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vladimir
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 Posté - 18 janv. 2010 : 17:00:07
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Bonjour,
Mariés en séparation de biens, nous louons depuis 2000 en meublés/régime micobic (imp. s/50% form.2042c uniquement).
Nous avons chacun obtenu dès 2000 son propre Nr. Siret et avons déclaré, chacun, env. 18k€ recette brute /2008. Nous sommes assujettis à la Taxe Pro.
Nos autres revenus du foyer fiscal, cumulés, représentent 70k/an.
En 2009 et début 2010 nous avons fait des acquisitions qui contribuent à augmenter la recette brute* à 40k€/2009 et 70k€/2010 (charges locatives inclues).
(*)Les autres charges (TP, TF, assurance prêt) ainsi que les intérêts des crédits ne sont pas intégrés à ce montant; ne le sont pas non plus les amortissements d'immeubles (pas de décomposition terrain, construction, meubles,..., non requise en microbic).
Question:
1. Quel régime devons-nous adopter pour la déclaration 2009 ? Rester en microBic est-il possible, déclarer en LMnP est-il intéressant, p.ex. en créant une moins-value de par la dette/crédit...) ? Quelles sont les formalités à accomplir, et à quel moment ?
Comment agiront, sur un exemple concret, les autres charges (TP, TF, assurance prêt) et les intérêts des crédits, ainsi que les amortissements d'immeubles (pas de décomposition terrain, construction, meubles,..., non requise en microbic).
Ex. 8 biens évalués à 100k€/chacun
Crédit encours 4k/mois x 30 mois restant à payer dont intérêts d'env. 4k/2010, 2k/2011 et 1k/2012).
2. Pour 2010 nous envisageons de passer au régime LMP.
Quelles sont les formalités à accomplir, et à quel moment ?
En vous remerciant pour vos éclaircissements.
cdt,
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 Posté - 18 janv. 2010 : 18:08:29
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Le régime du micro ne vous est plus accessible, puisque'il est limité à 32 000 euros. Vous êtes donc chacun au réel simplifié de fait et devez une comptabilité même supersimplifiée..
citation: déclarer en LMnP est-il intéressan En réel simplifié vos êtes LMP sur délcaration ou LMnP sinon, mais il faut voir si vos autres revenus vous permettent l'un et d'autre (vous faites chacun votre délcaration de votre côté à ce que je comprends) pouvez atteindre ce seuil. Ca me parait diffiiciile.
Donc vous êtes ous eriez par défaut LMnP au réel.
Vous etes DEJA LMnP actuellement.
citation: Ex. 8 biens évalués à 100k€/chacun
Crédit encours 4k/mois x 30 mois restant à payer dont intérêts d'env. 4k/2010, 2k/2011 et 1k/2012). Une dizaine de fils traitent de ce sujet précis sur ce forum, et j'ai encore répondu a une question chiffrée analogue a la votre hier, je vous suggère de vous y reporter.
L'évaluation du bien, ou des biens (un ou plusieurs chacun), n'est pas suffisante, il faut décomposer en composants apres avoir isolé la valeur du terrain (environ 15%) en ce qui concerne l'amortissement, par exemple.
citation: Pour 2010 nous envisageons de passer au régime LMP.
Quelles sont les formalités à accomplir, et à quel moment ? Iil faut demander au tribunal de commerce du lieu de l'exploitation l'enregistrement au registre du commerce (RCS) et garder l'éventuel refus qui fait office fiscalement parlant d'inscription en cas de refus.
Il vous faudra payer les cotisations sociales au cas ou l'enregristrement est accepté. |
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vladimir
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Posté - 18 janv. 2010 : 19:14:28
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Merci ribouldingue pour cette réponse très claire, comme plein d'autres de vous que j'ai lu et qui m'ont convaincu de venir sur votre forum.
Précisions p. rapport à vos suppositions (pardon de ne pas avoir été assez clair, par soucis de concision):
1. Avec mon épouse nous faisons une déclaration commune (même foyer fiscal). Pourtant nous avons bien déclaré en Microbic les recettes 2008, et lors d'un rdv. avec l'inspecteur des impôts en septembre au sujet de l'IR 2008, ce point n'a fait le sujet d'aucune discussion.
2. Soit-il aussi bizarre, mais nous avons déjà un numéro RCS chacun, et payons déjà les taxes sociales CSG/RDS/et autres friandises pour chacun des biens loués.
Puisque j'attache mes RCS dans la 2042 chaque année, cela veut-il dire que pour passer en LMP je n'ai plus rien d'autre à faire vis à vis de l'administration ?
