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BBH
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 Posté - 14 oct. 2009 : 22:57:54
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Bonsoir, sur l'assignation à titre principal l'on essaie de soulever l'absence du mandat du syndic au moment de l'assemblée générale ( syndic nommé pour un an du 1er janvier au 31 décembre 2008 et l'AG du 27 juin 2009) et si cet argument est retenu le Tribunal en déduira la nécessité de nommer un administrateur provisoire. La conséquence étant les problèmes concernant la gestion de la copropriété car le Président du Tribunal risque de ne pas statuer immédiatement d'autant que toutes les questions sont liés devant le juge de fond.
Quelqu'un a déjà une expérience ou des conseils à ce sujet? Merci de m'éclairer, cordialement
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Édité par - BBH le 14 oct. 2009 22:59:11 |
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G.G
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 Posté - 15 oct. 2009 : 01:33:11
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Jurisprudence: Durée du mandat du syndic
Le mandat du syndic prend fin à son terme, sans pouvoir être prolongé jusqu'à la date de la prochaine assemblée générale.
La durée des fonctions du syndic est de trois ans maximum.
En pratique, il est assez fréquent que la durée du mandat du syndic s'accompagne de la mention suivant laquelle une telle durée prendra fin lors de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur les comptes de l'exercice.
La recommandation n° 15 du 6 juin 1996 avait déjà invité les syndics à s'abstenir de telles formules et à utiliser au contraire des clauses dénuées de toute ambiguïté telles que " le syndic est nommé pour une durée de… qui commencera à courir le… pour se terminer le… ".
La Cour de cassation, dans un arrêt du 23 février 2000, avait considéré qu'une telle clause était valable dès lors qu'elle n'aboutissait pas à prolonger le mandat du syndic au-delà de la durée de 3 ans maximum prévue par la loi (cf. Habitat Actualité n° 75).
En l'espèce, le mandat de syndic avait été renouvelé par une assemblée générale du 22 mai 1997 pour une durée d'un an "devant prendre fin lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 1997 ".
La Cour d'appel avait jugé que le mandat de syndic avait pris fin au bout du délai d'un an, soit le 22 mai 1998. La Cour de cassation confirme cette décision. Le mandat du syndic fixé pour une durée d'un an prend fin à son terme, sans pouvoir être prolongé jusqu'à la date de la prochaine assemblée générale.
Cass. Civ. III : 22.9.04 / Administrer novembre 2004
Durée du mandat du Syndic: quelle valeur de la clause stipulant que le mandat s'achève lors de la prochaine assemblée ?
La clause prévoyant que la désignation du syndic s'achève le jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice suivant est inutile.
La Cour de cassation, dans deux arrêts récents (26 mai 2004 Juris Data n°2004-025005 et 22 septembre 2004 Juris Data n° 2004-025006), rappelle l'inutilité de cette clause. L'article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 le confirme.
En effet, la durée du mandat du syndic commence à courir le jour de la tenue de l'assemblée générale qui l'a désigné pour se terminer le jour de l'expiration de la durée prévue. L'assemblée convoquée après la date anniversaire de la désignation est nulle, même en présence d'une clause précisant que le mandat s'achève le jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice suivant.
Par l'effet rétroactif de l'annulation de l'assemblée générale qui l'a désigné, le syndic n'a plus cette qualité lors de la convocation d'une assemblée ultérieure.
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 9 septembre 2009
N° de pourvoi: 08-16109
Il faut savoir que tant qu'une A.G n'est pas annulée elle demeure valable. Vous avez commis l'erreur d'attendre que le syndic convoque alors qu'il n'avait plus qualité.
les textes cités plus haut démontrent qu'un syndic ne peut prolonger soon mandat au delà de la datye votée.
Il ne peut donc plus convoquer valablement à la condition impérieuse de contester toute nouvelles convocation dans les 2 mois de l'art 42 car l'effet rétroactif d'une annulation peut rendre annulable les A.G subséquentes
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GĂ©dehem
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Posté - 15 oct. 2009 : 10:44:37
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La difficulté ici provient du fait que personne ne semble avoir sollicité la désignation d'u administrateur provisoire passé le 31.12.2008 et l'absence de convocation d'AG avant cette date.
