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saunier
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 Posté - 16 oct. 2009 : 11:06:02
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Bonjour,
Je suis propriétaire depuis decembre 2008 dans une résidence de 59 lots. L'ensemble des copropriétaires payent 100% des charges des jardins privatifs (tonte, arrosage...) or dans le réglément de copro, il doit y avoir une répartition.
Voici le texte du réglement de copro"
Tenant compte du fait que l'entretien des jardin privatifs participe à la qualité esthétique de l'ensemble de la résidence, les frais relatifs aux charges d'entretien des jardins privatifs dans la limite de la définition ci-dessus feront l'objet d'une première répartition à concurrence d emoititié au titre des charges communes générales. L'autre moitié sera supportée par les seuls propriétaires des lots auxquels est attribuée la jouissance privative d'un jardin dans la proportion des tantièemes attribués à cahcun des lots conernés dans la répartition des charges d'entretient des jardins privatifs ; la répartition de ces charges est opérée dans l'un des tableaux ci-annexés. Etant ici précisé que les frais de ré-engazonnement et de remplacement des haies séparatives des jardins à usage privatif sont à la charge des copropriétaires qui en ont la jouissance."
Ma question, pouvons nous récupérer les charges payés a tort, et imputé ces charges aux propriétaires des jardins privatifs? Si oui, sur combien d'années antérieurs.
Pour info notre copro Ă environ 1800 m2 de pelouse dont 1200 m2 de jardins privatifs.
Merci pour vos réponses.
Bonne journée. Laetitia
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Posté - 16 oct. 2009 : 11:24:25
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pas facile de répondre à cette question, mais je me lance sur le principe général comptable :
supposons 5000 € d'entretien des 1800 m2 (tonte et arrosage)
supposons qu'il existe une grille de répartition pour les "utilsateurs" des jardins privatifs en plus de la grille de répartition des dépenses générales
supposons Mr X ayant 150/10000 de tantièmes de dépenses générales et 100/1000 de tantièmes d'entretien de jardins privatifs.
La facture de MrX sera :
* charges d'entretien des jardins au titre des dépenses générales :
(5000/2)*(150/10000) = 37.50 €
* charges d'entretien des jardins au titre des jardins privatifs :
(5000/2)*(100/1000) = 250 €
(j'espère ne pas avoir fait d'erreurs)
mais des questions restent en suspens, comme :
Mr X a t il la jouissance privative exclusive
Mr X a t il le droit de faire pousser des topinambours
Mr X a t il le droit de mettre une piscine en plastique qui abime le gazon
Est ce Mr X qui arrose avec son compteur d'eau
Mr X a la jouissance privative, mais Mr Y rentre chez lui pour tondre,
Est ce que les enfants de Mr Z peuvent venir jouer sur la pelouse de Mr X
est ce que le jardin de Mr X est cloturé
....
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saunier
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Posté - 16 oct. 2009 : 11:43:53
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Bonjour,
Ce sont exclusivement des jardins cloturés. On ne peut pas avoir accés.
Imaginez un grand rectangle divisé en 6 parcelles. C'est la copro qui paye en intégralité les frais d'entretien , tonte , l'eau de l'arrosage automatique. |
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Posté - 16 oct. 2009 : 11:53:47
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et comment se fait la tonte ?  le tondeur rentre dans les propriétés privées ?
Avez vous un compteur spécial espaces verts ou non ? Dans la négative, regardez si la pose est techniquement possible car vous pouvez vous faire éxonérer des taxes d'assaiinissement sur la consommation de ce compteur.... 
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saunier
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 Posté - 16 oct. 2009 : 12:04:25
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Dans chaque haie de séparation, il y un petit portillon, le jardien passe par là . Oui il y a un compteur espaces verts.
Ma question est de savoir sur combien d'années pouvons nous récupérer les charges qui ont été payé par l'ensemble de la copro et qu'elles auraient du etre supporté à 50 %. Merci
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Posté - 16 oct. 2009 : 12:26:35
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à mon avis, mais à vérifier avec d'autres UI :
si les comptes ont été présenté suivant les clés de réparttiion et approuvés année par année sans remarques à ce sujet, vous ne pouvez revenir en arrière.
