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nefer
Modérateur
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41
 Posté - 23 oct. 2009 : 09:35:21
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"Vous pouvez également dire à cette AG que la convocation à l'AG du syndic n'est pas conforme à la loi de 1965, et au delai de 21 jours pour la réception de la convocation, car les résolutions ne concernent pas des travaux d'urgence mettant en péril l'immeuble, et que dès la fin de cette AG vous demanderez à votre avocat de faire une action au tribunal pour l'annulation de cette AG. les désicions prises ne seront donc pas applicables !!! "
à déconseiller
n'oubliez pas que cette AG est convoquée pour le vote de travaux qui concernent KIWALA |
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Gédehem
Pilier de forums
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 42
 Posté - 23 oct. 2009 : 09:35:26
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"Or, si je suis au Conseil, la voix du Conseil, c'est la présidente (pour nous) : si cette personne ne répercute pas au syndic ce que nous avons décidé entre nous, n'exige pas du syndic ce que certains membres lui demandent ...."
Non seulement tout CS doit être doté d'un RFCS, mais TOUT CS doit faire un CR de ses réunions et un PV de ses décisions, PV porté à la connaissance des copropriétaires mais surtout du syndic !
Un pdt de CS n'est pas un électron libre de faire ce qu'il veut !
Sur le reste de votre "affaire" , plusieurs angles "d'attaque" :
- vous avez l'illégalité de la convocation de cette AG, qui ne respecte pas le délai de 21 jours, sans parler de cet ODJ complémentaire, qui n'existe plus depuis mai 2004 et la réforme de D.art.10 (même si je déplore que cela ne soit plus possible !)
Cela oblige à assigner le syndicat en contestation de décision (L.art.42),ce qui ne fait peut être que retarder les choses ! Le syndic peut convoquer une autre AG qui cette fois sera conforme et décidera d'autoriser ces travaux.
- Voir ce qu'il en est du projet : l'AG ne peut statuer QUE sur un projet précis joint à la convocation, dossier comprenant plans, schémas, descriptifs, etc ..., afin que les copropriétaires puissent statuer en pleine connaissance de cause.
Si un dossier complet n'est pas joint, les pièces ne sont pas suffisantes, voire absentes, vous pouvez également contester la décision selon L.art.42.
- Mais l'AG peut aussi (il faut que vous travailliez là dessus) modifier le projet présenté en imposant des modifications indispensables au respect des droit des autres copropriétaires, aux modalité de jouissance de leur lot ..: "par exemple en acceptant des vantaux basculants équipés de verre translucide, mais en refusant des vantaux battants avec verre transparent ?"
Soit c'est l'attaque frontale d'entrée de jeu, avec le risque d'avoir tout le monde contre vous, soit, étant la principale interessée par ces travaux, vous présentez les modifications indispensables pour respecter vos droits ....
Eventuellement, au cours du débat, vous pouvez "glisser" le fait que si vous n'avez pas satisfaction et que la "demanderesse" campe sur sa position de faire toutes ses fenetres, vous vous réservez le droit de saisir le juge, non seulement pour faire annuler l'AG, mais surtout faire reconnaitre votre préjudice ...
Pas une menace, mais une possibilité que vous gardez dans la manche ...
Sans doute qu'une info prélable serait très bien, comme ne parler aux voisins ou à ceux que vous connaissez.
Une bonne tractation vaut mieux qu'une vilaine guerre ....  |
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Kiwala
Contributeur débutant
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Posté - 23 oct. 2009 : 09:39:18
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Ok, merci, et pardon d'y revenir encore une fois : comme nous le rappelle Gedehem, la loi stipule que l'AG ne peut prendre une décision qui modifierait les modalités de jouissance de mon lot "telles que définies au règlement de copro". C'est là que je m'interroge, donc.
Notre règlement de copro ne dit bien sûr pas que le mur aveugle en face de mon studio devra rester aveugle.
Partant de là , je n'arrive pas à trouver où est la limite "acceptable" par la loi du préjudice qui m'est ainsi imposé : d'un côté, ce rappel de Gédéhem laisserait entendre que, hors toute stipulation contraire du Règlement de copro, l'AG pourrait donc sans limite de distance ou d'angle de vue imposer à un copropriétaire la création de fenêtres, en face des siennes, qui feraient ainsi naître une vue sur l'intérieur de son lot...
D'un autre côté, je ne parviens pas à croire que, sur ce chapitre de "vue" et de pouvoir de l'AG, TOUT soit possible, à partir du moment où rien ne figure au Règlement de copro l'interdisant.
C'est LÀ ce qui me manque, pour argumenter devant l'AG : a-t-elle à prendre en compte mon "trouble de jouissance", caractérisé par la perte d'intimité, même si rien ne le lui impose dans le Règlement de copro ? Ai-je un argument LÉGAL à lui opposer, ai-je un droit légal, dont je pourrai lui signifier que j'irai en justice le défendre, s'il le faut ?
