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pmironne
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 Posté - 03 oct. 2009 : 19:54:39
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Bonjour,
Nptre règlement de copropriété précise que:
"Les lots à usage de cave et garage ne pourront être cédés qu'avec l'appartement au service duquel ils sont rattachés."
Or un des copropriétaires veut vendre séparement son appartement at son emplacement de parking.
Nous en avons fait la remarque à notre syndic qui nous répond ceci:
"Nous vous précisons que la clause du règlement de copropriété qui interdit la vente séparée des lots n'est pas applicable; en effet, comme le prévoit la loi, s'agissant de lots séparés, il n'est pas possible d'en interdire la vente; l'appartement n'est pas rattaché obligatoirement à un parking; nous avons bien entendu prévenu le vendeur que le parking devait être venduà un copropriétaire en priorité."
Qu'en penser? L'article ci-dessus de notre RDC est-il illicite?
Merci de votre réponse.
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ETASPAK
Contributeur senior
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1
Posté - 03 oct. 2009 : 20:46:07
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Bonsoir,
Votre syndic à raison, d’autant plus que l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété. »
« Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. »
« Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. »
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
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ainohi
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Posté - 03 oct. 2009 : 21:42:16
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Il y a deux écoles.
Les uns, s'appuyant sur le caractère inviolable et sacré du droit de propriété disent qu'un copropriétaire doit pouvoir aliéner ses lots comme il l'entend.
Les autres, d'esprit plus collectiviste, justifient de telles restrictions par le respect de la destination de l'immeuble.
La jurisprudence n'établit pas de règle absolue. C'est selon l'appréciation que se fait le tribunal de ce qu'impose le respect de la destination de l'immeuble. Il semblerait toutefois qu'après une période dominée par la tendance individualiste, on prenne plus facilement en compte des considérations d'ordre social visant au maintien d'un cadre de vie optimal.
Dans cette dernière optique, il faut souligner qu'un immeuble destiné à l'habitation n'a pas vocation à être utilisé seulement comme entrepôt ou garage par des personnes n'habitant pas l'immeuble et, qu'en détachant caves et emplacements de stationnement des appartements, on finisse par altérer le cadre de vie : un appartement sans cave ni garage offre un confort de vie nettement moindre sans ces annexes qu'aucun architecte ne se permettrait d'omettre dans un projet. Avec un grand nombre de caves ou de garages utilisés par des non résidants, l'immeuble devient moins convivial, la fréquence des déménagements s'accélère, le contrôle des accès est rendu plus difficile. Il est donc possible de prétendre que l'interdiction de vendre des lots annexes séparément des lots principaux se justifie par le respect de la destination de l'immeuble. C'est peut-être moins vrai dans les immeubles composés de petits appartements abritant des personnes seules ou des couples sans enfants que des immeubles principalement habités par des familles.
J'ai tendance à penser qu'il faut défendre la validité de telles clauses.
Afin de s'assurer de leur respect, il peut être opportun de faire adopter par l'assemblée générale une résolution rappelant cette clause et demandant qu'en cas de projet de vente isolée d'un emplacement de stationnement ou d'une cave, dès réception du questionnaire du notaire, le syndic agisse en référé pour s'y opposer.
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Gédehem
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Posté - 03 oct. 2009 : 21:42:33
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Il y a 2 aspects, que le syndic semble mélanger :
- la clause du RDC qui interdit la vente séparée
- l'art.8-1 qui oblige à l'information préalable à la vente.
Concernant la clause du RDC qui interdit la vente séparée, destinée par exemple à limiter le nombre d'habitants, elle doit être appliquée (jurisprudence)... aussi longtemps que le juge sollicité ne l'a pas déclaré illicite, contraire à L.art.8 et 9.
Il n'y a pas ici de principe à cette "liberté de disposer des parties privatives", le RDC pouvant apporter des restriction dont la licéité doit être appréciée par un juge au cas par cas..
En attendant, s'agissant d'une clause conventionnelle, le propriétaire du lot dont il s'agit ne peut vendre distinctement une partie attaché à un lot principal !