Il faudrait bien que je change de formulaire ou de case, que je remplisse bien un P0 ou une 2031 ou 2033… ?
Et pour "décomposer en composants après avoir isolé la valeur du terrain (environ 15%)", dans quel formulaire ça se fait ? Et quelle charge crée une défiscalisation, et quelle autre crée un déficit ? (ex. déficit prêt bancaire vs/intérêts annuels).
J'avoue que plus je lis sur le sujet, plus je me sens seul et ridiculement petit face au système.
Le pire est que ça fait déjà des années que je me renseigne, et entre ceux que mon cas n'intéresse point, et ceux qu'il désespère, je n'arrive pas, je n'arrive plus...je suis perdu !
En tout cas merci, ribouldingue, je sais maintenant qu'en creusant sur votre forum je trouverai, peut-être, la voie vers la sortie du labyrinthe. Sinon je reste votre captif à jamais…
Enfin, ce qui me rassure, c'est qu'aux impôts ils savent autant que moi.
bien cdt,
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Posté - 18 janv. 2010 : 20:48:28
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citation: 1. Avec mon épouse nous faisons une déclaration commune (même foyer fiscal). Pourtant nous avons bien déclaré en Microbic les recettes 2008, et lors d'un rdv. avec l'inspecteur des impôts en septembre au sujet de l'IR 2008, ce point n'a fait le sujet d'aucune discussion. En 2008, le maximum possible en microbic était de 76 000 euros.
Il est tombé à 32 000 euros au 1er janvier 2009.
citation: 2. Soit-il aussi bizarre, mais nous avons déjà un numéro RCS chacun, et payons déjà les taxes sociales CSG/RDS/et autres friandises pour chacun des biens loués. Etes-vous certain que c'est un RCS ou n'est-ce pas plutot un SIRET?
Si vous avez seulement le SIRET, vous ne devriez plus (depuis fin 2009) payer de cotisations sociales, mais le RSI est long à la détente.
En revanche, payer la CSG et la CRDS est normal et tout le monde paye, c'est comme un super-impôt sur le revenu: Si vous êtes au microbic, vous avez forccément des revenus positifs, donc vous payez ces deux prélèvements sociaux.
citation: Puisque j'attache mes RCS dans la 2042 chaque année, cela veut-il dire que pour passer en LMP je n'ai plus rien d'autre à faire vis à vis de l'administration ?
Il faudrait bien que je change de formulaire ou de case, que je remplisse bien un P0 ou une 2031 ou 2033… ? Je pense que vous confondez SIRET et RCS.
Si vous voulez devenir LMP, mais pour quel but, il faut faire une demande de RCS.
Il faut remplir la liasse 2033 et la feuille 2031, et donner le résultat dans la bonne case de la 2042 C, qui ne serait plus la même que ces années passées.
Mais le RCS pour 2010 ne changerait rien pour votre déclaration de 2009 pour laquelle vous etes engagé par votre statut actuel:
Vous étiez de facto Micro, et vous êtes de-facto au réel simplifié pusique c'est la zone dans laquelle vous êtes vu vos recettes (supérieures à 32 000 euros).
citation: Et pour "décomposer en composants après avoir isolé la valeur du terrain (environ 15%)", dans quel formulaire ça se fait ? Dans votre comptabilité, ca se traite dans les immobilisations.
Une fois fait dans la comptabilité, vous reportez dans la bonne feuille de la 2033.
citation: Et quelle charge crée une défiscalisation, et quelle autre crée un déficit ? (ex. déficit prêt bancaire vs/intérêts annuels). En 2010 pour vos revenus de 2009, aucune défiscalisation, pusique vous êtes en LMnP au réel. au pire vos résultats seront nuls, au mieux il seront négatifs, et vous reporterez votre résultat négatif pendant six ans maxi.
De plus, il y a un traitement spécial vis a vis des amortissements qui pourraient être excédentaires;
L'an prochain, si vous étiez négatif,vous pourriez reportez le résultat négatif vers vos autres revenus et défiscaliser, mais cela ne se peut en général QUE en période d'acquisition des biens, tres rarement pendant le reste de l'exploitation, donc il ne faut pas vouloir devenir LMP sur ce seul fondement.
Il vaut mieux regarder l'interet eventuel de devenir LMP sur le fait de ne pas payer d'éventuelles plus-values lors de la revente de vos biens.
citation: J'avoue que plus je lis sur le sujet, plus je me sens seul et ridiculement petit face au système.
Le pire est que ça fait déjà des années que je me renseigne, et entre ceux que mon cas n'intéresse point, et ceux qu'il désespère, je n'arrive pas, je n'arrive plus...je suis perdu ! En fait, c'est typiquement, à quelques modifications pres, de la fiscalité d'entreprise, avec des exceptions.