Ou ne puis-je qu'argumenter qu'en disant "J'estime que l'AG se conduit mal à mon égard"..., ce qui risque de ne pas faire reculer des copropriétaires qui s'en fichent royalement, de mon préjudice... Sauf peut-être s'ils peuvent craindre RÉELLEMENT que cela ne leur soit reproché par la justice, ensuite.
Cela, sachant que les limites légales imposées entre deux propriétés distinctes ne sont pas applicables dans une copropriété... : que retient la loi, alors ??? Rien ? C'est au cas par cas, selon la conviction que je mettrai à convaincre le magistrat que je subis un préjudice ? Ai-je un DROIT à l'intimité préservée ???
Sinon, au nom de QUOI puis-je affirmer que l'AG commet une faute à mon égard, si elle donne l'autorisation, faute dont je réclamerais réparation : seul argument, je pense, qui pourrait la faire vraiment réfléchir... ???
Désolée, Philippe388, d'être si longue à comprendre :-) et mille fois merci pour votre patience à tous !!!
Bien sûr que, en dehors de "mon" préjudice, je peux aussi faire valoir que je vais faire annuler l'AG, que je vais plaider le délai non respecté, la doc insusffisante, etc.
Mais ÇA, je pense qu'ils seront prêts à prendre le risque, vu que la majorité des copropriétaires soit seront absents, soit n'entendent rien à tout ce qui est purement juridique... Ils trouveront probablement juste que je suis pénible, à me montrer ainsi à cheval sur les principes... et que le syndic ou la copropriétaire demandeuse pourront aisément leur faire comprendre qu'il y a peu de chances pour que je mette ma menace à exécution, pour simple illégalité formelle, quand tout le monde sauf moi est d'accord pour autoriser les fenêtres : je risque de passer pour la chi..se de service, et voilà .
Cette copro n'en a que faire, de la légalité pour la légalité... et ne croit pas du tout que ce soit indispensable de la respecter, et même que ce soit un DROIT de chaque copropriétaire, qu'elle soit respectée.
Je sais que ça peut sembler bizarre, mais... Je n'arrête pas de le clamer, y compris au sein du Conseil, que la loi sur la copropriété est faite pour défendre les intérêts de tous les copropriétaires, et que nous serions donc bien inspirés de la respecter et d'en exiger le respect, même si tous n'en comprennent pas les tenants et les aboutissants : en pure perte. Même le Conseil, même notre syndic ne cillent pas, comme vous le voyez, sur cette histoire de convocation sous délai "d'urgence"... Ça ne choque strictement personne que moi. Qui ai pourtant intérêt à ce que l'AG se réunisse le plus rapidement possible.
Ça risque donc de faire un peu désordre, si je demande l'annulation de l'AG pour simple vice de forme, quand j'ai mis le Syndicat en demeure de réunir l'AG de toute urgence...
Bien cordialement, et en souhaitant une bonne journée à tous ! |
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Édité par - Kiwala le 23 oct. 2009 10:09:09 |
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Posté - 23 oct. 2009 : 10:11:12
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un certain nombre d'UI ont balayé d'un revers de la main tout le code de l'urbanisme et de la contsruction qui impose une distance minimum en vis à vis, etc.... copropriété ou non.
la copropriété n'est pas au dessus des lois de la construction et pourrait fiar ce qu'elle veut. Avez vous une connaissance en architecte qui pourrait peut-être vous dire ce qu'il en est. Car ce serait quand même un bon argument en séance d'AG. |
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Kiwala
Contributeur débutant
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45
Posté - 23 oct. 2009 : 10:19:16
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Hélas, non, je ne connais pas d'architecte spécialisé dans la copropriété, sauf celui... de notre copropriété.
Et la limite entre deux propriétés distinctes, hors copropriété, est, je crois, de 1.90 m : moins que la largeur de notre cour, donc (environ 2.50 à 3 m, je pense).
Mais, entre deux maisons, si l'un perce une fenêtre que l'autre n'aime pas, ce dernier peut choisir de planter du bambou pour faire rideau : en copropriété, je ne peux pas...
Cela me semble on ne peut plus bizarre, tout de même, que RIEN n'existe, en termes de limite, pour une copropriété, et pourtant je n'arrive pas à trouver une réelle info en ce sens : il semble qu'il y ait un réel vide, ici. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 23 oct. 2009 : 10:22:47
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Les régles d'urbanisme, ici pour la vue, s'entendent entre tiers, entre propriété distinctes.
Ici nous sommes en copropriété, qui a ses propres régles.
Le principe général pour ces questions de vue directe tel que prévu par le Code civil est (de mémoire) 1,80 m !
Kiwala précise qu'on est à 2,5/3m, ce qui est conforme au droit général.
Mais ici, s'agissant de modifier la destination d'un local qui depuis toujours, était "local artisanal" sans fenetres, pour créer, dans une zone privée, des fenetres qui auront vue directe sur la voisine copropriétaire en face, on tomberait sur le trouble aux modalités de jouissance .... |
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Posté - 23 oct. 2009 : 10:40:36
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kiwala : citation: Ça risque donc de faire un peu désordre, si je demande l'annulation de l'AG pour simple vice de forme, quand j'ai mis le Syndicat en demeure de réunir l'AG de toute urgence...