Il n'y a donc pas lieu de faire application de L.art.8-1, qui devra attendre la réforme de cette clause par l'AG, ou à défaut l'éventuelle sanction du juge.
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Gédehem
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Posté - 03 oct. 2009 : 21:45:34
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 Ainohi, à 17 secondes de distance nous sommes entièrement d'accord .....  |
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Posté - 04 oct. 2009 : 17:02:17
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attention un emplacement de parking peut être vendu séparément avec application de l'article 8-1 (prévenance des autres copros) dans la mesure où ni l'acte notarié d'origine ou ni le RdC ne spécifie qu'ils sont liés l'un à l'autre. C'est rarement le cas que cela soit spécifié.... |
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Posté - 04 oct. 2009 : 19:07:33
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ETASPAK
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Posté - 04 oct. 2009 : 20:30:49
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Et que penser alors de cette jurisprudence :
Cour de cassation du mardi 29 mai 1979 N° de pourvoi : 78-11530
COPROPRIETE - Règlement - Clause restreignant les droits des copropriétaires - Prohibition - Vente d'un lot - Droit de préférence des autres copropriétaires.
La clause du règlement de copropriété qui a pour effet d'obliger le propriétaire d'un lot à le vendre à un acquéreur qu'il n'a pas choisi constitue une restriction à son droit de libre disposition de son bien.
Dès lors, doit être réputée non écrite la clause qui stipule qu'en cas de vente d'un lot, le vendeur est tenu d'accorder la préférence aux autres copropriétaires.
* VENTE - Pacte de préférence - Copropriété - Règlement - Stipulation accordant la préférence aux copropriétaires en cas de vente d'un lot - Restriction au droit de disposer.
Textes appliqués : LOI 65-557 1965-07-10 ART. 8 AL. 2, ART. 43
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...rechJuriJudi
Avec l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 créé par loi du 25 mars 2009 qui précise :
« Le règlement de copropriété des immeubles.......... peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété. »
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 Posté - 04 oct. 2009 : 20:37:45
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que c'est pour cela que l'on rattache sous le même numéro parking et appartement.....pour qu'ils ne puissent être vendus séparément et ce pour satisfaire l'esprit d ou obligations du PC accordé et pour permettre aux co-propriétaires de continuer à trouver des places dans leur résidences sans que ce soient les plus fortunés de la résidence voisine qui achètent tous les parkings |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 04 oct. 2009 : 20:37:48
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on peut penser donc que la loi est venuz mettre un terme aux éventuelles futures jurisprudences similaires à celle de 1979, et qui devront ainsi être déclarée hors la loi par la chambre supérieure.... |
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Gédehem
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10
Posté - 04 oct. 2009 : 23:06:30
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Hum ... encore une fois, erreur de lecture et donc d'interprétation d'un arret au regard du présent sujet et d'une disposition légale !
Il n'y a aucune confusion possible entre :
- "La clause du règlement de copropriété qui a pour effet d'obliger le propriétaire d'un lot à le vendre à un acquéreur qu'il n'a pas choisi .." (arret de 1979)
et
- "Le règlement de copropriété des immeubles.......... peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement ...."
Obliger et accorder un droit de priorité, ce n'est pas la même chose.
La clause du RDC de pmironne n'oblige à rien.
C'est une clause restrictive à la libre disposition d'un lot ou d'une fraction de lot, principe qui n'a rien d'illicite, clause à laquelle tous les copropriétaires de cet immeuble doivent se conformer.
Bien d'accord avec JM .L : le nombre d'emplacements de stationnement est imposé par les PLU (ex-POS), fonction du nombre de logements, et donc de véhicules potentiels. Chacun sait qu'il est bien trop bas au regard du nombre véhicule par ménage, d'où les encombrements sur la voie publique.
Cet art.8-1 est le bienvenu pour ne pas réduire encore le nombre d'emplacements possibles pour les habitants d'un même immeuble en copropriété. |
Édité par - Gédehem le 04 oct. 2009 23:13:32 |
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ETASPAK
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Posté - 04 oct. 2009 : 23:35:04
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citation: Initialement posté par Gédehem
[
Obliger et accorder un droit de priorité, ce n'est pas la même chose.