L'AG qui s'est tenue le 27 juin 2009 a été convoquée par une personne qui n'avait pas qualité. Cette AG semble contestée pour ce motif.
Il n'est pas très cohérent de le pas avoir déposé requête selon D.art.47, l'ordonnance demandant au plus 15 jours/3 semaines pour être rendue, et d'assigner le syndicat en contestation d'AG, qui va demander au moins 1 an de délai avant d'avoir un jugement !
18 mois de perdu pour rien, la différence de frais à engager n'étant pas un frein, surtout pour faire déposer requête (5/800 €).
D'autant moins compréhensible dans le cas de la requête selon D.art.46 ou 47, les frais engagés par le ou les copropriétaires (ou CS) demandeurs seront intégralement remboursés par le futur syndic, s'agissant de "frais nécessaires à l'administration du syndicat".
Lorsqu'il y a contestation d'AG, il n'y a pas remboursement, le ou les demandeurs en sont de leur poche.
Vous dites : ".... le Tribunal en déduira la nécessité de nommer un administrateur provisoire."
Pas du tout : le juge ne déduit rien ! Comme il est demandé, il va constater la nullité de l'AG, la sanctionner comme telle, et c'est tout !
Vous retombez dans le cas 1 : syndicat dépourvu de sydic, application D.art.47. Il faut recommencer : avocat, requête, administrateur ...
Il aurait fallut (est-ce fait ?) demander au juge, constatant la nullité de l'AG, de désigner un administrateur provisoire ...
Mais même en pareil cas le juge du TGI peut botter en touche, arguant du fait que selon D.art.47 seul le pdt du TGI sollicité sur requête peut désigner un administrateur provisoire...
Cas déja vus : la procédure, rien que la procédure ! 
D' autant plus si votre avocat n'a demandé que la nullité de l'AG. |
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BBH
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 Posté - 15 oct. 2009 : 17:55:30
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"Il aurait fallut (est-ce fait ?) demander au juge, constatant la nullité de l'AG, de désigner un administrateur provisoire ...Mais même en pareil cas le juge du TGI peut botter en touche, arguant du fait que arguant du fait que selon D.art.47 seul le pdt du TGI sollicité sur requête peut désigner un administrateur provisoire...Cas déjà vus : la procédure, rien que la procédure !D' autant plus si votre avocat n'a demandé que la nullité de l'AG"
Gédehem, l'avocat demande à constater la nullité de la convocation, la vacance du syndic depuis le 31 décembre 2008 et la nullité subséquente de l'AG du 27 juin 2009 ensuite désigner l'administrateur judiciaire à charge pour lui d'administrer la dite copropriété dans l'intervalle et de convoquer l'AG en vue de désigner syndic...et de faire application de la décision définitive du 19 Mai 2009.
En fait, il y eu un jugement du 19 Mai 2009 que le syndic refuse d'appliquer - un copropriétaire du lot 1 (maison) qui n'a jamais été convoqué et qui n'a jamais payé des charges qui lui incombent depuis la création de la copropriété tandis que les propriétaires des appartements du lot 2 (immeuble) sont obligés de payer sa part des charges sol.
Ma question : que se passera-t-il si le Président ne statue pas immédiatement étant donné que toutes les questions sont liés devant le juge de fond? Dans ce cas déjà vus que vous mentionnez, pourriez-vous me donner des references ou me dire un peu plus? Merci
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Édité par - BBH le 15 oct. 2009 17:57:12 |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 oct. 2009 : 18:22:06
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L'affaire du 19 mai 2009 n'a rien Ă voir avec la contestation de l'AG du 27 juin !
Vous déplorez que celui que vous qualifié de "syndic" ne fasse rien pour 'appliquer' ce jugement.
