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jalal399
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 Posté - 16 août 2009 : 14:27:38
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Bonjour tout d’abord je suis heureux d’être parmis vous je vous lis depuis quelques temps
et aujourd’hui j’ai décidé de faire le premier pas en m’inscrivant sur votre site j’espère poster sur le bon sujet.
Le topo générale :
Le problème mon beau père détient 5 appartements sur 6 dans une copropriété cela représente 851 millièmes à peu de chose prés. Il y donc deux copropriétaires lui inclus
La copropriété a été crée en mars 2008. Avant tout l’immeuble lui appartenait.
Le soucis majeur :
Mon beau père n’a pas une connaissance aigu du droit immobilier notamment celui des copros.
Aussi lors de la vente du bien aucun syndic provisoire n’ a été mis en place et le règlement de copropriété n’existait pas enfin disons plutôt que les plans et état descriptif de mise en copropriété sont assez fourni en informations explicatives et qu’ils nécessite une adaptation pour faire fi de règlement de copropriété.
Donc en résumé pas de syndic provisoire et pas de règlement de copropriété stipulant la mise en place du syndic provisoire.
Nous sommes en 2009 le copropriétaire minoritaire refuse de payer ces charges de 2008 et 2009 (normal) et exige pour établir une assemblée le règlement de copropriété et le pv d’assemblée générale qui le désigne en tant que syndic de la copropriété (car mon beau père pensais qu’il était dans son droit car détenant la majorité des tantièmes de convoquer une AG).
Aujourd’hui j’aimerais régler ce problème en créant un syndic bénévole que je gérerai moi même en convoquant une AG.
La question comment faire ? doit on faire une simple AG ai je le droit de convoquer ?
Mon beau père risque t’il des ennuis avec les défaillances qu’il a commis ?
cordialement
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Posté - 16 août 2009 : 15:07:19
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vous ne pouvez être syndic non pro "dit bénévole" si vous n'etes pas propriétaire.
seuls votre beau père ou l'autre proprio peuvent etre syndic non pro.
il vous faut créer d'abord un réglement de copropriété à faire ratifier par une AG. Le notaire de votre beau père aurait du attirer l'attention sur ce fait.
Pour convoquer une AG il vous faut un premier syndic qui dans votre cas est nommé par le tribunal.
Certains dans votres cas  , convoquent une AG avec pour ordre du jour :
0- président de séance....
1- établissement et enregistrement du réglement de copropriété
2- nomination d'un syndic non pro.
votre beau père fait l'AG avec l'autre proprio (attention, votre beau père a exactement le même nombre de voix que l'autre proprio). Mais aujourd'hui l'acte de vente spécifie t il ces nombres de voix... 
Je pense que le mieux serait de vous tourner vers le notaire devotre beau père pour mettre tout en règle car à l'avenir au fur et à mesure des ventes vous aurez besoin. |
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nefer
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 Posté - 16 août 2009 : 15:36:44
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l'EDD est suffisant pour faire fonctionner une copropriété
lors de la vente du lot il a du être précisé sur la promesse de vente et sur l'acte authentique qu'il n'y avait pas de syndic..mais votre beau père n'a pas du y prêter attention
donc maintenant c'est soit une autoconvocation avec l'accord des 2 copropriétaires soit désignation d'un administrateur provisoire par le tribunal |
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jalal399
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Posté - 16 août 2009 : 15:45:19
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merci rambouillet de votre reponse rapide je voulait savoir si comme le dit nefer que je remercie aussi par ailleurs si l'etat descritif ou figure pas mal d'elements comme la designation et description de l'immeuble des parties communes et des parties privatives ainsi que de la division .
Il y a aussi la determination des charges communes et generales et speciales ainsi que celles relatives aux services collectifs et aux elements d'equipement commun et enfin le tableau recapitulatif des charges et des superficies privatives
ma question cest peut on eviter justement le tribunal mais plutot l'autoconvocation et comment cela se pratique t'elle? |
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nefer
Modérateur
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Posté - 16 août 2009 : 15:58:05
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donc vous avez dans cet EDD tous les éléments pour les clés de répartition
maintenant la question va être de savoir qui sera syndic (il faut un certain nombre de connaissances pour faire fonctionner juridiquement cette copropriété et ainsi éviter une ou des procédures)
et suivant la réponse.....on saura , en cas d'accord, s'il y a la possibilité d'une autoconvocation |
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jalal399
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Posté - 16 août 2009 : 16:14:28
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comment obtenir accord justement mon beau pere doit il envoyer un courrier ou voir le coproprietaire pour lui en parler ?
