| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
21
 Posté - 09 sept. 2009 : 18:21:59
|
Mout : opposable A l'ACQUEREUR, pas PAR l'ACQUEREUR !!!
Pas opposable à l'acquéreur du fond servant mais parfaitement opposable PAR l'acquéreur du fond dominant au propriétaire du fond servant qui a signé l'acte.
une fois encore, une servitude est un droit réel immobilier cessible et même divisible (voir 700 du CC).
c'est toute la différence.
Gloran : oui, si B ou C n'ont pas le papier, ils sont mal barrés, mais ne vous trompez pas : l'action judiciaire, ce sera A qui devra la mener car ni B ni C ne bougeront le petit doigt à la demande de A  et si A coupe les canalisations, B ou C sont certains d'avoir gain de cause dans le cadre d'une action possessoire en référé, quel que soit le fond pétitoire du droit de la servitude. Il appartiendra donc à A de démontrer qu'il n'avait pas l'intention d'accorder une servitude. Souhaitons lui bonne chance vu le libellé de l'acte.
|
 |
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
 |
 |
 |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 09 sept. 2009 18:33:45 |
|
|
|
Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
Statut:
|
|
 22
 Posté - 09 sept. 2009 : 18:32:55
|
Emmanuel : pourquoi appeler ACTE un papier rédigé par deux signataires 
Certes, les signataires s'engagent l'un envers l'autre, en tant que voisins...
Quand ils ne sont plus voisins, leur engagement ne tient plus!
UN ACTE citation: au sens d'instrumentum
Les instrumenta peuvent être classés en deux catégories : les actes authentiques et les actes sous seing privé.
Les actes authentiques
Les actes authentiques sont les actes de l'État civil et les actes notariés. Ils ont
Date certaine
Force exécutoire
Force probante
Les actes sous seing privé
Un acte sous seing privé est un acte écrit et signé directement entre deux personnes, un bail d'habitation par exemple. Il n'a pas du tout la même force que l'acte authentique
|
|
|
|
JMBZ
Nouveau Membre
12 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 09 sept. 2009 : 18:54:43
|
Il est bien entendu hors de question pour moi de saboter les installations d'assainissement !
ma "stratégie" est dans un premier de tenter de faire déplacer les canalisations (LRAR notaire, voisin agence, mairie) et si je vois que l'issue n'est pas en ma faveur, de régulariser la servitude par acte notarié avec indémnisation (assiette de 40 m²)
Cette indémnisation sera peut-être plus chère que des travaux pour mon voisin. |
|
|
|
24
Posté - 09 sept. 2009 : 19:11:56
|
JMBZ, Ă la place du voisin, je ne ferais rien et j'attendrais que vous m'emmeniez au TGI oĂą vous ne seriez pas certain d'avoir gain de cause.
Votre seule chance est effectivement que le notaire de l'acheteur du voisin prenne "peur" et conseille à son client de régulariser immédiatement |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 09 sept. 2009 19:13:30 |
|
|
|
25
Posté - 09 sept. 2009 : 19:24:41
|
|
|
|
|
gloran
Contributeur senior
969 message(s)
Statut:
|
|
26
Posté - 09 sept. 2009 : 20:21:28
|
Emmanuel,
Si je suis le raisonnement, cela veut donc dire qu'aucune canalisation (supposons sans contrat / acte) ne peut être retiré puisque le bénéficiaire pourra systématiquement la faire régulariser sans indemnisation ? Alors même qu'il ne peut présenter aucun titre ??
Ce n'est pas ce que j'avais compris Ă la lecture du grand fil de discussion sur les servitude.
Je suis un peu surpris.
Cordialement, |
|
|
|
27
Posté - 09 sept. 2009 : 21:11:49
|
|
citation: Initialement posté par gloran
Emmanuel,
Si je suis le raisonnement, cela veut donc dire qu'aucune canalisation (supposons sans contrat / acte) ne peut être retiré puisque le bénéficiaire pourra systématiquement la faire régulariser sans indemnisation ? Alors même qu'il ne peut présenter aucun titre ??
Ce n'est pas ce que j'avais compris Ă la lecture du grand fil de discussion sur les servitude.