Ceux qui ne veulent pas s'embêter prennent un comptable;
L'ennui c'est que le comptable, sauf à etre spécialisé, ne connait pas vraiment le détail de ces status et ne vous conseillera pas forcément bien sur le choix LMP/LMnP. Il vous conseillera parfaitement en revanche sur tout le reste.
En revanche, désormais que vous êtes LMnP ou LMP (peu importe) au réel simpllifié, depuis début 2009,
il vous faut dans TOUS LES CAS :
1/ tenir une comptabilité,
2/ lister vos actifs et les décomposer en composants
3/ porter vos immobilisations au bilan,
4/ faire une 2033 et une 2031,
5/ gérer vos dotations aux amortissements,
6/ et gérer votre stock d'amortissements en report d'utilisation.
citation: Enfin, ce qui me rassure, c'est qu'aux impôts ils savent autant que moi. ce n'est que rarement aux impots qu'on trouve des infos fiables concernant ce ou ces status.
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Édité par - ribouldingue le 18 janv. 2010 20:53:19 |
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vladimir
Contributeur débutant
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Posté - 19 janv. 2010 : 17:23:19
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Merci Ribouldinge, c'est limpide.
Je vais vérifier ce soir en rentrant si c'est des RCS que nous avons, ou des SIRET (vous comprenez à quel point nous sommes à coté du sujet).
J'ai aussi téléchargé le B0 Impots - 4A 13 05 nr213, qui compte 88 pages. Je le lirai et m'appuierai sur vos exemples pour la décomposition.
Je récapitule ce que j'ai compris, mais svp corrigez-moi si j’ai tort:
1. Puisqu'en 2009 nos recettes 40k > 32k (nv. seuil Microbic), mais 40k<70k (nos autres revenus foyer), notre régime 2009 est LMnP. Dans ce régime le RCS n'est par demandé, mais il faut décomposer chaque bien cf. modèle (sur votre site) et remplir les feuillets 2031 et 2033 (mais pas de P0).
2. Les charges (propriétaire et locataire), les travaux votés, les assurances, l'amortissement de certains des composants des biens ainsi que les intérêts des crédits pour des biens du périmètre viendront en déduction des recettes et donc allégeront l'imposition, qui se fait au réel : le montant net résultant est rajouté aux autres revenus du foyer fiscal (RI).
Aucun déficit (crédit/dette en cours sur une partie des biens du périmètre) n'est accepté en LMnP.
3. En "simplifié" je vais devoir tenir une comptabilité que je n'était pas censé avoir jusqu'à présent en Microbic.
4. En 2010 nos recettes sont susceptibles de dépasser nos autres revenus. Ceci nous permettrait le choix entre rester en LMnP ou basculer en LMP.
Les arguments en faveur de LMP sont: l'exclusion de l'ISF des biens compris dans ce régime et le déficit crée par le montant du remboursement annuel du crédit, et enfin pas d'imposition sur la PV en cas de revente avant 15 ans (après de toute façon il n'y en a plus).
5. Pour passer en LMP il nous faut faire le demande au Tribunal de Commerce pour un RCS, et que nous l’obtenions ou pas, il faut se déclarer LMP auprès du centre des impôts en communiquant ou le RCS obtenu, ou la lettre de refus (en cas de refus).
Questions:
A. En LMP, est-ce que c'est les remboursements de l'année, ou la dette restante (et à quel moment de l'année fiscale), ou encore que les intérêts de l'année, qui viennent en déduction des recettes ?
B. Lesquels des éléments du point 2 (LMnP) continuent à s'appliquer en LMP (cette question est intéressante pour les années à venir, lorsque le crédit sera remboursé et donc ne sera plus à déduire des recettes) ?
C. La décomposition des biens, et en général l'adoption d'un des régimes LMnP ou LMP ont-ils un impact sur la revente ou sur la succession ?
Je m'explique: si nous souhaitons démembrer les biens en léguant à nos enfants la nue propriété dans les limites de la non imposition sur la base d'un calendrier tout en gardant la jouissance, ces régimes introduisent-ils des contraintes, et lesquelles ?
En vous remerciant une fois de plus pour votre patience et votre disponibilité, tout en étant stupéfait par votre érudition dans le domaine,
Très cdt.
