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Mout
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 Posté - 21 nov. 2009 : 15:29:53
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citation: QUESTION N°3050 : Question publiée au JO le 14/08/2007, p. 5202 / Réponse publiée au JO le 01/01/2008, p. 63
TEXTE DE LA QUESTION :
« Reprenant les termes de la question écrite qu'elle avait posée le 23 janvier 2007 sous la précédente législature, demeurée sans réponse, Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur le fait que les lotissements de maisons individuelles sont souvent l'objet d'un cahier des charges imposant des règles d'urbanisme applicables à tous les acquéreurs de parcelles.
Elle souhaiterait qu'il lui indique si un plan d'occupation des sols peut décider la suppression de certaines règles d'un cahier des charges sans l'accord de la majorité des copropriétaires du lotissement »
TEXTE DE LA REPONSE :
« Dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2005-127 du 8 décembre 2005, l'article L. 315-1-2 du code de l'urbanisme prévoyait que
« lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir.
Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'à compter de la décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique».
Les colotis étaient informés par l'autorité administrative compétente et par voie d'affichage de la date à laquelle les règles d'urbanisme spécifiques au lotissement cessaient de s'appliquer automatiquement, et de la possibilité d'en demander le maintien.
Lorsqu'une majorité de colotis avait fait connaître son souhait de maintien des règles, l'autorité compétente ne pouvait y mettre fin que sur décision expresse et après enquête publique.
En organisant la substitution des règles des documents d'urbanisme aux règles d'urbanisme des cahiers des charges, le législateur a voulu mettre fin à l'application des dispositions relatives notamment à l'aménagement des sols et à l'aspect des constructions contenues dans les cahiers des charges de lotissements anciens, non compatibles avec les objectifs d'aménagement actuels fixés par les plans locaux d'urbanisme.
La disparition des règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges ne remet toutefois pas en cause les droits et obligations régissant les rapports de colotis entre eux, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur.
Par ailleurs, l'article L. 315-4 ancien prévoyait que lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme a été prononcée postérieurement à une autorisation de lotissement, l'autorité compétente pouvait prononcer la modification de tout ou partie des documents et notamment le cahier des charges du lotissement, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme.
La décision de l'autorité compétente était prise après enquête publique et délibération du conseil municipal.
La notification de l'ouverture de l'enquête publique était adressée par lettre recommandée à chacun des propriétaires des lots, sauf si le lotissement avait été créé depuis plus de vingt ans et comportait au moins cinquante lots.
Dans ce dernier cas, l'enquête publique faisait l'objet d'une décision de l'autorité compétente affichée en mairie, à l'intérieur du lotissement et publiée dans au moins deux journaux locaux.
La mise en oeuvre de cette procédure ne nécessitait pas l'accord de la majorité des colotis.
Ceux-ci pouvaient toutefois faire part de leurs observations au commissaire enquêteur au moment de l'enquête publique.
Enfin, les colotis avaient de leur côté la possibilité de demander à l'autorité compétente la modification de tout ou partie du cahier des charges concernant le lotissement lorsque cette modification était compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable dans la zone.
Pour qu'elle soit recevable, cette demande devait émaner des deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie du lotissement ou des trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de la superficie.
Les dispositions des articles L. 315-2-1, L. 315-3 et L. 315-4 ont été reprises dans les articles L. 442-9, L. 442-10 et L. 442-11 nouveaux, introduits dans le code de l'urbanisme par l'ordonnance du 8 décembre 2005, et ont fait l'objet de mesures d'application contenues dans le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, en vigueur depuis le 1er octobre 2007 »
Cette réponse circonstanciée a le mérite d'être claire et précise.