D'après-vous, à quelle majorité ce droit de priorité doit-il être voté 
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Gédehem
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Posté - 05 oct. 2009 : 12:43:03
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Il n'est pas décidé par l'AG s'agissant d'une obligation légale !
Le copropriétaire qui veut vendre un tel emplacement doit préalablement en faire l'information comme il est dit L.art.8-1.
S'il ne le fait pas et que la vente à lieu avec un tiers au syndicat elle a toutes les chances d'être annulée si un copropriétaire en a connaissance et se porte acquéreur.
C'est similaire au droit de priorité du locataire lorsque le propriétaire met en vente. |
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ETASPAK
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Posté - 05 oct. 2009 : 22:20:54
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Bonsoir Gédehem,
Bien qu’il s’agisse effectivement d’une obligation légale.
Cette obligation légale s’applique uniquement dans le cas où le règlement de copropriété prévoit une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.
Comme le précise l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété. »
« Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. »
« Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. »
Et à défaut d’une telle clause dans le règlement de copropriété, ce droit de priorité n’existe pas, d’où ma question :
D'après-vous, à quelle majorité ce droit de priorité doit-il être voté par l'AG pour qu’il fasse l’objet d’une clause spécifique dans le règlement de copropriété lorsqu’elle n’existe pas ?
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Édité par - ETASPAK le 05 oct. 2009 22:26:28 |
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ainohi
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Posté - 05 oct. 2009 : 22:43:29
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citation: Initialement posté par ETASPAK
D'après-vous, à quelle majorité ce droit de priorité doit-il être voté par l'AG pour qu’il fasse l’objet d’une clause spécifique dans le règlement de copropriété lorsqu’elle n’existe pas ? Une telle clause apporte une restriction à la liberté de disposer : elle ne permet pas au copropriétaire de céder son lot à une personne déterminée, un proche par exemple. Elle ne peut donc être adoptée qu'à l'unanimité. |
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Gédehem
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Posté - 06 oct. 2009 : 00:29:04
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Je penche également très fortement pour l'unanimité....  |
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chenkak
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Posté - 06 oct. 2009 : 13:41:36
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Avec la législation actuelle, unanimité = impossibilité (dans la plupart des cas) |
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Posté - 06 oct. 2009 : 17:09:27
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Bonjour,
"clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété"
Il me semble que depuis la loi "Boutin" (La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009) c'est à l'article 24.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...gorieLien=id |
Édité par - Manu_desaintmichel le 06 oct. 2009 17:17:22 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 06 oct. 2009 : 21:47:28
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citation: Initialement posté par Manu_desaintmichel
Bonjour,
"clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété"
Il me semble que depuis la loi "Boutin" (La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009) c'est à l'article 24. La loi Boutin a introduit l'article 8-1 qui affirme qu'une clause de préemption sur les emplacements de stationnement au profit des copropriétaires de l'immeuble n'était pas contraire à l'ordre public. Elle ne remet pas en question les dispositions relatives aux modifications du règlement de copropriété. C'est au minimum la double majorité de l'article 26. Dans le cas dont nous discutons, je penche pour l'unanimité. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 07 oct. 2009 : 13:44:10
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Bonjour et merci pour vos réponses.
Il est quand même difficile d’imaginer que la volonté du législateur soit celle d’un vote à l’unanimité.
Impossible à obtenir et pour cause, le copropriétaire vendeur ne donnera jamais son accord et fera sa vente avec un tiers en toute légalité.
De ce fait :
« L’unanimité est à écarter puisqu’il n’y a pas ici atteinte à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance. »
S’agissant d’une partie privative :
« L’article 26 de la loi est également à écarter parce qu’elle concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. »
En conséquence :
« Reste la majorité de l’article 24 qui est à retenir en l’occurrence. »
D’autant plus que l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par LOI n° 2009-323 du 25 mars 2009 précise :
« L'assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. »
A ce sujet, voyez ce que précise ce lien qui émane d’un avocat spécialisé dans le Droit immobilier.
