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d19941
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 Posté - 15 janv. 2010 : 15:29:58
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Bonjour,
nous avons des problèmes avec un lotisseur. On ne sait plus comment faire face. Nos charges sont importantes et les dégradations doivent être partagées. Ci-joint la lettre que l'on a envoyé et qui résume tous les problèmes
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Réponse à votre courrier du 18 décembre 2009 et facturation des travaux
Monsieur le lotisseur,
Nous venons encore une fois vers vous, en réponse à votre courrier en date du 18 décembre 2009, dans lequel vous répondez aux divers fonctionnements des réseaux d’eaux usées et pluviales ainsi qu’une fuite sur une borne incendie entre les lots 39 et 40 dont nous vous faisions part depuis plusieurs mois.
Comme vous l’évoquez, pour la bonne suite des opérations, les espaces communs ont été rétrocédés à l’ASL le 25 mars 2009 en présence du notaire maître **** à M***
Nous nous permettons de vous rappeler qu’à cette date ou dans les jours suivants, vous aviez la responsabilité contractuelle de fournir à l’ASL l’ensemble des éléments permettant la bonne prise en charge des espaces et équipements communs.
A ce titre, les clés permettant d’ouvrir les espaces communs tels que la station de relevage et le bassin de rétention ne nous ont jamais été remises. Les multiples appels téléphoniques auprès de votre société ne nous ont pas permis d’aboutir. Les clés viennent d’être réceptionnées le 7 janvier 2010 suite à des recherches de notre part et fournies par le cabinet C*** en la personne de Mr****.
De plus, l’équipement technique que représente la station de relevage, à savoir les pompes et coffret électrique, possèdent des garanties liées à l’entreprise qui les a vendus et installés. Ces informations ne nous ont jamais été communiquées et c’est uniquement par le précédent courrier du 18 décembre 2009 que nous connaissons enfin la société responsable du matériel ***** auprès de laquelle nous pouvons enfin souscrire un contrat d’entretien.
En conséquence, il est évident et de bonne logique que depuis la date du 25 mars 2009, l’ASL n’a pu organiser correctement le bon entretien de ces équipements communs. La dégradation d’une des deux pompes de relevage en est le résultat. Un entretien tous les quatre mois est nécessaire au bon fonctionnement de la station. L’intervention de l’entreprise ***** du 4 décembre 2009 laisse donc neuf mois sans entretien depuis la création de l’ASL. De plus, c’est en rencontrant ***** que nous apprenons que la pompe hors service est déposée. Le fonctionnement dégradé de notre installation de relevage aurait du nous être plus rapidement communiqué afin que des dispositions rapides soient prises. Une fois de plus, l’ASL n’a pas été tenu informée du résultat de cette opération.
Je vous rappelle également que dans le programme de travaux page 7/12 paragraphe 3.1, les cheminées PVC sur les lots devaient être surmontées d’un couvercle et d’un tampon en fonte. Cette opération n’ayant pas été réalisée dès l’installation des réseaux, cela a été source d’intrusion lors des constructions et notamment de pierres.
Par conséquent et à la vue des éléments ci-dessus, l’ASL ne peut-être tenue pour responsable de ces dégradations et vous demande de prendre en charge rapidement le remplacement de cette pompe suivant le devis de la société ***** d’un montant de 1083,4€ HT; ainsi que de l’opération de curage des réseaux suivant le devis de ***** d’un montant de 560€ HT. En aucun cas ces sommes ne devront être débitées du compte séquestre.
Par ailleurs, concernant la borne incendie défaillante située entre les lots 39 et 40, la constatation d’une fuite courant février 2009 s’est faite un matin par l’actuel président de l’ASL. C’est lui qui a informé la personne de la ***** du lieu de la fuite qui perturbait l’alimentation en eau des co-lotis. Il était donc présent lors de l’intervention. A aucun moment cette borne n’a été vue couchée ni par le président, ni par les habitants du lotissement. De plus, cette borne incendie est recouverte d’une enveloppe en bois type « cagette ». Celle-ci n’est absolument pas dégradée. Il semble évident que si un véhicule avait percuté la borne, cette enveloppe serait brisée ou partiellement dégradée. De plus, lors de cette période, aucun travaux de construction de maison n’étaient en cours dans cette partie du lotissement. Le problème sur cette borne s’est produit bien avant la création de l’ASL, cette installation doit être sous garantie par rapport à l’entreprise qui a réalisé la pose.