Quelles que soit les circonstances, les REGLES d'URBANISME opposables sont :
- celles du POS/PLU après le délai de 10 ans, sans demande de maintien, ou par mise en oeuvre du L442-11
- celles du règlement de lotissement maintenu en vigueur
Ainsi n'ont aucun caractère légal des phrases encore trop souvent répétées (souvent par les services instructeurs) lorsque les règles de lotissement ont été maintenues, comme celle-ci :
" entre le POS/PLU et les règles propres, c'est la disposition la plus contraignante qui s'applique"
**modération**
correction de balises de mise en forme : taille de caractères trop grande donc difficile à lire
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Édité par - Emmanuel Wormser le 21 nov. 2009 15:50:51 |
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 Posté - 21 nov. 2009 : 15:45:02
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Mout, lisez le R123-14 2°/ et vous découvrirez que le POS/PLU s'applique...
j'ajoute que l'approbation d'un PLU nouveau se faisant après enquête, celle ci peut parfaitement prévoir la disparition des règles non encore caduques ou maintenues (L442-9) voire modifiées (L442-10) d'un lotissement.
la réforme a d'ailleurs simplifié la procédure d'enquête, si je ne me trompe pas, en supprimant l'obligation de notification individuelle aux colotis : voir R442-24...
et la réponse touffue adressée à Madame Zimmermann devient limpide ...particulièrement sur les CdC d'ailleurs  |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 21 nov. 2009 15:55:39 |
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Mout
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Posté - 21 nov. 2009 : 16:39:05
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Ainsi, même la réponse d'un ministre à une parlementaire "nécessite" vos commentaires
citation: Chapitre III : Plans locaux d'urbanisme
Section I : Contenu des plans locaux d'urbanisme
Article R*123-14
Les annexes comprennent à titre informatif également :
2° La liste des lotissements dont les règles d'urbanisme ont été maintenues en application du deuxième alinéa de l'article L. 315-2-1 ;
A titre informatif, le PLU indique le maintien en vigueur des REGLES PROPRES...qui restent les seules règles opposables
Toutes les contorsions dialectiques, certes jouissives pour ceux qui les exécutent , ne peuvent changer la réponse du ministre.
Même celle-ci:
citation: j'ajoute que l'approbation d'un PLU nouveau se faisant après enquête, celle ci peut parfaitement prévoir la disparition des règles non encore caduques ou maintenues (L442-9) voire modifiées (L442-10) d'un lotissement.
La "réforme" n'a pas changé un iota au L 442-11
Soit c'est le REGLEMENT de POS qui s'applique
Soit c'est le REGLEMENT DE LOTISSEMENT s'il a été maintenu légalement et non modifié légalement
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Posté - 21 nov. 2009 : 18:02:17
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donc le PLU approuvé après enquête prévoyant un règlement nouveau pour une zone antérieurement couverte par un règlement de lotissement s'impose à ladite zone car il modifie légalement les règles qui y sont applicables.
il ne s'agit pas de commenter la réponse du ministre mais d'éviter d'embrouiller les lecteurs...
et contrairement à ce que vous indiquez, la réforme a modifié la procédure en ne prévoyant plus de notification individuelle aux colotis de l'avis d'enquête publique préalable à ladite évolution de règlement telle qu'elle était antérieurement imposée.
enfin, comme d'autre, j'ai heureusement d'autres voies de jouissance que celle offerte par la dialectique. |
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Posté - 21 nov. 2009 : 18:27:45
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citation: il ne s'agit pas de commenter la réponse du ministre
Une réponse ministérielle en date du 01/01/2008 est donc périmée...
citation: mais d'éviter d'embrouiller les lecteurs...
L'enfer est pavé de bonnes intentions... |
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Posté - 21 nov. 2009 : 18:37:34
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citation: Une réponse ministérielle en date du 01/01/2008 est donc périmée...
Vous le savez certainement déjà , mais il est peut-être nécessaire que les lecteurs non informés l'apprennent...