Cela n'empêche pas le syndic de respecter le délai légal des 21 jours !!! De ne pas ajouter une autre réolution à cet ODJ !!!
Ces dossiers sont assez compliqués pour que le syndic, le professionnel, respecte la loi. 
Votre trouble de jouissance est réel. ne cherchez pas dans le RDC. Vous avez acheté un lot dans une cour CAR vous n'aviez pas de vis à vis. Ce mur est à l'origine de cette construction, poser 6 fenêtres modifie les parties communes d'origine. Ceci ne peut être écrit dans le RDC.
kiwala : citation: Cette copro n'en a que faire, de la légalité pour la légalité... et ne croit pas du tout que ce soit indispensable de la respecter, et même que ce soit un DROIT de chaque copropriétaire, qu'elle soit respectée.
kiwala : Si vous partez de ce principe que de respecter la loi ne sert à rien, cette copropriétaire a donc raison de poser ces 6 fenêtres et surtout ne rien demander à personne !!!
kiwala : vous avez des droits, modifier la jouissance de vos parties privatives ne PEUT VOUS ETRE IMPOSE PAR PERSONNE !! Volià la loi que vous allez devoir faire respecter !!!
L'AG votera ce qu'elle veut, c'est le tribunal qui retiendra votre modification de jouissance. l'AG ne peux pas voter cette modification de jouissance de vos parties privatives, il faut l'Unanimité de TOUS les copros.
L'AG n'est pas le tribunal !!! ces décisions doivent respecter le loi.
kiwala : citation: C'est au cas par cas, selon la conviction que je mettrai à convaincre le magistrat que je subis un préjudice ? Ai-je un DROIT à l'intimité préservée ???
Bien évidemment !!! Votre jouissance de vos parties privatives a été modifiée. Par celle des autres étages !!!
Vous dites que la cour ne fait que 2.50 m de large, il est évident que la pose de ces 6 fenêtres si près de votre studio modifiera considérablement votre intimité, et de plus vous aurez certainement beaucoup de mal à revendre votre bien avec un tel vis-à -vis !! c'est également un argument acceptable, votre lot sera fortement déprécié par ses fenêtres.
Ne zapper pas de prendre conseil avec un avocat !!! La case tribunal parait la seule issue à votre problème. Les autres copros s'en fichent, le syndic fait n'importe quoi, et votre vosine voudra ces fenêtres !!!!
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Kiwala
Contributeur débutant
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48
Posté - 23 oct. 2009 : 10:44:32
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Gédéhem, si vous faisiez partie de notre "Conseil syndical", vous vous arracheriez les cheveux tout comme je le fais !!!
Cela dit, qu'est-ce qu'un RFCS : un règlement de fonctionnement du CS ?
J'ai tenté mille fois d'en mettre un sur pied, en le réduisant de plus en plus pour le rendre digeste, mais... je suis la seule à trouver que ce soit indispensable, et que ce soit un dû de notre Conseil envers les autres copropriétaires.
J'ai fini par abandonner... : personne, y compris au Conseil, ne veut entendre parler de la moindre contrainte qui serait inscrite sur le papier.
Quand au fameux "PV" sur l'action du CS, je me demande bien ce que nous pourrons y faire figurer : il n'y a jamais de réunion, nous correspondons par mail ou téléphone, et c'est déjà trop pour les autres conseillers ou pour la présidente actuelle, qui m'a fait savoir par mail, fin septembre, comme j'insistais pour savoir où nous en étions de l'AG promise, qu'elle ne lisait plus les mails depuis la rentrée, qu'elle n'avait pas repris contact avec le syndic, etc. : plus le temps, trop de boulot...
J'essaie parfois de lancer une question par mail, pour avoir quelques réactions, animer un débat sur une des questions qui se posent à la copro de manière aiguë (et elles sont nombreuses !), mais je n'obtiens quasi jamais de réponse...
Notre Conseil ne sert strictement à rien, sauf à entériner et à conforter les décisions du syndic, en faisant semblant d'exister, et éventuellement à demander poliment au syndic où nous en sommes de nos impayés... Sans que jamais on n'adresse au syndic une vraie exigence d'information, de consultation ou de vérification.
"Pas grave", en fait : aucun des autres copropriétaires ne semble trouver indispensable ET d'avoir un CS, ET que celui-ci puisse rendre compte de son action...
Moi, je ne cesse de répéter que nous sommes en permanence dans l'illégalité, que nous portons préjudice au Syndicat en laissant croire (à ceux qui connaitraient la raison d'être du CS... et ils sont rares, rares) qu'il y a un CS aux manettes, entre syndic et copro, qui ferait le lien, représenterait le Syndicat face au syndic ou à ses côtés, c'est peine perdue
D'ailleurs, je pense que je vais démissionner, pour que les choses soient claires, car j'en ai marre de bosser pour rien, j'ai fait passer une foule de docs, d'infos, je fais remonter les articles de loi qui corrrespondent à l'une des nombreuses questions en cours, pour que le Conseil dispose de pistes de réflection et d'action, peine perdue... "On n'a pas le temps de lire"... "Il vaut mieux laisser faire le syndic"... "Le syndic fait ce qu'il peut" ou "N'énervons pas le syndic, il risque de nous lâcher" sont les seules réactions que je récolte, généralement.
