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 Posté - 19 juin 2013 : 10:21:16
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même si l'arret n'est pas utilisable il n'en reste pas moins que vous auriez du faire une question et un projet de résolution :
citation: A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
donc la loi est très claire :
1- il faut une question
2- dans certains cas un projet de résolution
3- et éventuellement des documents d'accompagnement |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 19 juin 2013 : 10:39:18
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Pardon, Jany, mais vous n'avez pas bien compris cet arret .... ni ce qu'en dit Rambouillet !
Sur l'arret, est sanctionné l'ajout d'une condition '(présenter une résolution) à celle prévue (poser une question).
Mais les plaignats sont déboutés !
Pourquoi : "Mais attendu, d'une part, que les époux X... sont sans intérêt à invoquer l'absence d'inscription à l'ordre du jour d'une question complémentaire proposée par d'autres copropriétaires ; "
Chacun le sait ! Dans toute action devant u juge, il faut non seulement avoir "Qualité à agir", pour nous être copropriétaire, et "Intéret à agir", ici être demandeur de l'inscription de la question.
Ce qui n'était pas le cas : ceux ayant demandé l'inscription d'une question n'étaient pas partie dans le litige.
On en revient à la base : D.art.10 prévoit qu'il faut demander l'inscription d'une QUESTION, ce que relève la Cour de cassation dans l'arret cité. Elle ne parle pas d'une résolution, élement supplémentaire qu'elle n'estime pas nécessaire
Dans votre cas, vous n'avez notifié qu'un projet de résolution, dont sur le fond on ne sait quelle décision elle peut entrainer exactement.
Que vouliez-vous obtenir comme finalité, quel est le but, donc la décision à prendre ?
Pour ce qui concerne la "question" dont il s'agit D.art.10, elle ne se termine pas par un 
Elle expose la fionalité attendue d'un vote :
- désignation du syndic.
- désignation des membres du CS
- approbation des comptes de l'exercice ....
- approbation du budget prévisionnel de .....
- Travaux de réfectio des façades : propositions jointes...
- autorisation à donner à Jany pour pose de stores sur son balcon,
- autorisation à donner au syndic pour engager la responsabilité de l'entreprise X (projet de résolution joint)
Autant de QUESTIONS inscrites à l'ODJ sans qu'il n'y ai de
Dans votre affaire, il n'y avait pas de question dont l'inscription était demandée |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 19 juin 2013 : 10:43:00
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citation: Initialement posté par filomatcitation: Initialement posté par Stéphane
Sans vouloir jongler avec les mots, pourriez-vous, Filomat, svp, poster les termes exacts des alinéas du contrat que vous citez ?
Je vais les rechercher pour les reproduire exactement ici (ma pile de paperasse d'archives de copropriété rien que pour les 3 dernières années va bientôt dépasser un mètre de hauteur  ), aujourd'hui ou demain si possible.
Mr Stephane est servi : Extraits du "contrat de syndic - résidence xxx - conforme à l'arrêté Novelli 19 mars 2010 - exercice 2012.
Dans les tâches générales :
Conseil Syndical ...accusé réception par écrit sous huit jours maximum de toute demande, observation ou remarque émanant du Conseil Syndical
Gestion des parties communes ...réponse aux courriers dans un délai de 5 jours francs pour les courriers recommandés et 12 jours francs pour les courriers simples, accueil des copropriétaires au cabinet, pendant les heures ouvrables, tenue du carnet d'entretien
La demande de précision de Stephane ne m'aura pas été inutile car je m'aperçois que le contrat proposé par le même syndic cette année est en tout point identique au précédent, à une exception près : La fameuse phrase concernant les réponses écrites aux copropriétaires à disparu (celle relative au conseil syndical est restée).
Vous allez me dire de poser la question en assemblée générale, mais je connais déjà la réponse que me ferait le syndic : "J'ai oublié" ... et ce n'est pas pour cela qu'il proposerait de la remettre !
