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BIBI
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 Posté - 16 mai 2013 : 19:05:16
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Quid si la seule candidature d'un syndic pro n'atteint pas la majorité ?
En effet ds cette fameuse copro de 230 lots précédemment gérée par une syndic non pro .. ( puis qui a vu la désignation d'un syndic professionnel - provisoire par le TGI ... )
- le syndic provisoire vient de convoquer une AG ( comme prévu dans l'ordonnance) . Il n'y a que sa candidature ..
- Que se passerait il si il n'était pas élu ?? *
Peut il demander au TGI une prolongation de sa mission ? le temps de reconvoquer ??
Je crois savoir qu'un copropriétaire a oeuvré et fait du porte à porte , pour obtenir l'appui de la majorité des autres .. afin de proposer sa candidature provisoire , seulement le jour de l'AG .. et de repartir dans un système de syndic bénévole ??
Pourquoi faire simple .. quand on peut compliquer ..
Que pensez vous de cette situation .. des prévisions ..
Bonne soirée .
BIBI
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Gédehem
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Posté - 16 mai 2013 : 19:17:18
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S'il s'agit d'être désigné sur le long terme, ce copropriétaire devait notifier au syndic (admini ?) provisoire sa candidature, en y joignant une proposition de "contrat", même s'il ne tient qu'en 3 lignes.
Ne l'ayant pas fait, sa candidature ne peut valablement être proposée.
Si le candidat syndic n'est pas élu, le syndic provisoire peut demander au pdt du TGI à poursuivre sa mission. Ce qui sera fait.
Le fait qu'il n'y ai que sa candidature : aucune autre n'a du être proposée, à supposer qu'une recherche ait été entreprise. |
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BIBI
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 2
 Posté - 16 mai 2013 : 19:32:56
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MERCI , GEDEHEM ,
C'est bien ce que je pensais .. mais dans cette résidence , ils n'ont jamais présenté de contrat .. et fonctionnaient ainsi ..
mais le groupe d'opposants veut à présent que les décisions soient prises légalement ..
Bonne soirée / BIBI |
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BIBI
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3
Posté - 22 mai 2013 : 22:01:49
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Je reviens vers vous , afin d'avoir vos avis à propos de ce qui s'est passé ce jour ..
Toujours ds cette résidence de + de 200 lots ... avec l'AG G convoquée par un syndic professionnel provisoire (suite à ordonnance en bonne et due forme ) .. seul son mandat figurait à l'Ordre du jour ..
Il s'avère qu' au cours de l'AG , il n'a pas obtenu la majorité pour assurer le secrétariat ..
il a donc stoppé sa mission ..je vous fais grâce des détails - huissier ..AVOCATS étaient présents ..
En dépit des contestations ( minoritaires .. hélas )
Un copropriétaire a été élu syndic bénévole ( alors que sa candidature ne figurait pas sur la convocation .. sans prévoir de durée de mandat .. sans préciser qui fera la compta .. sans aucun budget prévu ds le cadre d'un comptable extérieur .. ce qui sera indispensable : compte tenu qu'il n'a pas les qualifications nécessaires ..
Un avocat est intervenu pr dire que tout ceci était légal ...
Nous aimerions avoir notre avis .. vos remarques et conseils .
Bonne soirée , BIBI
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Gédehem
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4
Posté - 22 mai 2013 : 22:39:11
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Il a déja été répondu plus haut. |
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BIBI
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Posté - 23 mai 2013 : 04:42:26
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OUI , GEDEHEM :
- lundi , avant l'AG , nous étions d'accord pour dire que cette candidature ne pouvait être présentée ..
quand je dis Nous :
- je parle des copropriétaires ( comme vous , moi et ceux qui sont soucieuxdu respect des rgles et des lois )et comme les 3 copropriétaires dont j'avais le mandat afin de les représenter à cette AG ( puisque je n'habite pas ds cette résidence )
et confiants ,forts de nos bons droits , nous pensions avoir gain de cause ..
mais aujourdh'ui:
- non seulement cette candidature a été proposée ..mais un copropriétaire qui se dit bénévole a été élu !!!
Ce qui est déstabilisant , c'est qu'en dépit de notre bon droit , de nos certitudes ( les vôtres , GEDEHEM , les notres ) ..
- un avocat est intervenu afin d'affirmer que tout cela était légal ! en présence d'un huissier et d'une sténotypiste .. et que c'était le seul cas , ou un syndic bénévole peut être élu sans qu'il y ait obligation que sa candidature figure sur l'ordre du jour !!!
- je me répète , et certes GEDEHEM , j'avais lu et bien compris votre réponse .. mais il y a de quoi , douter de nos affirmations !
