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Jany2718
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 Posté - 16 juin 2013 : 12:10:59
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Bonjour,
malgré une demande régulière faite suffisamment avant la convocation et par lettre recommandée avec AR, la question que je souhaitais soumettre à l'AG n'a pas été inscrite à l'ODJ et a été totalement ignorée lors de l'AG.
Qui est responsable de cette "oubli" : le Syndic ou le CS ou le SDC ?
L'AG est-elle régulière , y compris au regard des autres points ?
On peut en effet penser que si certains copropriétaires avaient connu cette question ( mettant en cause la responsabilité d'une entreprise ) ils auraient pu voter autrement sur d'autres questions ayant un lien avec cette réclamation ou cette entreprise .
En cas de recours par procédure qui est l'adversaire : le syndic ( qui a omis d'inscrire à l'ODJ la question qu'il était tenu d'inscrire puisqu'elle lui a été présentée régulièrement et qu'en sa qualité de syndic professionnel il ne pouvait ignorer son obligation ) ou le SDC ?
En quoi doit consister la demande ? (nouvelle AG uniquement sur la question omise ou sur tout l'ODJ ? )
Quelle est la jurisprudence ?
Merci pour vos précisions .
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Posté - 16 juin 2013 : 12:41:37
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jany2718 : vous mélagez beaucoup de choses !
Les questions proposées à l'OdJ doivent être soumise à un vote. Tout copropriétaire peut notifier en RAR de porter une question à l'OdJ avec tous les docs necessaires à l'information et à la décision.
C'est le syndic en concertation avec le CS qui prépare l'OdJ, et c'est le seul syndic qui rédige l'OdJ.
Vous souhaitez mettre en cause la responsabilité d'une entreprise ! commetn avez vous donc rédigé cette demande ? Avez vous joint à votre RAR des documents concernant votre mise en cuase ?
Seul le juge peut dire la loi, et qui est responsable de quoi. Le juge peut également nommer un expert judiciaire.
Mais l'AG n'a aucun droit de juger de la responsabilité d'une entreprise !! ce n'est pas une question à porter à l'OdJ !
Rien ne pouvait vous empêcher de débattre sur cette entreprise lors de l'AG. Ce n'est pas le syndic qui dirige l'AG mais un président de séance élu par l'AG.
Avez vous demandé au syndic pourquoi il n'a pas porter votre questions à l'OdJ ? il devait vous apporter LA réponse juridique.
Le bonne question à proposer à l'OdJ était : budget à voter pour engager une action en justice contre l'entreprise machintruc CAR elle ........................... voir docs joints.
Vous ne pouvez pas contester l'AG sur cette demande particulière de mettre en cause la responsabilité de quelqu'un ou d'une entreprise demande non iscrite à l'OdJ.
Le syndic ne convoquera pas une autre AG sur votre demande.
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2013 : 13:02:28
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Soit vous avez demandé l'inscription d'une question précise type "Décision d'engager la responsabilité de X", avec tous les éléments nécessaires à la prise de décision, soit vous avez fait part de commentaires, d'une analyse, qui ne sont pas formellement "Question" !
Le syndic inscrit la question qui lui est demandée.
S'il doit se dire "Qu'elle est la question ?", il ne va rien inscrire du tout !
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Jany2718
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Posté - 16 juin 2013 : 15:34:56
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Selon l’article 10 du décret de 1967 : « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. »
Ce texte ne prévoit nullement de soumettre à l’appréciation du Syndic, ni à celle du CS l’opportunité ou la pertinence de la question. La formulation : « le syndic porte ces questions… » ( présent de l’indicatif) montre qu’il n’a pas d’autre solution que de porter ces questions à l’ODJ et qu’il doit le faire .
Quelle que soit la question elle doit donc être inscrite à l’ODJ.
Si elle n’est pas inscrite à l’ODJ, il y a donc nécessairement un oubli ou une faute.
Qui doit en assumer la responsabilité ? Il me semble que c’est le syndic , en sa qualité de professionnel du droit et devant conseiller le CS.
Je précise toutefois que la demande consistait bien en une question et plus exactement en un projet de résolution sur lequel chaque copropriétaire pouvait voter « pour » ou « contre », tout simplement .
A mon avis, seule l’AG pouvait décider du sort de cette demande et non le syndic ou le CS sur l’opportunité d’inscrire cette demande à l’ODJ, et en l’occurrence de la passer aux oubliettes de façon évidemment critiquable … Existe-t-il une décision judiciaire contraire à cette analyse ?
