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elalbator
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 Posté - 21 sept. 2009 : 11:05:46
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Bonjour.
Le PLU de ma commune a changé fin mai 2006.
La copropriété horizontale dans laquelle je réside a été achevée fin juin 2008. Le permis de construire a été déposé juste avant la modification du PLU.
La mairie a octroyé un certificat de conformité en septembre 2008.
La copropriété a été batie sur une unité foncière de 6 parcelles sur près de 20000 m2. Au nouveau PLU, 4 parcelles sont situées en zone agricole A, les 2 autres en zone naturelle N. Il y est stipulé que les constructions à vocation d'habitation y sont interdites.
Néanmoins, 6 villas et leur 6 jardins privatifs sont construites sur cette copropriété.
Même si le nouveau PLU interdit les habitations, nous y vivons et là ça se complique vu que nous avons tous des terrains privatifs assez grands en terme de superficie et que nous avons tous des projets dépendants d'un éventuel COS résiduel.
Quelques questions :
1/ Comment savoir si l'unité foncière bénéficie d'un COS résiduel ?
2/ La mairie ne doit-elle pas mettre le PLU en conformité avec les récentes contructions qu'elle a elle-même autorisées ?
3/ Imaginons qu'il y ait du COS résiduel... Comment et selon quel mode ce COS est-il attribué pour chacun des terrains privatifs, ces 6 terrains privatifs ayant des tailles différentes (650 m2, 1600 m2, 2000 m2, 3000 m2, 6000 m2 et 6000 m2).
4/ En cas de COS manquant, certaines mairies permettent de racheter du COS ? Qui fixe le prix de ce COS ?
Merci.
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 Posté - 21 sept. 2009 : 11:16:59
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première question basique : y a t il un COS dans vos zones ?
il n'est possible que si des règles relatives au transfert de droit à construire, prévues au L123-4 du Curb...
En effet, hors ce cas, le COS ne peut êtr déterminé qu'en zone U et AU (voir R123-10)
sur le 2 : le PLU est un document prospectif qui présage de l'avenir et ne vaalide ni le passé ni le présent... En revanche, classer en zone A -pour leur intérêt agronomique donc- des parcelles baties en habitation me semble relever de l'erreur d'appréciation... Idem peut-être pour le N : quittez le règlement de zone et remontez au rapport de présentation et au PADD du document pour essayer de voir si il y a cohérence ou pas...avec le règlement.
3/ dépend du 1/
4/ n'existe plus depuis SRU... donc depuis 2000 |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 21 sept. 2009 11:22:33 |
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elalbator
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 2
Posté - 21 sept. 2009 : 11:50:15
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Merci pour votre réponse.
En zones A et N, le PLU stipule que le COS est "non règlementé". Ceci est totalement cohérent avec ce type de zones mais cela est totalement incohérent avec nos habitations...
C'est un gros sac de noeuds encore une fois et c'est dommageable car toute demande d'autorisation de travaux (voire de permis de construire) soumises à COS est bloquée...
En résumé, il faut donc attendre quelques années et une révision du PLU pour que les zones passent en zone AU à vocation d'habitat... et qu'on connaisse le COS de la zone...
Dans ce cas, comment est en général réparti un COS résiduel dans une copropriété horizontale où les terrains sont tous de superficie différente ?
Merci. |
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Posté - 21 sept. 2009 : 12:06:16
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pas de COS donc pas de densité maximale autorisée : "no limit" !
car pas de COS ne veut absolument pas dire COS=0.
c'est vers les autres règles qu'il faut se tourner... oubliez celle la qui ne vous sera pas opposée !
ça va donc dans votre sens... |
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Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 21 sept. 2009 12:06:56 |
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Mout
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Posté - 21 sept. 2009 : 12:16:19
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Un PC délivré pour une UNITE FONCIERE sur laquelle un ENSEMBLE IMMOBILIER BATI régi par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété est UN SEUL PC.
Un ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION a dû être établi et PUBLIE au fichier immobilier?
==> des lots de copro sont décrits, numérotés, chacun d'eux comprenant une partie privative (le bâti+la jouissance exclusive d'un jardin attenant) et un tantième de parties communes.
Tout PC modificatif (est-ce possible après délivrance du certificat de conformité?) ou tout nouveau PC doit avoir le syndicat de coprorpiétaires comme pétitionnaire, puisque le "terrain" est indivis entre tous les copropriétaires |
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elalbator
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Posté - 21 sept. 2009 : 14:54:53
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Merci pour cette précision...