En conséquence, nous vous demandons de faire le nécessaire pour remplacer cette borne incendie qui ne fonctionne plus depuis février 2009 et qui dégrade la sécurité du lotissement. Le devis de 2679,04€ TTC de ***** doit être pris en charge soit par vous, soit par l’assurance de l’installateur. En aucun cas, cette facture ne devra être débitée du compte séquestre.
Nous vous rappelons également, en réponse au courrier recommandé reçu par tous les co-lotis concernant le nettoyage/débroussaillage des terrains non vendu, que c’est l’ASL qui a pris entièrement en charge cette intervention alors qu’elle vous incombait de le faire réaliser.
Nous attirons également votre attention sur le fait que vous avez déjà débité le compte séquestre de 763,79€ pour un dégagement de la colonne et remplacement du robinet-vanne. Nous vous rappelons que la voirie n’étant pas réalisée, vous professionnel du lotissement, devriez mettre en place les protections nécessaires ou bornage à ce type d’installation au sol afin d’éviter que le passage d’un véhicule ne provoque à nouveau ces dégradations sans le savoir. Par ailleurs, aucune personne de l’ASL n’a été informée de cette opération que vous avez réalisé sans notre accord.
Concernant la sécurité du lotissement, il est inacceptable de laisser les regards Télécom sans protection sur les voiries. A minima, un balisage est nécessaire tant pour les personnes que pour les véhicules. Il en va de même pour les grillages entourant les bassins de rétention, ceux-ci ne sont pas correctement installés et doivent être revus pour la sécurité. Nous vous demandons de prendre les dispositions nécessaires à la mise en sécurité du lotissement.
Dans votre courrier du 18 décembre 2009, vous faites également référence à la réglementation pour nous indiquer que le délai initial des travaux de finitions « reste à courir jusqu’en mars 2010 » et qu’un grand nombre de lots restant à construire, vous nous ferez part à cette date des dispositions qui seront prises. Nous vous rappelons suivant l’article 2 de l’arrêté de lotir du 21février 2007 que la totalité des travaux doit être achevée au plus tard le 20 février 2010. Les travaux n’ayant pas été commencé ce jour, ils ne pourront être terminés à la date définie. Le nombre de lots restant à construire n’est pas du ressort de l’ASL et ne rentre en aucun cas en compte pour l’achèvement de travaux. La gêne occasionnée par la non-réalisation des travaux de finition impacte également la mairie et les services publics. Ceux-ci sont informés de l’ensemble des problèmes liés au lotissement. En ce qui concerne l’ASL, nous vous ferons part dans les prochains jours et en fonction de notre échange des dispositions qui seront prises à cet effet.
Il est évident qu’un grand nombre de problèmes restent en suspend à ce jour. Suite à la conversation téléphonique du 6 janvier 2010 que vous avez eu avec Mr **** il est urgent d’avoir un réel échange de vive voie et sur le lotissement afin de les résoudre de manière amiable dans l’intérêt de tous.
Dans l’attente de notre rencontre, en vous souhaitant bonne réception de la présente, nous vous prions d’agréer, Monsieur, nos salutations distinguées.
ASL Lotissement
***Modération : les noms des personnes et entreprises en cause qui ne l'avaient pas été ont été caviardées en rouge***
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Édité par - maoyann le 15 janv. 2010 17:34:42 |
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Mout
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Posté - 15 janv. 2010 : 19:54:11
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Cette lettre dénonce des dysfonctionnements longuement détaillés.
Mais nous ne savons rien du lotissement...
Quand a t'il approuvé?
Quel est le PROGRAMMEdes travaux imposés au lotisseur AVANT VENTE des lots?
Pourquoi la vente des lots semble t'elle avoir eu lieu avant l'achèvement des travaux?