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Posté - 19 janv. 2010 : 21:17:15
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citation: 1. Puisqu'en 2009 nos recettes 40k > 32k (nv. seuil Microbic), mais 40k<70k (nos autres revenus foyer), notre régime 2009 est LMnP. Votre régime est de toutes facons LMnP, même en microbic;
Votre régime fiscal ne peut plus être micro aujourd'hui, microbic exclus, donc il est bic au réel, et par définition, bic au réel simpifié (sur option de votre part, il pourrait être au réel normal, mais aucun intéret).
citation: Dans ce régime le RCS n'est par demandé, mais il faut décomposer chaque bien cf. modèle (sur votre site) et remplir les feuillets 2031 et 2033 (mais pas de P0). Non et non.
Vous n'avez pas besoin d'un RCS, mais vous avez un SIRET dont vous avez en effet besoin.
Le fait d'avoir un siret signifie que la P0 a déja été envoyée, ou qu'un processus équivalent a été mis en route. Votre exploitation a été déclarée, elel est 'connue'.
La P0 est le formulaire de déclaration de début d'exploitation (= formulaire d'ouverture d'entreprise simpifié).
Dans le cadre de votre comptabilité et de vos options fiscales, vous avez maintenant des options.
L'une d'entre elle consiste a porter les actifs exploités (= les locaux, les logements) a votre actif de facon a pouvoir:
1/ Les amortir
2/ surtout en déduire les frais, genre Taxe foncière, frais de syndics, frais communs, etc...
3/ et aussi les intérets d'emprunt
Dans ce cadre la, il convient du point de vue comptable de décomposer en composants les actifs immobilisés.
Il s'agit d'une regle comptable parmi bien d'autres règles comptables.
citation: 2. Les charges (propriétaire et locataire), les travaux votés, les assurances, l'amortissement de certains des composants des biens ainsi que les intérêts des crédits pour des biens du périmètre viendront en déduction des recettes et donc allégeront l'imposition, qui se fait au réel : le montant net résultant est rajouté aux autres revenus du foyer fiscal (RI). Oui, mais il faut avoir fait l'apport au bilan de vos actifs, pour cela.
Y compris pour les intérets du crédit de chaque logement.
Si le local n'est pas porté a l'actif, pas de déduction des intérets d'emprunt.
citation: Aucun déficit (crédit/dette en cours sur une partie des biens du périmètre) n'est accepté en LMnP. Si, ce n'est pas exactement cela.
Aucun déficit en LMnP n'est déductible de vos autres revenus.
Une seconde regle DE PLUS concerne la déduction des amortissements:
Grosso-modo, les dotations aux amortissements ne permettent pas de créer un déficit.
(Pour info, si vous devenez LMP en 2010, la première de ces deux regles tombe, vos déficits deviennent déductibles de vos autres revenus, mais la seconde reste, pas de négatif possible en utilisant les dotations aux amortissements, autant dire qu'il est dur de faire du déficit en LMP)
citation: 3. En "simplifié" je vais devoir tenir une comptabilité que je n'était pas censé avoir jusqu'à présent en Microbic Oui, et c'est même un souci.
Compta incluant une tenue des immobilisations, des dotations et des stocks d'amortissements en report d'utilisation..
citation: 4. En 2010 nos recettes sont susceptibles de dépasser nos autres revenus. Ceci nous permettrait le choix entre rester en LMnP ou basculer en LMP. Exact.
citation: Les arguments en faveur de LMP sont: l'exclusion de l'ISF des biens compris dans ce régime et le déficit crée par le montant du remboursement annuel du crédit, et enfin pas d'imposition sur la PV en cas de revente avant 15 ans (après de toute façon il n'y en a plus). Oui pour le 1 dans une certaine limite,
Non pour le déficit créé par les intérets d'emprunt, sauf a ce que votre rendement soit extremement faible, ca en créera pas de déficit
pas d'imposition de la plus-value dans une autre limite a condition d'avoir été 5 ans LMP (pas 15) et de l'être encore le jour de la vente
citation: 5. Pour passer en LMP il nous faut faire le demande au Tribunal de Commerce pour un RCS, et que nous l’obtenions ou pas Exact
citation: , il faut se déclarer LMP auprès du centre des impôts en communiquant ou le RCS obtenu, ou la lettre de refus (en cas de refus). Je ne comprends pas cela exactement de cette manière.
Il faut déclarer les revenus dans la case LMP qui va bien, et sur demande des impots fournir la lettre de refus ou le certificat d'inscription.
citation: A. En LMP, est-ce que c'est les remboursements de l'année, ou la dette restante (et à quel moment de l'année fiscale), ou encore que les intérêts de l'année, qui viennent en déduction des recettes ? Pas les remboursements, les intérets et les assurances des emprunts payés pendant l'année.
le remboursement du capital n'est pas déductible.