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Posté - 16 juin 2013 : 17:48:09
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jany2718 :" Je précise toutefois que la demande consistait bien en une question et plus exactement en un projet de résolution sur lequel chaque copropriétaire pouvait voter « pour » ou « contre », tout simplement . "
Pour vous donner une réponse plus précise, donnez nous donc le texte exact de votre résolution. |
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Posté - 16 juin 2013 : 18:35:57
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Jany2718
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Posté - 16 juin 2013 : 19:07:21
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Si le responsable est le syndic, alors pourquoi assigner le SDC ?
Le projet de résolution passé aux oubliettes consistait à demander au syndic d'exercer un recours contre une entreprise ayant causé un accident et dégradé un équipement commun .
Peut-on assigner ( donc faire grief ) au CS de ne pas avoir statué sur un projet de résolution qui précisément n'était pas inscrit à l'OJ, par la faute du syndic ? |
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2013 : 19:13:47
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Quelle que soit la question elle doit donc être inscrite à l’ODJ.
OUI, à supposer qu'une question précise ait été demandée
"Je précise toutefois que la demande consistait bien en une question et plus exactement en un projet de résolution sur lequel chaque copropriétaire pouvait voter « pour » ou « contre », tout simplement "
CQFD : vous n'avez pas demandé l'inscription d'une question précise, mais envoyé un simple projet de résolution.
"Question : blabla..."Action en réparation/responsabilité à entreprendre contre la Ste X".
Projet de résolution : blabla ..... ."
- Soit ce projet ce résolution s'inscrivait dans une question déja inscrite, prévue à l'ODJ, le pdt de séance devait alors faire débattre sur ce projet (que vous pouviez proposer en séance)
- soit il n'y a avait pas de question demandée, question précise que le syndic se contente de transcrire sur la convocation, et aucun vote ne peut intervenir sur quelque projet de résolution que ce soit.
A vous lire, vous n'avez pas expressément demandé l'inscription d'une question précise. Le syndic ne pouvait donc transcrire quoi que ce soit d'une question qui n'existe pas.
Vous avez pensé à la question pour rédiger le projet de résolition. Sauf que la question de votre pensée n'a pas été recopiée. Quant au syndic, il est là pour recopier votre question, pas pour la penser ou l'inventer.
Devant un juge, Ã qui il faudrait produire une copie de votre demande, votre affaire ne tiendrait pas 30 secondes.
Il ne faut pas se tromper : c'est bien souvent en raison de la non conformité de la demande que le syndic n'inscrit rien. Envoyer une LRARne suffit pas. Il faut aussi que la demande elle-même soit conforme, qu'une question précise soit demandée. Notifier un projet de résolution sans préciser la question à inscrire n'est pas recevable.
PS : pour engager une action en réparation, il faut qu'il y ait eu un préjudice chiffré. Si c'est à la suite de travaux, d'une intervention, le syndic peut/doit y procéder sans attendre, même s'il est ensuite nécessaire de voter l'autorisation prévue D.art.55. |
Édité par - Gédehem le 16 juin 2013 19:26:42 |
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Posté - 16 juin 2013 : 19:29:29
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jany2718 : pour info, le syndic est le mandataire du syndicat, il convoque l'AG DU syndicat des copropriétaores, c'est donc lui qui sera assigner pour une annulation d'une résolution et de l'AG !
C'est le syndicat qui devra assigner le syndic en cas de fuate de gestion ! le syndic étant le mandatiare du SDC, il doit exécuter les décisions de 'lAG? donc s'assigner lui-même ! 
jany2718 : vous comprenez que sans le texte exact de votre demande de questions à porter à l'OdJ, il nous sera impossible de vous conseiller d'assigner ou non le syndicat !
Mais sur l'objet de votre demande : mien en cause de la responsabilité d'une entreprise, l'AG ne peut pas répondre Oui ou Non !! Le syndicat ne peut pas se faire justice lui-même ?
Le texte SVP , merci
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2013 : 21:03:47
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L'action pour défaut d'inscription est engagée contre le syndic, s'agissant pour lui de répondre à une obligation légale qui le concerne exclusivement.
Juge des référés, injonction de faire par exemple. |
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Jany2718
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Posté - 16 juin 2013 : 21:08:43
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Le concept de "question" cité dans l'article 10 du décret de 1967 doit être pris dans son acception générale, qui n'est autre que le projet de résolution sur lequel chaque copropriétaire est invité à voter "pour" ou" contre" ou "abstention" . Il ne s'agit pas d'une "question" stricte devant être formulée à la forme interrogative suivie d'un point d'interrogation , mais bel et bien d'un projet de résolution rédigé dans la forme affirmative et exprimant une volonté ou une décision , autrement dit une résolution ( approuvée si les votes sont "pour" ou rejetée si les votes sont "contre").
