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 Posté - 17 juin 2013 : 17:22:25
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jany2718 : si il y a faute du syndic c'est de ne pas avoir suivi immédiatement ce dossier, et de demander à cette société qui a commis des dégats sur une conduite d'eau usées, d'informer son assurance pro.
Cette entreprise a une assurance professionnelle, ET cela devait se régler entre assurance tout simplement !
Le syndic devait demander copie de ce contrat d'assurance.
Ou était votre CS dans cette histoire ? |
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Jany2718
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 Posté - 17 juin 2013 : 17:43:39
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Oui , bien sûr ! mais cela n'est pas la question aujourd'hui.
On a tous bien compris que le syndic n'a pas fait son travail , ni le CS qui n'y comprend rien. Il fallait donc alerter les copropriétaires de cette situation ou plus exactement de ces manquements du syndic et du CS.
On comprend bien que cela pouvait gêner quelque peu le gentil syndic... d'où le passage aux oubliettes .
C'est tellement plus facile de faire intervenir tranquillement l'ami plombier et surtout de ne pas ennuyer l'ami électricien et l'ami assureur et faire payer le SDC avec en plus les frais correspondants et les honoraires sur travaux... c'est aussi moins de travail , en effet, pour le syndic. |
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Posté - 17 juin 2013 : 18:41:49
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Mais l'avez vous fait pendant l'AG ? Avez vous demandé au syndic ET au CS pourquoi l'assurance de cette entreprise n'a pris en charges ce sinistre ??
Vous parlez de responsabilité de l'entreprise, mais si personne n'a bougé depuis une année, pourquoi ne pas avoir proposé une autre syndic ??
jany2718 : C'est tellement plus facile de faire intervenir tranquillement l'ami plombier et surtout de ne pas ennuyer l'ami électricien et l'ami assureur et faire payer le SDC avec en plus les frais correspondants et les honoraires sur travaux...
Pourquoi parlez d'amis du syndics ??
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Jany2718
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Posté - 17 juin 2013 : 18:54:51
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Les professionnels ne peuvent ignorer qu'en général les assureurs ne bougent pas avant que leur assuré ( en RC) ne soit au moins mis en cause dans un sinistre et préférablement attendent tranquillement l'assignation puis la condamnation pour apprécier s'il y a lieu de payer ou s'il vaut mieux faire durer la procédure et interjeter appel... on peut toujours espérer que le demandeur ou la partie lésée s'épuise ou abadonne , considérant le coût de la procédure et son incertitude...
"ami" : parce qu'on a comme l'impression que ce syndic ne veut pas importuner ses partenaires professionnels. |
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Posté - 17 juin 2013 : 19:02:52
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Gédehem
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Posté - 17 juin 2013 : 21:41:21
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« L’AG décide d’exercer son recours contre l’entreprise XXX en vue d’obtenir le remboursement des frais engagés ( 2 200 E payés par le SDC ) pour la réparation de la canalisation d’évacuation des eaux usées endommagée lors du percement du mur ( escalier A 3ème étage ) lors du câblage pour la mise à la terre selon la résolution n° YYY de l’AG du 22-03-2012 »
OK !
Mais qu'elle est la question ???? :
IL N'Y EN A PAS !
S'il s'agissait d'exercer un recours "contre" :
- autorisation à donner au syndic pour engager responsabilité de .....
- avec votre projet de résolution.
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filomat
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Posté - 18 juin 2013 : 06:58:37
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Jany2718
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Posté - 18 juin 2013 : 10:08:52
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Bonjour,
L’influence de l’omission de l’inscription de la question à l’ODJ sur les autres résolutions est indirecte : la fixation des honoraires du syndic, le quitus, attirer l’attention sur la négligence du syndic, le choix de l’entreprise « maladroite » pour d’autres chantiers …
Cette omission a-t-elle pour effet d’invalider les autres résolutions pour lesquelles les votes auraient pu être différents si le sujet « omis » et ignoré des copropriétaires ayant voté, avaient été inscrit à l’ODJ ?