Encore avons-nous la chance d'avoir un syndic, actuellement, qui, s'il n'est pas très regardant sur la légalité, semble ne pas être le pire des malhonnêtes... Mais, à force de lui montrer que nous sommes incapables de remplir notre rôle, il peut le devenir, nul n'est parfait !
Donc, je vais m'occuper de MES affaires, et basta... Et vous avez raison, je pense qu'il vaut mieux que je propose d'entrée de jeu à l'AG d'aménager le projet dans un sens qui ne me serait pas trop préjudiciable, plutôt que d'invoquer la seule légalité.
Et, merci de vos recommandations : "glisser" que, si l'AG n'entend pas le message, j'ai des arguments pour faire invalider l'AG..., je pense que je ne peux en faire l'économie non plus, je vais suivre vos conseils ! En espérant que je trouverai le ton juste pour éviter que n'éclate la guerre !
Encore une fois, je suis très reconnaissante à tous ceux qui ont participé à cette discussion, qui m'a bien éclairée sur... l'absence de mes droits réels, quant à mon préjudice, mais l'existence d'arguments "leviers"... MILLE MERCIS ! J'irai, malgré l'incertitude de son issue, plus sereine à cette AG, donc... :-)
Et j'attends toujours que mon avocate me rappelle :-) :-) :-) |
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Kiwala
Contributeur débutant
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49
Posté - 23 oct. 2009 : 11:00:48
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Philippe 388, encore une fois, merci pour vos interventions revigorantes, mais je veux corriger : je ne pense pas, MOI, que respecter la loi ne sert à rien ou qu'il faut considérer que ne pas le faire ne serait pas grave... Mais c'est, hélas !, la position de tous ceux que je connais dans cette copro : on s'en fout, pourvu que le syndic "fasse son boulot" (tous pensent qu'il le fait, même si 80 % ne le font pas correctement, en l'absence de tout contrôle... : on s'en fiche), et, surtout, pourvu qu'on nous laisse tranquille, chacun a ses soucis, la copro, on paie nos charges, c'est pas pour, EN PLUS, s'en occuper, etc.
Voilà le discours ambiant... J'ai beau dire, clamer, répéter que, à force, nous forgeons nous-mêmes le bâton pour nous battre, que le réveil risque d'être douloureux (nous en sommes à notre 3e syndic, un passage par l'administration judiciaire, plusieurs procédures en cours, quelque 80 %, à vue de nez, de notre budget de fonctionnement en impayés... RIEN ne réveille les copropriétaires, dans ce syndicat !!!)
Je ne cesse d'alerter que, si nous ne nous prenons pas en main, si nous persistons à laisser faire le syndic sans rien vérifier, et notamment ses actions et inactions en recouvrement, nous courons à notre perte... Que si nous laissons chacun intervenir comme il le veut dans les parties communes, nous aurons de mauvaises surprises (déjà là , mais on refera sûrement "confiance" au prochain copropriétaire qui nous assurera, promis juré, que "tout sera fait dans les formes, je m'y engage !", en omettant de nous fournir la doc détaillée oblligatoire..., puisque, de toute façon, cette doc, personne ne veut la lire, "On est OK si le syndic nous dit que c'est bon"...)
Cela dit, vous semblez, donc, convaincu que j'ai réellement un DROIT à conserver les modalités actuelles de jouissance de mon lot, bien que le RDC ne stipule rien : je vais vous suivre, par traitement préventif !
J'ai besoin d'y croire, que j'ai un droit, ici, et que donc je peux le faire valoir en AG et pourrai le faire valoir en justice, si besoin est... Sinon, tout cela me semble vraiment trop injuste, et je suis hélas toujours d'une incrédulité crasse face à l'injustice :-)
MERCI, donc, pour cette piqûre de rappel contenant une forte dose d'optimisme !!!!! |
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Kiwala
Contributeur débutant
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Posté - 23 oct. 2009 : 11:13:31
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Ce qui ne m'empêche pas de m'excuser, ici, pour le "réflexion" écrit "réflection" et autres fôtes grossiaires, c'est juste pour prouver que, même quand on a fait des années durant le métier de corriger les autres, on n'est pas à l'abri de laisser soi-même des énormités à la louche !
Qu'on veuille bien me les pardonner, donc... :-) |
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b1091183
Contributeur actif
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Posté - 23 oct. 2009 : 11:49:27
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Un lien qui peut être intéressant http://www.ville-crolles.fr/urbanisme/vues.php où vous verrez l'application de l'article 678 qui définit la distance minimum entre 2 ouvertures. Regardez le cas de la ruelle.