IV. - LE DROIT DE PRIORITE CONSENTI AUX COPROPRIETAIRES A L’OCCASION DE LA VENTE DE LOTS A USAGE DE STATIONNEMENT :
« A quelle majorité ce droit de priorité est-il voté en assemblée générale pour être inclus ensuite dans le règlement de copropriété ? Aucun élément n’est donné sur ce point par le texte. »
« Le règlement de copropriété est modifié à la majorité de l’article 26 lorsque cette modification concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. Nous sommes en présence, ici, de parties privatives. Cette majorité est donc à écarter. »
« Le même article 26 dispose que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. »
« Il n’y a pas ici atteinte à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance. L’unanimité est donc également à écarter. »
« Reste, à notre sens, la majorité de l’article 24 qui est à retenir en l’occurrence. »
« Le législateur, par le biais de l’institution du nouvel article 8-1, a tenu à ce que la copropriété ne soit pas émiettée en un très grand nombre de copropriétaires. Il a entendu préserver l’unité de la copropriété en limitant le nombre des titulaires de lots et en privilégiant ceux qui sont déjà propriétaires d’autres biens dans le syndicat. »
VI. - L’ADAPTATION DES REGLEMENTS DE COPROPRIETE :
« Depuis la loi du 13 décembre 2000, l’assemblée générale peut décider à la majorité prévue à l’article 24 les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives consécutives à son établissement (3). »
« Cette faculté d’adaptation était initialement temporaire. Elle n’avait été offerte aux syndicats que pendant un délai expirant le 13 décembre 2005. La loi dite E.N.L. du 13 juillet 2006 a porté de cinq ans à huit ans le délai pendant lequel il est possible d’adapter les règlements. Ce délai expirait dont le 13 décembre 2008. »
« La loi du 25 mars 2005, quant à elle, a pérennisé le principe de l’adaptation qui peut, maintenant, être effectuée à tout instant, sans limitation dans le temps. »
http://www.lgl-associes.com/LA-LOI-...TIS_a51.html
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Édité par - ETASPAK le 07 oct. 2009 13:45:53 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 08 oct. 2009 : 00:11:48
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La volonté du législateur est de couper court à une controverse. Une clause de préemption dans un règlement de copropriété, selon qu'on privilégiait le droit individuel de propriété ou l'intérêt commun, pouvait être jugée non écrite ou licite parce que justifiée par la destination de l'immeuble. Désormais, on ne se pose plus la question, c'est licite. Mais cela ne vaut que pour les règlements existant. Cela ne signifie pas qu'il soit autorisé de modifier le règlement de copropriété à la simple majorité de l'article 24.
Il faut en revenir aux fondamentaux et non triturer les textes jusqu'à les dénaturer.
Dans le régime de la copropriété, on distingue deux types de modification du règlement de copropriété : celles qui affectent les droits sur les parties privatives et les autres. Les premières exigent l'unanimité, les secondes la double majorité de l'article 26 seulement.
L'étonnant raisonnement de cet avocat me rappelle les déclarations péremptoires de certains autres dans une affaire d'annulation d'un mariage pour cause de non-virginité de l'épouse. Ils nous affirmaient doctement que le mariage était un contrat et qu'il fallait appliquer les règles classiques du vice du consentement pour conclure que l'annulation prononcée en première instance était conforme à la loi. La cour d'appel de Lille y a mis heureusement bon ordre, rappelant que le mariage était aussi une institution et que le droit des obligations ne s'y appliquait que dans certaines limites.
En restreignant le droit de disposer, on affecte le droit de propriété, il faut donc l'unanimité.
Quant à l'article 49, c'est tout à fait autre chose. Il se s'agit que de réécrire le règlement de copropriété à droit constant, ce qui explique qu'on se contente alors de la majorité de l'article 24.
Cela dit, on peut faire voter l'insertion d'une clause de préemption dans le règlement de copropriété à l'article 24 en espérant que le délai de prescription s'écoule sans que se manifeste d'opposition. |
Édité par - ainohi le 08 oct. 2009 00:16:27 |
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