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 Posté - 22 sept. 2009 : 20:56:58
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Mout, vous partez en vrille...
pourquoi un terrain indivisible ? une permis est lui même divisible, alors le terrain , je ne vous pas de dessin.
c'est quoi, ce règlement de copro ? on est en lotissement en accession.
pourquoi la loi de 1965 pour un lotissement en accession ?
savez vous comment est monté ce type d'opération ?
on va où là ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 22 sept. 2009 21:00:43 |
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caelle
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 22
Posté - 22 sept. 2009 : 21:47:54
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1/ cela semble juste ;)
le propriétaire et celui que je nomme "mon lotisseur", et à ma connaisance et si je comprends bien ce terme, il est également le pétitionnaire (=qui a déposer le permis?)
Quand j'ai aménagé, ainsi que mes 15 autres voisins, les maisons étaient finies, la voirie seulement en parti (dû au litige en cours surement, seul le revêtement en enrobé d'1 partie de la voirie n'était pas fini.), manquait aussi l'éclairage publique prévu.
Règlement de copropriété/ je n'ai pas cela, juste un cahier des charges de l'asl + statuts, avec mention dans l'acte et les statuts, qu'une asl sera crée dès la signature de l'acte notarié, et quelle aura pour charge la gestion des partie commune en attendant la rétrocession à la mairie, dès la fin des travaux.
état descriptif de division, a quoi cela ressemble?
j'ai dans mon acte, un plan d'ensemble du groupement d'habitation, c'est cela??? il indique les num des parcelles cadastrales, les superficies.
Dans l'acte, un listing des parcelles indique également leur destination.
Que raconte l'acte? il est bien long lol, mais pour le bien....
désignation:
A Commune XXX une maison à usage d'habitation de type T4, élevée d'un étage.
Figurant au cadastre savoir (section, n°parcelle, lieudit, surface)
Le bien constitue le lot numéro xx du groupe d'habitation dénommé "xxx"
Blabla bla...
Obligation d'achever: sans objet
délais d'achèvement, sans objet
définition de l'achèvement, sans objet
constatation de l'achèvement, sans objet
(ce qui ne nous a pas percuté au début, vu que notre maison était finie...)
parachèvement-conformité:
le vendeur disposera des délais normaux compatibles avec la nature des ouvrages, des choses et des plantations, le cas échéant, pour achever les parties communes et, d'une façon générale, parachever les ouvrages prévus dans le descriptif. Il s'oblige à réaliser ces achèvements et parachèvement.
Le vendeur s'oblige à faire toute diligence pour obtenir dans les plus brefs délais, le certificat de conformité, si la règlementation prévoit la délivrance d'un tel certificat pour les constructions objets du permis de construire susvisé, et s'engage à effectuer tous travaux exigés par les autorités administratives pour cette délivrance.
Une pierre deux coup, précédemment dans l'acte:
Dans la 1ère partie de l'acte,
1) permis de construire
résumé: permis de construire délivré pour la réalisation du groupement d'habitation XXX devant comporter 35 logements... au terme d'un arrête xxx délivré par la mairie XXX, autorisant la réalisation de 35 logements totalisant 3545m² de shon.
Le dit groupe d'habitation devant être réalisé en 2 tranches, un première de 19 logements (la mienne), et une seconde de 16 logements.
A cet arrête est également demeuré annexé le plan de division parcellaire faisant apparaitre les limites des terrains dont la propriété privative est attachée à chacune des maisons. Conformément aux dispositions de l'alinéa 2 de l'article R.421-7-1, un tableau qui énonce pour chaque lot les surfaces hors oeuvres nettes a accompagné la demande de permis de construire.
A cet arrêté de pc sont joints les statuts de l'asl et le cahier des charges dudit groupe d'habitations.
Cahier des charges et Association syndicale de groupe d'habitation:
cahier des charges:
le vendeur a placé le groupe d'habitation sous le régime d'un cahier des charges de droit privé instituant diverses obligations qui s'imposent à tous les propriétaires.
Asso syndicale:
Le vendeur a établi le statuts de l'asl des propriétaires du groupe d'habitations, qui a notamment pour objet la gestion des éléments d'équipement communs.
Droits et obligations des parties conformément à l'article 33 de la loi du 12 juillet 1984: m'accédant est subrogé dans les droits et obligations du vendeur au sein des organisations juridiques ayant pour objet de recevoir la propriété ou la gestion d'équipements commun dont bénéficie l'immeuble.
