arrêtes de lotir

16 décembre 2009
Veilles administratives : 2 réponses ministérielles (commentées) sur le champ d’application du décret n°2008-1353 du 19 décembre 2008
Texte de la question (publiée au JO le : 07/07/2009 page : 6834) : « M. André Schneider attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur les difficultés d'application du décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 qui prolonge le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir, et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable. Ce texte prévoit que, « par dérogation aux dispositions figurant aux premier et troisième alinéas de l'article R. 424-17 et à l'article R. 424-18 du code de l'urbanisme, le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration intervenus au plus tard le 31 décembre 2010 est porté à trois ans. Cette disposition ne fait pas obstacle à la prorogation de ces autorisations dans les conditions définies aux articles R. 242-21 à R. 424-23 du même code ». Le renvoi, par ce décret, aux seuls permis de construire, permis d'aménager et de démolir et aux décisions de non-opposition à déclaration préalable ainsi qu'aux seules dispositions des articles R. 424-17 et R. 424-18 issus du décret du 5 janvier 2007, ne précise pas si cette prolongation s'applique aux autorisations délivrées sous le régime antérieur. Il lui demande de bien vouloir lui indiquer si la prolongation exceptionnelle d'un an du délai de validité des autorisations d'urbanisme prévue par le décret du 19 décembre 2008 concerne uniquement les autorisations demandées après le 1er octobre 2007 ou si elle s'applique également aux autorisations instruites sous l'ancien régime »

Texte de la réponse (publiée au JO le : 15/12/2009 page : 12074) : « S'agissant des autorisations demandées ou des déclarations faites avant le 1er octobre 2007, il y a bien lieu d'appliquer les dispositions du décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 relatif au délai de validité des autorisations d'urbanisme. En effet, même si l'article 26 du décret du 5 janvier 2007 précise que ces autorisations ou déclarations restent soumises aux règles de compétence, de forme et de procédure en vigueur à la date de leur dépôt, la durée de validité est une règle de fond et non de forme ou de procédure. L'article 26 ne lui est donc pas applicable. Le décret du 19 décembre 2008 est également applicable aux permis de construire accordés avant le 1er octobre 2007 »


Texte de la question (publiée au JO le : 11/08/2009 page : 7784) : « M. Michel Terrot attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur la prolongation de durée de validité des permis de construire prévue par le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008. Il a pris bonne note de la réponse apportée le 21 juillet 2009 (JO AN, page 7232) à la question n° 45246, par laquelle il était indiqué que les permis de construire accordés avant le 1er octobre 2007 bénéficient de la prolongation de durée de validité prévue par le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008. Compte tenu du sens de cette réponse, il souhaiterait avoir la confirmation que la prorogation bénéficie également aux autorisations de lotir délivrées sous l'empire des règles antérieures à la réforme des autorisations d'urbanisme, qu'elle aient été délivrées avant le 1er octobre 2007 ou après cette date, et, partant, s'il convient d'ajouter un an de validité aux 18 mois et trois ans prévus par les dispositions de l'ancien article R. 315-30 du code de l'urbanisme »

Texte de la réponse (publiée au JO le : 15/12/2009 page : 12075) : « L'article 1 du décret n° 2008-1353 fixe précisément le champ d'application de la prorogation du délai d'un an des autorisations de construire en indiquant que cette disposition concerne « le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration intervenus au plus tard le 31 décembre 2010 ». Compte tenu du régime particulier de caducité des autorisations de lotir, délivrées en application des règles en vigueur avant la réforme du 1er octobre 2007, celles-ci ne figurent pas au nombre des actes énumérés par ledit décret. En conséquence, les autorisations de lotir régies par la législation antérieure à la réforme évoquée ne peuvent bénéficier des dispositions dérogatoires introduites par le texte réglementaire du 19 décembre 2008. Leur durée de validité reste fixée à dix-huit mois et trois ans, en application de l'ancien article R. 315-30 du code de l'urbanisme. En revanche, les lotissements ayant fait l'objet d'un permis d'aménager ou d'une non-opposition à déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007 en bénéficient »


Commentaires : Voici deux réponses particulièrement intéressantes pour ce qui concerne la vraie problématique du délai de validité des autorisations de lotir délivrées après le 1er octobre 2007 mais en conséquence d’une demande régulièrement déposée avant cette échéance.

En effet, suivant la règle posée par l’article 26 du décret du 5 janvier 2007 (dans sa rédaction issue du décret du 11 septembre 2007) les demandes présentées avant le 1er octobre 2007 restent régies par les règles de compétence, de forme et procédure en vigueur avant cette date : telle étant la raison pour laquelle les demandes d’autorisation de lotir présentées avant cette échéance mais dont le délai d’instruction expirait après celles-ci ont abouti à la délivrance d’autorisations de lotir et non pas de permis d’aménager.

Il reste, comme le précise à juste titre les réponses ministérielles précitées, que la règle posée par l’article 26 susvisé ne régie pas le délai de validité des autorisations d’urbanisme puisqu’il s’agit d’une règle de fond.

Or, les dispositions des articles R.424-17 et suivants, ainsi que celles du décret du 19 décembre 2008, ne visent pas expressément les autorisations de lotir ; élément déterminant selon la seconde réponse susvisée.

Mais à s’en tenir à la rare jurisprudence rendue à propos de l’application dans le temps des articles R.424-17 et suivants, le délai de validité d’une autorisation d’urbanisme doit être déterminée en considération de celui en vigueur à sa date de délivrance.

On voit donc mal comment le régime des autorisations de lotir délivrées après le 1er octobre 2007 pourrait rester déterminé par l’ancien article R.315-30 dans la mesure où :

- d’une part, il s’agit donc d’une règle de fond ne relevant pas de l’article 26 du décret du 5 janvier 2007 ;
- d’autre part, l’article 315-30 a été abrogé le 1er octobre 2007 par l’entrée en vigueur du décret du 5 janvier 2007.

On admira ainsi le brio avec lequel la seconde réponse susvisée évite soigneusement d’aborder le problème des autorisations de lotir délivrées après le 1er octobre 2007 alors que l’objet de la question posée était précisément d’avoir « la confirmation que la prorogation bénéficie également aux autorisations de lotir délivrées sous l'empire des règles antérieures à la réforme des autorisations d'urbanisme, qu'elle aient été délivrées avant le 1er octobre 2007 ou après cette date »…



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés