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caribou
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 Posté - 02 juin 2009 : 11:06:08
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Bonjour Ă toutes et Ă tous,
En prévision de notre prochaine AG, j'aimerai comprendre le fonctionnement de l'article 25-1 sur le renouvellement ou non de notre syndic.
" Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24."
Si je comprends bien l'article 25 (majorité de l'ensemble des millièmes), si la résolution obtient moins de 50 % des millièmes totaux mais plus de 30% de ceux-ci nous pouvons passer à un second vote directement à l'article 25-1 (en fait article 24, majorité des présents ou représentés). et si la résolution n'otbtient pas 30% des millièmes totaux alors une seconde assemblée doit être appelée pour faire un vote à l'article 24 pour cette résolution.
Mais quid si les CONTRE obtiennent 40% et les POUR 35% 
Doit-on passé obligatoirement à un vote à l'article 24 pour cette résolution alors que les CONTRE l'emportent
De mĂŞme si les CONTRE ont 35 % et les POUR 17 %
Doit-on appeller une second AG pour faire un vote à l'article 24 alors que les CONTRE là aussi sont suppérieurs
Que se passe-t'il donc si c'est le cas d'un renouvellement de syndic comme nous allons bientĂ´t avoir
Je trouve la loi sur ce point totalement flou....
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 Posté - 02 juin 2009 : 11:55:22
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Juste pour la précision, c'est plus de 33.33%.
Ensuite, le texte dit " .. si le projet a recueilli au moins le tiers des voix ..". Cezla signifie, 1/3 pour OU 1/3 contre. Donc pour répondre à votre question: oui, dans un cas comme dans l'autre l'article 25-1 permet un vote immédiat à la majorité de l'article 24.
Mais attention aux mots: " la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote."
MAis attention, ce n'est qu'une possibilité. L'assemblée peut décider de convoquer une nouvelle AG. Cela suppose donc que le vote à la majorité de l'article 24 n'est pas automatique et qu'il doit faire l'objet d'un vote spécifique de l'AG. (à la majorité de l'article 24) |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 02 juin 2009 : 12:01:49
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vous avez raison : il y a un risque, si l'AG n'est pas préparée. Les syndics connaissent la ficelle pour rester en place.
ce qu'il faut faire :
- Prendre pour secrétaire de séance un copropriétaire, surtout pas le syndic.
- demander à tous les syndics de se présenter séquentiellement, en faisant sortir les syndics.
-Au moment du vote, aucun syndic n'est présent. le président anime le débat du choix du syndic, sans interférences de la part des syndics, puis fait procéder au vote (non renouvellement du mandat de l'ancien, vote du nouveau) |
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caribou
Nouveau Membre
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3
Posté - 02 juin 2009 : 13:13:13
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D'accord pour vos réponses mais quid si le POUR ne le remporte pas ?
Doit-on faire quand même un second vote à l'article 24 ou un second AG même si les CONTRE sont supérieurs aux POUR. Je trouve cela absurde, nan ? mais si c'est la loi.... |
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Posté - 02 juin 2009 : 13:20:20
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Posté - 02 juin 2009 : 14:31:58
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stephanemarin : citation: techniquement oui.
La demande de caribou concerne l'existence d'un texte de loi qui proposerai un nouveau vote à l'article 25.1 si au moins 1/3 à voté contre
Ă l'article 25 ??
stephanemarin : citation: Ensuite, le texte dit " .. si le projet a recueilli au moins le tiers des voix ..". Cezla signifie, 1/3 pour OU 1/3 contre.
stephanemarin : si 1/3 a voté contre cela veut dire qu'il y a une majorité de OUI , alors la résolution a été adoptée.
Etes vous si sur de ce que vous avancez concernant les contre ???
Quand on parle d'approbation d'une résolution à la majorité de l'article 25, je pense qu'il s'agit des POUR.
Si cette résolution recueille au moins le 1/3 de la totalité des copros on vote pour décider de faire immédiatement un autre vote à l'article 25.1, ou de nouveau on comptabilisera les votes POUR pour l'adoption de la résolution, mais sur le nombre des présents et représentés.
stephanemarin : vous êtes un syndic, vous allez nous donner la raison de procéder à ce deuxième à l'article 25.1. |
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Posté - 02 juin 2009 : 14:46:54
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Phil388. relisez la question et relisez l'article 25-1.