Toutefois, le vendeur dispose du droit de vote à l'assemblée générale pour les décisions concernant des réparations mises à sa charge.
Chacune des 2 parties au contrat de location accession peut assister à l'AG et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles elle ne dispose pas du droit de vote.
Art28- organisation du groupe d'habitation:
[...]
Il (accédant) verse ce jour entre les mains de Maitre XXX notaire, une somme totale de 457e, se décomposant ainsi:
une somme de 152e qui sera remise à l'asl dès que la 1ère AG aura été tenue, à titre de fond de roulement,
ainsi qu'une somme de 305e à titre de provision pour la remise en état de la voirie en cas de dégradation.
Rdv avec le maire ce soir a 18h:
il nous conseille pour nous aider, de monter une asso loi 1901, et de demander une subvention à la commune pour payer les frais d'un juriste/de justice.
Selon lui, la conformité ne sera jamais obtenue, sauf si l'une des maisons est démolie. ( selon les études hydrauliques réalisées, et qui "guident" les travaux de compensation, cette maison ne sera jamais hors d'eau)
(l'accédant actuel a refusé pour le moment cette éventualité, le lotisseur a alors déclaré qu"un petit muret sur 1 partie de son terrain, mettra tout en conformité sans problème)
Ils sont forts hein !!!!
la voirie ne sera pas "accepter" en rétrocession par la collectivité en l'état. La partie non rectifiée est dégradée par les aller et venue des engins qui passent dans le cadre des travaux du reste des voies... |
Édité par - caelle le 22 sept. 2009 22:03:57 |
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Mout
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 Posté - 22 sept. 2009 : 22:02:13
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Merci, Emmanuel, de ne pas vous poser en juge de ce que j'écris, à tout bout de champ.
j'embrouille, je pars en vrille, j'en passe et des meilleures...
Pour la situation de caelle, c'est tout sauf clair.
Le maire délivre UN PERMIS de CONSRUIRE un lotissement de plusieurs maisons individuelles sur des terrains divis, avec des aménagements de VRD prescrits en "recommandations" dans UN PC?
Jamis entendu parler de ça... ...mais ça existe, apparemment...
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Édité par - Mout le 22 sept. 2009 22:04:45 |
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Posté - 22 sept. 2009 : 22:15:22
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Mout, je ne me pose pas en juge.
vous vous emballez sur des histoires de copro et d'ASL...
nous avons tous appris qu'il faut commencer par qualifier juridiquement une situation avant d'échaffauder des plans, des scénarios d'explication...
il me semble incontournable donc de commencer par poser des questions, les bonnes questions que vous connaissez aussi bien que d'autres sur ce forum, avant de risquer d'embrouiller des UInautes qui n'ont pas votre culture des ASL et des copro, culture qui peut parfaitement ne pas leur servir si la difficulté qu'ils rencontrent n'a aucun lien avec elle.
dans le cas présent, on est dans une situation particulière de logements en accession locative.
même s'il s'agissait d'une opération unique sous PC unique pour un ensemble d'habitation, elle peut aboutir à un lotissement en bonne et due forme sans aucun lien avec la loi de 1965. On rencontre aussi ce type de montage sur des VEFA sous PC groupé.
donc, avant de parler de copro -sans doute inexistante en l'espèce mais ça n'est pas certain-, jer vous invite à obtenir des précisions de Caelle, sans orienter la discussion vers des théories qui ne trouvent peut-être absolument pas à s'appliquer et qui ne peuvent qu'embrouiller notre interlocuteur. |
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caelle
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25
Posté - 22 sept. 2009 : 22:26:48
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Ce n'est pas un lotissemement (désolée, c'est ma faute si l'on s'y perd)
je parle de lotissement par habitude :p (quand on discute, on parle plus facilement d'un lotissement qu'un d'un groupement d'habitation :d )
c'est bien un groupement d'habitation |
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26
Posté - 22 sept. 2009 : 22:42:51
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alors pas lotissement.
essayons maintenant de comprendre pourquoi il y a une ASL. |
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caelle
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27
Posté - 22 sept. 2009 : 23:08:53
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Parce qu'il existe dans ce groupement, des espaces communs (parking, voiries et réseaux, et petits espaces verts.