Je suis un peu surpris.
Cordialement,
non pas du tout, ce n'est pas ce que j'ai Ă©crit.
je dis simplement que si JMBZ engage une action pour emprise irrégulière et que le voisin peut présenter un "titre" -l'acte sus-mentionné- au TGI, je pense que le juge donnera certainement raison au voisin.
d'où l'intérêt effectivement de le mettre en demeure de produire le titre.
pour le reste, si il produit le titre dès la mise en demeure, il faudra y aller calmos.... en expliquant sereinement que dès que JMBZ partira, les installations devront être supprimées parce que l'acte n'a pas été enregistré : si cette menace suffit, tant mieux. sinon, ben... queue basse. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
JMBZ
Nouveau Membre
12 message(s)
Statut:
|
|
28
Posté - 09 sept. 2009 : 21:16:46
|
A l'époque de la construction, nous avions bien sympathisé avec le voisin B car il faisait construire en même temps et nous nous donnions des coups de main sur le chantier. Il m'apparaisait alors "normal" de lui permettre de faire passer ses tuyaux chez moi. Nous n'avons pas vu à l'époque la portée que pouvait prendre une telle décision (nous ne pensions pas encore à la vente de nos biens réciproques).
D'ailleurs, c'est le constructeur qui s'est chargé de rédiger cet accord et nous nous sommes retrouvés un soir dans son bureau à le signer...
Les plans du PC et celui de la servitude sont contradictoires quant à la position des canalisations... Si on régularise la situation il faudra faire des sondages pour les repérer.
Ma crainte aujourd'hui c'est qu des racines viennent endommager les tuyaux et que les réparations soient à mes frais!
Avez-vous une idée de la largeur à prendre en compte par rapport à l'axe des tuyaux ?
A lire les 2 derniers messages, acte notarial ou seing privé même combat dans mon cas : c'est moi le dindon dans l'histoire et en plus un dindon sans indémnités !!
En parlant indémnités, faut-il partir du prix du terrain à l'époque (15€/m²) ou de maintenant (90€/m²) ? |
|
|
|
29
Posté - 09 sept. 2009 : 22:08:32
|
prix du terrain actuel.
mais commencez par mettre en demeure de produire le titre en espérant que le voisin soit assez benêt pour avoir perdu le document et pour vous l'annoncer ! |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
30
Posté - 09 sept. 2009 : 23:27:48
|
|
en général, une servitude de tréfonds est de 1 m (ce qui n'est pas une règle) et concernant l'indemnité......la moitié du prix m²....en général |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
31
Posté - 10 sept. 2009 : 08:01:43
|
dans la mise en demeure, ne reconnaissez pas, mĂŞme implicitement, que vous savez que le document existe !!!
il s'agit de le mettre en demeure de produire "un" document ! |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
larocaille
Contributeur actif
395 message(s)
Statut:
|
|
32
Posté - 10 sept. 2009 : 08:23:45
|
Etant donné que JMBZ est le signataire du "papier" et qu'il est toujours détenteur de la propriété prétenduement grèvée, il en résulte qu'aucun acte en réitération (ou reconnaissance) ne peut exister. Aucun titre n'existe donc pour la prétendue servitude. La mention éventuelle de la prétendue servitude dans les actes de vente du fonds dominant n'aurait aucune valeur juridique, même si une copie du "papier" y figurait, ceci du fait que JMBZ n'a pas pris part à la signature de ces actes de vente.
Le Code Civil est sans concession sur ce sujet. Ce type de servitude ne s'obtient que par titre.
On peut imaginer qu'un juge compatissant s'intéresse à l'intention des parties pour donner gain de cause au voisin de JMBZ, mais un tel jugement ne résistera pas à un examen par la Cour de Cass.
Le "papier" reste cependant porteur d'une obligation contractuelle pour ses signataires.
La valeur d'un tel "papier" se limite à ses auteurs. Le fait qu'il n'ait pas été publié le rend porteur d'un droit non transmissible. L'obligation de JMBZ s'est donc éteinte au moment où son voisin a cédé sa propriété. On peut donc qualifier ce type de "papier" de tolérence ou de convention personnelle qui n'est pas porteuse de servitude.