Faites un courrier au syndic et au président du CS pour demander que soit respecté dès l'exercie présent la répartirion des charges conformément au RdC. |
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goutelette
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Posté - 16 oct. 2009 : 12:29:27
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Sauf erreur ou omission de ma part, il y a une contradiction dans le texte rapporté.
citation: Tenant compte du fait que l'entretien des jardin privatifs participe à la qualité esthétique de l'ensemble de la résidence, les frais relatifs aux charges d'entretien des jardins privatifs dans la limite de la définition ci-dessus feront l'objet d'une première répartition à concurrence d emoititié au titre des charges communes générales
et "citation: Etant ici précisé que les frais de ré-engazonnement et de remplacement des haies séparatives des jardins à usage privatif sont à la charge des copropriétaires qui en ont la jouissance."
Les jardins privatifs, participent a la qualité, d'estétique de l' ensemble.
Donc comme, il est dit participation de l' ensemble a raison de 50%
Si vous mentionnez, que les pelouses et arbustes sont a charge des rez-de-jardin ? c'estla partie visible et importante de l' hesthétisme.
Dans beaucoup de copropriétés, avec des jardins privatifs, le RC est a peu près identique. Un% au frais de habitants de rez-de-jardin, et le reste sur l'ensemble. L'eau est a la charge de l'ensemble.
En principe les pelouses et les tailles sont entretenues par une entreprise, et non par les habitants. Vous n'en parlez pas.
Vous pouvez avoir également en espace vert des parties entièrement communes, et des parties privatives
Pour réclamer, il paraît sage d' avoir une bonne connaissance, des parts concernés par les rez-de -jardin.
De connaitre le contenu et le montant des factures concernant ce poste.
Avez vous eu tous les éléments,et vérifiez d' une façon comptable que cela jusifie votre réclamation |
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saunier
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Posté - 16 oct. 2009 : 13:41:48
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L'arrosage des jardins privatifs est payé 100% par l'ensemble de la copro, cela devrait etre pris en charge par moitié aux propriétaires qui en ont la jouissance. Pour l'entretien des espaces verts, une entreprise fait le travail, le cout pour les jardins privatifs est environ 1/3 de la facture, mais encore une fois c'est l'ensemble de la copro qui paye.
Pour moi, le syndic est en tort, il n'a jamais appliqué le réglement de copro qui stipule bien que les frais doivent etre à 50% supporter par ceux qui ont en la jouissance.
Comme moi je suis propriétaire depuis déc 2008, j'ai demandé au syndic de faire la régularisation, mais d'autres copro qui sont là depuis plus longtempts souhaitent savoir si ils peuvent récupérer des charges payés en trop et qui auraient du etre payé par les RDJ.
Merci pour vos réponses |
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Posté - 16 oct. 2009 : 13:55:04
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saunier pouvez vous nous préciser s'il existe bien une grille de répartition en tantièmes pour les RdJ pour l'entretien des jardins dits privatifs (qui apparemment ne sont pas très privatifs  ).
Les comptes approuvés ne peuvent être réclamés maintenant, comme étant faux : tout le monde connaissaitt le RdC (ou est sensé connaitre  ), les comptes sont sensés avoir été contrôlés, les comptes ont été approuvés, donc terminé. |
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saunier
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Posté - 16 oct. 2009 : 14:01:35
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il y a une clé de répartition des charges des rdj, le syndic en a fait la demande aupres du notaire qui a fait le réglement de copro.
Je veux bien payé les charges d'arrosage et de tonte si je peux profiter des jardins.
Merci |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 oct. 2009 : 14:15:08
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A priori la question est simple : le sydic doit faire application des grilles de répartitions prévues au RDC.
Que la répartitio pour l'entretien des jatdin 50/50 ne plaise pas, c'est le droit de chacun ! Sauf qu'il s'agit d'une clause du RDC qui fait loi entre les copropriétaires.
D'autre part l'approbation des comptes s'entend obligatoirement selon les grilles de répartitions prévues au RDC. L'AG approuvant telle dépense pour la tonte des espaces verts, il va sans dire que la part de tonte des jardins privatifs en sera répartie ensuite selon la grille prévue.
Comme il est un principe intengible, "approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires", le syndic ne peut répartir et exiger de chacun QUE les dépenses ventillées selon les répartitions RDC.
Chaque copropriétaire peut exiger la bonne répartition dans son compte inividuel de telle dépense selon la grille prévue, et ce sur 5 ans.