Je crois que vous (le syndicat, le CS) n'avez toujours pas compris que ce 19 mai 2009 vous n'aviez pas légalement de syndic, et que celui devenu ex-syndic le 1er janvier 2009 n'avait pas qualité pour recouvrer des fonds !
Pas plus qu'il n'avait pouvoir pour convoquer une AG, dont on se demande comment il a pu y être désigné à nouveau !
Il semble que la méconnaissance et/ou passivité des copropriétaires, et tout particulièrement du CS, soit à l'origine du désordre dans lequel vous êtes actuellement.
N'ayant pas engagé en son temps la seule action nécessaire vous (le syndicat) êtes contraint d'attendre le jugement du TGI (en gros 10 à 12 mois voire 16 ou 18 suivant l'encombrement de votre tribunal ). |
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BBH
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Posté - 15 oct. 2009 : 18:36:53
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OK, vous avez parfaitement raison mais il ne faut pas oublier que le syndic ne sait pas qu'il "n'a pas qualité pour recouvrer les fonds" car il continue allègrement à faire des appels de fonds....et concernant ce copropriétaire il a toujours refusé de le convoquer et de le faire payer d'où nécessité de lui faire un procès et depuis il refuse de l'appliquer. Mais que va-t-il se passer dans le cas où le Tribunal ne désigne pas immédiatement un administrateur provisoire? Voilà la situation... |
Édité par - BBH le 15 oct. 2009 18:37:48 |
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Posté - 15 oct. 2009 : 20:09:25
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BBH il faudrait nous donner une explication : pourquoi un contrat d'un an du 1/1 au 31/12 ? Quelle est la période de votre exercice ?
Ne vous etes vous pas, vous mêmes, mis dans la difficulté pour la convocation de l'AG et l'approbation des comptes.
Dites nous les termes excats de la durée du contrat de votre syndic (passé) ... |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 oct. 2009 : 21:38:54
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BBH, le litige avec le copropriétaire qui ne paie pas ses charges est actuellement completement accessoire !
Votre syndicat est actuellement dans un dysfonctionnement total, avec un syndic dont le mandat est contesté, qui sera sanctionné par la nullité, par une AG qui sera également annulée.
Il est vrai que les actes de ce futur ex-syndic ne seront pas annulés, peut être pas tous ! Mais comprenez ("comprenez" collectif : vous ^même, le CS, les copropriétaires) que vous êtes sur le fil du rasoir et que l'unique préoccupation de tous doit être la sauvegarde du syndicat.
Votre futur "ex" sait très bien tout cela ! Il savait qu'il n'était plus syndic depuis le 1.01.2009, raison pour laquelle il n'a rien fait lors du jugement du 19 mai : il n'avait aucun titre pour obliger ce copropriétaire.
D'où la convocation irrégulière d'une AG, histoire de vous (vous collectif) rouler dans la farine au cas où personne ne bougerait.
Il était d'autant plus serein que personne n'a bougé entre le 1.01.09 et ce moi de mai, pas plus que jusqu'à la convocation d'AG : personne n'est intervenu pour demander la désignation d'un administrateur pour un syndicat dépourvu de syndic !
Personne ne s'en étant préoccupé, vous allez tous en payer les conséquences ! Il faut attendre le jugement du TGI et ne vous (vous collectif) en prendre qu'à vous même ...et au CS en dessous de tout dans cette affaire (Y a t-il au moins un CS ?  )
Si le TGI ne désigne pas d'administrateur, il faudra faire ce qui aurait du être fait dès janvier : faire déposer requête auprès du pdt du TGI afin de voir désigner un administrateur provisoire, non sans oublier de rechercher un ou des candidats syndics (car je suppose que vous ne voulez pas reprendre l'ancien ? )
Si vous pouvez regrouper une petite équipe autour de vous, il faut vous organiser et pondre une note d'information pour ouvrir les yeux de copropriétaires trop laxistes ou naifs, sans doute par méconnaissance.
Et présentez-vous pour être le prochain CS ! |
Édité par - Gédehem le 15 oct. 2009 21:49:18 |
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BBH
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Posté - 15 oct. 2009 : 23:20:12
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Pour rambouillet: le contrat du syndic est un contrat d'un an - du 1 janvier au 31 décembre 2008 indiqué au début.