Je compatis pour cette minorité qui s'était démenée et qui a eu le"courage" d'affronter les autres : pour enfin tenter de rétablir l 'ordre ,le respect des lois , la transparence , l'accés aux pieces ..
- qui a diffusé un courrier listant les fautes , les carences , les préjudices ( preuves à l'appui ) qui découlent de cette mauvaise gestion par l ex syndic ( non pro )
- qui a engagé des frais d avocat pour obtenir une ordonnance ,
- et qui se retrouvent 2 mois après à devoir contester par voie de justice cette nouvelle décision , à engager encore de l'argent ...
Il me semble que le syndic provisoire n'a plus aucun pouvoir à présent , et que le président du TGI qui a rendu l'ordonnance n'acceptera pas la prolongation du mandat du syndic provisoire qui se trouve ainsi exclu .. même si c'est suite à une décision irrégulière de l'assemblée !
Alors , GEDEHEM , face à ce constat , permettez moi de douter de tout .. et de me poser la question ;
* le respect de la loi ne passe que par la case '"porte monnaie" .?? *
Bibi
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Posté - 23 mai 2013 : 07:19:27
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votre syndic professionnel n'a pas obtenu le secrétariat : et alors quelqu'un d'autre a été désigné ?
ce syndic pro provisoire a arreté sa mission, mais a t il aussi dénoncé sa candidature ; si c'est e cas un candidat syndic non pro pouvait tout à fait se présenter par contre l'AG a du se prononcer sur une durée calendaire sinon sa désignation n'est pas régulière (il faudra attendre le PV pour savoir ce qui a été inscrit dessus)
le problème de la compta n'est pas important (pour l'instant) car la tenue des comptes, sauf avis contraire, est assuré par le syndic soit-il non pro. Ensuite c'est lors du vote du budget ou de l’arrête des comptes qu'il y aura à dire.... |
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filomat
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Posté - 23 mai 2013 : 08:15:55
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Depuis le début il a été souligné qu'il n'y a rien à faire contre la majorité en copropriété.
J'étais un peu circonspect sur l'affirmation de Gédehem selon laquelle le contrat de mandat de syndic non professionnel - même s'il ne fait que 3 lignes - doit obligatoirement être joint aux convocations.
Je fais le parallèle avec l'élection des conseillers syndicaux (la loi aussi), la question qui figure à l'ordre du jour est "élection des conseillers syndicaux" et tout copropriétaire peut poser sa candidature en cours d'assemblée sans l'avoir fait auparavant auprès du syndic .... Pour la désignation du syndic la question posée à l'ordre du jour est "désignation du syndic", s'il y a des candidats professionnels il est bien entendu que leur contrat de mandat soit joint aux convocations puisqu'il y a rémunération, donc "marché", mais pour le syndic non rémunéré je conçois que les avocats de la copropriété indiquée par BIBI puissent défendre la validité de la désignation en séance du syndic bénévole parmi les copropriétaires présents.
Entre parenthèses et dans ma copropriété cette possibilité nous rendrait souvent bien service en nous évitant l'administration provisoire dont elle est désormais coutumière.
ps:Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :
citation: Â
Décret de 1967 Article 11
Â
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux
Article 29
Â
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 14
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. Â
Â
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.Â
Â
Si le contrat de mandat du syndic est considéré comme un contrat la position de Gédehem est inattaquable. Dans le cas de BIBI si la durée et les dates calendaires du syndic bénévole ne sont pas précisées par l'assemblée sa désignation parait contestable.
C'est juste que du fait que les articles 11 et 29 précisent "notamment en cas de travaux" et "les éléments de détermination de la rémunération" que l'on pourrait essayer de la discuter.
Lorsque les avocats disent que c'est "le seul cas" dans lequel il n'est pas nécessaire que la candidature du syndic "bénévole" figure à l'ordre du jour, c'est peut-être lorsque l'assemblée ne parvient pas à désigner un des syndics candidats et plutôt que tomber dans l'administration provisoire elle aurait alors le droit de choisir un copropriétaire présent comme syndic.
Cela serait à la limite justifié si les copropriétaires convoqués avec la question "désignation du syndic" savaient qu'en plus des candidats présentés il pouvait y avoir possibilité de désigner un syndic "bénévole" en cours d'assemblée ... En somme que les copropriétaires soient censés ne pas ignorer la loi (si elle est bien celle indiquée par les avocats).
Il est curieux que votre administrateur provisoire ait décidé de mettre fin par lui-même à sa mission au motif qu'il n'était pas élu comme secrétaire. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 23 mai 2013 09:10:42 |
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BIBI
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8
Posté - 23 mai 2013 : 09:01:51
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OUI , Rambouillet ,de ce fait , l'ex syndic "non pro" a été élue pour tenir le secrétariat ..