Pas de changement pour le syndicat mais des balances Ă refaire sur les comptes idividuels.
Ajout pour une précision : Saunier semble contester ces dépenses, "charges payées à tort" !
Pardon, mais tout semble régulier : la répartition 50/50 est une clause du RDC à laquelle les membres du syndicat doivent se soumettre.
Si vous l'estimez illicite il faut saisir le juge. Mais il est à craindre qu'il ne vous donne pas raison .. et même vous condamne pour procédure abusive ! |
Édité par - Gédehem le 16 oct. 2009 14:20:05 |
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Posté - 16 oct. 2009 : 14:39:42
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attention gedehem (je ne dis pas que vous avez tort.... ),
mais si le syndic a bien fait une partie de son travail, lors des AG récentes, il a joint l'annexe 3 qui répartit les charges suivant les clés de répartition prévues au RdC ; si à la suite, les comptes ont été approuvées en l'état, normalement il ne peut y être revenu en arrière. Ensuite, le syndic appelle les charges conformément à cette annexe (non dénoncée), donc...
les appels de charges sur ces sommes peuvent être bons au titre du propriétaire sur des comptes totaux faux mais approuvés.... (une histoire de fous, peut-être, mais...) .
Les comptes individuels de chaque copropriétaire sont bons.  |
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goutelette
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Posté - 16 oct. 2009 : 15:19:42
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Bonjour Rambouillet
Votre intervention, m' intéresse, mais je ne suis pas sur de bien l' interpréter. Pourriez vous, me l'a reformuler différemment.
Vous en remerciant |
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b1091183
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Posté - 16 oct. 2009 : 15:56:58
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citation: Initialement posté par saunier
L'arrosage des jardins privatifs est payé 100% par l'ensemble de la copro, cela devrait etre pris en charge par moitié aux propriétaires qui en ont la jouissance. Pour l'entretien des espaces verts, une entreprise fait le travail, le cout pour les jardins privatifs est environ 1/3 de la facture, mais encore une fois c'est l'ensemble de la copro qui paye.
Vous dites que les jardins privatifs représentent 2/3 des jardins et vous indiquez que les jardins privatifs représentent 1/3 de la facture.
Avez vous toutes les factures pour juger, ou vous vous basez uniquement sur votre relevé ?
Êtes vous certaines que les copropriétaires de ces jardins ne paient pas les charges qui sont liées à ce lot ?
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saunier
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Posté - 16 oct. 2009 : 16:20:27
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Le syndic a commis une grosse erreur, il a toujours fait payer la totalité des factures espaces verts à l'ensemble de la copro ainsi que l'arrosage automatique des jardins privatifs.
Il n'a pas lu le réglement de copro, il a été tres surpris quand je lui ai montré. Aucun copropriétaire ne l'avait lu. Je suis le mouton noir des rdj. Il ne m'adresse plus la parole.
Certains sont propriétaires depuis des années.
Ils sont super content, leur pelouse ressemble Ă un golfe, j'habite dans le sud. Pour vous dire le cout.
J'ai fait faire par l'entreprise de jardin, une évaluation du temps passé pour les rdj, cela représente 1/3 de leur temps.
Je veux uniquement que le réglement de copro soit appliqué. Je ne suis pas jalouse de leur jardin. Je suis contente d'apprendre que les copropriétaires pourront remonter à 5 ans.
C'est sur que pour les rdj, la note va etre salé. |
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Posté - 16 oct. 2009 : 18:21:03
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gedehem, je vais essayer de dire autrement.
l'annexe 3 présente les comptes suivant les clés de répartition : le syndic dans le cas présent applique aux dépenses générales 100% (soit au total des dépenses générales : 20000 €, par ex) des jardins privatifs et 0% en clé de répartition des jardins priovatifs puisque apparemment, il ignore  .
L'AG vote l'approbation de ces comptes sans réserves. Donc normalement on ne peut y revenir...
Ensuite le syndic demande à chacun les dépenses correspondantes : ex les 20000 € répartis en tantièmes des dépenses génrales suivant les tantièmes comme prévus sur la grille "dépenses générales". Donc le compte individuel de chacun est bon, mais à l'origine, sur des chiffres faux mais approuvés par l'AG.