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jalal399
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Posté - 16 août 2009 : 16:19:44
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rambouillet quand vous dites si l'acte de vente spécifie t il ces nombres de voix
cela peut il jouer en defaveur de mon beau pere ? |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 16 août 2009 : 16:24:26
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citation: posté initialement par rambouilletvotre beau père fait l'AG avec l'autre proprio (attention, votre beau père a exactement le même nombre de voix que l'autre proprio). Mais aujourd'hui l'acte de vente spécifie t il ces nombres de voix...
en conplément:
article L22:chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.Toutefois,lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié,le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires
en plus des indications données par les 2 intervenants précédents, tant qu'un budget prévisionnel ne sera pas voté lors d'une AG ,le syndic -qq il soit- ne pourra exiger le paiement des charges |
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jalal399
Nouveau Membre
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Posté - 16 août 2009 : 20:43:15
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des que le necessaire sera fait je voudrais savoir si le coproprietaire devra payer les charges passés notamment celle de 2008?
qui pourrait me donner plus d'infos sur l'autoconvocation |
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Posté - 17 août 2009 : 09:07:29
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votre état descriptif fait-il référence à la loi de 1965 et à un syndicat de coprorpiétaires . En effet, il faudrait pour que celui ci fasse office de réglement de copropriété qu'il y soit spécifié l'existence d'un syndicat de copropriétaires. Ensuite tout ce qui le régit découlera des lois et décrets.
égalité des voix peut-il porter préjudice ? Non, si ce n'est que personne n'a la majorité et que votre beau père est "condamné" à s'entendre avec l'autre copro ;
donc autant tout faire Ă l'amiable, cad :
* le rencontrer et lui expliquer ce qui va se passer
* lui remettre une convocation soit en LRAR, soit mieux contre décharge, car cela a un caractère moins impersonnel.
* faire l'AG autour de l'apéro.
* en profiter pour transformer l'EDD en réglement de copro en le toilettant au besoin....
* ne pas oublier de désigner un syndic (non pro ou pro)
C'est l'AG qui décidera du devenir des charges antérieures (donc à l'unanimité des deux... ) puis d'un budget prévisionnel, etc....
N'oubliez pas l'assurance de l'immeuble ....
bon courage... |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 17 août 2009 : 10:00:18
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Bonjour,
Lors de l’assemblée générale il est nécessaire de faire voter une résolution qui impose que le copropriétaire en question doit payer ses charges passées (2008 et 2009).
A partir de là , soit il accepte et vous partez sur une base saine, soit il refuse et vous partez pour une galère permanente.
Voyez ces liens :
I – INADAPTATION DE LA LOI 10 JUILLET 1965 AUX COPROPRIETES A DEUX PERSONNES :
« La loi énonce que lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 al 2 de la loi). »
« En cas de désaccord, la voix du copropriétaire majoritaire étant réduite à la moitié comme la loi le prévoit, aucune majorité ne pourra se dégager. »
« La situation est alors totalement bloquée jusqu'à ce que l’un des copropriétaires se décide à solliciter l’intervention judiciaire. »
http://www.adil83.org/modules.php?n...ticle&sid=88
Syndic Bénévole Petite Copropriété - Désignation :
LE SYNDIC BENEVOLE DE COPROPRIETE.
Il est souvent plus économique dans les petites copropriétés d'avoir un syndic bénévole.
Il sera choisi parmi les copropriétaires.
Etant sur place, il lui sera plus facile de régler les problèmes qui se posent.
La désignation d'un syndic est obligatoire même si la copropriété ne comprend que 2 copropriétaires.
Voici quelques règles élémentaires à connaître qui aideront ceux qui exercent cette fonction.