La concertation entre le CS et le syndic pour l’établissement de l’ODJ ( article 26 de D67) , ne signifie pas que la ou les questions sollicitées par un copropriétaire au titre de l’article 10 de D67 sont subordonnées à l’assentiment de l’un ou l’autre ( CS ou syndic ).
Ces questions doivent obligatoirement être inscrites à l’ODJ quelle que soit leur formulation ou éventuellement reformulées par le CS ( en concertation avec le syndic) , mais avec l’accord du copropriétaire demandeur sur la rédaction proposée, bien évidemment .
L’article 10 de D67 ne distingue pas les « questions » selon la nature de la majorité correspondante ( art. 24, 25 ou 26 ) . Quelle que soit la catégorie de la « question » au regard de la majorité applicable, elle doit donc être inscrite à l’ODJ .
Je n’ai pas retrouvé le détail des jurisprudences citées par Gedehem dans son post 11 (CA Paris 7.10.1990, 8.04.2004 et Cass.18.04.1988). Serait-il possible d’en connaître le contenu SVP ?
Celle du 29-01-2003 ( C de cass) est bien accessible dans Légifrance, mais discutable car ne correspondant pas exactement au sujet.
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Gédehem
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Posté - 18 juin 2013 : 17:20:27
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Vous n'avez pas du bien lire .... 
"1 ) que l'article 10 du décret du 17 mars 1967 qui permet à un copropriétaire de demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour d'une assemblée générale ne lui impose nullement de rédiger un projet de résolution ; qu'ainsi, en considérant que les demandes de Mmes Y... et Z... n'avaient pas à être inscrites à l'ordre du jour faute de rédaction d'un projet de résolution, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;"
La CA à violé le texte parce qu'elle a ajouté une nouvelle condition à la seule condition recevable : poser une question qui soit une QUESTION !
Il faut donc poser une QUESTION .... (100 fois sur le métier ....)
Si résolution il y a, elle ne peut QUE découler de la question, être une explicitation détaillée de la question, éventuellement accessoire, sans qu'il soit nécessaire selon le cas de la joindre à LA QUESTION DEMANDEE !
S'il n'y a qu'un projet de résolution notifié au syndic il n'y a pas de question qui soit explicitement demandée.
(On va peut-être finir par y arriver ....  ) |
Édité par - Gédehem le 18 juin 2013 17:29:05 |
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Posté - 18 juin 2013 : 17:40:59
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mais tant que notre ami Jany ne nous dit ps explicitement ce qui a été envoyé au syndic, on n'avancera pas ....  |
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filomat
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Posté - 18 juin 2013 : 19:08:30
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Dans le contrat de mandat de mon syndic il est indiqué qu'il répond dans les trois jours à toute lettre recommandée (huit jours pour les lettres ordinaires), s'il reçoit une demande de mise à l'ordre du jour d'une question même présentée sous forme de résolution on pourrait tout de même s'attendre à ce qu'il formule ses éventuelles observations et celles du conseil syndical pour présenter la demande du copropriétaire en bonne et due forme. Cela fait partie de son devoir de conseil.
C'est lui qui est chargé de l'organisation de l'assemblée générale |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 18 juin 2013 19:11:09 |
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Stéphane
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Posté - 18 juin 2013 : 19:25:49
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Sans vouloir jongler avec les mots, pourriez-vous, Filomat, svp, poster les termes exacts des alinéas du contrat que vous citez ?
(je me pose la question de savoir si ces alinéas son bien là pour garantir les bases d'une gestion "en bon père de famille" de la part de votre syndic, ou simplement celui d'une formule d'accroche commerciale de leurs part, ayant bien conscience (le syndic) que ceci ne lui impose finalement que peu de "devoir de communication constructive".