Esr ce mieux ainsi gedehem... 
et malheureusement saunier ne peut réclamer puisque son décompte individuel est bon et bien clculer en tantièmes, mais à partir de chiffres faux mais approuvés...  |
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goutelette
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Posté - 17 oct. 2009 : 18:17:01
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Merci Rambouillet d' avoir Ă©claici vos remarques.
En effet, nous avons eu un cas similaire de mauvaises répartions, il y a quelques années, concernant les répartitions d' ascenseurs. Le Syndic n'a pas fait de retour en arrière, les comptes ayant été approuvés. Et pourtant Gédehem a raison, l' approbation est sur le montant financier total, et non sur les répartitions ?
C''est la aussi que vous voyez si le C/S a fait son travail. Car si la comptable du Syndic et lui même ne sont pas toujours vigilants avec les répartitions, il semble que le C/S doit avoir sous les yeux le R.C et aurait du s' appercevoir de cette erreur.
Suite aux conseils de félix 1930, lors de la vérification des Cpts, le C/S devrait établir un PV avec remarques.
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GĂ©dehem
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Posté - 17 oct. 2009 : 19:05:37
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Rambouillet :
décret de 2005 :
"ART.10 : Les charges pour opérations courantes et les charges pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles font l'objet d'une double présentation :
- présentation par nature au sein du compte de gestion général et du budget prévisionnel. Cette présentation doit respecter les tableaux de l'annexe n° 2( annexe non reproduite) ;
- ventilation analytique par catégories de charges pour le compte de gestion général et pour le budget prévisionnel. Cette présentation doit respecter les tableaux de l'annexe n° 3 et de l'annexe n° 4, dont les rubriques sont arrêtées en fonction des clauses du règlement de copropriété (annexes non reproduites).
Pour l'approbation des comptes, le total des charges pour opérations courantes de l'annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 et le total des charges pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles de l'annexe n° 4 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 (annexes non reproduites).
Pour le vote du budget prévisionnel, le total des charges pour opérations courantes de l'annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 (annexes non reproduites)."
Autrement dit, l'annexe 3 doit ventiler les charges selon les grilles du RDC, Ă©tant entendu qu'une autre ventillation serait illicite puisque contraire au RDC.
Et comme il s'agit d'approbation des comptes, c'est à dire du total des charges tel qu'il ressort des différentes pièces, et non de leur répartition qui serait différente de celles du RDC, il ne peut pas y avoir de confusion !
L'art.10 du décret est précis : la ventilation de l'annexe 3 doit être conforme aux grilles RDC !
Encore une fois, approbation du total des comptes ne vaut pas approbation d'une répartition entre copropriétaires différente de celle mentionnée au RDC, répartition qui ne concerne QUE les comptes individuels ! !
Pour le syndicat lui-même, les grilles de répartition n'ont aucune incidence s'agissant uniquement de répartition entre ses membres !
Pour le syndicat il n'y a qu'une grille : la totalité des charges !
Pour les copropriétaires il n'y a que les grilles du RDC qui leur soient opposables ...pas une "annexe" !
En approuvant les comptes du syndicat à la maj.art.24 les copropriétaires n'approuvent pas une répartition différente des charges imposée par le RDC, l'annexe 3 comportant une erreur sur ce point n'entraine pas modification de la répartition RDC (*).
Ce sont les totaux qui sont approuvés, pas les grilles de répartition.
Le principe énoncé par la loi ("approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels") n'est pas remis en cause par cet art.10 ni par une annexe 3, laquelle n'est qu'indicative pour controle par les copropriétaires des totaux !
(*) il n'y a que pour certains travaux que l'AG peut, par un second vote, adopter une grille de répartition spécifique. En adoptant des comptes à l'art.24 vous ne modifiez pas en même temps la répartition des charges RDC qui nécessiterait un autre vote à la maj.art.26 voire unanimité sur une question spécifique inscrite à l'ODJ ! |
Édité par - Gédehem le 17 oct. 2009 19:52:15 |
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Posté - 17 oct. 2009 : 20:19:39
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nous sommes en divergence gedehem sur le cas présent et je vais tenter de m'expliquer avec quelques chiffres (après à Saunier de se faire son opinion ou de rechercher d'autres avis) :
L'entretien des espaces verts coutent au syndicat : 20000 € se décomposant en 5000 € d'eau et 15000 € de "locations" ou contrat de maintenance (la tonte)
Donc dans l'annexe 2, on va trouver au compte :
60 - Achats de matières premières et fournitures - cpte 601 : 6000 € regroupant 1000 € d'eau pour communs (l'eau de nettoyage des locaux) et 5000 € d'eau pour espaces verts
puis au compte
61 - services extérieurs - 614 : locations de maintenance : 40000 € regroupant 5000 € pour l'ascenseur + 5000 € pour la VMC du bat "les coquelicots", 5000 € pour l'ascenseur + 5000 € pour la VMC du batiment "les chardons", 5000 € d'entretien du portail de parking de la résidence et 15000 € de tonte des espaces verts.