Si la majorité de l'article 25 (soit 50%+1 voix) n'est pas atteinte. dans ce cas, si la résolution recueille 1/3 des voix, que ce soit pour ou contre, l'AG PEUT décider d'une nouveau vote à la majorité de l'article 24. Je vous rappelle qu'un rejet est une résolution.
exemple: contre 33.3%, pour 30%
quant on procède à un second vote à la majorité de l'article 24, la résolution est rejeté.
La seule difficulté de ce dispositif, ce serait un partage identique des votes.
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Édité par - Stéphane Marin le 02 juin 2009 14:59:18 |
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Posté - 02 juin 2009 : 15:20:03
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citation: Bonjour Ă toutes et Ă tous,
En prévision de notre prochaine AG, j'aimerai comprendre le fonctionnement de l'article 25-1 sur le renouvellement ou non de notre syndic J'ai certainement mal lu votre post, mais, la première question que je pose, en réponse à la votre est :
Combien de contrats de syndics sont mis en concurrence lors de votre prochaine AG ?
Un, deux ou trois...
Si UN seul, je vois mal l'AG ne pas reconduire le syndic sous peine de se retrouver "nue" Ă l'issue du vote.
Si au moins deux contrats de syndic, procéder comme indiqué par Mespres...
Faire voter en premier pour le syndic qui emporte l'agrément du CS... le concurrent. Sinon pourquoi mettre en concurrence le syndic "en place" ? (et quoi que l'on puisse vous dire ou écrire, même si l'OJ prévoit le vote du syndic en place en premier, le président de l'AG a la possibilité de modifier l'ordre des résolutions et à l'intérieur des résolutions, l'ordre de vote lors de mise en concurrence entre plusieurs candidats!).
Si lors de ce premier vote le syndic concurrent obtient plus de 50% + 1 tantièmes des votes...il est élu.
Si lors de ce vote il obtient moins de 50% + 1 tantième ...
Il faut procéder au vote sur le second contrat de syndic... celui "en place"
Après avoir procéder à ces différents votes, se pose la question d'un éventuel vote à la majorité de l'article 24, prévu par l'article 25-1.
Si seul, l'un des deux contrats de syndic a obtenu + de 33.33% + 1 tantième, l'AG peut procéder à un second vote.
Si deux syndics ont obtenu + de 33.33% + 1 tantième...
les deux contrats de syndics sont proposés au vote de l'article 24 et c'est celui qui obtient le plus de voix qui est élu.
Mais, normalement, ce ne devrait pas ĂŞtre le cas, car lorsque l'on souhaite changer de syndic, un travaul en amont de l'AG est indispensable de la part du CS.
Et puis, se séparer d'un syndic suppose que le syndicat ait accumulé un certain nombre de griefs à son égard qui, bien présentés, avant et pendant l'AG, devraient permettre d'éviter la situation ultime de voter à l'article 24 sur deux contrats. |
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Posté - 02 juin 2009 : 15:31:10
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citation: Initialement posté par quelboulot
[quote]
Si lors de ce premier vote le syndic concurrent obtient plus de 50% + 1 tantièmes des votes...il est élu.
Attention, il faut faire voter sur chaque proprosition, même si l'un des candidats a obtenu 50%+1? l'assemblée doit se prononcer sur chaque candidature. |
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caribou
Nouveau Membre
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 Posté - 02 juin 2009 : 15:46:02
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Merci quelboulot pour cette précision.
Mais si par exemple nous avons qu'un seul syndic et que ce dernier n'obtient pas un tiers de voix POUR à l'article 25 et que les CONTRE sont supérieurs
cela donne quoi
une second AG Ă l'article 24 ou simplement plus de syndic ce qui je comprends bien donne lieu Ă une administration judiciaire nan
(J'essaie de voir toutes les éventualités avant notre AG).
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Posté - 02 juin 2009 : 15:55:31
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Caribou, voici un exemple en chiffre.