Comme dit par d'autres mieux vaut un bon compromis, qu'un mauvais procès. Avez vous appelé la copropriétaire de ce lot pour lui faire part de vos remarques ? Souvent il suffit d'inviter ces personnes dans votre studio pour leur faire comprendre de visu le problème.
Comme me l'a fait remarque "Gédehem" j'avais mal lu "commercial ou habitation", en prenant l'hypothèse où cette résolution ne doit pas être voté à l'unanimité et en oubliant le fait que même si il y a une convocation irrégulière d'AG, contester le vote ne fera que retarder l'échéance. Pourquoi ?
Car lorsque vous contesterez cette AG, il suffira de refaire une AG respectant le droit pour faire voter définitivement ce projet (donc perte de temps et d'argent).
Ensuite pour contester la création des fenêtres, si elle respecte l'art 678 du code civil, et que l'AG a donné son accord et qu'il n'y a pas violation du RDC, même si on invoque le droit de jouissance je ne vois pas pourquoi il serait soumis à des contraintes supérieures au RDC et à la loi. Certes la création de ces fenêtres vous gêne, mais si vous étiez dans une maison vous ne pourriez pas empêcher votre voisin de faire une fenêtre.
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b1091183
Contributeur actif
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Posté - 23 oct. 2009 : 11:55:18
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Posté - 23 oct. 2009 : 12:34:27
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le cas de la ruelle présenté sur le site de Crolles ( ) ne s'applique pas ici : il concerne des cas où deux fonds distincts sont séparés par un chemin commun.
tel n'est pas le cas ici car tout ic est sur un seul fond détenu par ... la copropriété. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 23 oct. 2009 : 13:03:25
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b1091183 : Le cas que vous exposez ici n'a rien à voir avec le problème de Kiwala, si ce n'est que de l'embrouiller un peu plus.
Dans le cas de kiwala, il s"agit d'une copropriété, avec des travaux prévus sur des parties communes par un copropriétaire, dans une petite cour qui existe depuis la crétion de cette copropriété sans fenêtres.
la modification de la jouissnace de ses parties privatives est très défendable. 6 fenêtres à 2m50 du studio de kiwala est difficilement acceptable.
Ne pas contester une AG convoquer irrégulièrement c'est laisser le syndic continuer à faire n'importe quoi. Il n'est jamais certain de connaitre le vote d'une AG. le syndic fait une double faute dans cette convocation, 2 cartons jaunes = un carton rouge. Il revoit sa copie et convoque dans les formes et le tout à sa charge !!!! Il DOIT respecter la loi !!!
Kiwala : bon courage, ne vous laissez pas faire, et revenez sur ce post après cette AG, qui permettra " peut-être de mettre les choses au point.
Un conseil : ne pas réélir ces membres du CS, qui n'ont strictement rien fait, et présentez vous à la présidence de ce CS. Un CS est élu pour vérifier les comptes et la gestion du syndic qui doit accepter cela, c'est aussi la loi !!!! 
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b1091183
Contributeur actif
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Posté - 23 oct. 2009 : 14:00:53
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citation: Initialement posté par philippe388
b1091183 : Le cas que vous exposez ici n'a rien à voir avec le problème de Kiwala, si ce n'est que de l'embrouiller un peu plus.
Dans le cas de kiwala, il s"agit d'une copropriété, avec des travaux prévus sur des parties communes par un copropriétaire, dans une petite cour qui existe depuis la crétion de cette copropriété sans fenêtres.
la modification de la jouissnace de ses parties privatives est très défendable. 6 fenêtres à 2m50 du studio de kiwala est difficilement acceptable.
Le juge fondera son jugement sur quoi? Sur l'absence de clause dans le RDC, ou la loi ? A défaut sur une jurisprudence (et encore). Il faut bien cadrer le droit de jouissance et le meilleur moyen est de se baser sur la loi. Si lors de l'AG (régulière) la résolution est acceptée (art 25), invoquer le droit de jouissance à mon avis ne servira à rien.
citation: Ne pas contester une AG convoquer irrégulièrement c'est laisser le syndic continuer à faire n'importe quoi. Il n'est jamais certain de connaitre le vote d'une AG. le syndic fait une double faute dans cette convocation, 2 cartons jaunes = un carton rouge. Il revoit sa copie et convoque dans les formes et le tout à sa charge !!!! Il DOIT respecter la loi !!!
Je ne dis pas le contraire, et je suis d'accord sur ce point, mais dans la finalité, cela ne fera que retarder de quelques mois le dossier et couter de l'argent (et créer un conflit entre les copro).
A réception du PV on a 2 mois pour contester, le conseil du syndicat au mieux dira que la contestation en annulation est valide, et la solution consiste à annuler cette AG et de convoquer une nouvelle AG et de représenter correctement les demandes.
Contrairement au début, où je pensais que la création/modification des ouvertures pouvaient être bloquées, j'en suis de moins en moins persuadé à la lecture des contributions. L'absence de clause dans le RDC fera que nous retomberons (malheureusement pour Kiwala) sur l'article 678 du code civile.