Parce que la signature de l'acte impliquait "l'adhésion" à une ASL mise en place par le promoteur, et gérée par un administrateur privé (ça c'était une surprise, car dans le cahier des charges, il était indiqué que le promoteur était président jusqu'à la 1ere AG... quand nous étions une dizaine d'accédants, cet administrateur nous a convoqué, et nous avons élu notre bureau, surpris de voir que le promoteur président n'était pas là , et avec une note de 1500e + frais divers d'administration provisoire et d'enregistrements/publication...)
Parce que nous ne savions pas alors qu'il y avait tous ces problèmes.
Je ne comprends pas trop le pourquoi?
edit: purée, et en plus, je me rends compte d'une chose... consultation du jo à l'instant, et le changement d'adresse n'a pas été fait...
l'adresse est celle de l'administrateur provisoire... |
Édité par - caelle le 22 sept. 2009 23:24:00 |
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Posté - 22 sept. 2009 : 23:28:24
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on tourne un peu en rond parce que la situation n'est pas éclaircie... Vous parlez cahier des charges... donc lotissement et pas copro.
vous parlez "pas lotissement" mais quoi alors ?
repartons au début : à quelle législation votre ensemble immobilier se rattache t il ? lotissement, copro, copro dans un lotissement ? |
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caelle
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29
Posté - 22 sept. 2009 : 23:42:33
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Je suis complètement paumée, pardon pardon...
je ne comprends pas la différence! :(
ce que je sais: c'est un groupement d'habitation, ayant une ASL avec un cahier des charges, des statuts, et publiée au jo.
Ce serait donc d'après ce que je lis sur le net, un lotissement...
Je pensais que "lotissement" était différent juridiquement de "groupement d'habitation" |
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Mout
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Posté - 23 sept. 2009 : 08:16:09
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pauvre caelle...je compatis de tout coeur !
Un GROUPEMENT d'HABITATION dont vous parlez depuis le début n'est pas la désignation usuelle pour un lotissement
Dans tous les cas (documents publics + documents prives+ jurisprudences...etc....) où il est question de GROUPEMENT D'HABITATION, il s'agit TOUJOURS d'ensembles immobiliers batis ou à batir sur un sol indivis destinés au logement.
D'ailleurs, vous remarquerez qu'il n'y a pas de pluriel pour "habitation"
Votre situation est complexe car il semble que l'"ON" vous a offert  un MIXTE original.
Il faut donc, comme je vous le suggérais, voir le dossier au service d'urbanisme de la commune.
Cela vous renseignera
- sur l'identité du propriétaire du terrain (la commune?);
- sur la superficie totale du terrain d'assiette du "PC".
- sur les aménagements à faire pour la desserte des logements;
- dans les "vu..." de l'arrêté municiapal accordant le PC vous trouverez la référence aux divers "PLANS" d'urbanisme opposables et peut-être à des "textes officiels" encadrant ce type d'"opération mixte"
- sur les OBLIGATIONS imposées au constructeur (de finir toutes les constructions avant vente, par exemple)
Construire en zone inondable impose bon nombre d'obligations figurant dans le REGLEMENT de PPRi, et de réserves sur l'utilisation des terrains situés dans les différentes "ZONES" du PPRi, selon la zone...
Pour faire des logements "en accession à la propriété", qui est toujours une BONNE INTENTION, "ON" a peut-être imaginé un "montage" reposant sur la confiance envers la société HLM, maître d'ouvrage...
L'ENFER EST PAVE DE BONNES INTENTIONS
le monde est fait de "LOUP ET d'AGNEAU"
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Édité par - Mout le 23 sept. 2009 08:20:23 |
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31
Posté - 23 sept. 2009 : 08:38:27
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(Mout, en passant, je ne comprends toujours pas pourquoi vous voulez que le sol soit indivis... alors qu'à ce stade rien ne permet ni de le penser ni même de l'affirmer) |
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Emmanuel Wormser
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Mout
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Posté - 23 sept. 2009 : 08:56:54
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Emmanuel : je ne "veux" rien...
Je m"exprimais dans mon dernier message, sur le cas général de ce qu'il est convenu d'appeler un GROUPEMENT d'HABITATION.
caelle nous a recopié des passages de son acte , d'où il découle (si je puis dire pour une zone inondable ) que le terrain d'assiette du PC a été divisé en parcelles dument référencées au cadastre...