Le syndic n'a certainement pas à décider d'inscrire ou d'ignorer la demande du copropriétaire ou d'apprécier si elle lui convient ou pas ou si elle est conforme à la loi selon lui : c'est l'AG qui doit en décider exclusivement et assumer la responsabilité de sa décision. Le syndic ne peut faire autrement que de porter à l'ordre du jour le projet de résolution ( appelé "question" dans l"'article 10 de D67) exactement comme cela a été formulé par le copropriétaire demandeur. D'ailleurs il arrive que le syndic se contente de joindre la lettre dudit copropriétaire et sa "question", à la convocation...
Existe-t-il une jurisprudence dans un sens ou ou dans l'autre au sujet de cette omission dans l'ODJ ? |
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2013 : 21:31:03
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 Jany, vous faites les questions et les réponses !!!
Il n'y a pas de "conceptualisation" ici, dans un sens que chacun pourrait donner selon son humeur ou le sens du vent !!
Une QUESTION est un point précis dont l'inscription est demandée pour être soumis aux voix.
Désignation du syndic, réalisation de tels travaux, réfection de ceci, passation d'un marché pour cela ..., Installation d'un ascenseur ...., autirisation de pose de stores, travaux privatifs affectant les parties communes, etc, etc ....
C'est la "tête de chapitre", le titre de présentation, LA question.
Le projet de résolution présenté détaille, explicite, précise, etc ....
Il peut/doit (selon le cas) être présenté un descriptif, un schéma, des plans, un devis chiffré s'il y a des fonds à voter !
Pour ne prendre que cet exemple : ce n'est pas en demandant de joindre tel devis qu'il s'agit d'une demande formelle pour "Travaux de réfection des façades".
On rédige une demande conforme à D.art.10.
M. le syndic,
Ainsi qu'il est prévu à l'art.10 du décret de 67 modifié, je vous demande d'inscrire la/les question suivante :
- Travaux de réfection des façades. Devis Ste X joint.
- Engagement de la responsabilité de la Ste Y pour les dégats occasionnés lors de .......
Projet de résolution joint.
Remerciements.
Jany."
Si votre demande n'est pas sur ce modèle, avec la rédaction d'une question précise, vous n'avez pas fait une demande conforme à ce que précise D.art.10.
Une résolution procède (découle) d'une question inscrite à l'ODJ. S'il n'y a pas de question précise demandée il ne peut y avoir de résolution.
Si vous êtes d'un avis contraire nous n'y pouvons rien !
Pas un juge ne vous suivra, la jurisprudence n'allant pas dans votre sens ici :
"Il n'appartient pas au syndic de suppléer aux lacunes ou insuffisances des demandes formolées par les copropriétaires, ou de rédiger lui-même les demandes" (CA Paris 7.10.1990, 8.04.2004),
Même "punition" si la demande "...est rédigée en termes vagues, et n'énumérait pas les questions précises à inscrire à l'ODJ" (Cass 29.01.2003, Cass.18.04.1988). |
Édité par - Gédehem le 16 juin 2013 21:40:41 |
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Jany2718
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 Posté - 16 juin 2013 : 22:12:37
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Très bien, d'accord, dans une certaine mesure. Il est préférable en effet que le projet de résolution soit précis et qu'il exprime une action bien précise à entreprendre . Mais cela est discutable, car le syndic n'est pas un censeur ni un juge et la loi ne prévoit pas ce type de contrôle par le syndic de la validité des formulations des demandes formulées par un copropriétaire .
Dans le cas qui m'intéresse, je confirme que le projet de résolution n'était pas rédigé en terme vagues, mais désignait l'entreprise concernée et décrivait les dommages. Il s'agissait de décider s'il fallait diligenter une procédure ...
En fait le syndic aurait dû de lui-même demander des comptes à l'entreprise... il ne l'a pas fait et personne ne s'en est soucié parmi les membres du CS ... cela établit déjà une certaine désinvolture . |
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Posté - 17 juin 2013 : 10:23:02
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jany2718 : pourquoi ne donnez vous pas le texte exact de votre demande ?? Nous débattons dans le vide et nous tournons en rond.
jany2718 : "Mais cela est discutable, car le syndic n'est pas un censeur ni un juge et la loi ne prévoit pas ce type de contrôle par le syndic de la validité des formulations des demandes formulées par un copropriétaire ."