Sur 2010 vous ne pouvez etre que LMP pour toute l'année ou LMnP pour toute l'année.
citation: B. Lesquels des éléments du point 2 (LMnP) continuent à s'appliquer en LMP (cette question est intéressante pour les années à venir, lorsque le crédit sera remboursé et donc ne sera plus à déduire des recettes) ? celle-ci: Vous déduirez ce qui restera d'amortissements nouveaux ou utiliserez le stock mis en réserve.
citation: C. La décomposition des biens, et en général l'adoption d'un des régimes LMnP ou LMP ont-ils un impact sur la revente ou sur la succession ? On adopte pas un régime.
ON est LMP volontairement, sinon LMnP de facto.
En LMP le régime des plus-values est celui des sociétés, plus-values professionelles
En LMnP c'est celui des particuliers avec exonération au bous de 15 ans.
citation: Je m'explique: si nous souhaitons démembrer les biens en léguant à nos enfants la nue propriété dans les limites de la non imposition sur la base d'un calendrier tout en gardant la jouissance, ces régimes introduisent-ils des contraintes, et lesquelles ? La, ca me dépasse.
CORRECTION d'une balise
CORRECTION en rouge d'une erreur, PV porfessionelle, au lieu de PV des sociétés |
Édité par - ribouldingue le 21 janv. 2010 13:49:57 |
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vladimir
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Posté - 20 janv. 2010 : 18:35:53
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Merci, c'est encore plus clair. Je vous confirme que c'est des SIRET que nous avons, pas de RCS.
J'ai le sentiment que j'ai dépassé depuis longtemps le quota de questions gratuites, et vous avez passé beaucoup de temps pour m'élargir mon horizon, cependant j'avoue que plus j'avance, plus je découvre que je ne sais rien.
De plus, pour tenir une compta, j'imagine qu'Excel ne suffit pas.
Je pense ne pas pouvoir me passer d'un expert comptable, conseiller fiscaliste au passage, du moins pour la mise en place de l'abaque des immos (valorisations et provisions de composants d'actifs, leurs dépréciations, les amortissements et leurs dotations, les stocks et leurs provisions), enfin pour la classification des frais (TxF, TxPro, Csg/rds, mise en état, acquisition/notaire, charges et travaux syndic, intérêts d'emprunt, assurances...) et surtout positionner tout ce beau monde (-) face aux recettes (+), dans les déclarations 2031 et 2033. Mais comment en trouver un rompu à cette problématique, puisque j’en ai déjà cherché sans trouver ?
Une dernière toutefois: je pensais que la cSg et la crdS représentaient des cotisations sociales. S'agit-il d'autres cotisations pour le LMP, alors qu'en tant que salariés nous (et nos employeurs) en payons déjà ?
Enfin, vous mentionnez qu'en LMP même si les plus values de l'activité intègrent l'IR, elles sont assujetties à l'IS: j'avoue de m'y perdre à nouveau (surtout que l'IS, c'est 40% des bénéfices, cà d, totalement inintéressant d'en faire). Et de qui on va vivre, lorsqu'on ne trouvera plus de boulot, si on ne peut pas faire de bénéfices ?!
Comme je vous le disais, plus j'avance, plus je me sens floué par ce changement de règle de la nouvelle administration, qui en "simplifiant" a en fait rendu la chose ingérable autant pour le particulier que je suis, que pour le pauvre inspecteur des impôts qui devra me contrôler la prochaine fois...
Voilà , je n’ai pas pu m’en empêcher,
Bien à vous,
vladimir
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Posté - 20 janv. 2010 : 20:14:48
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citation: , pour tenir une compta, j'imagine qu'Excel ne suffit pas. Je tiens la mienne sur Excel.
Sur ce site, nous pouvons compter sur plusieurs intervnant, dont Fluo, qui font ca tout seuls, mais c'est vrai que c'est du boulot, et pas facile.
Avez-vous lu son fil 'mise en musique de ma comptabilité', et aussi sur l'ancien forum le fil sur l'attribution des codes comptables aux opéraitons.
citation: Je pense ne pas pouvoir me passer d'un expert comptable, conseiller fiscaliste au passage, du moins pour la mise en place de l'abaque des immos (valorisations et provisions de composants d'actifs, leurs dépréciations, les amortissements et leurs dotations, les stocks et leurs provisions),
C'est ce que le comptable fait payer le plus cher.
Pas forcément ce qui prend le plus de temps.
citation: enfin pour la classification des frais (TxF, TxPro, Csg/rds, mise en état, acquisition/notaire, charges et travaux syndic, intérêts d'emprunt, assurances...) et surtout positionner tout ce beau monde (-) face aux recettes (+), dans les déclarations 2031 et 2033. Mais comment en trouver un rompu à cette problématique, puisque j’en ai déjà cherché sans trouver ? Il faut désormais chercher en trouvant...
