublic.fr).
3 : Pour ce qui est du non respect des 21 jours et dans le cas particulier de ma copropriété la demande d'annulation s'imposerait forcément si l'assemblée est maintenue à la date prévue et si, lors de cette assemblée, une décision était prise, concernant notamment la désignation du syndic et l'élection des conseillers syndicaux.
Ce serait donc une assemblée pour rien, ou presque rien (constatation qu'aucun candidat n'obtient le tiers des voix du syndicat donc convocation d'une seconde assemblée dans les 3 mois) et alors il serait possible que personne de demande l'annulation de la première, mais sur 2000 copropriétaires il s'en trouvera toujours au moins un pour demander l'annulation avec pour conséquence vraisemblable la mise en administration provisoire ou judiciaire (nous avons maintenant l'habitude dans ma copropriété ).
4 : Je vois que JPM laisse la porte ouverte au référé en cas de non-respect du délai de 21 jours pour ne pas attendre la notification du procès-verbal. Celà me paraitrait en effet logique, bien que dans le cas de ma copropriété cette assemblée ne soit pas forcément inutile : Elle permet de prendre date pour la convocation d'une seconde dans les 3 mois (Article 25.1, désignation du syndic et des conseillers syndicaux), qui pourra les désigner et élire à la majorité de l'article 24 (difficile à réunir avec plus de deux candidats).
Pour demander l'annulation il vaut mieux que cela soit justifié par l'intérêt d'au moins un copropriétaire plutôt que la demander "pour le plaisir" et si, même dans ce cas, l'annulation serait vraisemblablement prononcée par le tribunal ( j'ai pu lire sur internet qu'elle était alors "de droit"). |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 23 mai 2013 07:11:30 |
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Posté - 23 mai 2013 : 09:40:53
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filomat : Que d'erreurs !!! attanetion encore à vos affirmations erronnées
1 : Jeanrobert, vous êtes membre du conseil syndical mais vous n'en n'êtes pas le président (le syndic se concerte avec le président pour établir l'ordre du jour de l'assemblée).
L'OdJ est p^réparé en concertation avec TOUS les membres du CS. le présisent n'est que le porte parole de ce collège. les décsions sont collègiales !
2.Un conseiller syndical qui se montre trop directif à l'égard du syndic engage sa responsabilité (financière) personnelle (voir vosdroitpublic.fr).
Ou avez vus lu cela !! totalement faux. De quelle responsabilitré financière parlez vous ??
3.Pour demander l'annulation il vaut mieux que cela soit justifié par l'intérêt d'au moins un copropriétaire plutôt que la demander "pour le plaisir" et si, même dans ce cas, l'annulation serait vraisemblablement prononcée par le tribunal ( j'ai pu lire sur internet qu'elle était alors "de droit")
" dénoncer une AG pour le plaisir ", filamat, voilà une nouvelle cause d'annulation d'AG ??? mais dans ce cas, c'est le copro. qui lancerait cette action qui sera condamné !! " pour le plaisir" ; donnez nous le texte de loi à ce sujet.  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 23 mai 2013 : 09:58:44
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Il est parfaitement exact qu'en cas d'irrégularité procédurale un copropriétaire peut agir en nullité sans avoir à rapporter la preuve d'un grief personnel.
Instinctivement on critique cette solution mais en vérité elle est sage car il faut être féroce à propos du respect de certaines règles. Si on introdusait un brin de relativité dans leur traitement, on aboutirait à la chienlit.
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jeanrobert
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Posté - 25 juin 2013 : 23:58:24
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Bonsoir à tous, je viens de lire ce règlement de ma copropriété et je ne sais quoi comprendre entre les 21 jours et les 15 jours indiqués ici:
SECTION II - ASSEMBLEE DES COPROPRIETAIRES
(...)
2°/ - CONVOCATION DES ASSEMBLEES
I. - Les copropriétaires se réuniront en Assemblée Générale au plus tard six mois après la date à laquelle le quart des lots composant L'IMMEUBLE se trouvera appartenir à des copropriétaires différents, et de toute façon dans l'année de la création du syndicat.
Dans cette première réunion, l'Assemblée nommera le syndic définitif ;
éventuellement elle nommera un syndic suppléant. Par la suite, les copropriétaires se réuniront en assemblée sur convocation du syndic.
II. - Le syndic convoquera l'assemblée des copropriétaires chaque fois qu'il le jugera utile et au moins une fois l'an dans les six mois après l’arrêté du dernier exercice comptable.
III. - En outre, le syndic devra convoquer l'assemblée chaque fois que la
demande lui en sera faite soit par le conseil syndical, soit par un ou plusieurs copropriétaire représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires, le tout dans les conditions de l'article 8 du décret du 17 Mars 1967.
Faute par le syndic de satisfaire à cette obligation, cette convocation pourra être faite dans les conditions de l'article 8 du décret sus-visé.
