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Kiwala
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121
 Posté - 30 oct. 2009 : 17:41:25
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Bon, pardon de mettre la zizanie... Je souhaite juste faire remarquer, à la suite du message d'Emmanuel, que la fraude est peut-être rare, mais nous en avons déjà une dans notre copro, puisque un autre copropriétaire a eu l'autorisation administrative de couvrir la courette d'une verrière, quand l'AG a voté non, PLUS TARD. Donc, ce copropriétaire soit n'a pas eu à dire qu'il n'avait pas l'autorisation de l'AG, soit a menti.
Donc, si je vous suis bien, soit il ya eu dysfonctionnement au service de l'urbanisme, censé lui poser la question et qui apparemment ne lui a pas posé ( ???), soit cette question lui a été posée, et il y a eu mensonge de sa part...
Et ce qui est arrivé une fois peut arriver une autre fois, dans cette copro, je le crains !
Je trouve quand même très regrettable qu'on puisse donner à quelqu'un un permis de construire, sans vérifier ce qu'il serait facile de vérifier : qu'il a en mains le PV d'AG prouvant qu'il a bien l'accord de l'AG, plutôt que de lui faire d'abord confiance sur sa bonne mine, quitte à , ensuite, obliger les contestataires à intenter une action en annulation, forcément plus coûteuse que de jeter un oeil, préventivement, sur un PV d'AG, non ? Ou ai-je mal compris cette problématique ?
NEFER : vous écrivez : "et ne pas oublier qu'un copropriétaire peut se substituer au syndicat pour faire respecter son droit...."
Cela m'intéresse, mais je ne suis pas sûre de comprendre : dans quelle mesure le copropriétaire peut-il "se substituer" au syndicat, cela veut-il dire qu'il peut aller en justice, par exemple, pour demander l'annulation de travaux qui modifient de tout au tout une partie commune, même si le Syndicat, dans sa majorité, n'y trouve rien à redire ? Ou ... ? |
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b1091183
Contributeur actif
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 122
 Posté - 30 oct. 2009 : 17:49:06
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Allo la modération...
On va bientôt écrire un roman ;-) |
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Kiwala
Contributeur débutant
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123
Posté - 30 oct. 2009 : 17:53:46
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Gedehem... Vous avez raison, cette discussion est très longue, cela ne m'a pas échappé.
Si seulement toute la loi sur la copropriété nous permettait de répondre à des questions très basiques, en fait, par oui ou par non, ce serait plus facile, et donc plus court, toutes mes excuses .
Je suis moi-même assez étonnée de constater que, en fait, il y a désaccord sur ce qui doit se faire en premier : accord de l'AG ou accord du service de l'urbanisme, des intervenants chevronnés partent dans des directions opposées...
Puis : un copropriétaire a-t-il le droit, avec l'autorisation d'une partie majoritaire du Syndicat, de transformer du tout au tout un mur de façade appartenant à 100 % du Syndicat, en fait, quand aucune nécessité ne l'impose, que le bon vouloir d'un copropriétaire et le soutien qu'il reçoit de 51% des copropriétaires : où sont les droits des 49 % restants, ici ??? L'article 25 semble ici un peu léger, mais, visiblement, il n'y a pas, là non plus, de certitude...
Je suppose que ce type de question est laissé à l'estimation des magistrats... ce qui rend tout de même très risqué de tenter de se défendre en justice, en investissant des sommes importantes au départ, sans être sûr de son bon "droit", vu par eux.
Et... et... et...
Ce qui fait que je remercie chaleureusement tous ceux qui se sont donné la peine de m'exposer, ici, leurs avis et conseils, m'ont transmis jugement et jurisprudences, et, franchement, se sont décarcassés pour répondre du mieux qu'ils le pouvaient à mes nombreuses questions... !