Gédehem: je ne pense pas que la raison de ne pas appliquer le jugement le condamnant à faire payer le copropriétaire était qu'il "n'avait aucun titre" car cette personne n'a jamais été convoqué ni reçu aucune demande de payer sa quote part depuis la création de la copropriété. Si, il y a un CS dont la présidente a démissionné, composé d'anciens copropriétaires qui se sont accommodés de cette situation, qui ont leurs habitudes et leurs certitudes...C’est plus confortable de suivre que de changer…
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Posté - 16 oct. 2009 : 08:36:01
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mais BBH vous n'avez peut-être pas répondu complètement à ma question : qu-est-il écit sur la résolution voté en AG 2008 pour la durée du contrat.
Est-ce seulement cela : citation: contrat d'un an - du 1 janvier au 31 décembre 2008 seulement ces mots, ou bien y a t il une phrase plus complète sur la résolution inscrite au PV de l'AG ?
autre demande faite non répondue, mais qui pourrait nous aider à répondre pour vous aider : période de l'exercice ? |
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Posté - 16 oct. 2009 : 08:39:07
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j'oubliais : si je pose cette question, c'est que je souhaiterai comprendre : si votre exercice est du 1/1 au 31/12, comment était-il possible que les comptes soient approuvés à la fin du mandat au 31/12 .
Peut-être que ce qui est inscrit sur le PV est différent de ce que vous pensez avoir voté .... , il faut le vérifier, mais peut-être l'avez vous fait avant de nous écrire, dans ce cas je m'excuse pour mon insistance... |
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BBH
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Posté - 16 oct. 2009 : 15:30:37
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Pour Rambouillet:
RĂ©solution inscrite au PV de l'AG.
Le syndic est nommé pour une durée de 1 an qui commencera le 1er janvier 2008 pour se teminer à la prochaine assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2008 soit au plus tard le 30 Juin 2009.
Cordialement. |
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Posté - 16 oct. 2009 : 18:34:40
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eh bien BBH votre syndic Ă©tait en exercice pour l'AG !
donc tout notre baratin précédent tombe à l'eau : où est le pb BBH ? la raison que vous invoquez pour aller au tribunal n'a aucun fondement et votre syndic est un malin : AG le 27/6/09 et fin de son mandat le 30/6/09 : il a gagné un certain nombre de mois d'honoraires....  |
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BBH
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Posté - 16 oct. 2009 : 18:53:11
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Rambouillet : Il a été nommé pour un an: du 1er janvier au 31 décembre et non pas 18 mois. La question sur ce post était l’intervalle possible avant la désignation d’un administrateur provisoire par le tribunal. Par ailleurs, je ne trouve pas que des intervenants sur ce post aient fait du « baratin » comme vous dites… |
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BBH
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Posté - 16 oct. 2009 : 19:28:50
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Rambouillet: Je vous recommande de lire la décision de la Cour de Cassation Chambre Civile 3, 12 sep. 2006 : 05-15987 « il appartenait au syndic de convoquer l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat qui devait se produire au terme de la période d’un an ayant commencé à courir du jour de l’assemblée général qui l’avait renouvelé.. »
Une autre : Cour Cassation Chambre Civile 3 (02-21416) 22, sep. 2004 : « quant à la durée du mandat du syndic, le contrat du mandant doit indiquer sa durée et sa date de prise d’effet, et la clause selon laquelle le mandat conclu pour une durée donnée prendra fin lors de l’assemblée statuant sur les comptes de l’exercice suivant est inutile car le mandat prend fin dès que la durée prévue au contrat est écoulée »
J’ai indiqué ces références car il ne faut pas induire en erreur les personnes qui viennent ici pour s’informer sauf, bien sûr, si vous aussi vous avez des références pour étayer vos dires.