Votre demande de question à porter à l'OdJ n'est pas conformer à la loi, quoi que vous pensiez. gedheem vous donne même un cassation qui va à l'encontre de votre point de vue.
La bonne question était : acction à engager contre la société Machin avec détails des malfaçons !!! Mais pas de voter la resposabilité de cette entreprise, car ce n'est pas l'objet d'un SDC. SEUL le juge décidera ou non de la responsabilité de la société machitruc !
jany2718 : Dans le cas qui m'intéresse, je confirme que le projet de résolution n'était pas rédigé en terme vagues, mais désignait l'entreprise concernée et décrivait les dommages. Il s'agissait de décider s'il fallait diligenter une procédure ...
Alors, allez vous nous donner enfin l'intégralité du texte de votre demande ?
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Gédehem
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Posté - 17 juin 2013 : 10:33:20
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Jany, vous avez des idées fixes ou vous le faites exprés ??? 
Il n'est pas question de RESOLUTION, mais de la demande d'inscription d'une QUESTION !
Une résolution proposée à une AG découle d'une question incrite à l'ODJ.
Si pas de question, pas de résolution.
Dans votre affaire QU'ELLE ETAIT LA QUESTION DEMANDEE ???
PS : pas la peine de transcrire le texte de votre résolution, qui n'a pas d'importance, puisque manifestement vous n'avez pas demandé l'inscription d'une QUESTION :
Question - engagement de la resposabilité de l'Ent X. (Ou : autorisation à donner au syndic pour engager la respoinsabilité de l'ENT X)
Résolution (projet) - L'assemblée, compte tenu des dégats constatés lors de ....etc ..., décide de ......" |
Édité par - Gédehem le 17 juin 2013 10:38:57 |
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Jany2718
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Posté - 17 juin 2013 : 13:05:06
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Bonjour, L'article 10 de D67 ne fait aucune référence à ces deux échelons dans la rédaction de la "question" ( savoir "titre" et " projet de résolution" ) . Il faut donc probablement comprendre "question" au sens large : sujet , demande, point , etc...
Il est évidemment plus que souhaitable que le projet soit précis et bien expliqué mais rien ne permet au Syndic de juger de la qualité de sa rédaction , ni d'écarter ladite question s'il estime, selon lui, qu'elle ne serait pas conforme au décret ! Le syndic n'est ni un juge ni un professeur pour le copropriétaire demandeur .
Dans son post 9 Gédehem dit que le syndic est responsable. En fait le syndic ne craint rien puisqu'il lui suffira de faire une nouvelle convocation si le juge lui demande après une injonction de faire diligentée par le copropriétaire demandeur ... donc aucune sanction bien évidemment sinon pour le demandeur : perte de temps, sa désignation comme l'enquiquineur de service générateur de frais et de perte de temps pour les copropriétaires ( nouvelle AG).
Attention l'arrêt du 29-01-2003 ne correspond pas à cette situation, car la "question" ignorée avait été déjà prévue dans l'ODJ et y était simplement complémentaire : "Mais attendu, d'une part, que les époux X... sont sans intérêt à invoquer l'absence d'inscription à l'ordre du jour d'une question complémentaire proposée par d'autres copropriétaires ;"
En outre la motivation de l'arrêt de cassation est fondée sur l'absence de vote et non sur l'absence d'inscription à l'ODJ :
"..., a pu retenir qu'il ne pouvait être reproché au syndicat des copropriétaires de n'avoir pas voté en assemblée générale sur ce projet de résolution et que cette absence de vote n'était pas de nature à remettre en cause la validité des autres décisions ; "
On comprend aussi , dans cette affaire , que la partie intimée était le SDC et non le syndic .
En outre cet arrêt ne fait aucune référence à cette présentation de la "question" qui serait irrégulière car non ventilée entre "titre de la question ou du point à discuter" et" projet de résolution", mais fonde sa décision uniquement sur l'observation que le "projet de résolution" était trop vague pour pouvoir faire l'objet d'un vote ( il est écrit faire l'objet d'un vote et non faire l'objet d'une inscription à l'ODJ, ce qui conduit à penser que la question aurait bien été inscrite ) ...