Reste à JMBZ d'en tirer les conséquences, soit en exigeant le retrait des canalisations, soit en renouvelant la convention avec le nouveau propriétaire (en rédigeant le "papier" de manière plus explicite), soit en consentant devant notaire et moyennant indemnité une vraie servitude.
PS: C'est le fait que JMBZ soit toujors propriétaire qui brouille les pistes, mais si on se place dans le cas où le problème se pose pour le successeur de JMBZ, tout devient clair. La seule chose qui pourrait "perdre" JMBZ serait qu'il reconnaisse devant le juge avoir entendu créer une réelle servitude lors de l'établissement de la convention prvée et que celle-ci n'a pas été publiée par ingnorance de la loi. Seule une telle déclaration serait en mesure d'instaurer la servitude, mais qui a envie de creuser sa propre tombe? |
|
|
Édité par - larocaille le 10 sept. 2009 08:42:35 |
|
|
|
33
Posté - 10 sept. 2009 : 08:43:26
|
Dominique, petit défi : trouve moi une décision en cass' concluant en ce sens en présence d'un titre aussi explicite que celui décrit en tête du message.
ce "papier" est un acte valant titre, inopposable aux tiers donc aux acquéreurs de la propriété de JMBZ , mais opposable à JMBZ par des tiers ayant acquis le bien , j'en ai l'absolue conviction au vu des termes de sa rédaction.
sur les commencements de preuve par Ă©crit, voir par exemple
Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 17 juillet 1965, Publié au bulletin |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 10 sept. 2009 08:55:31 |
|
|
|
Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
Statut:
|
|
34
Posté - 10 sept. 2009 : 09:36:48
|
Je crois, Emmanuel, que vous ne prenez pas assez en compte les aspects CONDITIONNELS de la valuer du papier...
Il n'aurait de valeur que si.... et si.... tandis que si... et si..., alors si...etc...
Or, dans le cas présent, JMBZ a signé un contrat l'engageant à Mr Voisin, qui a oublié ce papier depuis longtemps...probablement |
|
|
|
35
Posté - 10 sept. 2009 : 10:04:37
|
Quelques extraits sur ce blog qui …parle du « pouvoir souverain du juge »
http://www.cda-strasbourg.org/servitude.htm
C) Les obligations en cas de vente d'un immeuble grevé d'une servitude:
L’art. 1638 du Code Civil rend obligatoire pour le vendeur, la déclaration des servitudes non apparentes ou occultes dans le contrat de vente.
En cas de non respect de cette obligation, l’acquéreur non informé pourra demander, soit la résiliation du contrat, soit des dommages-intérêts en établissant toutefois que les servitudes non apparentes sont de telle importance qu’il n’aurait pas acheté s’il les avait connues.
La jurisprudence a étendu l’obligation du vendeur en l’obligeant à révéler dans la mesure de ses moyens d’information, des servitudes non apparentes d’origine administratives et légales, telles les servitudes d’urbanisme.
A) Création:
La création d’une servitude est permise sous réserve qu’elle ne soit pas imposée à la personne, ni en faveur d’une personne (ce ne serait plus une servitude) mais à un immeuble et pour un autre immeuble, et surtout qu’elle ne soit pas contraire à l’ordre public.
Exemple: on ne peut conventionnellement modifier une servitude légale instituée dans l’intérêt public.
Pour que l’acte passé, puisse créer une véritable servitude génératrice d’un droit réel de nature immobilière, il ne faut en aucun cas qu’elle constitue une obligation personnelle du propriétaire envers un autre propriétaire.
Les tribunaux sont souvent amenés à interpréter la nature des conventions pour déterminer si cette convention devait ou non donner naissance à une servitude.
Si l’on synthétise la jurisprudence, pour qu’il y ait servitude, il faut que :
• il existe un rapport de nature entre l’objet de la servitude et l’usage du fond dominant,
• le service créé doit être en relation directe et immédiate avec l’usage et l’exploitation habituelle du fond.
Le pouvoir souverain du Juge ne doit en aucun cas dénaturer les conventions. Celui-ci doit rechercher le but poursuivi plutôt que l’intention des parties.