Une réponse Ministérielle n'a que la valeur, en simplifiant exagérément, que celle que veut bien lui accorder le lecteur...
citation: http://www.anil.org/fr/analyses-et-...e/index.htmlRéponse ministérielle / Portée juridiqueRép. Min : J.O. Sénat du 28.8.97 -------------------------------------------------------------------------------- Cette réponse rappelle la valeur juridique, très limitée des réponses ministérielles, sauf en matière fiscale. " Les réponses aux questions écrites posées par les députés et les sénateurs ont pour objet d'informer ceux-ci sur l'action conduite par le Gouvernement. Cet objet même, fait obstacle à ce que ces réponses puissent s'insérer dans la hiérarchie des normes de droit et, dès lors, se substituer aux décisions réglementaires ou individuelles prises par les autorités administratives compétentes. De plus, eu égard au principe d'indépendance des juridictions, l'interprétation des dispositions législatives donnée par le Gouvernement n'engage pas le juge, qui reste maître du sens qu'il entend donner aux textes. Pour ces deux raisons, les réponses ministérielles n'ont pas, en principe, de valeur juridique. Toutefois, en matière fiscale, elles sont considérées comme exprimant l'interprétation administrative des textes, au même titre que les instructions et circulaires. L'article L. 80-A du livre des procédures fiscales a, en effet, expressément consacré le droit des contribuables à se prévaloir de l'interprétation administrative de la loi fiscale. Les réponses ministérielles sont, à ce titre, regardées comme exprimant la " doctrine " administrative. Par ailleurs, les réponses aux questions parlementaires qui sont soumises à la signature du ministre expriment la position de celui-ci, à une date et dans un contexte déterminé par la question posée. Dans ces conditions, et sous les réserves qu'elles impliquent, l'administration placée sous l'autorité du ministre est naturellement conduite à adopter une solution conforme à celle exprimée par la réponse au parlementaire, sauf si une décision de justice vient ultérieurement la contredire ". N'oublions pas que si beaucoup de questions ministérielles sont utiles, nombre d'entre-elles ne sont posées que pour faire "mousser" tel ou tel député ou sénateur !!! |
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Édité par - quelboulot le 21 nov. 2009 18:38:14 |
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Mout
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Posté - 21 nov. 2009 : 18:44:42
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Oui, oui : quel boulot...les initiés ne mettent jamais en valeur la portée juridique des réponses ministérielles...
...mais il est admis que les produire à bon escient ne nuit pas...
citation: pour faire "mousser" tel ou tel député ou sénateur !!!
ya pas qu'eux qui aiment la mousse
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Posté - 21 nov. 2009 : 18:46:18
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ouaip, y a moi aussi, bien ferme et recouvrant un liquide brun et un peu amer... |
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Posté - 22 nov. 2009 : 08:53:06
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Une phrase du R 442-24 résultant du DECRET du 5 janvier 2007apporte un éclairage circonstancié:
"...les règles d'urbanisme spécifiques à des lotissements qui ont été approuvées antérieurement au 30 juin 1986"
CU
Section VII : Caducité des règles d'urbanisme spécifiques des lotissements
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Article R*442-24
Créé par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er janvier 2007
Lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur aura pour effet de rendre caduques les règles d'urbanisme spécifiques à des lotissements qui ont été approuvées antérieurement au 30 juin 1986, les colotis sont informés, au moment de l'enquête publique, que ces règles cesseront de s'appliquer en application de l'article L. 442-9 et de la possibilité qui leur est donnée par cet article de demander leur maintien en vigueur.
Cette information est faite à l'initiative de l'autorité compétente en matière de permis d'aménager par voie d'affichage pendant deux mois à la mairie.
Article R*442-23
Créé par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007
La demande de maintien des règles propres aux lotissements fait l'objet des transmissions prévues aux articles R. 423-7 à R. 423-13.
Si la majorité requise est atteinte, l'autorité compétente se prononce dans les conditions suivantes :
1° Lorsqu'elle décide de ne pas rendre caduques les règles propres du lotissement, elle publie, dans le délai de trois mois à compter de la transmission de la demande prévue au premier alinéa, un avis informant que les règles propres au lotissement continuent à s'appliquer.