IV. - Les convocations aux assemblées seront notifiées aux copropriétaires, sauf urgence, au moins quinze jours avant la réunion par lettres recommandées, avec demande d'avis de réception, adressées à leur domicile réel ou élu, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 Mars 1967, le délai étant compté à partir de la date d'envoi.
Ces convocations indiqueront le lieu, la date, l'heure de la réunion et l'ordre du jour qui précisera chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée.
L'assemblée se tiendra au lieu désigné par la convocation.
Les documents et renseignements visés à l'article 11 du décret du 17 Mars
1967 seront, s'il y a lieu, notifiés en même temps que l'ordre du jour.
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'Assemblée Générale
appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété doivent être tenues à disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré selon les modalités prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 Juillet 1965.
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical,
peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Dans le cas où plusieurs lots seraient attribués à des associés d'une société propriétaire de ces lots dans les conditions de l'article 23 de la loi du 10 Juillet 1965, la société sera membre du syndicat mais les convocations seront faites aux associés dans les conditions des articles 12 et 18 du décret précité.
(...) |
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Gédehem
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Posté - 26 juin 2013 : 08:19:31
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C'est tout simple : cette disposition, qui relève de la loi (D.art.9), a été modifiée à compter du 1er avril 2007 (et ce n'est pas un poisson), par les mots "vingt et un jours" .
D'où il se déduit que depuis le 1.04.2007, TOUTES les AG de syndicats de copropritaires doivent être convoquée au moins dans ce délai.
Ce qu'aucun syndic digne de ce nom n'ignore, en particulier les "pro", peu importe ce que préciserait un RDC, qui ne serait pas alors en conformité.
PS : ce que vous rapportez de votre RDC est un résumé de diverses dispositions légales, quasi un "copier/coller", ce qui ne peut échapper à un membre du CS. Et comme il ne peut être fait autrement que ce qu'en précisent les dispositions légales ..... |
Édité par - Gédehem le 26 juin 2013 08:26:03 |
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jeanrobert
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Posté - 25 juil. 2013 : 23:41:22
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Un peu de nouvelles, notre avocat a un peu trainé mais nous a communiqué (moi au nom du conseil syndical) ses conclusions:
- pas conseillé d'agir sur la non consultation du conseil syndical avant l'AG -> Complexe
- le délai de 21 jours n'est pas respecté (même si le règlement de copro indique 15 jours) -> Facilement opposable mais il faut agir à titre personnel et pas au nom de la copro.
Entre temps, j'ai constaté qu'une résolution importante de l'AG (qui pouvait être contestable moralement par le conseil syndical), n'a pas pu être mis en place (pour le moment) suite à notre réactivité sur le sujet et que le syndic n'a pas pu faire (ou osé) autrement (on se bat comme on peut!). Il est donc fort probable qu'encore une fois personne ne conteste cette AG.
Devant l'habitude généralisée de retard de paiement de notre syndic (volontaire?), j'ai osé payer moi-même l'avocat pour me faire déduire de mes charges (je le fais souvent pour les bricoles et une consultation orale juridique dans le passé).
J'ai communiqué la consultation au conseil syndical mais pas au syndic bien entendu puisque cela les concerne.
Sans surprise, ils ont tenté de demander à l'avocat ("dans l’intérêt du SDC") la consultation, celui-ci les a envoyé bouler jugeant cette démarche inappropriée.
Le syndic me refuse donc le remboursement de la consultation interprétant celle-ci comme "personnelle". Ils ajoutent des justifications bien orientées ("vous n'avez pas le droit de passer commande à notre place",'toute commande passée sans nous est personnelle")
Que pensez-vous de cette situation? Suis-je dans mon bon droit?
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JPM
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Posté - 25 juil. 2013 : 23:57:23
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Sur le point précis de la prise en charge financière de la consultation, vous n'êtes pas dans votre bon droit.
Ce qui ne vous interdit pas d'évoquer certaines irrégularités.
Mais il faut préalablement que vous arriviez à vous mettre à niveau des connaissances nécessaires en matière de copropriété. Ce que vous êtes d'ailleurs en train de réaliser.
Un exemple : vous évoquez le fait que le conseil syndical n'a pas été consulté pour la préparation de l'assemblée.
Sur ce point le CS doit être actif : prendre un RV chez le syndic pour la vérification des comptes et la préparation de l'ordre du jour. Pour l'assemblée à tenir en avril 2013, c'est souvent dès novembre 2012 qu'il faut signaler certains points au syndic et les étudier.
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jeanrobert
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Posté - 26 juil. 2013 : 00:20:55
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Pourquoi je ne suis pas dans mon bon droit? Le conseil syndical n'a t-il pas possibilité de demander assistance à un avocat?