Et toutes mes excuses, Gedehem... Mais cette longue discussion empêche-t-elle d'autres intervenants de poser d'autres questions ??? J'espère que non :-) |
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Gédehem
Pilier de forums
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124
 Posté - 30 oct. 2009 : 17:57:08
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"et ne pas oublier qu'un copropriétaire peut se substituer au syndicat pour faire respecter son droit...."
Cela veut dire qu'un COpropriétaire peut se substituer au syndicat passif pour faire respecter le RDC ou son droit, étant propriétaire indivis de tout ce qui est COmmun.
C'est en cette qualité d'indivisaire qu'il peut être recevable d'une action pour l'interet de l'"indivision/syndicat".
PS : j'en reste là , sinon Philippe va encore me remonter les bretelles à la 12ème page ....  |
Édité par - Gédehem le 30 oct. 2009 17:58:14 |
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Kiwala
Contributeur débutant
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125
Posté - 30 oct. 2009 : 18:47:28
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 31 oct. 2009 : 11:49:48
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Bonjour,
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. »
« Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. »
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
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127
Posté - 31 oct. 2009 : 12:05:02
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gedehem : Vous vez juste parlé du permis de construire !!! rien de plus. Ous ont donc vos réponses sur ce dossier.
Concernant le droit d'un copropriétaire à se substituer au syndicat pour faire respecter son droit, c'est exactement ce que je propose à kiwala depuis le début de ce post.
Vous ne lisez que ce qui vous interresse, vous donnez beaucoup de leçons, mais lisez BIEN les posts des autres.
maitre gédehem !!! : donnez nous quelques réponses sur la modification de la jouissance des parties privatives de Kiwala, ce qui est le fond du problème, et non le souci du permis de construire, que kiwala pourra également attaquer au tribunal dans les 2 mois suivant sa publication !!!
Donnez nous donc les articles de majorité que cette voisine doit obtenir pour le percement de 6 baies votrées, et également de la pose de la verrière en remplacement du toit commun ???
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Gédehem
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128
Posté - 31 oct. 2009 : 14:27:40
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Pfffff : Relire page 1, où vous avez justement rappelé la majorité nécessaire pour être autorisé à réaliser des travaux privatifs touchant aux parties communes ou modifiant l'aspect extérieur !
Rien de neuf depuis, pas besoin de le rappeler sur 7 pages !
The end ! |
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129
Posté - 31 oct. 2009 : 19:03:15
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**modération**
propos inutiles et déplacés caviardés |
Édité par - Emmanuel Wormser le 31 oct. 2009 19:05:45 |
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Posté - 01 nov. 2009 : 10:16:35
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emmanuel wormser : "maitre " gedehem est un de vos protégés ???
Je crois que mes propos sur ce fil ont bien aidé kiwala pour aborder son AG. L'intervention de gedehem méprisante n'avait rien à faire sur ce post. gedehem n'est pas la pour juger de la qualité des intervenants ou de la longueur des posts !!!!
emmanuel wormser : si certains Uinautes veulent prolonger un débat, sont ils libres de le faire sans une intervention de gedehem; personne ne l'oblige à lire les posts de ce fil, si il les juge trop longs ou trop légers !!!!!
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Kiwala
Contributeur débutant
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131
Posté - 01 nov. 2009 : 10:41:36
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Gedehem, c'est vrai qu'au bout de 7 pages beaucoup d'avis, de conseils et d'infos m'ont été donnés, qui m'ont bien aidée à me positionner.
Cela dit, je vois bien que, en dehors de QUELQUES certitudes, il reste beaucoup de flou et d'incertain :
- soit je considère qu'"affecter" une façade, ça peut vouloir dire : ouvrir six fenêtres immenses et descendant jusqu'au sol, là où il n'y a que trois baies horizontales et fermées de pavés fixes à 1.45 m du sol..., et l'article 25 s'impose.