Comment se faire désigner pour la première fois ?
Il est indispensable de se faire désigner en assemblée générale des copropriétaires.
Une désignation par simple courrier en dehors d'une décision qui serait prise en assemblée générale ne serait pas valable.
Il faut convoquer les copropriétaires au moins 21 jours avant la réunion en portant la question à l'ordre du jour.
Comment faire s'il n'y a jamais eu d'assemblée générale des copropriétaires ?
S'il n'y a jamais eu d'assemblée générale, le syndicat n'a pas de syndic, même si l'un des copropriétaires exerce cette fonction officieusement.
Personne n'a qualité pour convoquer l'assemblée générale.
Pour respecter la loi, il faudrait s'adresser au tribunal pour lui demander de désigner un administrateur provisoire qui aurait pour mission de réunir l'assemblée générale pour désigner un syndic.
Pour éviter les frais que cette procédure entraînerait, les copropriétaires peuvent se réunir spontanément et s'entendre entre eux pour désigner celui qui s'occupera de la copropriété.
Cette façon de désigner son syndic suppose la bonne foi et l'accord unanime de tout le monde, car elle n'est pas conforme à la loi.
Une fois désigné, quelles sont les formalités à accomplir ?
Il faut ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
Il est formellement interdit à un syndic bénévole de déposer les fonds et de payer les factures sur son compte personnel.
Il est ensuite indispensable de faire voter en assemblée générale des copropriétaires un budget prévisionnel qui permettra au syndic de lancer ses appels de fonds auprès des copropriétaires.
Il faudra réunir les copropriétaires une fois par an en mettant à l'ordre du jour la question du renouvellement du mandat de syndic s'il arrive à terme, et la question de l'approbation annuelle des comptes et le vote du budget prévisionnel.
Vous devrez vous préoccuper de détenir les archives de la copropriété et de posséder les noms adresses, et états civils de tous les copropriétaires.
Quelles décisions pouvez-vous prendre ?
Il vous faudra régler des problèmes courants sans pour autant prendre des initiatives qui outrepasseraient vos fonctions.
Il ne faut pas oublier que les décisions sont prises en assemblée générale, et que le syndic est chargé de leur exécution.
Le syndic a un pouvoir de décision uniquement en cas d'urgence, ou pour les petites réparations dans le cadre d'un budget voté en assemblée générale.
Il a toujours intérêt à faire couvrir ses décisions par un vote de l'assemblée générale, car il risque par la suite d'être désapprouvé par les copropriétaires, ce qui le mettrait dans une situation délicate, même s'il a raison.
Il s'agit là de quelques règles élémentaires à savoir.
Il y en a beaucoup d'autres, car la loi est très formaliste sur les documents à notifier aux copropriétaires lorsqu'un syndic organise une assemblée générale.
Le syndic bénévole est recommandé pour les petites copropriétés où tout le monde se connait, mais il risque d'être une source de conflits entre copropriétaires dans les copropriétés plus importantes.
Il lui faut connaître les règles régissant la tenue des assemblées générales.
Chaque fois qu'une décision devra être prise, il lui faudra avoir une idée précise des différentes majorités possibles.
Si par exemple il veut se faire allouer des honoraires destinés à lui rembourser le temps passé à s'occuper de la copropriété, il devra porter la question en assemblée générale qui votera à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le bon sens et la diplomatie ne pallieront pas les connaissances qu'il faut avoir des textes régissant la copropriété afin de résoudre efficacement les problèmes.
Il faut donc être très prudent en acceptant cette charge, et se faire aider le cas échéant par des personnes rompues aux lois régissant la copropriété.
http://www.syndic-benevole.fr/doc-3...otheque.html
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jalal399
Nouveau Membre
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Posté - 17 août 2009 : 13:00:10
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merci de votre reponse etaspak concernant l'intervention judicaire mon beau pere va t'il en supporter le cout Ă a cause de ses tantiemes ?
vu quil detient 851 milliemes doit t il supporter 851/1000 des couts futurs au tribunal ?