Bon courage.
citation: Une dernière toutefois: je pensais que la cSg et la crdS représentaient des cotisations sociales. S'agit-il d'autres cotisations pour le LMP, alors qu'en tant que salariés nous (et nos employeurs) en payons déjà ? Ce sont des impots déguisés, renommés taxes ou contributions sociales.
Elles prélèvent et ne donnent aucun droit.
Une cotisation sociale est un revenu différe, on cotise aujourd'hui pour se voir redistribué demain (quand on sera pauvre ou malade ou vieux ou les 3 à la fois)
citation: Enfin, vous mentionnez qu'en LMP même si les plus values de l'activité intègrent l'IR, elles sont assujetties à l'IS: Non, je ne crois pas avoir dit cela parce que cela serait faux.
citation: j'avoue de m'y perdre à nouveau (surtout que l'IS, c'est 40% des bénéfices, cà d, totalement inintéressant d'en faire). Et de qui on va vivre, lorsqu'on ne trouvera plus de boulot, si on ne peut pas faire de bénéfices ?! C'est peut-etre les cotisations sociales, qui font en effet un peu moins de 50% des revenus (le bénéfice en quelque sorte).
citation: Comme je vous le disais, plus j'avance, plus je me sens floué par ce changement de règle de la nouvelle administration, qui en "simplifiant" a en fait rendu la chose ingérable autant pour le particulier que je suis, que pour le pauvre inspecteur des impôts qui devra me contrôler la prochaine fois... Les impots eux même n'y sont pas pour grand chose, mais nos politiques sont incurables, ils changent touts les ans.
C'est pire en foncier nu qu'en loueur en meublée, mais ca devient quand même il est vrai assez coton en meublé aussi depusi deux ans.
CORRECTION de balise malade tardice et de 2 fautes |
Édité par - ribouldingue le 21 janv. 2010 13:46:36 |
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vladimir
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Posté - 21 janv. 2010 : 12:36:40
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Merci pour votre réponse. Je vais lire les fils que vous m'indiquez, je pense m'y retrouver. Si je trouve un exemple, je suis sauvé, je m'en sors plutôt bien sous Excel.
J'avais aussi trouvé un fil passionnant sur le devenir des amortissements lorsqu'on passe d'un régime à l'autre.
Si je le retrouve, je vais le relire car la discussion est longue et je n'avais pas compris la conclusion :
en démarrant la location d’un bien lors de son achat (t0) en LMnP micro et en passant ultérieurement (t1) au LMnP réel,
-> considère-t-on le démarrage des X (ex. 30) ans d'amortissement partir de t0 (2000 pour moi) et au prix d'achat P0 60k ds mon cas (cet amortissement étant effacé/inclus par les 70% de dégrèvement du micro), pour ensuite lors de la bascule régime à t1 (2009 pour moi), amortir ce qui reste sur cette base (temps restant 20 ans, composants amortissables non actualisés), ou
-> démarre-t-on l'amortissement lors de la décomposition au t1 du passage au réel (2009), avec une réévaluation P1 120k du bien (ce qui semblerait en accord avec l'autre taxe, l'ISF, qui se base sur les prix actualisés et pas le prix d'achat) ?
Mais c'est déjà beaucoup plus clair, je pense m'y retrouver.
J'ai aussi relu un article dans le Particulier d'octobre 2009 qui compare les 3 régimes (LMnP mico, LMnP réel et LMP).
Il répond à ma question concernant la transmission des biens en ligne directe, dans la mesure où l'abattement de 156k donation parent/enfant est maintenu, ce qui sous-implique le démembrement et donation de la nue-propriété réalisables sous cette condition.
Concernant l'imposition des plus-values des LMP en tant que société ou particulier, en fait, je m'excuse de vous avoir mal compris: il s'agit d'une imposition au régime des PV professionnelles (et pas "des sociétés"), à 28% pendant 5 ans et exonération après 5 ans si PV < 90k. Pour les LMnP, c’est 28% avec dégrèvement de 10%/an après 5 ans, qui donc résulte à l’exonération à 15 ans. Les 28,1% incluent les prélèvements sociaux de 12,1%.
Je n’ai cependant pas compris si en restant LMnP, lors d’une évolution micro->réel, la durée passée micro comptait dans les 15 ans ou pas.
En fait, je comprends (enfin!) que tout en enregistrant des recettes positives, l'idée est d'obtenir un résultat nul (et ne pas déclarer de plus-values), par l'annulation des recettes par les charges, les intérêts et les amortissements.