Puis en l'absence du syndic pro -provisoire , l'assemblée a d'abord voté sur la résolution à propos de son contrat .
N'ayant pas obtenu la majorité ..c'est dès lors qu'un syndic "bénévole" a été élu ..néanmoins , sans date retenue quant à la durée .. sa
Et même si ce "bénévole" est correct et honnête , force est de constater qu'il n'a aucune connaissance juridique .. Il l'a lui même reconnu .. quant à la compta , il a évoqué un comptable pro ..
Nous verrons ce que décidera la justice , car il faut que cette question soit tranchée ?
Avez vous connaissance de jurisprudences en la matière ?
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filomat
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9
Posté - 23 mai 2013 : 09:15:29
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Je ne pense pas qu'il soit nécessaire d'avoir des connaissances juridiques pour être syndic non professionnel, il y a des spécialistes pour cela, et des comptables professionnels aussi c'est vrai.
Pour les syndics professionnels il en va peut-être différemment (voir la loi Hoguet).
Ce n'est pas parce-que le syndic n'est pas présent à l'assemblée qu'elle est irrégulière (il n'a rien à y faire) : du moment que l'assemblée a un bureau avec un secrétaire elle a tout ce qu'il lui faut pour voter (pour "délibérer" les questions de l'ordre du jour). |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 23 mai 2013 09:20:33 |
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PROSPER83
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Posté - 23 mai 2013 : 09:23:27
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Les affirmations d'un avocat, même accompagné d'un huissier ou du pape, ne sont pas pour autant paroles d'évangile.
La CA de Paris, Pôle 4, Chambre 2, arrêt du 9 fév. 2011 , RG 09/17735 - revue ADMINISTRER, n°443, Mai 2011 - a ainsi statué en toute logique :
"La Cour"
Considérant que la résolution n°11 décidant de la désignation d'un syndic bénévole sera annulée en application de l'article 13 du décret du 17 mars 1967, l'ordre du jour de cette assemblée ne prévoyant pas une telle désignation mais seulement le renouvellement de la désignation de la société A....G... en tant que syndic ; que la lettre jointe à la convocation de Ait Outact, sans ajout de M. ou Mme, sollicitant la mise à l'ordre du jour, en cas de non renouvellement du mandat du syndic, de sa désignation en tant que syndic bénévole, ne peut couvrir cette irrégularité ;
Qu'au surplus, cette même désignation statue sur deux questions distinctes, le non renouvellement du syndic professionnel, d'une part, et la désignation du syndic bénévole d'autre part".
En effet, la question relative à la désignation d'un candidat nommément désigné est une chose ; celle de la désignation d'un autre syndic en est une autre. Cette seconde question devait donc être impérativement portée à l'ordre du jour.
Par ailleurs, il apparait aussi que les dispositions de l'article 29 du décret du 17 mars 1967 qui impose que soit indiqué la durée précise, la date de commencement et de fin du contrat de mandat non pas été respectées.
En conséquence cette assemblée est irrémédiablement vouée à l'annulation pour peu qu'un copropriétaire opposant ou absent en face la demande auprès du TGI.
Et le SDC pourra ensuite inviter cet avocat à s'informer pour l'avenir sur la jurisprudence avant de tenir des affirmations infondées (sauf à ce qu'il ait produit un arrêt contredisant celui cité, mais dans ce cas je suppose que BIBI nous l'aurait dit).
Avocat et huissier dont d'ailleurs BIBI ne dit pas si leurs présences avaient préalablement été soumises à l'accord de l'assemblée ? |
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BIBI
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11
Posté - 23 mai 2013 : 09:30:04
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Pour les contributeurs qui ont suivi ce feuilleton :
Cette ex syndic qui se disait bénévole ( tout en percevant 11000 € /an ..) qui avait émis des factures ( en libéral ) pour les prestations comptables qu'elle effectuait ..
( pour l'indemnité annuelle = pas de trace de facture ?? ) :
- elle vient d'être "épinglée " par l'ordre des Experts comptables , commission répression des fraudes et exercice illégal du métier ..
n'ayant pas de lien de subordination avec le syndicat ..( loi N° 68-946 du 31/10/1968 -art 1er) .. et n'ayant pas le droit de procèder ainsi ..
Sur le net , on peut découvrir qu'elle a déclaré ( en libéral ) : activités comptables ..mais aussi commissaire aux comptes .. ( sans droit , ni titre.. )
puis en activités secondaires , suite à son élection /Syndic :elle a ajouté opérations immobilières ..