Puis l'ASL...comment a t'elle été constituée?
etc... |
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d19941
Nouveau Membre
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Posté - 15 janv. 2010 : 20:11:09
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Bonjour Mout,
c'est un lotissement d'une quarantaine de lots dont seulement 21 ont été vendu depuis 3 ans.
Quand a t'il était approuvé???? L'arrêté de lotir est du 21/02/2007. Pour l'instant, il n'est pas réceptionné car les travaux de finition pas réalisés.
C'est quoi approuvé?
Le programme des travaux, c'était la viabilisation des terrains et du lotissement dans un premier temps. Il peut vendre les terrains par anticipation même si les travaux de finitions ne sont pas fait. C'est la demande préalable qui permet cela. Cela est validé par l'arrêté de lotir. Aprés il y a engagement comme je l'explique dans la lettre de faire les finitions dans un délai maxi de 3 ans.
L'ASL a été constituée par obligation chez le notaire. Un premier président c'est proposé sinon cela aller vers une boite syndical qui aurait géré tout ça mais avec rémunération bien sur. Déjà que les frais annuels vont s'élever à 300euros! je te dis pas. Tout ça pour un lotissement grand luxe sous une méga ligne électrique THT!
A priori, y a pas possibilité de faire participer le lotisseur aux dépenses des espaces communs en fonction du nombre de lots non vendu. Dommage ça aurait alléger la facture.
Je sais pas ce quelles infos il te faut par rapport au problème qu'on a ...
J'espère avoir un peu répondu. merci de t'interresser à notre sujet. Si je pouvais, je monterai une association pour lutter contr C.....I |
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Mout
Contributeur vétéran
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3
Posté - 15 janv. 2010 : 20:44:50
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Comment votre acte de vente décrit la DESIGNATION DU BIEN?
Il me paraît difficile qu'un lotisseur puisse vendre des lots alors que la viabilisation n'est pas assurée.
Mais le forum démontre tous les jours que "rien n'est impossible"! |
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 Posté - 15 janv. 2010 : 22:08:51
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R442-13 Ã 17 du code de l'urbanisme |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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d19941
Nouveau Membre
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Posté - 15 janv. 2010 : 23:19:13
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Bonjour,
Je crois qu'on ne sait pas bien compris. Le lotissement est viabilisé. Il reste les voiries (enrobé, luminaires, local poubelle,..) à faire. Cela s'appelle les travaux de finition. Les maisons sont construites.
Relisez le courrier, je crois qu'il est assez clair.
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Posté - 16 janv. 2010 : 17:19:28
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qui n'a pas bien compris qui ?
le lotissement ne peut pas être achevé -au sens DAACT du terme- tant qque le local poubelle par exemple, qui figurait dans le descriptif des travaux du pa/PL, n'est pas construit.
cela n'empêche évidemment pas les premières ventes, sous certaines réserves... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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nefer
Modérateur
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Posté - 16 janv. 2010 : 17:58:48
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citation: Initialement posté par d19941
Je crois qu'on ne sait pas bien compris.
Il est vrai qu'il n'est pas facile de comprendre ce qui est écrit....
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Mout
Contributeur vétéran
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Posté - 16 janv. 2010 : 20:02:19
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citation: c'est un lotissement d'une quarantaine de lots dont seulement 21 ont été vendu depuis 3 ans.
ça : on comprend ...
==> le lotisseur garde 19 lots "sur les bras"
citation: divers DYSfonctionnements des réseaux d’eaux usées et pluviales ainsi qu’une fuite sur une borne incendie........
...il est inacceptable de laisser les regards Télécom sans protection sur les voiries. A minima, un balisage est nécessaire tant pour les personnes que pour les véhicules. Il en va de même pour les grillages entourant les bassins de rétention, ceux-ci ne sont pas correctement installés et doivent être revus pour la sécurité.
...
mais:
citation: les espaces communs ont été rétrocédés à l’ASL le 25 mars 2009 en présence du notaire maître X
ça, c'est fort : comment peut-on accepter un "transfert" avant toute RECEPTION DES TRAVAUX?