- soit je considère que, quand on casse une façade, on ne "l'affecte" pas (terme de la loi), pas plus qu'on n'"affecte" sa jambe quand on se fait une fracture du fémur : on se casse tout simplement la jambe, ce qui "affecte" éventuellement la hanche ou la colonne vertébrale, soit : ces travaux ne se votent pas à la majorité de l'article 25, mais à quelle majorité ???
Bref : quel sens donnent les magistrats au mot "affecter" ? Mystère et ma recherche Internet montre que je ne suis pas la seule à me poser cette question, surtout du côté canadien... C'est un mot "fourre-tout", aux multiples acceptions.
Et le problème qu'il pose, sur le plan juridique, a donc bien sa place ici, me semble-t-il, voir la page Internet : http://www.btb.termiumplus.gc.ca/gu...les/301.html
Pour moi, si un copropriétaire rouvre une fenêtre existante dans un mur partie commune, change une fenêtre existante, éventuellement met un vantail fixe là où il y en un de mobile..., histoire de placer son évier sous sa fenêtre, etc., cela rentre bien dans le sens de "affecter" la façade.
Mais je ne pense pas que le législateur ait jamais envisagé que, à la demande d'une unique copropriétaire, un mur partie commune puisse se voir totalement transformé, percé là où où il ne l'était pas, etc., et cela à la seule majorité de 51%...
MAIS rien ne me dit que le magistrat, lui, fera la même distinction sémantique !
Le problème est donc : où se situe la limite du verbe "affecter", en langage juridique ???? Visiblement, personne n'a la réponse.
Je copie-collle la phrase de l'article 25 précisant ce qui se vote à la majorité absolue de tous les copropriétaires :
"b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci"
Or, dans le dictionnaire de l'Académie française, je trouve, pour l'acception du terme "affecter" qui semble s'appliquer ici, l'exemple :
"Sa disparition brutale nous affecte douloureusement."
Soit, quand Trucmuche meurt, cela n'"affecte" pas Trucmuche, mais cela affecte ses proches !
Pour moi, il est donc clair que, ouvrir six fenêtres dans un mur qui n'en comporte aucune, cela peut "affecter" les modalités de jouissance des autres copropriétaires, tant jouissance de la cour que de certains lots privatifs, cela peut "affecter" la solidité de la toiture ou charpente reposant sur ce mur, mais on ne peut pas dire que cela "affecte" le mur lui-même, cela le TRANSFORME totalement.
Or, dans cette loi, rien de prévoit la TRANSFORMATION d'une partie commune à la demande d'une seule copropriétaire...
Et les seuls travaux transformant une partie commune sont de l'ordre de l'"amélioration" ou de la "préservation" : je ne vois pas en quoi l'ouverture de six fenêtres privatives répondent à ces impératifs.
Les 7 pages de débat ici m'ont donc servi à tester les diverses interprétations qui pourront être faites, le jour venu en justice, de cet article...
Car je vois que, ici, certains intervenants me renvoient à l'article 25, quand d'autres semblent, comme moi, trouver qu'il ne s'applique pas, même si... on ne trouve rien d'autre de clair qui puisse s'appliquer.
Idem pour la "modification des modalités de jouissance de mon lot" : selon la loi sur la copropriété, il est interdit à l'AG de décider de travaux qui les modifierait par rapport à ce qu'en dit le Règlement de copro : bien sûr, le nôtre de dit pas, pour mon lot, qu'il DOIT conserver en vis-à -vis un mur aveugle...
Pour autant, il y aura préjudice pour moi, venant de travaux non pas qui "affectent" le mur en vis-à -vis, mais le transforment totalement... : ces 7 pages de débat m'auront permis de comprendre que, là aussi, ce sera laissé à l'interprétation du magistrat. Mon préjudice n'est pas reconnu par la loi, qui se réfère au RDC, mais sera-t-il reconnu par le magistrat, puisqu'il découle d'une "interprétation" fallacieuse de l'article 25, à mon sens ???
Cela dit, je pense comme vous que, 7 pages, cela suffit à se faire une idée de l'ambiguïté qui demeure... Et il semble bien qu'elle ne puisse être levée qu'en plaidant...