Merci Stephane |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Posté - 19 juin 2013 : 12:54:54
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filoamt :" La demande de précision de Stephane ne m'aura pas été inutile car je m'aperçois que le contrat proposé par le même syndic cette année est en tout point identique au précédent, à une exception près : La fameuse phrase concernant les réponses écrites aux copropriétaires à disparu (celle relative au conseil syndical est restée)."
Le syndic a obligation de communisuer tous els docs concenrant le SDC au CS !! juste le repsecte de la loi de la copropriété.
filomat : "les promesses n'engagent que ceux qui y croient" 
Votre syndic ne vous promet plus rien cette année !!! OH!Oh!!! |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 19 juin 2013 : 15:35:34
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citation: Initialement posté par philippe388
jany2718 : si il y a faute du syndic c'est de ne pas avoir suivi immédiatement ce dossier, et de demander à cette société qui a commis des dégats sur une conduite d'eau usées, d'informer son assurance pro.
Cette entreprise a une assurance professionnelle, ET cela devait se régler entre assurance tout simplement !
Le syndic devait demander copie de ce contrat d'assurance.
Ou était votre CS dans cette histoire ?
oui, évidemment : il y a faute du syndic dans cette négligence ;
mais il y a faute aussi dans le refus ( ou l'omission soigneuse ? ) d'inscrire à l'ODJ la question demandée , et cela quelle que soit sa formulation.
Certes, il doit s'agir de la formulation d'un projet de résolution, c'est-à -dire une phrase affirmative rédigée au présent de l'indicatif sur laquelle les votes peuvent s'exprimer : "pour" ou "contre" ou " abstention".
Si sa rédaction est maladroite, cela ne permet nullement au syndic de l'ignorer. La moindre des politesse tout autant que son obligation professionnelle lui commandent de proposer au copropriétaire demandeur une rédaction plus compréhensible et non le classement vertical... ! qui ne fait qu'établir son intérêt à voir disparaître cette "question" ( ce sujet de discussion faisant l'objet d'un projet de résolution ) embarrasssante pour lui .
Par ailleurs il serait intéressant d'avoir le contenu des 3 autres jurisprudences citées par Gedehem . ( autres que celle de la c de cass du 29-01-2003 )
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nefer
Modérateur
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 Posté - 19 juin 2013 : 15:45:39
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"Si sa rédaction est maladroite, cela ne permet nullement au syndic de l'ignorer. La moindre des politesse tout autant que son obligation professionnelle lui commandent de proposer au copropriétaire demandeur une rédaction plus compréhensible"
non
il n'appartient pas au syndic de rédiger la demande personnelle d'un copropriétaire! |
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Posté - 19 juin 2013 : 15:54:42
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je confirme en d'autres termes la réponse de nefer : un syndic n'est pas une entreprise philanthropique qui est en droit de rejeter ce qui n'est pas conforme.
maintenant, il existe des syndics intelligents, de même qu'un petit coup de fil au syndic quelques jours après la réception du retour de récépissé de recommandé aurait pu (peut-être) éviter ce point dur....
NB : il convient de rappeler ici, que le syndic doit se concerter avec le CS pour élaborer l'OdJ de l'AG ; aussi, un double de votre courrier au président du CS aurait (peut-être) permis de rajouter ce point dans l'ordre du jour... |
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Gédehem
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Posté - 19 juin 2013 : 16:30:44
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"....... aurait (peut-être) permis de rajouter ce point dans l'ordre du jour... "
Pardon encore, mais de quel "point" s'agit-il ????
Sans doute que le CS, n'ignorant rien des dégats, ni même le syndic, aurait du prendre cette initiative. Et pour ce dernier dès la constatation des dégats, qu'il aurait du faire supporter aussitot par l'AG.
Qu'a fait alors le CS ?? |
Édité par - Gédehem le 19 juin 2013 16:40:35 |
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Posté - 19 juin 2013 : 16:40:29
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je pense qu'un CS intelligent aurait (peut-être) complété la demande de jany ou lui aurait au moins demander des explications. |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 19 juin 2013 : 16:43:55
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Mais c'est la loi qui le dit , tout simplement : le syndic exécute les décisions de l'AG.