En principe il y a servitude lorsque la convention fait supporter un service ou une charge à un immeuble sans nécessiter l’intervention active de son propriétaire au profit de l’autre immeuble pour l’utilité économique de celui-ci ou pour un quelconque avantage d’exploitation.
Ainsi on été considérées comme constituant des servitudes, les conventions tendant à :
• interdire au propriétaire voisin d’une église de ne pas donner à son immeuble un usage de dancing,
• autoriser un propriétaire à abattre du bois pour chauffer une maison,
• utiliser un pressoir commun,
• extraire des pierres et matériaux pour l’exploitation d’une fabrique de porcelaine.
Par contre, malgré la qualification donnée au contrat, il a été jugé que ne constituaient pas des servitudes les conventions tendant à :
• la fourniture à perpétuité de vin à l’une des parties
• l’obligation de reconstruire une façade en pierre de taille
Ces obligations constituent des charges et non des servitudes.
En tous les cas, aucune convention ne peut porter atteinte à l’ordre public, de sorte que :
• une servitude perpétuelle d’inaliénabilité serait nulle
• une servitude contraire aux effets d’une servitude administrative serait également nulle
• une servitude contraire aux règles de Police serait sans effet
|
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
36
Posté - 10 sept. 2009 : 10:18:02
|
Mout, si M.Voisin a perdu ou oublié le "papier", le sujet est clos : JMBZ est certain d'obtenir le retrait des installations.
Mais si M.Voisin est aussi méticuleux que JMBZ qui n'a eu aucun mal à remettre la main dessus, M.Voisin pourra opposer à JMBZ et ses ayants-droit -et seulement eux- ce document. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
Statut:
|
|
37
Posté - 10 sept. 2009 : 11:47:13
|
|
Puisque c'est vous qui l'écrivez: citation: La création d’une servitude est permise sous réserve qu’elle ne soit pas imposée à la personne, ni en faveur d’une personne (ce ne serait plus une servitude) mais à un immeuble et pour un autre immeuble
vous serez OK avec ce que je me tue à répéter :
le papier Ă©nonce:
citation: Nous soussignés [...] autorisons le passage sur notre parcelle, au profit de M et Mme [...] des différents réseaux selon le plan joint
La parcelle (=immeuble) de Mr Cool n'est pas désignée, ni l'IMMEUBLE de M et Mme Voisin...
|
Édité par - Mout le 10 sept. 2009 11:48:22 |
|
|
|
38
Posté - 10 sept. 2009 : 12:01:32
|
L'intention, l'intention...
soyons honnĂŞtes !
à quoi pensait réellement JMBZ en rédigeant cet acte ? avant qu'il ne mesure combien cela pèserait, pensait-il objectivement retirer les installations dès le départ de ses voisins...?
Allons... |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
JMBZ
Nouveau Membre
12 message(s)
Statut:
|
|
39
Posté - 10 sept. 2009 : 13:15:35
|
Comme la question m'est indirectement destinée en voici la réponse :
Au moment de la signature je n'ai pensé qu'à l'instant présent : J'ai sûrement dit à mon voisin "Pas de problème, fais ta tranchée, ça ne me gêne pas". Sans en voir les conséquences à longs termes.
Il est bien évident que je n'avais nullement l'intention de faire enlever ces canalisations au départ de mes premiers voisins.
C'est avec le recul que j'ai vu dans qu'elle panade je m'étais engagée en signant cet accord.
Reste Ă savoir maintenant si il est possible de les faire enlever.
Je profite de la vente de la maison du voisin pour lancer cette procédure. Les coûts (indémnisations ou travaux) seront noyés dans le prix de la maison.
|
|
|
|
40
Posté - 10 sept. 2009 : 13:20:08
|
merci JMBZ de nous ramener à la réalité.
donc mettez en demeure le voisin ou son successeur de produire un titre les autorisant à maintenir cette canalisation chez vous et, à défaut de titre, de vous indiquer quand et dans quel délai ils comptent retirer ces installations formant emprise chez vous.
et vous verrez bien ce qui sort.
personnellement, j'attendrais le départ du voisin en espérant que son successeur n'a pas pensé à récupérer ce précieux document de son vendeur... mais à vous de voir. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