La discussion, ici, m'a fait comprendre que rien n'était perdu... ni gagné, mais m'a fourni nombre d'arguments et de textes à faire valoir.
Et je suggère donc que, désormais, au cas où certains disposeraient néanmoins d'une nouvelle info, découvriraient nénamoins une nouvelle piste de réflexion qui puisse encore m'être utile, cela fasse l'objet de mails sur ma boîte perso, pour ne plus alimenter le vent de la révolte !!!!
Et même si, Philippe 388 a, je crois, raison : ce qui m'arrive aujourd'hui est un cas d'école, qui intéresse, je pense, beaucoup de copropriétés... Les manipulations et coups de force, dans une copro, ce n'est pas rare, et bien des fois ils ne réussissent que parce que, entre le "conseil" mou ou absent du syndic et la procédure coûteuse à laquelle ils renâclent, les copropriétaires ne disposent que de peu d'infos, de soutien qui leur permettent de résister et de contrer ces manoeuvres.
Avec mes remerciements, donc, pour la peine que vous vous êtes tous donnée pour venir éclairer ma lanterne... et m'aider à ne pas me laisser faire !!!
La suite sur Outlook... si vous voulez bien ! |
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132
Posté - 01 nov. 2009 : 10:44:54
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**modération** citation: Initialement posté par philippe388
emmanuel wormser : "maitre " gedehem est un de vos protégés ???
Je crois que mes propos sur ce fil ont bien aidé kiwala pour aborder son AG. L'intervention de gedehem méprisante n'avait rien à faire sur ce post. gedehem n'est pas la pour juger de la qualité des intervenants ou de la longueur des posts !!!!
la question n'est pas là : vos propos n'avaient rien à faire dans notre forumcitation:
emmanuel wormser : si certains Uinautes veulent prolonger un débat, sont ils libres de le faire sans une intervention de gedehem; personne ne l'oblige à lire les posts de ce fil, si il les juge trop longs ou trop légers !!!!!
c'est pour cela que je ne ferme pas le fil et le laisse vivre sa vie.
c'est, ponctuellement, votre message qui a été supprimé; la longueur de la discussion n'a pas été censurée par la modération |
Édité par - Emmanuel Wormser le 01 nov. 2009 10:47:40 |
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Kiwala
Contributeur débutant
68 message(s)
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133
Posté - 01 nov. 2009 : 10:50:35
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Philippe 388, je confirme que vos interventions m'ont fortement remonté le moral et que vos infos m'ont beaucoup aidée, merci !
Pas plus que vous je n'apprécie les propos sentencieux, méprisants ou gratuitement blessants, ou ceux qui se rient d'une réponse sans en proposer une autre qui serait "meilleure", mais... nous n'allons pas refaire le monde, isn't ?
Enfin, si les problèmes "affectant" la bonne marche du monde immobilier et de la copropriété étaient simples et ne nécessitaient pas, bien souvent, des discussions à n'en plus finir, de tels forums n'existeraient probablement pas, chacun sachant lire, quand la loi est accessible et claire.
Pour autant, je ne veux pas monopoliser la discussion sur ce forum... !!!!
Un grand merci... et bien cordialement, |
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Kiwala
Contributeur débutant
68 message(s)
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134
Posté - 01 nov. 2009 : 10:51:52
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Et merci à Emmanuel d'avoir accueilli ma question puis "modéré" ce long fil... :-) |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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135
Posté - 01 nov. 2009 : 11:36:52
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Kiwala, ceci étant dit sans polémique, je n'ai pas su lire dans les propos des intervenants :
"les propos sentencieux, méprisants ou gratuitement blessants, ou ceux qui se rient d'une réponse sans en proposer une autre qui serait "meilleure...." s'agissant de vous répondre.