Bizarre .. Bizarre .. ( me semble t'il ?? )
BIBI
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filomat
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Posté - 23 mai 2013 : 09:31:11
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Ce n'est sûrement pas moi qui irait contredire le moindre jugement, mais la question de désignation du syndic (Article 13) étant à l'ordre du jour, la décision de désignation d'un syndic serait donc valide.
ps : en relisant je vois que justement la question inscrite à l'ordre du jour n'était pas "désignation du syndic" mais seulement "renouvellement du cabinet X comme syndic", alors en effet, dans ce cas seul le candidat pouvait ou non être désigné.
pour les conseillers syndicaux il en irait de même : si la question est "élection du conseil syndical" alors tout copropriétaire peut se présenter, même en assemblée, si la question est "élection de Mr X au conseil syndical" alors seul peut être élu Mr X.
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Édité par - filomat le 23 mai 2013 09:42:12 |
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Posté - 23 mai 2013 : 09:35:14
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BIBI : la seul chose qui vous reste à faire est de contester cette AG devant le TGI dans les 2 mois après la réception du PV !
Si personne n'avait proposé un contrat de syndic concurrent pro ou non-pro, les copropriétaires mécontents ne peuvent que s'en prendre à aux mêmes. Ils savaient qu'une AG serait tenue ! pourquoi ne pas avoir proposé un autre contrat de syndic pro. ?
filomat : "Je fais le parallèle avec l'élection des conseillers syndicaux (la loi aussi), la question qui figure à l'ordre du jour est "élection des conseillers syndicaux" et tout copropriétaire peut poser sa candidature en cours d'assemblée sans l'avoir fait auparavant auprès du syndic .... "
filomat : l'élection ou le renouvellement du syndic n'a strictmement rien à voir avec les membres d'un CS ! ce parrallèle ne peut être fait ! hors sujet. |
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BIBI
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14
Posté - 23 mai 2013 : 09:46:05
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MERCI , Prosper 83 , pour cette précision qui va "remonter" le moral des légalistes ..
Pour votre info :
L'huissier était muni d'une ordonnance ..visant le déroulement de l'AG .
Quant aux avocats (munis de pouvoirs .. à défaut , ils auraient été priés de sortir ..)
Je présume qu'ils étaient présents pr la défense d'une part :
- de l'ex Syndic (non pro ) actuellement "en difficulté" avec l'ordre des experts et la préfecture ..et qui va être assignée pour carences etc.. préjudices .. + du fait qu'elle n'a pas pris de D.O. lors de travaux de toiture .. etc ..
- et l'autre pour la défense des intérêts de l'avant dernier syndic (non pro) .. qui Suite à malfaçons ( toujours pour des TRVX de toiture ) n'a pas actionné la gtie décennale et n'avait pas non plus pris de D.O.
Les cop ont donc payé 2 fois les travaux ( sans que ce soit connu .. )
Je l'ai précisé en préambule : c'est un feuilleton .
MERCI pour la participation des contributeurs .
Bibi
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BIBI
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15
Posté - 23 mai 2013 : 09:54:01
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Je tiens à remercier tous les participants ..
Votre aide est précieuse ..surtout lorsque ns sommes confrontés à des avocats .. qui "fleurent" les bons dossiers ... et ds ce cas .. il y a matière !!
Pourriez vs me confirmer que ds le cadre de l'article 10 -AL 2 :
les cop qui ont demandé , obtenu et payé pour l'ordonnance ( désignation syndic provisoire .. ART -47 .. ) les frais et honoraires d'un avocat :
-S' ils sont en droit de faire porter la facture à la charge du syndicat ..
BIBI |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 23 mai 2013 : 10:07:00
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Pour la question de savoir si le contrat de mandat du syndic non professionnel doit ou non être joint à la convocation, elle est pour le moins "litigieuse" ... Le décret d'application de la loi ferait référence à une notion qui n'est pas présente dans la loi ! ... La justification de l'obligation de contrat serait que ... "la pratique s'en est généralisée !".
JPM cite justement à l'instant (dans la rubrique syndics professionnels)
citation: L’article D 29, dans sa nouvelle rédaction résultant du décret du 17 mai 2004, traite d’un contrat de mandat du syndic qui n’existe pas dans la loi du 10 juillet 1965. La légalité de ce texte est contestable pour les raisons péremptoires exposées ci-dessus.
La pratique de ce contrat s’étant généralisée, les syndics ont intérêt à établir un projet de contrat de mandat comportant la liste des prestations de gestion courante et les honoraires ht et ttc correspondants, celle des prestations exceptionnelles et les indications relatives à leur rémunération.