Il est inutile de rappeler ce que prévoit la loi . |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 19 juin 2013 : 16:47:57
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Sans doute !
Mais si c'était le cas, il aurait été réactif dès la constatation des dégats, en particulier pour imposer la réparation à l'entreprise qui les a occasionné.
"mais il y a faute aussi dans le refus ( ou l'omission soigneuse ? ) d'inscrire à l'ODJ la question demandée , et cela quelle que soit sa formulation"
 ... Vous insistez ?
Comprenez enfin que vous avez notifié une résolution et non demandé l'inscription d'un point précis.
Comme par exemple :
- autorisation à donner au syndic pour engager la responsabilité de l'entreprise X (projet de résolution joint)
Avec votre projet de résolution :
"L'AG décide d'autoriser le syndic à engager la responsabilité de l'entreprise X en répartaion des dégats ...bla bla ..."
Vous avez mis uniquement la charrue alors qu'il faut avant tout mettre les bœufs .... |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 19 juin 2013 : 16:56:18
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Y-a-t-il un moyen d 'accéder aux trois autres jurisprudences citées par Gedehem ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 20 juin 2013 : 09:08:22
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Je fouille dans mes archives, et tente de retrouver cela .....
Mettons que le syndic ait inscrit votre "résilution", qu'il convient de rappeler :
"- Point 14 demandé par un copropriétaire :
"« L’AG décide d’exercer son recours contre l’entreprise XXX en vue d’obtenir le remboursement des frais engagés ( 2 200 E payés par le SDC ) pour la réparation de la canalisation d’évacuation des eaux usées endommagée lors du percement du mur ( escalier A 3ème étage ) lors du câblage pour la mise à la terre selon la résolution n° YYY de l’AG du 22-03-2012 »
L'assemblée vote, approuve ce texte. Que se passe t-il ensuite ?
Les décisions d'AG produisent des effets juridiquement opposables. Quels sont-ils ici ?
En posant cette résolution, qu'en attendiez vous ?
Qu'elle était la finalité espérée ?
Quels effets vouliez vous obtenir, que doit-il se passer maintenant pour mettre en Å“uvre le vote favorable de l'AG ? |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 20 juin 2013 : 09:53:56
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Bonjour,
ma demande ne consistait nullement dans l'inscription d'une "résolution" mais dans l'inscription d'un "PROJET de résolution" sur lequel l'AG devait délibérer et voter soit "Pour" soit "Contre" soit "abstention" .
Cette demande était exactement conforme à ce que le décret D67 prévoit et le syndic est évidemment fautif de l'avoir ignorée.
Ma question était de savoir quelles suites judiciaires donner à cette situation ? ( cela est une "question"... suivie d'un point d'interrogation...)
J'ai déjà noté que les professionnels estiment que :
- le syndic est responsable et non le SDC ( donc assignation du syndic pour manquement à son obligation contractuelle et perte de chance d'obtenir le remboursement de frais )
- mais qu'en est-il de la validité de l'ag et des résolutions prises dans ces conditions : faut-il faire une assignation du SDC pour annulation ? ou faut-il faire une nouvelle AG avec les mêmes questions plus la mienne ? ( mais bien sûr aux frais du syndic et cela étant expliqué dans la convocation) . |
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Posté - 20 juin 2013 : 10:26:38
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jany2718 ": Cette demande était exactement conforme à ce que le décret D67 prévoit et le syndic est évidemment fautif de l'avoir ignorée."
jany2718 : SEUL le juge pourra dire si votre demande d'annulation de l'AG est justifiée sur le fait que votre demande de "résolution, question, projet" !!!! était conforme à la loi.
Vous jugez que celle-ci l'était, alors saississez le TGI contre le syndic, puisque qu'aucune des réponses apportée ne vous satisfait.