La difficulté dans un tel forum c'est qu'o peut y trouver de tout et de n'importe quoi, ceci n'étant pas une critique de l'un ou l'autre ! C'est une peu la régle du jeu à priori des forum !
maisil ne faudrait pas croire que l'opinion avancée par tel intervenant serait la bonne au prétexte qu'elle va dans votre sens, qu'elle conforte votre opinion.
Sur une question comme la votre il y a les aspects objectifs et ceux subjectifs !
Un exemple à partir de ce que vous exposez :
"Idem pour la "modification des modalités de jouissance de mon lot" : selon la loi sur la copropriété, il est interdit à l'AG de décider de travaux qui les modifierait par rapport à ce qu'en dit le Règlement de copro : bien sûr, le nôtre de dit pas, pour mon lot, qu'il DOIT conserver en vis-à -vis un mur aveugle..."
Vous partez bien ici d'un fait objectif, pour ajouter aussitot :
"Pour autant, il y aura préjudice pour moi ......"
qui est un élément subjectif, l'usage de votre partie privative, c'est à dire l'utilisation du volume que représente votre lot n'est pas en soi affecté !
Certes, pour vous, avoir un mur borgne ou une fenetre à 3 ou 4 m en face de la votre serait "modification de jouissance".
C'est une appréciation personnelle, même si on peut la partager !
Mais objectivement la fenetre du voisin ne modifie en rien les modalités d'usage du volume constituant votre partie privative.
Ecrire cela n'est pas "propos sentencieux, méprisants ou gratuitement blessants.."
Il y a les régles de droit en général, celles spécifiques à la copropriété et l'impression ou l'opinion que l'on peut avoir de tel fait ou évennement. Le tout est de les mettre en phase.
Concernant les travaux privatifs sur parties communes dans le cas que vous exposez (il n'y a ni transformation ni amélioration) , ils relèvent de la maj.art.25 s'agissant d'une autorisation prévue L.art.25b.
Pour vous , ces travaux créant des fenetres dans le mur borgne en face de votre lot modifiraient les modalités d'usage de votre lot.
Pour vous .....
Hélas, c'est au juge de trancher dans ce genre de litige qui ne concerne pas le syndicat, pour qui ces travaux privatifs sur parties communes sont conformes à la destination de l'immeuble, étant bien entendu qu'ils doivent être techniquement parfaits (dossier présenté à l'AG) pour ne pas compromettre la solidité de l'immeuble.
Ces points ont été longuement abordés par divers intervenants dans les premières pages de ce sujet, des réposes étayées apportées, même si certaines (beaucoup ?) ne confortent pas votre position, hélas sans doute.
Mais ne pas conforter votre position n'est pas "propos sentencieux, méprisants ou gratuitement blessants ...."  |
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Posté - 01 nov. 2009 : 12:52:09
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kiwala : Vous avez ici la réponse de gedehem, qui confortera mes propos, gedehem a TOUJOURS raison !!!!!, les avis des autres ne comptent pas !!!
D'ailleurs nous sommes plusieurs sur ce post qui vous ont conseillé de prendre un avocat considérant que votre litige ne pourra être tranché que par un tribunal, et non par une discussion sur ce post.
kiwala : citation: Enfin, si les problèmes "affectant" la bonne marche du monde immobilier et de la copropriété étaient simples et ne nécessitaient pas, bien souvent, des discussions à n'en plus finir, de tels forums n'existeraient probablement pas, chacun sachant lire, quand la loi est accessible et claire.
Pour autant, je ne veux pas monopoliser la discussion sur ce forum... !!!!
citation: Avec mes remerciements, donc, pour la peine que vous vous êtes tous donnée pour venir éclairer ma lanterne... et m'aider à ne pas me laisser faire !!!
La suite sur Outlook... si vous voulez bien !
Kiwala : vous et d'autres Uninautes n'ont pas à s'auto censurer car certains sont fatigués de lire certains fils, et tente d'y mettre fin par des remarques méprisantes citation: Heuu ... entre nous, 6 pages sur un tel sujet !!!
il n'y en a pas 4 ou 5 de trop ?? citation: The end !