A noter toutefois qu'il est impossible de savoir exactement si ce projet de résolution visant la déclaration des sinistres a été inscrit dans l'ODJ ( car le demandeur avait aussi d'autres "questions") ... On peut comprendre que ce point particulier aurait bien été inscrit à l'ODJ, mais qu'il aurait été éludé lors de l'AG
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Gédehem
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Posté - 17 juin 2013 : 14:08:37
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Si vous preniez la peine de bien lire à tête reposée, sans idée toute faite, vous constaterirez comme tout le monde que :
- D.art.10 parle expressément des QUESTIONS dont il est demandée l'inscription à l'ODJ,
- D.art.11 aux point 7 et 8 parle des RESOLUTIONS qui doivent être annexées, "pour la validité de la décision", si la QUESTION porte sur une décision relevant de la maj.art.25, ici pour autoriser le syndic à engager une action contre une entreprise.
Ce qui importe c'est la question à inscrire à l'ODJ, qui est une chose, le projet de résolution qui en découle en est une autre.
Ce que vous ne voulez pas voir, vous étant pris les pieds dans le tapis en n'ayant notifié qu'une résolution et non une QUESTION ainsi qu'il est prévu D.art.10.
Il ne faut pas se tromper : avec un syndic magouilleur ou de mauvaise foi, TOUT doit être bien ficelé de A à Z sans prêter le flanc à critique ou interprétation.
Ce n'est pas le cas dans votre affaire, n'ayant pas formellempent demandé l'inscription d'une QUESTION précise.
"donc aucune sanction bien évidemment sinon pour le demandeur ...."
Pas du tout !
Sanction pour le syndic si le juge lui fait supporter les frais de convocation de l'AG, pour le syndicat qui "n'encadre" pas son syndic si le juge ne dit rien !
Sans parler d'éventuels DI si le refus d'inscrire la QUESTION demandée porte préjudice au demandeur. Par exemple si elle lui fait passer le délai pour une autorisation administrative, ou échouer une vente, etc ....
Méconnaissance sur la demande D.art.10, méconnaissance de la sanction !!! |
Édité par - Gédehem le 17 juin 2013 14:15:11 |
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Jany2718
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Posté - 17 juin 2013 : 14:56:26
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Si le projet de résolution est suffisamment détaillé et précis il serait certainement critiquable de l'écarter pour la seule raison qu'il ne comporterait pas un titre en guise de résumé ... Le mot "question" utilisé dans l'article 10 du D67 ne peut signifier autre chose que "sujet" , "point à discuter" , "demande" et si un projet de résolution est fourni par le copropriétaire demandeur, quelle que soit sa formulation ou la qualité de la langue française dans laquelle il est rédigé ou même son caractère éventuellement fantaisiste : il doit être respecté et porté tel quel à l'ordre du jour par le syndic, qui n'a pas à juger quoi que ce soit . Il ne peut en être autrement sans une stipulation explicite dans le décret prévoyant que le "point" ( appelé "question" ) à inscrire à l'ordre du jour devrait être articulé en deux parties : "un titre " puis "un projet de résolution" ! ... ce qui donnerait bien à penser sur l'intégrité intellectuelle du rédacteur d'une telle disposition, qui bien évidemment ne pouvait raisonnablement se concevoir .
Le syndic bien que fautif peut dormir tranquillement sur ses deux oreilles, car il sait bien que l'obstination du copropriétaire dédaigné se retournera contre lui-même, car bien entendu les autres copropriétaires rendront responsables ce copropriétaire pointilleux ayant été selon eux à l'origine d'un nouveau dérangement ( éventuelle nouvelle AG ).
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Posté - 17 juin 2013 : 16:10:28
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jany ne pensez vous pas que ce serait plus simple de nous fournir ce que vous avez écrit au syndic en LRAR, ainsi tout le monde pourrait en profiter ainsi que les internautes qui participent en lecture seulement pour se renseigner .... |
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Posté - 17 juin 2013 : 16:44:03
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jany2718 : ce texte existe t'il ? pourquoi ne pas nous le communiquer ? |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 17 juin 2013 : 17:12:33
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Voici donc: la "question" a consisté dans la demande d'inscription à l'ODJ du projet de résolution suivant : « L’AG décide d’exercer son recours contre l’entreprise XXX en vue d’obtenir le remboursement des frais engagés ( 2 200 E payés par le SDC ) pour la réparation de la canalisation d’évacuation des eaux usées endommagée lors du percement du mur ( escalier A 3ème étage ) lors du câblage pour la mise à la terre selon la résolution n° YYY de l’AG du 22-03-2012 »
mais cela ne change rien aux questions du post 1 :
- qui est responsable de la non-inscription ? ( maintenant on sait que c'est le syndic )
- cette irrégularité a-t-elle pour effet d'annuler toute l'AG ? |
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