Et je me demande si une embrouile ne vient pas compliquer l'ananlyse de la situation : le lotisseur semble être le constructeur des pavillons...
= 2 casquettes
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d19941
Nouveau Membre
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Posté - 17 janv. 2010 : 10:25:30
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Bonjour Mout,
nous rencontrons (avec beaucoup de difficultés) le chargé de programme ce mardi. On espère négocier avec lui. C'est pas gagné!
Lors de la création de l'ASL chez le noraire, les parties communes ont été rétrocédées à l'ASL, cela faisait partie du programme. D'aprés les renseignements, c'est conforme. Ce qui ne l'ai pas, c'est tout le reste, les obligations contractuelles, les dégradations qui n'en sont pas,etc...
Bref on verra mardi soir à l'issue de la rencontre.
Le lotisseur n'est pas construteur. C'est le 2ème lotisseur du pays. |
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caelle
Contributeur débutant
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Posté - 18 janv. 2010 : 16:25:21
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Mout, j'étais dans la même situation grosso modo sur le montage de l'asl.
L'asl est crée dès la vente du 1er lot, même si des finition restent à faire (chez moi une partie de la voirie, les luminaires etc...) et SANS la DACT. (il n'y en aura peut être jamais même)
Dans nos actes notariés, il était précisé que le lotisseur s'engagait à faire les travaux de mise en conformité dans des délais "raisonnables" ...
Donc, dans les faits, "on accèpte", par l'achat de notre lot, point. Pas de reception à proprement parlé.
Le notaire joint à l'acte les statuts et cahier des charges (dans mon cas, ce n'est pas les bons qui ont été annexé, et il se promène donc 2 versions de statuts différentes...)
Je ne dis pas que c'est conforme, mais c'est comme cela, et au vu de tout ce que je lis ici et là , je suis incapable à ce jour de savoir comment se forme légalement une ASL... y'en a-t-il seulement une ici formée "consciencieusement" ?
Pourquoi dis tu que apriori, le lotisseur ne doit pas payer sa part? En ce cas, qui est proprio des lots non occuppés?
Il y a forcément quelqu'un qui doit payer ;)
Que disent tes statuts sur le réglements des frais? et qui est membre de l'asl? |
Édité par - caelle le 18 janv. 2010 16:30:49 |
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d19941
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Posté - 06 mars 2010 : 10:53:48
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Salut à tous,
on a eu le rdv avec le chargé de programme du lotisseur, on a fait le tour du lotissement, on a discuté et aujourd'hui. NADA!
On sait juste que les travaux de voirie vont commencé fin avril alors que la fin était prévue fin février. Il veut pas payer la pompe de relevage. Les obligations contractuelles d'un lotisseur ne se défendent pas devant un juge. La borne incendie n'a jamais été couché ou percuté comme il nous l'avait dis. Ils disent maintenant que quelqu'un aurait ouvert la borne et laissé ouvert la vanne à l'intérieur (un dimanche en pleine hiver!) pour utiliser de l'eau. L'ensemble aurait gelé puis cela aurait déclenché la protection. Ils veulent pas payer l'entretien de leur lots non vendu! Ce que je vois surtout, c'est que l'on accorde des permis de lotir validé par un arrêté et que le lotisseur fait finalement ce qu'il veut. On a bien envoyé une lettre de mise en demeure mais cela ne va pas servir a grand chose. On a essayer de négocié à l'amiable mais c'est encore un coup d'épée dans l'eau.