Gedhem : le entre nous est méprisant, le The End est méprisant. Ce site appartient à tous les intervenants, même si vous souhaitez restez entre vous!!
kiwala : votre histoire aura une suite, n'hésitez pas à nous donnez des nouvelles fraiches sur UI, ce post vous appartient car vous l'avez initié. Les mauvais coucheurs n'auront qu'à regarder Michel Drucker !!!! Ce fil s'arrêtera tout seul si plus personne ne vous réponds. |
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137
Posté - 01 nov. 2009 : 12:57:22
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philippe388, il est parfaitement inutile, en l'état, de prendre un avocat à mon sens... il ne sera peut-être pas nécessaire d'aller au tribunal : on peut même imaginer que l'AG délibère à la majorité renforcée contre le projet !
il faut par contre bien préparer l'AG et lister ce qu'il faudra faire si elle est défavorable... Aller plus loin à ce stade me semble ... excessif.
on peut tout au plus conseiller à notre interlocutrice de vérifier qu"elle a une protection juridique solide avec son contrat d'assurance et, à défaut, d'en prendre une avant ladite AG.
**modération**
par ailleurs, et là je change de casquette pour prendre celle de modérateur, vous ne parvenez pas à distinguer des propos qualifiant un fil, qu'il nous appartient éventuellement de modérer, et ceux, négatifs, qualifiant une personne, qu'il nous appartient de (faire) supprimer : je vous invite donc à "nettoyer" le message précédent si vous ne souhaitez pas que je m'en charge.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 01 nov. 2009 13:00:12 |
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Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
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138
Posté - 01 nov. 2009 : 16:58:35
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**modération**
message sans lien avec la question traitée dans le fil donc entièrement supprimé |
Édité par - Emmanuel Wormser le 01 nov. 2009 18:24:39 |
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139
Posté - 01 nov. 2009 : 17:04:16
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Emamanuel Wormser : en tant que modérateur vous n'avez pas à prendre parti pour un intervenant contre autre. d'ailleurs sur le même post vous prenez les 2 casquettes !!! 
Entre parenthèse, conseiller à kiwala de contacter son assurance juridique ne l'aidera pas beaucoup. Elle perdra du temps, mieux vaut dépenser un peu plus d'argent pour un meilleur avocat.
Mais, monsieur le modérateur, je prends note de vos propos et j'adopterai donc une manière plus subtile pour juger les posts et la qualité de certains Uinautes en prenant exemple sur " maitre " gedehem !!!
Nous vous remercions donc de ne pas supprimer ce post, plutôt très interressant. Et nous attendrons le dénouement du problème de kiwala.
That is the end !!! comme chantait Jim Morrison |
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Posté - 01 nov. 2009 : 18:30:01
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vous avez raison pour un seul des messages que j'ai écrits dans ce fil...
je vais donc dissocier ma réponse
**modération**citation: Initialement posté par philippe388
Emamanuel Wormser : en tant que modérateur vous n'avez pas à prendre parti pour un intervenant contre autre. relisez mes propos de modération et vous en comprendrez peut-être le sens : il n'y a la aucune prise de parti pour ou contre un intervenant.citation: d'ailleurs sur le même post vous prenez les 2 casquettes !!! citation:
Mais, monsieur le modérateur, je prends note de vos propos et j'adopterai donc une manière plus subtile pour juger les posts et la qualité de certains Uinautes en prenant exemple sur " maitre " gedehem !!!
je vous invite fortement à ne pas entretenir ce type de comportement dans les colonnes d'UIcitation: Nous vous remercions donc de ne pas supprimer ce post, plutôt très interressant. Et nous attendrons le dénouement du problème de kiwala. That is the end !!! comme chantait Jim Morrison |
Édité par - Emmanuel Wormser le 01 nov. 2009 18:32:07 |
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