Les termes de l’article D 29 ayant une portée générale, les copropriétaires se portant candidats comme syndics non professionnels doivent également établir un projet de contrat, a fortiori lorsqu’ils sollicitent une rémunération.
Le projet de contrat de syndic doit être impérativement joint à la convocation conformément aux prescriptions de l’article D 11-I-4° . S’il y a plusieurs candidatures, chaque projet de contrat doit être joint à la convocation.
http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=140277
http://www.jpm-copro.com/Etude%202-2-1-2.htm
ps : les difficultés de la syndic avec les organisations professionnelles ne la rendent pas "inéligible", l'assemblée est souveraine c'est elle qui juge, en sa sacro-sainte majorité  |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 23 mai 2013 10:15:14 |
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Posté - 23 mai 2013 : 10:46:19
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BIBI : S' ils sont en droit de faire porter la facture à la charge du syndicat ..
NON, ce n'est pas le syndicat qui a " commandé" cet avocat. Ce sont les copros qui ont pris cet avocat de payer ces honoraires !
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18
Posté - 23 mai 2013 : 12:56:20
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et à ce titre ont du toucher des "royalties" au titre de l'article 700, par contre ils sont exonérés, remboursés des frais engagés par le syndicat pour se défendre.... |
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BIBI
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19
Posté - 23 mai 2013 : 13:38:05
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Non Rambouillet , il n'y a pas eu d'art 700 ... l'ordonnance pour désignation syndic provisoire (article : 47) n'a rien prévu dans ce sens ..
Sans vouloir abuser ..
Une résolutionqui figurait à l'ordre du jour , à propos d'appels de fonds pour la constitution ou pas de travaux d'entretien ou de conservation , or elle a été totalement "zappée .."
Sachant que l'ex syndic "non pro" a signé des devis et commandé des travaux qui ne seront pas provisionnés .. et que :
- 35 000 e d'acompte ont été versés (" il y a 10 mois !!!!" pour certains .. )
Le prestataire qui prétend avoir confirmé ( à qui? et comment ?) que le chantier devait commencer le 1 er juin ..et qu'il a prévu son personnel .. ne risque t'il pas de prendre des mesures .. préjudiciables pr le syndicat (?)
Nous n'avons pu trouver trace du "dit" devis , ni des conditions "négociées "
Bonne fin de journée .
BIBI
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PROSPER83
Contributeur senior
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Posté - 23 mai 2013 : 15:10:19
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BIBI
Sansvouloir abuser .. Une résolution qui figurait à l'ordre du jour , à propos d'appels de fonds pour la constitution ou pas de travaux d'entretien ou de conservation , or elle a été totalement "zappée .."
Sachant que l'ex syndic "non pro" a signé des devis et commandé des travaux qui ne seront pas provisionnés .. et que :- 35 000 e d'acompte ont été versés (" il y a 10 mois !!!!" pour certains .. )
Le prestataire qui prétend avoir confirmé ( à qui? et comment ?) que le chantier devait commencer le 1 er juin ..et qu'il a prévu son personnel .. ne risque t'il pas de prendre des mesures .. préjudiciables pr le syndicat (?)
Nous n'avons pu trouver trace du "dit" devis , ni des conditions "négociées "
L'arrêt du 30 mai de 2012 de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation ( pourvoi n° 11-11993) est venu rappeler à tous les prestataires intervenants au sein d'une copropriété que l'assemblée générale était la seule décisionnaire pour tous les contrats souscrits au nom du Syndicat des copropriétaires. Que chaque intervenant professionnel ne pouvait donc ignorer qu'il se devait de vérifier avant toute conclusion ou renouvellement d'un contrat que le syndic en avait bien préalablement reçu l'autorisation par décision d'assemblée générale et qu'il ne saurait s'abriter derrière la théorie du mandat apparent.
Il n'y a aucune raison de restreindre cet arrêt aux seuls contrats et pas aux marchés de travaux nécessitant l'accord d'une assemblée.
En conséquence, si aucune assemblée générale n'a autorisé ces travaux, le prestataire, qui se devait de le vérifier, devra restituer les acomptes perçus et pourra aussi aller se faire voir par les Athéniens qui l'informeront sur les douleurs qu'il pourrait ressentir pour le cas ou il envisagerait des mesures l'encontre du syndicat.
Rambouillet.
et à ce titre ont du toucher des "royalties" au titre de l'article 700,
[black] Simplement pur la discussion, personne ne s'est jamais enrichi avec les sommes parcimonieusement concédées au titre de l'article 700 par quelle que soit la juridiction de notre beau pays.
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