Pour ce qui est de la consultation du CS avant l'AG, nous en avons déjà parlé, j'ai essayé de faire de mon mieux (et de mon possible) et pour le RDV avec le syndic, je prends un billet de TGV pour me déplacer à leur bureau à 300 km de la résidence? |
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nefer
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Posté - 26 juil. 2013 : 08:24:41
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la question de la distance entre le domicile d'un copropriétaire et le syndic ne concernent pas le syndic ni le syndicat: je suppose que les bureaux du syndic sont dans la commune ou aux alentours de la copropriété....pas à 300 km
exemple: un copropriétaire d'un appartement à la montagne et qui habite à Bordeaux....se déplacera dans les bureaux du syndic pour faire le controle des comptes s'il le désire
il est donc important de bien prévoir les modalités pour le contrôle des comptes |
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nefer
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Posté - 26 juil. 2013 : 08:29:19
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citation: Initialement posté par jeanrobert
Un peu de nouvelles, notre avocat a un peu trainé mais nous a communiqué (moi au nom du conseil syndical) ses conclusions:
- pas conseillé d'agir sur la non consultation du conseil syndical avant l'AG -> Complexe
- le délai de 21 jours n'est pas respecté (même si le règlement de copro indique 15 jours) -> Facilement opposable mais il faut agir à titre personnel et pas au nom de la copro.
il n'y a pas besoin de consulter un avocat pour lire le texte d'ordre public qui prescrit le délai d e 21 jours...
il serait souhaitable d'adhérer à une association de copropriétaires
est ce que votre CS fait des réunions au cours de l'année et adresse un compte rendu écrit au syndic ? |
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JPM
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Posté - 26 juil. 2013 : 10:18:26
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Il est bien évident qu'en présence d'un syndic à 300 km il faut considérer qu'on est dans un autre monde étranger à la loi de 1965.
Rien ne peut justifier une telle distance, bien que certaines copropriétés soient relativement éloignées du plus proche syndic. Mais on est alors à 30 ou 40 km au pis.
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nefer
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Posté - 26 juil. 2013 : 10:23:40
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Qu'est ce qui est à 300 km de la résidence ?
le siège social du cabinet du syndic?
la centralisation de la comptabilité ? |
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jeanrobert
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Posté - 26 juil. 2013 : 22:07:13
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Je vous invite (pour gagner du temps) à relire mes premiers posts détaillant la situation de ma résidence. |
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nefer
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Posté - 27 juil. 2013 : 09:38:03
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Cette AG a été convoquée hors délai:mais on a compris que personne ne fera de procédure en annulation
vos connaissance en matière de fonctionnement de copropriété ne sont pas suffisantes pour que le CS exerce sa mission
il faudrait donc adhérer à une association de copropriétaires pour vous faire aider et préparer votre dossier pour le changement de syndic pour la prochaine AG....en préparant notamment l'ordre du jour de l'AG annuelle dés la fin de cet exercice afin de notifier la demande du CS au syndic dés début janvier 2014 |
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jeanrobert
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Posté - 27 juil. 2013 : 10:25:51
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Je me demande sur quelles bases vous affirmer que notre CS n'a pas les connaissances suffisantes. Je pense qu'au contraire nous sommes très au fait de notre rôle au sein du SDC, le syndic n'a pas été habitué à ça par le passé et cela les dérange. Ce n'est pas le CS qui est laxiste mais les copropriétaires.
Je suis sur ce forum pour échanger et avoir un regard extérieur sur notre situation. Il est certain que tous vos conseils sont intéressants mais beaucoup de choses mais ont été tentés sans succès et je sais tout cela sera complexe à mettre en place ou voué à l'échec et c'est encore le CS qui passera du temps du rien.
De plus:
- Le CS passe déjà ses soirées aux problèmes de la copro et faut bien plus que sa simple mission de contrôle sinon rien n'avancerait
- Le CS ne souhaite pas passer ses journées non plus pour que les choses avancent légèrement plus vite.
- Le CS a aussi une vie personnelle
- Le CS n'est pas à la retraite
Adhérer à une association, oui c'est bien je suis le premier d'accord, mais qui voudra de ça au SDC? Des coûts en plus? -> non.
Je ferai certainement comme les autres copropriétaires lucides -> vendre.
Comme les dit notre "sage" syndic: "il ne suffit pas de connaître les lois pour bien les comprendre", après vous pensez qu'il n'est pas utile d'aller voir un avocat?
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nefer
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Posté - 27 juil. 2013 : 11:00:19
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l'adhésion à une association spécialisée coute bien moins cher qu'une consultation d'avocat...
et de plus vous avez accès en permanence à leurs spécialistes
pour calculer le délai des 21 jours, il n'était pas necessaire de consulter un avocat.
pour la préparation de l'AG, il fallait exiger que les documents soient à disposition dans les bureaux du représentant en local de ce syndic
le CS aurait du dés janvier adresser en RAR au syndic son projet d'ordre du jour.... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 juil. 2013 : 11:05:00
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Vous n'avez pas de syndic(s) professionnel(s) dans un rayon de 20 Ã 30 km ?
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