TOTAL de l'annexe 2 : 46000 €
Dans l'annexe 3 et avec l'erreur cité par saunier, le syndic aura inscrit :
Charges dépenses générales :
601 = 6000 au lieu de 1000 - erreur
614 = 15000 au lieu de 0 - erreur
Charges du bat "les coquelicots" :
614 = 10000 (ok : ascenseur + vmc)
Charges du bat "les chardons" :
614 = 10000 (ok : ascenseur + vmc)
Charges espaces verts :
601 = 0 au lieu de 5000 - erreur
614 = 0 au lieu de 15000 - erreur
Charges parkings
614 = 5000 ok portail
TOTAL de l'annexe 3 : 46000 €
le total de l'annexe 3 Ă©gal le total de l'annexe 2, comme le demande l'art 10.
Les comptes sont présentés suivant l'annexe 1 + annexe 2, 3 4 voir 5, et c'est cet ensemble qui est approuvé, pas seulement l'annexe 2. Sinon il n'y aurait aucun intéret à présenter les comptes suivant 5 annexes. (d'ailleurs sur le tableau annexe 3 de la loi, il est bien inscrit "pour l'approbation des comptes" au dessus des colonnes "Exercice précédent approuvé", "exercice des budgets votés" et "exercice clos à approuver").
Donc l'AG en approuvant les comptes, malheureusement approuve toutes les annexes avec l'erreur du syndic non vue par le CS et par personne en AG !
Donc les comptes sont approuvés (erreur comprise), on ne revient pas dessus.
Ensuite si le syndic, qui, par exemple, va reprendre la totalité des "dépenses générales" (21000 e) et les affecter des tantièmes prévues à la grille du RdC, se trompe et calcule par exemple avec 420/10000 pour Mr X au lieu des 425/10000 prévues au RdC, là il y a erreur sur le compte individuel du propriétaire qui peut à juste titre donc réclamer la remise en ordre de son compte (dans mon exemple, il y a peu de copros qui interviennent [:D]).
VoilĂ pour ma part, l'explication que je donne sur ces textes.
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Posté - 17 oct. 2009 : 20:40:54
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rambouillet : citation: Donc l'AG en approuvant les comptes, malheureusement approuve toutes les annexes avec l'erreur du syndic non vue par le CS et par personne en AG !
Donc les comptes sont approuvés (erreur comprise), on ne revient pas dessus.
l'AG approuve le compte de Ă©penses pour l'assorrga edes jardins, et on ne revient pas dessus, OK la dessus.
mais suanier fiat remarquer au syndic qu'il n'a pas ventiler cette dépenses suivant lé répartition spécifique sur cet arrosage prévu au RDC de jardin. 50% poue les copropriétaires de ces jardins et 50% pour le SDC.
L'approbation des comptes par l'AG ne vaut pas approbation des comptes personnels.
Saunier est donc en droit de réclamer le remboursement du trop payé, sur les 5 dernières années de sa quote-part de l'assorage des jardins.
Le syndic a commis une erreur, il doit rembourser les copros qui ont trop payés, et imputer la différnece au SDC.
Le yndic DOIT appliquer cette répartition. Personne n'a relever cette erreur depuis des années, le syndic peut attendre alors les réclamations, et rembourer seulement les bons coproriétaires raleurs !!!! Un e drôle de manière de gérer une copro,et d'assumer cette " erreur" qui n'est qu'une erreur de répartition très facile à rétablir !! |
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Posté - 17 oct. 2009 : 20:46:31
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saunier vous voyez d'autres avis arrivent ... ou font comme moi, donne leur explications, c'est l'intéret du forum.
Si vous allez réclamer, dites nous le résultat de vos démarches, car je suis sur que les internautes, et moi en particulier, seront intéressés du résultat et non au résultat
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