Tantiemes généraux 1000
Tantièmes présents et représentés: 600
résultat du vote: 334 contre et 266 pour
La resolution a receuilli 1/3 des voix contre. L'assemblée peut immédiatement décider de voter à la majorité de l'article 24.
résultat du vote:
contre 334
pour 266. La résolution est donc rejeté. Vous n'avez plus de syndic.
dans ce cas, soit l'ancien syndic soit tout autre copropriétaire doit demander la désignation d'un syndic provisoire
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GĂ©dehem
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Posté - 02 juin 2009 : 16:26:30
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Comme le précise Stephane, un vote majoritaire s'entend aussi bien "Pour" que "Contre".
Un vote majoritairement "contre" un proposition = rejet.
Les "opposants" sont alors ceux qui, ayant voté "pour", sont minoritaires.
La procédure est :
- vote à la maj.art.25 ... Si pas obtenue application de la majorité 'passerelle' du 1/3 de l'art.25-1.
- Si ce 1/3 (pour ou contre) second vote décisionnel à la maj.art.24.
Pour la désignation du syndic, attention : il n'y a pas de seconde AG
Par le fait même d'inscrire la question "Désignation du syndic" entraine automatique le fin du mandat du sortant à l'instant mêmeoù cette question est abordée par l'AG.
Faute pour l'AG de désigner son syndic, le syndicat est dépourvu de syndic. Relire ici D.art.46, très clair sur ce point.
D'autre part, un point important :
- les voix que possèdent les copropriétaires ne sont ni fractionnables ni réutilisables.
En présence de propositions multipes (cas classique lors de mises en concurrences :syndic, travaux, etc ...) chacun ne peut voter qu'UNE fois !
Lorsque l'AG compte (mettons) 7.000/10.000°, le total des vox obtenues sur la question "Désignation du syndic" ne peut atteindre QUE 7.000/10.000°, y compris s'il y a 3 candidats.
Un copropriétaire ayant utilisé ses "pour" le candidat A ne dispose plus de voix "pour" B ou C.
Si on met le buletin "Sego" dans l'urne on ne peut pas en même temps par un 2° bulletin voter aussitot "Nico".
Les copropriétaires doivent faire UN choix sur UN candidat qui, s'il est majoritaire, sera "choix de l'AG".
Pas d'ambiguité ici : le droit de vote est unique sur une même question, y compris s'il y a des propositions multiples. |
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JPM
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Posté - 02 juin 2009 : 23:09:58
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Gedehem écrit : citation: Un copropriétaire ayant utilisé ses "pour" le candidat A ne dispose plus de voix "pour" B ou C.
Si on met le buletin "Sego" dans l'urne on ne peut pas en même temps par un 2° bulletin voter aussitot "Nico".
Les copropriétaires doivent faire UN choix sur UN candidat qui, s'il est majoritaire, sera "choix de l'AG".
Du point de vue de la logique, je partage cet avis, mais la loi ne dit rien du tout Ă ce propos.
1er vote sur devis Dupont : je vote oui mais la majorité n'est pas atteinte.
2e vote sur devis Durand : je vote oui également et la majorité est atteinte. Durand a l'affaire.
Si on veut éviter celà : une seule méthode. Vote unique sur les trois et chaque votant dit ou écrit sur un bulletin Dupont, Durand, Dubois. On compte
Celui obtient la majorité nécessaire est désigné
Si la condition de l'article 25-1 est remplie pour un ou deux : second vote dans les mĂŞmes conditions.
C'est la seule manière de satisfaire Gedehem.
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GĂ©dehem
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Posté - 03 juin 2009 : 08:41:12
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... mais surtout de répondre à la seule question qui vaille : choix du syndic, choix de l'entrerise.
De nombreux copropriétaires réclament, à juste titre la "mise en concurrence". Donc des propositions multiples.
Cela impose une discipine de vote, un choix, donc une seule expression "pour" telle proposition, vote par bulletin (c'est parfait) comme vote à main levée. |
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Posté - 03 juin 2009 : 09:00:03
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Sauf qu'a main levée, nous ne relevons que les contres et les abstentions. Et un copro peut ne jamais voter contre. Je rejoins JPM sur le fait que qeul le vote par bulletin permet de limiter cet ecueil ! Par contre, au delà de 100 copros présents et représenté, le dépouillement risque d'être long !!