Je me permets de présenter un petit cas concret qui devient très compliqué vu le régime de la copropriété horizontale...
Ma maison de 83 m2 est attenante à mon garage de 35 m2.
Mon terrain "à jouissance privative" faisant 2000 m2, ce garage ne me sert strictement à rien vu que je gare mes voitures sur le terrain. En conséquence, je voudrais transformer légalement mon garage en salon et agrandir ainsi ma maison qui est trop petite.
Le règlement de copropriété dit que les garages sont aménageables en habitation sous réserve d'obtenir les autorisations administratives. Si je ne touche pas à l'aspect extérieur du garage, je peux donc me passer de l'autorisation de l'AG. Par contre, si je veux installer des baies vitrées, il me faut par contre une autorisation de l'AG.
Ensuite, il faut que l'unité foncière dispose de COS résiduel pour transformer 35 m2 de SHOB en 35 m2 de SHON. Si oui, je pourrais alors déposer une autorisation de travaux auprès la mairie.
Mais pourquoi moi pourrais-je prendre 35 m2 de SHON de l'unité foncière alors que vraisemblablement les copropriétaires veulent aussi faire leurs propres aménagements qui nécessitent aussi de la SHON résiduelle. En clair, qui sait comment se répartit de la SHON résiduelle en copropriété horizontale ?
Ne faudrait-il pas demander l'autorisation en AG pour s'octroyer 35 m2 de SHON résiduelle de l'unité foncière avec mise en conformité de l'état descriptif de division au passage ? Si c'est la solution, cela se vote à quelle majorité ?
Merci. |
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Posté - 21 sept. 2009 : 15:07:53
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il n'y a pas de question de SHON résiduelle pour vous puisque le COS n'est pas encadré dans votre zone ... ou alors vous nous cachez une mention particulière du règlement de PLU... |
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Emmanuel Wormser
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elalbator
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Posté - 21 sept. 2009 : 15:24:58
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C'est quoi ce délire, je ne cache rien du tout.
Au jour d'aujourd'hui, la copropriété est en zone naturelle et/ou agricole et le COS n'est en effet pas réglementé. Donc, ni moi, ni vous, ni la mairie ne sait répondre à ma question. Le COS n'est pas règlementé mais pour autant cette situation n'est pas claire car les riverains sont paumés. COS non règlementé = construction à l'infini ??????
Par contre, il est évident qu'un jour l'unité foncière passera en zone AU et que là , il faudra que je sache clairement comment cela se passera au niveau de la répartition du COS résiduel dans une copropriété horizontale.
Merci quand même. |
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Posté - 21 sept. 2009 : 15:29:55
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oui, construction à l'infini dans la limite que le PLU a fixées : agrandissement limité, transformations limitées, distances, hauteur, emprise, etc...
le jour où ça basculera en AU, il est possible que la notion de même de COS et de SHON ait disparu. |
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Emmanuel Wormser
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Mout
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Posté - 21 sept. 2009 : 15:52:16
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Nous retombons dans la problématique débattue dans le forum COPROPRIETE...
Il y a le droit de l'urbanisme, qui n'est déjà pas simple
ET
...il y a le droit privé et la loi du 10 juillet 1965.
Il faut relire l'extrait d'un exposé dont l'auteur est un éminent spécialiste apprécié de contact...
Les autorisations d'occuper le sol sont délivrés sous réserve du DROIT DES TIERS.
Et précisément, le droit des tiers est en grande partie, dans votre cas, exposé dans le REGLEMENT DE COPROPRIETE et aussi l'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION qui décrit PRECISEMENT la partie privative de votre lot de copropriété.
C'est une situation diabolique qui a déjà dressé les forumeurs les uns contre les autres
Bien malin qui pourrait vous garantir une réponse...qui vous garantirait le succès de votre entreprise...pendant tout le délai de prescription...
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Posté - 21 sept. 2009 : 16:00:42
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Posté - 21 sept. 2009 : 16:03:03
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Mout, si je n'ai pas raté d'étape, la question d'elalbator porte exclusivement sur l'application de règles administratives du PLU... n'embrouillons pas tout pour l'inbstant car il semble en l'espèce que l'accord de la copro n'intervient pas dans l'affaire...puisqu'il n'y a pas de question de partage de surface résiduelle en l'absence de COS dans la zone. |
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Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 21 sept. 2009 16:03:43 |
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Mout
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Posté - 21 sept. 2009 : 16:32:00
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Emmanuel : si vous le dites, j'ai donc dû raté l'étape...au cours de laquelle elalbator a supprimé dans son titre "en copropriété"...