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Posté - 16 oct. 2009 : 19:51:00
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alors si tel était le cas, il n'était pas très malin de fixer la date du 31/12/2008, date du dernier jour de l'exercice, et dans ce cas pourquoi avoir voté une telle résolution ? voter une durée d'un an qui peut durer 18 mois... c'est ce que dit la résolution. Et après vous voulez convaincre le TGI de dire le syndic n'a plus mandat alors que vous-même (la majorité des copros) avait voté une telle résolution en connaissance de cause....
Quant aux références des cour de cassation, elles ne sont valables que pour une situation tout à fait identique de la chose jugée... . Est ce le cas ?
quant au baratin, je me mettais dans le lot et c'était pour dire que l'on s'était fourvoyé dans nos réponses car nous n'avions pas les informations exactes ou plus exactement complètes : citation: syndic nommé pour un an du 1er janvier au 31 décembre 2008
ami, vous etes tout à fait autorisé à ne pas être en accord avec moi-même, et heureusement, sinon quel serait l'intéret d'un tel forum.
à mon avis vous aurez du mal au tribunal, et si vous devez aller en cassation pour peut-être entendre la cour débouter, changez tout de suite de syndic, vous y gagnerez en temps et en argent...
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DIOGENE93
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Posté - 23 oct. 2009 : 18:11:54
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Bonjour BBH.
Pour le cas ou le syndic aurait fait démmarer rétroactivement son nouveau contrat avant le 27 juin 2009, voulez-vous me communiquer la décision exacte du renouvellement du contrat de mandat du syndic prononcéé par l'AG du 27 juin 2009.
Cordialement  |
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BBH
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Posté - 24 oct. 2009 : 19:03:45
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Bonsoir Diogene93, Voici la phrase: "Le Syndic est nommé pour une durée d'un an qui commencera le 01.01.09 pour se terminer à la prochaine assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos au 31.12.09 soit au plus tard le 30.06.10", cordialement |
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Posté - 24 oct. 2009 : 19:40:12
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en fait BBH vos AG fixent
1- des doubles durées dans la même phrase : 1 an et ensuite une durée qui va du 1/1/200x pour se terminer à la prochaine AG statuant sur les comptes de l'exercicie clos au 31/12/200x soit au plus tard le 30/06/200X.
Il y a donc incohérence et la cassation que vous citez ne s"appliquera pas en l'occurence, d'autant plus qu'il y a un 2
2- la date de début de mandat de votre syndic est fixé à une date antérieure à votre AG, ce qui est impossible, car cela voudrait dire que tous les ans vous auriez été sans syndic depuis près de 6 mois et que vous renouvelez cet état d'année en année.
Ce qui voudrait dire que depusi des années vous etes sans syndic.
Votre position ne sera pas tenable face à un juge qui entérinera vraisemblablement le 1an que vous avez voté, mais à partir de l'AG appelé à désigner le syndic. Ce qui veut dire que votre syndic était vraisemblablement dans les temps lors de la convocation en fin mai 2009.
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BBH
Contributeur actif
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Posté - 24 oct. 2009 : 21:20:30
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Rambouillet:
2- la date de début de mandat de votre syndic est fixé à une date antérieure à votre AG, ce qui est impossible, car cela voudrait dire que tous les ans vous auriez été sans syndic depuis près de 6 mois et que vous renouvelez cet état d'année en année.
Ce qui voudrait dire que depusi des années vous etes sans syndic.
Si ce que vous dites est juste alors nous sommes sans syndic depuis des années et ce syndic n'avait aucune qualité pour convoquer les A-G ?
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Posté - 25 oct. 2009 : 07:52:21
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pour moi cela veut aussi dire que vous désignez à une AG de fin juin, un syndic pour une durée de 1 an. Donc il est en mandat à l'AG suivante de fin juin, puisque le syndic est en place (pour un an) à compter de sa désignation.
donc l'argument que vous utilisez : syndic pour un an du 1/1 au 31/12, n'est pas le bon.
Il faut lire syndic pour un an depuis sa désignation, il ne pouvait pas être syndic avant sa désignation, sauf si c'est un renouvellement ce qui semble être le cas. |
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