Cela "interdit" (terme incorrect, mais c'est le seul que mo, 1/2 neurone a trouvé) les votes électroniques |
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JPM
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Posté - 03 juin 2009 : 09:21:34
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Ne relever que les contres et les abstentions est une pratique courante.
Elle n'en est pas moins fautive 
On loupe ainsi ceux qui refusent de participer au vote et ceux qui sont partis avant la fin. Avec parfois des pataquès postérieurs.
Avec la majorité de l'article 26, il faut faire le décompte par tête en premier. Pas besoin de compter les voix s'il n'y a pas assez de têtes.
Le vote électronique n'est pas forcément proscrit. Mais l'utilisation des logiciels d'assemblée générale semble poser beaucoup de problème. Il est finalement préférable de cogiter une routine personnelle en utilisant les données de la base.
Idem pour les bulletins de vote électronique qui peuvent parfaitement faire mention des trois devis présentés.
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Posté - 03 juin 2009 : 09:30:13
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C'est vrai que normalement,on devrait relever l'ensemble des vote, mais vous savez comme moi qu'en dehors de l'article 26 (et encore), pratiquement tous procèdent de cette façon. |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 juin 2009 : 11:32:03
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Ce qu'expose JPM (refus de vote ..), n'ai plus en vigueur : La modification introduite par D.art. 17 ne tient plus compte des "refus de vote" !
On ne doit metionner que les 'pour' les 'cotre' et les 'abstentions'.
Sans compter que L.art.24 ne comptabilise plus les abstentions dans les "voix exprimées", ce qui est une entorse (encore une !) au système démocratique des syndicats.
Ceux partis ? Faute d'avoir expressément fait relever leur départ, ils sont réputés être présents et avoir voté dans le sens de la décision prise.
Au regard des textes je ne vois donc rien de "fautif" à ne relever que les voix minoritaires (peu importe le sens), très généralement 'contre' la proposition.
Il est vrai que cela impose que l'AG soit bien organisée, en particulier ici avec de vrais scrutateurs disposant non seulement de papier, crayons et calculettes, mais surtout de "Feuilles de vote" destinées à l'enregistrement des voix exprimées.
Même avec 150 personnes présentes on peut tout à fait, dans un temps plus raisonnable qu'avec des bulletins, procéder à l'enregistrement nominatif des votes, au controle des totaux obtenus et à la proclamation du résultat.
1 'bon' pdt de séance, 4 scrutateurs, et les 60 opposants/abstentionnistes sont enregistrés et décomptés en moins de 3 mn !
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JPM
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Posté - 03 juin 2009 : 11:53:00
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Je n'ai pas dit qu'il faut ou non en tenir compte pour le résultat du vote.
J'ai dit qu'il faut en faire état dans le décompte pour justifier l'exactitude du décompte de voix. Celà reste parfaitement vrai.
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niko
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Posté - 06 juin 2009 : 08:42:47
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citation: Sans compter que L.art.24 ne comptabilise plus les abstentions dans les "voix exprimées", ce qui est une entorse (encore une !) au système démocratique des syndicats.
Mais comment se fait le décompte à l'article 25 lorsqu'il y a des abstentions? (élection syndic, 1 seul candidat pour simplifier la démonstration)
Soit: 10 000 millièmes
8 150 présents et représentés
1 850 absents
On commence toujours par les votes "contre" ... 3 090
Puis......................................"abstentions" ... 650
1 - POUR: 8 150 - 3 090 = 5 060 > 1/2 de 10 000 ........ELU
OU
2 - POUR: 8 150 - 3 090 - 650 = 4 410 < 1/2 de 10 000 ....... PAS ELU
> 1/3 de 10 000 ....... on passe Ă l'article 24
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Posté - 06 juin 2009 : 09:09:19
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ce sont les voix POUR en comparaison du nbre total de tantièmes.
On peut faire par différence donc :
10000-1850-3090-650= soit on peut supposer 4410 voix POUR mais il faudrait s'assurer qu'il n'y a pas de refus de vote.
Donc il n'est pas Ă©lu, mais un second tour sera fait car les voix POUR sont au moins le 1/3.
Ce second tour est fait à ma majorité du 25-1 (équivalent à la majorité du 24 !) |
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