Je ne sais pas si vous avez un cas concret sur le forum, cependant j'imagine l'exemple suivant:
Bien évalué à 100k dont 15k terrain non amortissable, d'où des dotations aux Amortissement (moyenne) des 85k/30 ans.
Au bilan annuel résulte
-2,8k/an d'amortissement
-1,2k de charges
-2,0k d’intérêts et assurances,…
-1,0k dotations travaux (ex. ascenseur) sur 30 ans
qui annulent les recettes de 7k/an, le résultat net à rajouter aux autres revenus (IR) étant de 0k.
En vous remerciant pour tous vos conseils,
très cordialement,
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Posté - 21 janv. 2010 : 13:53:37
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Vladimir,
Désolé pour mon erreur, je viens de corriger, il s'agit en effet des PV Professionelles et non des plus values de sociétés, comme je l'ai écrit faussement.
citation: En fait, je comprends (enfin!) que tout en enregistrant des recettes positives, l'idée est d'obtenir un résultat nul (et ne pas déclarer de plus-values), ... de bénéfice....
Oui, et il y a plsuierus cas analysés sur le forum sur certains des fils précédents. Certains de ces fisl sont plsu spécifiquement consacrés aux amortissements. |
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vladimir
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Posté - 25 janv. 2010 : 11:04:52
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Bonjour,
Après avoir lu attentivement les divers documents, je n'ai pas trouvé la réponse aux questions suivantes.
1. Je souhaite faire ma demande de RCS en ligne sur le site du Tribunal de Commerce (infogreffe)
https://www.greffes-formalites.fr/i...mlImmat.php,
mais je ne sais pas quel type d'entreprise choisir pour le régime LMP (elle ne peut être que commerciale SARL/SAS/SNC/SCS..., ou civile SCI..., ou individuelle Artisan/commerçant..?).
2. Pour un bien acheté en 2000 déclaré jusqu'à présent en LMnP mico BIC, lors du passage au réel cette année, quel est sa valeur de décomposition : initiale d'achat 60k, ou actuelle, 100k.
3. Enfin je m'avoue perdu pour remplir les 2033 et 2031. Pouvez-vous m'indiquer dans quels champs je dois renseigner les Amortissements, les charges, les frais banquaires....
Dans ces déclarations les frais sont-ils identifiés par bien immobilier et par type de frais, ou sont-ils regroupés par bien ou par type ? Cette question puisque mes frais 2009 sont inférieurs aux recettes sur l'ensemble de l'activité, mais certains biens ont des frais qui dépassent les recettes.
En vous remerciant pour vos conseils,
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Posté - 31 janv. 2010 : 10:57:04
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1= Entreprise individuelle,c ar vous n'etes pas en société
2. actuelle, 100k.
Réponse erronnée, voir la bonne réponse donnée par Fluo en début de page 2.
Désolé.
3. Dans la 2033 et la 2031, il n'y a aucun regroupement par bien, tout est totalisé au niveau de l'exploitation.
Par exemple, dans la feuille ou vous déclarez vos actifs, tous les meubles de tous vos logements ne font l'objet que d'une seule case. De meme tous les terrains sont totalisés en un seul chiffre.
Pour le détail, c'est complexe, et il vous faut vous y plonger comme on a tous fait.
Sur l'ancien forum, vous trouverez quelques fils détaillant certains points particuliers, et ca pourrait vous aider.
De manière générale, vous ne pourrez remplir la 2033 PUIS la 2031 sans avoir auparavant tenu une vraie comptabilité, laquelle CONSOLIDE les chiffres de vos différents locaux.
Il vous faut donc mettre vos frais de EDF, GDF, eau, etc.. dans une meme case (606 ), les frais de déplacement dans une autre (625) les frais postaux, internet, et telecom dans une troisième (626), les frais bancaires (660)... etc...
Mes chiffres sont ceux d'un Plan comptable simplifié, vous pouvez préférer un plan comptable complet auquel cas ce sont des nombres à 7 chiffres, peu importe.
CORRECTION TARDIVE: je biffe une réponse erronée, commentaire ajouté en ROUGE, suite au post de Fluo du 17 Fe 2010 page 2. |
Édité par - ribouldingue le 17 févr. 2010 13:07:07 |
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vladimir
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Posté - 11 févr. 2010 : 14:07:14
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Bonjour Ribouldingue,
J'ai rencontré ce jour mon inspecteur des impôts, que j'avais sollicité, pour m'assurer que mes estimations correspondent à ses critères.
Il m'a présenté un texte qui stipule que :
"Les locaux d'habitation loués meublés sont considérés comme des biens PROFESSIONNELS si leur propriétaire:
- en retire plus que 23000€ de recettes annuelles et plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal,
- et exerce son activité A TITRE PRINCIPAL et est inscrit au registre du commerce en cette qualité."