C'est pour cette raison que je pense qu'il est préférable d'avoir un accord. |
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Posté - 23 oct. 2009 : 14:12:10
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678 inopposable s'agissant d'un fond unique ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Mout
Contributeur vétéran
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Posté - 23 oct. 2009 : 14:43:51
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Je prends le risque d'ajouter mon grain de sel à la confusion de Kiwala qui doit faire encore un petit effort de hiérarchisation de ses objectifs
Voilà : bien que le RdC décrive ces "ATELIERS"
citation: étant dits à usage commercial ou d'habitation,
la description qui en est faite est très loin de correspondre à la description d'un logement salubre...
Depuis un "certain" temps ces locaux n'étaient pas à usage d'habitation...
Le fisc doit bien avoir différencié cela?
Au regard des autorités administratives : n'ya t'il pas effectivement "changement de destination"?
Je veux suggérer que l'AG ne pourra pas s'opposer au changement de destination, si celui-ci est "régularisé".
Est-ce que des locaux sans fenêtre peuvent être destinés à "l'habitation" 
Non : il faudra donc encore une régularisation...
Cela fait DEUX régularisations administratives nécessaires.
Et si les fenêtres viennent causer des TROUBLES DE VOISINAGE à Kiwala, les tribunaux civils pourront être saisis.
Ce qui s'ajoute aux irrégularités internes à la copropriété...
Vu le contexte, si un avocat ou un expert foncier exposait cela au syndic, dans un écrit bien clair, cela pourrait faire réfléchir...
non?
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Kiwala
Contributeur débutant
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Posté - 23 oct. 2009 : 15:07:34
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Hélas, Philippe 388, sur 4 conseillers syndicaux, dont la présidente, nous ne sommes déjà que 3 à être plus ou moins actives, nous ne trouvons aucun volontaire pour venir nous rejoindre !!!!
Alors je finis par me demander s'il ne serait pas plus "pédagogique" de voter la suppression du Conseil, plutôt que d'avoir un Conseil fantôme et donc trompeur : les autres croient ou peuvent croire, si jamais ils se posent la question, que leurs intérêts sont portés par un Conseil vigilant, quand, en fait, nous ne servons que de caution aux syndics successifs.
Cela, jusqu'à ce que d'aucuns se réveillent de leur long sommeil, et s'aperçoivent par eux-mêmes que ce serait finalement mieux de participer, en assistant et en contrôlant le syndic, plutôt que de lui faire une confiance aveugle sous prétexte qu'il est payé pour gérer notre copro, puis de s'apercevoir qu'il nous a coûté cher sans nous servir à grand-chose – au mieux, s'il est "honnête"...
Bon, évidemment, c'est risqué, mais l'inertie est telle, actuellement, que les rares qui tentent de faire bouger les choses soit baissent les bras (la présidente du CS), soit s'apprêtent à le faire (moi), après s'être épuisées à tenter de rameuter tout le monde, d'alerter, d'informer... (surtout moi, ici... !)
b1091183 : je crois que vous avez fortement raison, faire annuler l'AG me semble peu souhaitable, même si je prévois de le faire en dernier recours. Cela fédérera les rancoeurs contre moi, d'un côté parce que je refuse ou fais retarder le vote sur les fenêtres, de l'autre, parce que, faisant annuler l'AG et donc, de facto, repousser aussi les travaux me concernant, j'alourdis l'ardoise financière de la copro, qui me devra d'autant plus de loyers non perçus, et, d'un côté comme de l'autre, je pense que cela fera naître en plus une exaspération incrédule et probablement sincère, due au fait que 1/ j'exige par mise en demeure la réalisation urgente de mes travaux, puis 2/ je fais invalider l'AG une fois qu'elle les aura enfin votés... !
C'est donc, prioritairement, un accord que je vise en AG, et tant pis si cela ressemble à une validation de l'illégalité commise par notre syndic : cet état "d'otage" dans lequel je me retrouve ne lui aura sans doute pas échappé, d'ailleurs, puisque j'avais pris soin de lui faire remarquer, au téléphone, qu'elle prendrait le risque de voir l'AG annulée, si elle convoquait sous délai d'urgence, pour des travaux prévus et préparés depuis des lustres.
Ce faisant, le jour où je lui ai dit ça, j'ai vraiment eu l'impression que je me tirais une balle dans le pied en jouant les chevaliers blancs : elle allait sûrement, maintenant, retarder encore une fois l'AG, du coup !
Or, si elle a manifestement vacillé quelques minutes, au téléphone, finalement... que nenni, cela ne l'a pas arrêtée du tout, elle a bien convoqué sous délai d'urgence inventé de toutes pièces (les fameux "8 jours" qui ne figurent nulle part).
Ce qui me dit qu'elle a bien pesé le pour et le contre, d'abord, et, allez ! avec cette copro, on peut tout se permettre, ils n'y verront que du feu, et même cette em*****use, là qui pleure après ses travaux, elle n'ira quand même pas faire annuler l'AG qu'elle a elle-même demandée !!!