Cet avis est affiché à la mairie pendant deux mois et annexé au plan local d'urbanisme dans les conditions définies à l'article L. 126-1 ;
2° Lorsqu'elle décide d'engager la procédure prévue par le deuxième alinéa de l'article L. 442-9, l'enquête publique est organisée dans les formes prévues par les articles R. 123-7 à R. 123-23 du code de l'environnement. Le dossier soumis à enquête comprend :
a) La mention des textes qui régissent l'enquête publique en cause et l'indication de la façon dont cette enquête s'insère dans la procédure administrative ;
b) L'ensemble des documents approuvés du lotissement ;
c) Les règles d'urbanisme applicables au secteur couvert par le lotissement.
L'enquête publique préalable à l'approbation, la modification ou la révision du plan local d'urbanisme ou du document d'urbanisme en tenant lieu, tient lieu de l'enquête publique prévue au deuxième alinéa de l'article L. 442-9, à condition que le dossier d'enquête ait été complété par les pièces mentionnées à l'alinéa précédent. |
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Posté - 22 nov. 2009 : 09:13:19
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mais c'est révolutionnaire ça !
vous voulez dire qu'une révision ou une modification d'un document d'urbanisme n'est valide que si les règles de procédure ont été respectées ?
vous m'en voyez tout esbaudi.
Mais puisqu'on en est là , cette mention n'est intéressante, en terme de règles opposables aux ADS, que pendant les 6 premiers mois à compter de l'approbation du document d'urbanisme. L'article L600-1 en retreint en effet furieusement l'effet, le caractère substantiel des articles R442-23 et -24 n'étant pas évident, loin s'en faut... |
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Posté - 22 nov. 2009 : 10:43:02
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citation: vous voulez dire qu'une révision ou une modification d'un document d'urbanisme n'est valide que si les règles de procédure ont été respectées ?
Ma réponse, une nouvelle fois, va vous rappeler que vous déformez mes propos.
Il n'est question dans ce fil QUE des règles opposables à des colotis dans des circonstances particulières.
Ce qui préoccupe de nombreux colotis qui, le plus souvent, ouvre des fils dans la rubrique "ASL...".
Or le "maintien" ou la "caducité" des règles de lotissement sont des questions pures de "DROITS de l'URBANISME..."
Ce que confirme l'arrêt de la Cour de Cassation (juridiction judiciaire) du mardi 8 avril 2008 N° de pourvoi : 07-10054 qui stipule que la Cour d'Appel, en retenant que "seules les dispositions du POS peuvent être opposées", a violé les textes visés, à savoir l'article L 315-2-1 du Code de l'Urbanisme, ensemble les articles 1134 et 1143 du Code Civil.
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Posté - 22 nov. 2009 : 11:38:23
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je ne déforme pas vos propos mais vous déformez la loi et les règlements.
dès lors qu'un règlement de POS ou PLU a été approuvé postérieurement à l'arrêté de lotissement, il devient opposable aux colotis par l'administration, sauf erreur de procédure dans les 6 premiers mois. s'il est plus strict , il trouve donc à s'appliquer.
l'approbation d'un PLU permet de modifier tout ou partie de tous les documents d'un lotissement, y compris son cahier des charges. si ledit CdC a été modifié à cette occasion, il est bien évidemment opposable aux colotis entre eux mais dans sa version modifiée.
l'article L315-2-1 ancien a donc un effet bien moindre que l'article L315-4 de la même génération, ce qui limite furieusement l'effet de l'arrêt que vous citez. Il est d'ailleurs vraisemblable que les termes du L315-4 n'avaient pas été soulevés par les parties : la cour a été contrainte de juger ultra petita, comme toujours.
face à la décision inédite que vous présentez, je vous propose donc de lire attentivement les deux suivantes, qui elles ont été publiées :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 octobre 2009, 08-16.692, Publié au bulletin
Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 11 mai 2006, 05-19.972, Publié au bulletin
Il ne fait aucun doute qu'elles devraient vous permettre de revoir -enfin- votre position. |
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Emmanuel Wormser
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Posté - 22 nov. 2009 : 12:17:01
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D'abord, observons que les deux arrêts portent sur le MEME LITIGE!
L'arrêt de 2006 casse l'arrêt de la CA :
citation: Qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'arrêté de mise en concordance n'avait pas été régulièrement publié postérieurement à l'acquisition de son lot par la société, ce qui le rendrait opposable à tous les colotis, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Sur le premier arrêt cité, le second, donc dans l'ordre chronologique, il est évident que plaider le "trouble de voisinage" est voué à l"échec...