D'où je me méfie d'une opération "inusuelle" |
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Posté - 23 sept. 2009 : 09:05:47
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sauf que là on est dans un programme d'accession : un propriétaire unique de terrain (commune, OPHLM, autre) vend à des particuliers des morceaux d'un programme par versement d'un loyer incluant une part en capital.... Le terrain n'est donc à aucun moment indivis : au début de l'opération, il appartient entièrement au propriétaire unique. A la fin, il est intégralement divisé entre les accédants.
C'est en tous cas ce dont je me rappelle de ce type de programme...
Des équipements communs restent indivis (voiries, réseaux) s'il n'ont pas été définitivement conservés par la commune à l'initiative du projet. ils doivent alors être gérés par une ASL de lotissement tout ce qu'il y a de plus classique, sans lien avec la loi de 1965. |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 23 sept. 2009 09:07:20 |
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Mout
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Posté - 23 sept. 2009 : 11:56:49
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"vendre des morceaux de programme" : c'est ce qui me fait tiquer...
Car j'ai lu hier une jurisprudence qui condamnait des ventes AVNAT réalisation complète du PC délivré...
Comme il s'agit d'une opération d'accession à la propriété, je me demande si une association de consommateurs ne pourrait pas être de bons conseil... |
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caelle
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35
Posté - 23 sept. 2009 : 14:47:35
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Pfiou... et bien là oui, je suis larguée...
Je me rapproche du raisonnement d'Emmanuel Wormser, au sujet de ma situation.
Maintenent, est-ce normal ou pas...
C'est du boulot!
La mairie propose de nous aider en subventionnant une asso 1901 crée par nos soins... ne serait-ce en ce cas pas plus judicieux ? avoir les conseils d'un juriste seraient des plus appropriés ne serait-ce que pour obtenir/étudier ces documents...!
Et une fois, de plus, je ne suis pas sûre de vouloir/pouvoir y investir encore du temps, énergie, palabres...
J'essaye mais c'est de plus en plus dure..
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Posté - 23 sept. 2009 : 15:23:04
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vous en avez pour des années de recours... tout dépend donc de votre patience.
moi , je suis très très patient et tenace, mais je ne souhaite à personne les pressions que cela fait endurer.
la commune pourrait aussi elle même porter le pet car on est bien dans du pénal. |
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Posté - 23 sept. 2009 : 21:03:31
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LaLOa commune pourrait elle même mettre en cause le lotisseur au pénal ? Comment quels motifs ?
Merci encore
Pour l' asl, ma demande de remboursement de 300e versés à tord a l'asl fait pas mal jazzer ...
Certains me répondent que du coup, si on doit reverser cette sommes a tout le monde, il n'y a plus de sous ...
Je leur explique donc que normalement, nous naurions pas du toucher a cet argent et aurions dûs faire un appel de fond lors de notre AG de début d' année ... Cette somme doit servir aux réparations éventuelles de la voirie, pas une cagnote pour les frais d'assurance ...
Je ne vois pas pourquoi je donnerais cette sommes a l'asl, alors qu'il n'y a pas de réparation à faire pour le moment.
Le locataire accédant futur devra suporter cette charge éventuelle a son tour je suppose ...
J'ai juste ?
Merci
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Posté - 23 sept. 2009 : 21:26:55
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non respect des prescriptions du permis de construire !
articles L480-1 et L480-4 du code pénal. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
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Posté - 23 sept. 2009 : 21:51:02
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et prenez la suggestion du maire avec la plus grande méfiance...
citation: La mairie propose de nous aider en subventionnant une asso 1901 crée par nos soins
il ne prendrait pas les enfants du bon dieu pour des canards sauvages???? |
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caelle
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Posté - 24 sept. 2009 : 11:49:34
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Emmanuel, j'ai bien potassé ces articles lors de mes recherches d'une condamnation.
Il s'avèrerai qu'il n'y ait pas eu de condamnation ,contrairement à ce que m'a écrit le responsable à la DDE du dossier.
(de toute façon, je ne comprenais pas qu'il dise à la fois que mon lotisseur avait été condamné par le procureur de la république, et qu'il n'était pas au courant des modalités, puisque jugement relevant du privé...)
D'après le maire, la procédure est toujours en cours.
Tout le monde nous roule dans la farine quoi... comment voulez vous que nous avancions, ne serait-ce que dans la connaissance du dossier. |
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