La notaire et le lotisseur on réussi à nous faire signer lors de la création de l'ASL et l'achat de chaque terrain un statut qui exclus le lotisseur des charges pour ces lots non vendu. Cela semble bizzare comme procédure. Enfin je sais plus... QUE faire? Prendre un avocat coute cher et les procédures sont trés longues et couteuses. Il faut que la somme d'argent en jeu soit importante |
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Posté - 06 mars 2010 : 15:37:05
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si vous avez une protection juridique avec votre contrat d'assurance, activez la !
un avocat sera nécessaire, notamment peut-être pour analyser cette clause étonnante exonérant le lotisseur des charges communes alors qu'il est encore coloti et propriétaire de plusieurs lots... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 06 mars 2010 : 16:05:07
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Posté - 06 mars 2010 : 16:08:49
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d19941
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Posté - 06 mars 2010 : 20:07:26
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Re-salut à tous et merci pour vos réponses.
dans le statut, il est stipulé à la fin de l'article 6 - Recouvrement des dépenes, je cite:
"De stipulation expresse, les lots non vendus par le lotisseur ne seront pas pris en compte pour la réparation des charges relative à l'utilisation, l'entretien, les réparartions de toute nature, compte tenu de la non utilisation des équipements du lotissement"
Est-ce légal de mettre cela dans un statut? Est-ce valable par rapport à l'article R.315-8 du code de l'urbanisme?
Bref, on s'est bien fait avoir par le lotisseur. On nous remet des parties communes comme la station de relevage sans en avoir les clés, ni les informations d'entretien, les garanties des pièces, le noms des entreprises, rien!
L'affaire est bouclée comme ça. Un lotisseur fait ce qu'il veut finalement et la justice n'est pas la même pour tous malheureusement.
à + |
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Posté - 06 mars 2010 : 20:19:25
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je pense qu'une telle clause peut être mise en cause pour son caractère léonin... sans garantie de succès comme toujours en justice, mais ça vaut peut-être le cout et le coup de le tenter. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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d19941
Nouveau Membre
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Posté - 06 mars 2010 : 20:54:50
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Merci de ta réponse, mince je suis inculte, j'ai étais obligé de chercher dans le dico pour "léonin "
Bref, j'ai provoquer une assemblée dans 15 jours pour informer l'ensemble des colotis des problèmes, avancées et pour pour que des décisions soient prises ensemble.
Nota: j'ai pas fait d'erreur de frappe dans "ne seront pas pris en compte pour la réparation des charges relative à l'utilisation, .." C'est écrit 2 fois "réparation" dans le texte au lieu de répartition je pense. Donc ça ne veut rien dire leur texte.
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Posté - 07 mars 2010 : 11:44:31
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A .......travailler et confirmer
le lotisseur ne doit-il pas avoir achevé l'ensemble de ses travaux travaux depuis le 27/ 02/ 2010 ?
je ne crois pas de mémoire qu'il dispose du délais d'un an de plus ? o))) ?
Vous avez peut-etre un petit moyen de "pression" là si mon propos est confirmé ! Et sauf s'il a demandé une réalisation par tranche 6 ans !
mais dans ce cas le transfert partiel des équipements communs à une ASL fait pour le moinsme laisse dubitatif
ex R315-30
Additif à 16h 10!
Si le délai prévu est donc de 3 ans (à vérifier)
L'arrêté de lotir est frappé de caducité.........situation assez confortable pour vous et très ennuyeuse par le lotisseur qui à mon sens dépendra des colotis pour redéposer un permis d'aménager sur tout ou partie du lotissement avec une ASL déjà formée......
Assez rocombolesque comme situation hypothétique en attendant votre confirmation de délais
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 07 mars 2010 16:13:46 |
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Posté - 07 mars 2010 : 20:57:56
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d19941, je confirme l'intérêt exprimé par Jean-Michel de reproduire ici les conditions d'achèvement du lotissement prévues par l'arrêté de lotir (PA ou PL...).
merci de nous le préciser. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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spirit
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Posté - 13 mars 2010 : 16:59:49
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Tout d'abord, le lotisseur a l'obligation de fournir une caution bancaire pour le report des voiries définitives, sans cela la mairie ne fournit pas le certificat nécessaire au passage des actes. Donc, il faut aller en mairie et demander une copie de cette caution dont les bénéficiaires sont les co-lotis et la mairie. Donc il faut écrire à la banque que le lotisseur n'a pas réalisé les travaux et qu'en conséquence, vous leur demander de débloquer la caution. Cela va fortement em*****r le lotisseur, surtout que les banques deviennent très difficiles pour financer des opérations immobilières, un bon moyen de pression. |
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