Il ya comme ça des choses "qui tuent"...
comme celle-ci, aussi:
citation: Mais attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des conclusions d'appel du syndicat des copropriétaires et des divers copropriétaires que ceux ci, qui ont seulement fait valoir que la mise en concordance avec les dispositions du POS n'avait pas modifié les règles du cahier des charges qui ne lui étaient pas contraires, aient soulevé l'exception d'illégalité de l'arrêté municipal du 20 octobre 1986 ; que le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit ;
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Édité par - Mout le 22 nov. 2009 12:27:17 |
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Posté - 22 nov. 2009 : 13:00:53
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oui, qui tuent
la cour juge ainsi qu'il eut été possible de soulever l'illégalité de l'AM, que faujte de l'avoir fait, l'AM est parfaitement opposable; elle juge également que dès lors qu'il a été légalement adopté -seul point qu'elle n'a pas à apprécier-, il a pu parfaitement modifier les termes du CdC opposable aux colotis entre eux...
arf !!!
et que c'est donc bien le CdC modifié par l'AM qui est seul opposable aux colotis entre eux, et pas le CdC originel en ce qu'il serait constituerait un contrat perpétuel entre colotis, modifiable uniquement par eux.
re-arf. |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 22 nov. 2009 13:02:30 |
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Posté - 23 nov. 2009 : 07:59:13
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La modification = "l'arrêté de mise en concordance" du cahier des charges avec le POS:
citation: Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 6 septembre 2005) qu'en 1987, un arrêté municipal a, après enquête publique, modifié le cahier des charges d'un lotissement autorisé en 1961 pour le mettre en concordance avec le plan d'occupation des sols
Cet arrêté municipal de 1987 modifiant le "cahier des charges" ne suffisait pas dans les JP de la Cour de Cassation citéespar Emmanuel Wormser:
citation: Qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'arrêté de mise en concordance n'avait pas été régulièrement publié postérieurement à l'acquisition de son lot par la société, ce qui le rendrait opposable à tous les colotis, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Pour être opposable aux colotis ayant acquis en 2002, il eut fallu que cet arrêté soit publié aux hypothèques
C'est ce point qui mériterait d'être éclairci.
En effet la question se pose de savoir qui peut procéder à cette publication?
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Posté - 23 nov. 2009 : 08:22:15
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comme toujours, celui qui y a intérêt.
et l'acte justifiant lam odification est l'arrêté municipal |
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Posté - 23 nov. 2009 : 17:56:47
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La "loi" instaurant la modification du règlement de lotissement a t'elle prévu une telle publication?
A ma connaissance, non.
Quelqu'un connaît-il un exemple où un maire a publié un tel document aux hypothèques? |
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Posté - 23 nov. 2009 : 18:39:08
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je n'ai pas d'exemple dans ce cas là précis mais la publication d'acte administratifs au registre par les autorités communales est fréquente : le cas le plus connu est l'instauration de servitudes administratives soumises à publication, telles celles de tréfond pour les réseaux d'assainissement installés dans des terrains non batis. |
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Posté - 23 nov. 2009 : 18:55:50
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Oui:
citation: le cas le plus connu est l'instauration de servitudes administratives soumises à publication,
...comme celle de la loi de 1930 pour les sites classés et inscrits...
mais dans ce cas, c'est la loi de 1930 qui le stipule.
Dans le cas dont nous discutons, rien n'oblige le maire à publier son arrêté...? |
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Posté - 23 nov. 2009 : 19:01:41
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non, rien ne l'oblige à le faire.
rien ne l'oblige non plus à le faire pour les servitudes de tréfond... qui seront alors inopposables aux tiers... c'est un choix.
je crois en outre me souvenir avoir indiqué précédemment que toute personne y ayant intérêt peut également le faire... |
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Posté - 23 nov. 2009 : 19:03:00
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...mais alors, "le faire" passera par un notaire? |
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