C'était bien vu, sauf que, en dernière minute, elle a à notre insu accepté d'intégrer dans ce "délai d'urgence" un autre ordre du jour qui me pose pb, celui des fenêtres...
Du coup, dans ma tête, c'est clair : soit j'obtiens de l'AG que ce projet de fenêtres soit aménagé de manière à être le moins moins préjudiciable possible, en termes de vue et de bruit, pour moi, mais aussi pour toute la copro, et alors le syndic aura eu raison... : son AG sera bien validée, et tout le monde sera content.
Soit je demanderai l'annulation de cette AG... puisque j'en ai les moyens. Non que cela change beaucoup de choses au projet de fenêtres, qui passera d'autant mieux lors de l'AG suivante, si elle est convoquée dans les règles, que j'aurai auparavant mis tout le monde contre moi, mais... pour dire clairement que je ne suis pas d'accord avec la manière de procéder, et que, dorénavant, quand on voudra convoquer l'AG, il faudra éviter de croire qu'on peut impunément passer outre à la loi, et éventuellement éviter de croire qu'on peut obtenir n'importe quoi des copropriétaires naïfs que nous sommes, surtout si on nous prévient au dernier moment en nous joignant un plan non coté et quasi zéro descriptif technique.
Voilà : pour moi, cela ne changerait pas grand-chose, à part le stress de voir mon studio toujours inlouable, dans la mesure où je réclamerais, à la fin de tout ça, plus de loyers à la copro (sauf que je vais ME devoir, donc, un peu plus de loyers non perçus, en tant que membre du Syndicat que j'assigne !!!)
Pour notre copro, ça ne peut être que salutaire, je pense : au moins tous sauront-ils qu'il y a une loi à respecter, et, éventuellement à aller lire, quand on est copropriétaire. Et tous sauront qu'il y a, aussi, des copropriétaires qui, EUX, tiennent à voir leurs droits respectés, fût-ce en termes de formalités légales, lesquelles ont, néanmoins, un sens : le bon, celui qui nous offre le plus de garanties.
Ce pourquoi je rejoins Philippe388 sur sa réaction énergique contre tout syndic qui décide délibérément de passer outre à cette loi...
Pour moi, là , ce sera donc donnant, donnant, avec un résultat inégal –je préfère de loin le premier ! (un "bon" compromis contre l'acceptation de l'AG mal convoquée... : je suis prête à "négocier" avec moi-même sur mon désir de voir respecter la loi...) Faute de l'obtenir, je viserai le second (une bonne leçon salutaire à donner à l'AG et au syndic...).
Ensuite, c'est clair : dès que les travaux de mon appart seront finis, je revends dare-dare si je le peux, et ne veux plus rien entendre de cette copro désespérante qui use toute son énergie à dégringoler !!! |
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Kiwala
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Posté - 23 oct. 2009 : 15:33:43
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Mout, merci pour ce grain de sel : entre-temps, je viens de "hiérarchiser", justement : d'abord, moins de fenêtres et des verres ne laissant passer que la lumière... Ensuite, le respect de la loi et du droit des copropriétaires à ce qu'elle soit respectée, surtout lorsqu'elle est en leur faveur.
Côté fisc et changement de destination aux yeux de l'administration, alors, là , je n'irai pas rechercher : je sais que leur propriétaire a eu le plus grand mal à identifier les vrais locataires, les artisans les occupant n'étant qu'"invités", en quelque sorte, par ces locataires. Il semble que ce soient des galeristes parisiens, pas des plus avant-gardistes au demeurant, mais donnant plutôt dans la reproduction fidèle :-)..., avec pignon sur rue, malgré tout : ils ont fait la vie dure à la nouvelle copropriétaire, ne lui payaient pas ses loyers, prétendaient être invirables, jouaient les gros durs, etc. Un petit relent mafieux, en quelque sorte...
Ce qui m'avait poussée (cerise sur le gâteau !!!) à témoigner en faveur de la nouvelle propriétaire, qui ne parvenait ni à les faire expulser ni à toucher ses loyers...
Mais comme leur galerie est dans un des quartiers les plus chers de la capitale, je suppose que, au niveau de l'administration, ils ont fait ce qu'il faut pour ne pas laisser trop de traces encombrantes...
Ces ateliers sont tout ce qu'il y a d'insalubre, pour le moment, mais les artisans n'y habitaient pas. Un seul était utilisé réellement comme atelier, les deux autres servaient d'entrepôts assez mystérieux...
Et la question : peut-on transformer des ateliers insalubres en habitation sans y ajouter des fenêtres est maintenant un des arguments massues de leur nouvelle propriétaire ! Moi, je prétends que OUI, on peut parfaitement avoir un local répondant aux normes d'habitation en aménageant des ouvertures en hauteur pour l'aération et la ventilation, et des baies fixes translucides au niveau inférieur, laissant passer la lumière mais pas la vue ni le bruit...
Elle ne me semble pas vraiment tenir la route, cette argumentation selon laquelle "habitation = SIX nouvelles fenêtres, avec vantaux battants et vitrages transparents" obligatoires !