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Posté - 21 sept. 2009 : 17:07:52
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non, c'est la question posée sur laquelle il faut revenir : quelles modalités de partage de la SHON résiduelle ?
sachant que la question est infondée en l'absence de COS dans la zone, le sujet est clos avant qu'on se pose les questions relatives aux modalités de décisions au sein de la copro... |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 21 sept. 2009 17:12:45 |
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Mout
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Posté - 21 sept. 2009 : 19:57:25
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Questionnement :
citation: La copropriété a été batie sur une unité foncière de 6 parcelles sur près de 20000 m2. ..
...6 villas et leur 6 jardins privatifs sont construites sur cette copropriété.
... ça se complique vu que nous avons tous des terrains privatifs assez grands en terme de superficie et que nous avons tous des projets dépendants d'un éventuel COS résiduel.
Quelques questions :
1/ Comment savoir si l'unité foncière bénéficie d'un COS résiduel ?
2/ La mairie ne doit-elle pas mettre le PLU en conformité avec les récentes contructions qu'elle a elle-même autorisées ?
3/ Imaginons qu'il y ait du COS résiduel... Comment et selon quel mode ce COS est-il attribué pour chacun des terrains privatifs, ces 6 terrains privatifs ayant des tailles différentes (650 m2, 1600 m2, 2000 m2, 3000 m2, 6000 m2 et 6000 m2).
4/ En cas de COS manquant, certaines mairies permettent de racheter du COS ? Qui fixe le prix de ce COS ?
Réponse d'Emmanuel à 12h16
citation: pas de COS donc pas de densité maximale autorisée : "no limit" !
car pas de COS ne veut absolument pas dire COS=0.
Pourquoi la remarque de 17h07
lcitation: a question est infondée en l'absence de COS dans la zone, le sujet est clos avant qu'on se pose les questions relatives aux modalités de décisions au sein de la copro... |
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Posté - 21 sept. 2009 : 20:34:25
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pas de COS signifie que la copro n'a pas à se positionner sur un partage de la SHON résiduelle puisque la SHON n'est pas encadrée dans ce secteur...
on pourrait aussi demander à la copro de se positionner sur le temps qu'il fera demain : l'utilité des échanges de l'AG serait la même.
est-ce plus clair ? |
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Emmanuel Wormser
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Mout
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Posté - 21 sept. 2009 : 20:48:46
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non |
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Posté - 21 sept. 2009 : 20:54:14
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qu'est ce que vous ne comprenez pas ?  |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
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Posté - 21 sept. 2009 : 21:39:02
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
pas de COS signifie que la copro n'a pas à se positionner sur un partage de la SHON résiduelle puisque la SHON n'est pas encadrée dans ce secteur...
on pourrait aussi demander à la copro de se positionner sur le temps qu'il fera demain : l'utilité des échanges de l'AG serait la même.
est-ce plus clair ?
Malheureusement, la copro horizontale est avant tout une copro.
Vis à vis des lois et réglements d'urbanisme seule la copro en tant que personne morale dispose de la qualité de propriétaire.
Le fait que le réglement de copro n'interdise pas à un copropriétaire de déposer une demande d'autorisation d'urbanisme ne donne pas à ce copropriétaire la qualité de "propriétaire foncier" nécessaire pour mettre en oeuvre une telle autorisation.
La nouvelle loi a certes assoupli la subordination indispensable entre le pétitionnaire et le détenteur du droit foncier, mais la mise en oeuvre d'une autorisation d'urbanisme ne peut se faire sans l'accord explicite du propriétaire foncier concerné. Même dans le cadre d'une copro, la mise en oeuvre d'une autorisation d'urbanisme sans l'aval du propriétaire foncier (la copro s'exprimant par le vote de son AG, dans ce cas) constitue une construction sur la propriété d'autrui.
Comme dans toute autre forme de copropriété, la division en lots ne revêt que le caractère de jouissance. La propriété reste entière, même si elle concerne des ayants drots multiples. |
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Posté - 21 sept. 2009 : 21:56:18
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je m'interrogais sur l'article (? j'ai oublié) qui habilite "un des indivisaires " à solliciter une AOS et faisait le pendant avec la copro.
Ce qui n'empèche en rien le raisonement sur la possibilité de la mettre en oeuvre, effectivement
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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elalbator
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Posté - 22 sept. 2009 : 14:44:53
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Bon la prochaine fois je m'achète une cabane...
Vive la France, comment faire compliqué pour rien du tout ! |
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