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ETASPAK
Contributeur senior
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12
Posté - 17 août 2009 : 14:26:39
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citation: Initialement posté par jalal399
merci de votre reponse etaspak concernant l'intervention judicaire mon beau pere va t'il en supporter le cout Ă a cause de ses tantiemes ?
vu quil detient 851 milliemes doit t il supporter 851/1000 des couts futurs au tribunal ?
Tout à fait, votre beau-père doit en supporter le coût à la hauteur de ses tantièmes, soit 851/1000 tantièmes.
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Lnsacorh
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Posté - 17 août 2009 : 15:38:10
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tout en n'ayant que 50% des droits de vote
personnellement pour sortir de cet embroglio futur , ne serait-il pas plus judicieux que votre beaux-père vende un lot à un membre de sa famille ou vous en l'occurence. Ce qui annulera ce 50 /50 . ? |
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Posté - 17 août 2009 : 18:13:32
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ou en laisse l'usufruit à sa fille qui pourrait être ensuite nommé mandataire commun.
A mon avis, vous devriez essayer de passer Ă l'amiable, car passer par le juge ce qui entraine des charges ne permet pas de partir sur de bonnes bases... avec l'autre proprio.
toutes les fois qu'il y aura des charges générales communes, votre beau père supportera 851 millièmes pour 50% des votes... |
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JB22
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15
Posté - 17 août 2009 : 18:24:08
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"personnellement pour sortir de cet embroglio futur , ne serait-il pas plus judicieux que votre beaux-père vende un lot à un membre de sa famille ou vous en l'occurence. Ce qui annulera ce 50 /50 . ?"
Cela nécessite la cession d'un minimum de 352/1000 pour qu'il ne lui en reste plus qu 499/1000 et ne soit plus majoritaire! |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 17 août 2009 : 19:04:24
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citation: Initialement posté par rambouillet
ou en laisse l'usufruit à sa fille qui pourrait être ensuite nommé mandataire commun.
Bonsoir Rambouillet,
Ne serait-ce pas plutôt de faire une donation à sa fille tout en gardant l’usufruit.
La nue-propriété à la fille « qui pourrait être ensuite nommé mandataire commun » et l’usufruit au père.
Et comme le précise JB22 «Cela nécessite la cession d'un minimum de 352/1000 pour qu'il ne lui en reste plus que 499/1000 et ne soit plus majoritaire! »
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Édité par - ETASPAK le 17 août 2009 19:05:21 |
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Posté - 17 août 2009 : 20:46:04
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je ne suis pas d'accord avec les chiffres ci-dessus.
supposons que chaque lot vaille 200/1000 tantièmes .
un copro X en détient 200 et le second Y 800. En fait chacun des deux a 200 voix sur 400.
le second copro donne en nue propriété ou en usufruit un lot à sa fille Z qui est désignée mandaitre commun.
le copro X déteint 200 tantièmes
le copro Y déteient 600 tantièmes
la copro Z déteient 200 tantièmes
le copro X a 200 voix
le copro Y a 400 voix
la copro Z a 200 voix
le père et la fille déteiennent 600 voix contre 200 voix .... sur un total de 800 |
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JB22
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Posté - 17 août 2009 : 22:18:28
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" je ne suis pas d'accord avec les chiffres ci-dessus."
Vous avez raison, le minoritaire actuel restera toujours, en cas de cession, minoritaire avec ces 149/1000 vis vis à vis du Père et de la fille.
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 17 août 2009 : 23:41:34
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Bonsoir,
Effectivement, une indivision entre le père et sa fille ne change rien au problème.
Uniquement une vente, comme le précise Lnsacorh, annule le copropriétaire majoritaire.
Le premier copropriétaire détient 499/1000 tantièmes.
Le second copropriétaire détient 352/1000 tantièmes.
Et le troisième copropriétaire détient 149/1000 tantièmes.
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Lnsacorh
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Posté - 18 août 2009 : 20:05:04
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pourquoi vous compliquer ?
la fille reçoit par exemple 200 tantièmes
reste au père 857 - 200 == 657 tantièmes ramenées en AG à 500 /1 000 , donc 50% sur droit de vote
en face, il y aura 200 de plus, dans l'hypothèse favorable au père soit : 500 + 200 = 700 /1 000e
majoritée acceptée
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