Quand, de mon côté, il n'y a que deux fenêtres... (l'autre appartient à l'un de nos gros débiteurs chroniques, il se fiche probablement comme de l'an quarante d'avoir une vue directe, lui...)
Côté avocat... la mienne, au téléphone, n'avait pas l'air très optimiste... : rien au RDC n'interdisant le percement de ces fenêtres, de ce côté, pas grand-chose à se mettre sous la dent. Reste effectivement à démontrer la nuisance ou le trouble de jouissance que ces fenêtres peuvent représenter...
A votre avis, faut-il pour cela ATTENDRE que ces fenêtres EXISTENT ? Ou est-ce que je dois prévoir d'agir en justice DÈS décision rendue en AG, si elle m'est défavorable ? |
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Posté - 23 oct. 2009 : 16:05:46
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kiwala : citation: Et la question : peut-on transformer des ateliers insalubres en habitation sans y ajouter des fenêtres est maintenant un des arguments massues de leur nouvelle propriétaire ! Moi, je prétends que OUI, on peut parfaitement avoir un local répondant aux normes d'habitation en aménageant des ouvertures en hauteur pour l'aération et la ventilation, et des baies fixes translucides au niveau inférieur, laissant passer la lumière mais pas la vue ni le bruit...
Le problème de la pose des fenêtres est celui de votre voisine. ce local n'a jamais été habité depuis des dizainbes d'années, elle veut percer des fenêtres, très bien, mais il lui faut OBLIGATOIREMENT demander l'autorisation à l'AG. Si vous plongez dans le dossier de votre voisine, il y beaucoup d'autres choses qu'elle devra modifier : elle a besoin d'une cuisine, d'une salle de bain, de créer d'autres pièces, .... donc de percer des murs PORTEURS , de passer des tuyaux et des cables, de prévoir un chauffage, une aération, si quelque uns de ces travaux nécéssitent de toucher aux parties communes, elle devra demander également l'autorisation à l'AG.
l'AG doit demander des plans pour les fenêtres et aussi pour les trvaus sur les autres murs parties communes et porteurs. Il lui sera difficile de les fournir pour cette AG !!
Le dossier qu'elle DOIT proposer à l'AG est plus complexe que la pose de 6 fenêtres !!!! Un dossier vide, l'AG ne pourra voter celui-ci, normalement !!
Le fait que rien n'est écrit sur votre RDC concernnat l'ouverture des fenêtres, n'em^^eche pas de demander obligatoirement l'autorisation de l'AG ( loi de 1965), et vous de contester ces travaux pour modification de la jouissance de vos parties privatives, qui sont réelles et sérieuses.
Votre avocat est elle celle de votre assurance juridique ??? si OUI, à changer de suite. Il vous faut un spécialiste de la copro.
Vous mélangez tous les problèmes, locaatires, impayés, invités ?? galerie, tout cela est à coté de votre problème, ne rentrez pas dans ces considérations.
1. le syndic est obligé de régler votre problème principal qui est ce plancher, qui vous empêche de louer ou de vendre votre studiO. le SDC est obligé defaire les trvaux qui s'imposent, et il sera condamner à vous payer des indemnités importantes. Plus le syndic triane, plus les indemnités augmenteront, dites le aux copropriétaires que la facture augment chaque jour si ces travaux ne sont pas entrepris au plus vite.
2. votre voisine avec ses fenêtres. Si l'AG vote ces travaux sur un dossier vide, vous serez dans l'obligation d'attaquer le SDC pour cette modification de jouissance de vos parties privatives.
Ne sortez pas de ce shéma en vous égarant dans d'autres détails.
Ayez un dossier béton pour contrer cette vosine. Précisez bien à l'AG lma fuate de ce syndic concernant les 21 jours de délai de convocations, qui vous permet de faire annuler cette AG.
Même si il y un report pour votre trvaux de sol, vous devez, il me semble, défendre vos droits. le donnant-donnant me parait difficile à obtenir, cette voisine ne changera pas d'avis sur la pose de ces 6 fen^tres.
kiwala : citation: Elle ne me semble pas vraiment tenir la route, cette argumentation selon laquelle "habitation = SIX nouvelles fenêtres, avec vantaux battants et vitrages transparents" obligatoires !
Ceci est la position de votre voisine, mais elle se trompe car elle ne peut décider de psoer ces 6 fenêtres sans l'accord de l'AG, qui pourra l'obliger à en pose seulement deux avec des verres non transparent !!!! Elle fait un logement dans des locaus vétustes et qui ont toujours servis d'atelier ou de hangars et sans fenêtres, l'AG doit décdier et non elle, mais vous ne devez pas subir de préjudice également, hors celui-ci ne pourra difficilement être nié par l'AG et votre voisine.
lSi l'AG vote cette psoe de fenêtres sans obligations pour la vosisne, attaquez de suite au tribunal avant la pose. Vous avez 2 mois pour contester ce vote au tribunal, profitez en , car le voisine doit attendre les 2 mois pour être sur que personne ne contestera !!!
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