.... pour la petite histoire, nous rencontrons des difficultés de communication avec notre syndic, et je suis en recherche de solutions qui pourraient en améliorer la situation. L'idée qu'un "devoir de réponse" pourrait être utilement inscrit dans le contrat pourrait aller dans ce sens) |
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Posté - 18 juin 2013 : 19:28:09
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filomat : " Dans le contrat de mandat de mon syndic il est indiqué qu'il répond dans les trois jours à toute lettre recommandée (huit jours pour les lettres ordinaires), s'il reçoit une demande de mise à l'ordre du jour d'une question même présentée sous forme de résolution on pourrait tout de même s'attendre à ce qu'il formule ses éventuelles observations et celles du conseil syndical pour présenter la demande du copropriétaire en bonne et due forme. Cela fait partie de son devoir de conseil.C'est lui qui est chargé de l'organisation de l'assemblée générale"
Filomat : prenez le temps de lire les réponses précédentes !!! car vous êtes encore à coté de la plaque.
gedehem a très bien expliqué cela à jany2718 qui refuse de comprendre !! à vous de lire que le syndic n'a pas à porter à l'Odj des réssolutions sans questions, pour faire simple !! 
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 18 juin 2013 : 22:35:44
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Rambouillet : je sais qu'il est parfois long de relire toutes les interventions, mais la résolution notifiée par Jany est retranscrite dans mon post n°26, un peu plus haut !
Filomat : "..... pour présenter la demande du copropriétaire en bonne et due forme. Cela fait partie de son devoir de conseil."
Le syndic peut éventuellement passer un coup de fil pour dire :
-" Hé, Jules, ta demande n'est pas recevable en l'état : qu'elle est ta question ?"
Inutile de préciser qu'il n'en sera rien ! Si le demandeur ne sait pas ce qu'il veut, ce n'est ni au syndic ni encore moins au CS de palier les erreurs ou omissions !
On sait que les copropriétaires ne sont pas très malins, inutile d'en rajouter pour les faire passer pour des débiles à qui il faut tenir la main, ou pire à qui ils faudrait se substituer, afin qu'ils rédigent une question à inscrire à l'ODJ d'une AG d'un syndicat !
A croire qu'ils ne lisent pas les ODJ, qu'ils ne voient pas comment les questions sont rédigées !  |
Édité par - Gédehem le 18 juin 2013 22:42:45 |
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Jany2718
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Posté - 19 juin 2013 : 00:16:47
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citation: Initialement posté par GédehemVous n'avez pas du bien lire .... "1 ) que l'article 10 du décret du 17 mars 1967 qui permet à un copropriétaire de demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour d'une assemblée générale ne lui impose nullement de rédiger un projet de résolution ; qu'ainsi, en considérant que les demandes de Mmes Y... et Z... n'avaient pas à être inscrites à l'ordre du jour faute de rédaction d'un projet de résolution, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;"La CA à violé le texte parce qu'elle a ajouté une nouvelle condition à la seule condition recevable : poser une question qui soit une QUESTION !
L'arrêt de cassation constate la violation de la loi ( le syndic ne pouvait ignorer la "question" ( le projet de résolution) et devait l'inscrire dans l'ODJ) , mais dans le cas considéré, il relativise ou excuse cette violation en constatant : "Mais attendu, d'une part, que les époux X... sont sans intérêt à invoquer l'absence d'inscription à l'ordre du jour d'une question complémentaire proposée par d'autres copropriétaires ; " ...
On comprend donc que pour les juges du fond la réclamation des demandeurs était abusive car la "question" ( disons la demande ou le point à discuter) avait déjà été prévu dans l'ordre du jour...
Pour prononcer une condamnation le juge du fond doit apprécier deux aspects : 1°) l'existence d'une infraction , mais cela ne suffit pas , il doit aussi examiner
2°) la gravité de l'infraction ou l'effectivité du préjudice pour le demandeur ou son importance , ou la gravité de l'infraction ...
Dans cette jurisprudence on constate que le juge a bien constaté une irrégularité mais a estimé qu'elle n'était pas de nature à causer un préjudice au demandeur .