Mais êtes vous sur de gagner et de faire annuler cette AG !! pas si sur ! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 20 juin 2013 : 10:37:03
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"ma demande ne consistait nullement dans l'inscription d'une "résolution" mais dans l'inscription d'un "PROJET de résolution" sur lequel l'AG devait délibérer et voter soit "Pour" soit "Contre" soit "abstention" ."
Ne jouez pas avec les mots en parlant de "projet" !
Bien entendu que tous les points inscrits à l'ODJ d'une AG sont des PROJETS, propositions susceptibles d'amendements.
Votre proposition était celle-ci, que le syndic aurait transcrite tel que vous le lui aviez demandé :
"- Point 14 demandé par un copropriétaire :
"« L’AG décide d’exercer son recours contre l’entreprise XXX en vue d’obtenir le remboursement des frais engagés ( 2 200 E payés par le SDC ) pour la réparation de la canalisation d’évacuation des eaux usées endommagée lors du percement du mur ( escalier A 3ème étage ) lors du câblage pour la mise à la terre selon la résolution n° YYY de l’AG du 22-03-2012 »
L'AG, après en avoir débattu, approuve ce projet, l'adopte.
Maintenant, qu'elle est la suite ???
Vos avez obtenu satisfaction puisque votre proposition/projet est adopté.
Que se passe t-il ensuite, quel en est l'effet, celui que vous souhaitiez ???
Expliquez nous. |
Édité par - Gédehem le 20 juin 2013 10:42:16 |
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Jany2718
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Posté - 20 juin 2013 : 10:46:46
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.... ?? attention : je rappelle que le problème est dans le fait que le syndic n'a pas fait figurer dans l'ODJ ledit projet de résolution de ma demande faite par LRAR au syndic et il n'en est pas question non plus dans la convocation ( voir le premier post et les suivants svp ).
Finalement : pas d'inscription donc pas de vote ... et pas de résolution .
le travail du syndic est en effet bien simplifié, mais pas celui de son assureur de responsabilité .... si toutefois il lui déclare ce litige lorqu'il recevra l'assignation .
En outre quelle triste image donne-t-il de sa profession ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 20 juin 2013 : 10:54:28
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Ne tournez pas autour du pot, la question n'est pas là !
Qu'attendiez-vous d'un vote de l'AG, de préférence d'un vote positif sur le projet de résolution dont vous avez demandé l'inscription selon D.art.10 ??
Vous n'avez pas demandé l'inscription de cette proposition uniquement pour voir si le syndic allait l'inscrire ou non.
Vous aviez en tête un espoir, le souhait d'une action.
Qu'espériez-vous de ce vote, que souhaitiez vous qu'il se passe au moment de la rédaction de ce projet, de votre demande ???
Répondez à ce point, expliquez nous, merci ! |
Édité par - Gédehem le 20 juin 2013 10:58:35 |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 20 juin 2013 : 11:01:20
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citation: Vous jugez que celle-ci l'était, alors saississez le TGI contre le syndic, puisque qu'aucune des réponses apportée ne vous satisfait. Mais êtes vous sur de gagner et de faire annuler cette AG !! pas si sur !
pour répondre à Philippe388 ( son post de 10h26)
en effet on n'est sûr de rien en matière judiciaire .
C'est pourquoi je soumets cette question dans ce forum et souhaiterais avoir plusieurs décisions sur les litiges relatifs à cette question (condition de validité ou d'invalidité de l'ODJ au regard de l'article 10 de D67) .
Je sais déjà ( grâce à Gedehem : que je remercie bien ) que la C de cass ( 29-01-2003) , donne une décision favorable à ma position. Mais j'aimerais bien avoir quelques autres.
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Posté - 20 juin 2013 : 11:23:44
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jany2718 : "Je sais déjà ( grâce à Gedehem : que je remercie bien ) que la C de cass ( 29-01-2003) , donne une décision favorable à ma position. Mais j'aimerais bien avoir quelques autres."
Ah bon !!!! êtes vous sur d'avoir bien compris gedehem ? |
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