Ce qui importe ici dans notre discussion c'est que le défaut d'inscription d'une question à l'ODJ ( ou d'un point dont un copropriétaire a demandé l'inscription à l'ODJ) est fautif , si cette question ne figure pas déjà dans l'ODJ . La formulation de la demande est sans importance , ni sa ventilation en "titre" et " projet de résolution" ... Le syndic doit respecter la demande du copropriétaire et respecter la loi . |
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nefer
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Posté - 19 juin 2013 : 08:34:13
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puisque vous ne voulez pas retranscrire ici le texte de votre demande, nous attendrons que vous ayez assigné et que le jugement soit rendu... |
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Posté - 19 juin 2013 : 08:39:54
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merci mon bon gedehem, j'avis bien lu ce projet de résolution que nous avez mis jany, mais je pensais qu'il avait oublié de nous indiquer la question.... s'il n'y a pas de question, elle ne pouvait être mise à l'ordre du jour...
quant à :
citation: "1 ) que l'article 10 du décret du 17 mars 1967 qui permet à un copropriétaire de demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour d'une assemblée générale ne lui impose nullement de rédiger un projet de résolution ; qu'ainsi, en considérant que les demandes de Mmes Y... et Z... n'avaient pas à être inscrites à l'ordre du jour faute de rédaction d'un projet de résolution, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;"
il faut bien lire le jugement : ceci est un moyen ou en d'autres termes un argument avancé par le demandeur et la cour de cassation a écrit :
citation: D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; après avoir donné ses propres arguments :citation: Mais attendu, d'une part, que les époux X... sont sans intérêt à invoquer l'absence d'inscription à l'ordre du jour d'une question complémentaire proposée par d'autres copropriétaires ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que les époux X... avaient présenté un projet de résolution tendant à obtenir du syndic une déclaration de sinistre auprès de son assureur responsabilité civile "pour les divers dossiers connus à ce jour" et relevé qu'une telle résolution était particulièrement vague puisqu'elle n'énumérait pas les sinistres sur lesquels la déclaration à l'assureur était requise, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir qu'il ne pouvait être reproché au syndicat des copropriétaires de n'avoir pas voté en assemblée générale sur ce projet de résolution et que cette absence de vote n'était pas de nature à remettre en cause la validité des autres décisions ;
cette jurisprudence ne peut donc pas être utilisé par jany ou alors dans le sens contraire  |
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filomat
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Posté - 19 juin 2013 : 09:02:51
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Jany2718
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Posté - 19 juin 2013 : 09:11:08
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Bonjour, pour répondre à Nefer
OUI ! bien sûr.
Il faudrait donc que Gedehem reconsidère son analyse ... car cette jurisprudence est citée par lui pour tenter de justifier sa position consistant à trouver que le syndic peut ignorer une demande d'inscription à l'ODJ présentée par un copriétaire si elle n'est pas formulée à la forme interrogative avec un point d'interrogation ...
Mais si cela était le cas ( toutefois difficile à concevoir...) le D67 l'aurait prévu bien évidemment !
Pour ma part je ne trouve aucune justification à cette pratique et au contraire tout conduit à la trouver plus que critiquable. |
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Jany2718
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Posté - 19 juin 2013 : 09:13:35
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rectification : pour répondre à Rambouillet:
OUI ! bien sûr.
Il faudrait donc que Gedehem reconsidère son analyse ... car cette jurisprudence est citée par lui pour tenter de justifier sa position consistant à trouver que le syndic peut ignorer une demande d'inscription à l'ODJ présentée par un copriétaire si elle n'est pas formulée à la forme interrogative avec un point d'interrogation ...
Mais si cela était le cas ( toutefois difficile à concevoir...) le D67 l'aurait prévu bien évidemment !
Pour ma part je ne trouve aucune justification à cette pratique et au contraire tout conduit à la trouver plus que critiquable. |
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