Or pour le fisc, lorsque l'on est salarié à temps complet (dans mon cas), le fait d'être inscrit "RCS personne physique" et d'obtenir la majeure partie de ses revenus de la location meublée, ne signifie pas nécessairement qu'on exerce cette activité A TITRE PRINCIPAL (sous entend que je devrai renoncer à mon activé salariée pour être considéré fiscalement LMP).
Les questions sont:
Comment peut-on justifier du statut fiscal LMP, lorsqu'on est salarié à temps complet par ailleurs ?
Est-ce que devenir LMP (sans être salarié par cette activité) change quelque chose vis-à -vis du statut de salarié dans une entreprise privée autre (charges sociales salariales, droits calculés au chômage d'un salarié, ancienneté et retraite, etc) ?
Au contraire, est-ce qu'exercer l'activité de LMP donne droit à de l'ancienneté pour la retraite, couverture sociale ou chômage (sinon où iraient les cotisations sociales) ?
En vous remerciant pour votre retour, si possible,
Vladimir
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Posté - 12 févr. 2010 : 19:09:14
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Il me semble qu'il y a de votre part confusion entre deux notions et du côté des impôts un manque d'explication:
1/ La notion de LMP qui détermine le statut fiscal de vos recettes est clair:
Outre l'inscription au RCS ou un refus motivé, plus de 23 000 euros de recettes, et ces recettes sont supérieurs a vos autres revenus.
Il n'y a pas de condition supplémentaire, telle celle indiquée et que vous supposez nécessaire.
2/ La notion de bien professionnel non soumis donc à l'ISF.
Autrefois, il fallait que les biens louée au régime LMP soient soumis aux deux conditions >23 000 euros ET revenus du LMP supérieurs aux autres revenus.
Je pense qu'il en est toujours ainsi.
Il faut donc que vous différenciez la notion de RECETTE et celle de REVENU.
Vous pouvez Fort bien être LMP, n'avoir aucun revenu LMP, et donc ne pas pouvoir exempter vos biens de l'ISF.
Exempel 1:Vos recettes = 23 001 euros
Vos autre revenus = 22 999 euros
Vos charges déductibles 23 0002 euros
Votre REVENU Lmp = - 1 euro.
Vous etes bien LMP puisque 23 001 > 22 999
Vos recettes Lmp sont non imposables puisque 23 001 - 23 002 = - 1 euros
Vos locaux sont sousmis à l'ISF puisque vos revenus Lmp de - 1 euros sont largement inférieurs à vos revenus salariés.
Je dirais que 'vos biens professionnels sont non professionnels'. Sic...
Exemple 2:Vos recettes Lmp = 23 001 euros
Vos autres revenus incluant en particulier votre revenu salarié = 10 000 euros
Vos charges Lmp = 12 000 euros
Vos revenus Lmp = 23 001 - 12 000 = 11 001 euros donc largement taxables
Vos autres revenus = 10 000 euros
Vous êtes toujours Lmp puisque 23 001 > 10 000
Vos biens échappent à l'ISF puisque 11 001 > 10 000
Je dirais que 'vos biens porfessionnels sont bien professionnels'. Sic... |
Édité par - ribouldingue le 12 févr. 2010 19:26:37 |
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Posté - 12 févr. 2010 : 19:33:04
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citation: Est-ce que devenir LMP .../... change quelque chose vis-à -vis du statut de salarié dans une entreprise privée autre (charges sociales salariales, droits calculés au chômage d'un salarié, ancienneté et retraite, etc) ? Rien.
Vous restez salarié.
Vous ne devez pas salarié + ni salarié ++
DU moins tant que vos revenus salariés restent vos revenus principaux.
Si ce n'est plus le cas, je pense que alors oui cela change quelque chose, mais je ne sais pas répondre quoi ni comment.
citation: Au contraire, est-ce qu'exercer l'activité de LMP donne droit à de l'ancienneté pour la retraite, couverture sociale ou chômage (sinon où iraient les cotisations sociales) ?
Si votre activité salarié est votre activité principale, non.
Vous cotisez en LMP au titre d'une activité secondaire, au minimum, mais cela ne vous sert à rien.
Vos cotisations sociales vont directement dans un trou énorme qui ne se nomme pas le tonneau des Danaïdes,mais qui y ressemble.ne |
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vladimir
Contributeur débutant
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Posté - 13 févr. 2010 : 15:54:11
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Merci Ribouldinge,
Je suis à nouveau sincèrement impressionné par votre maitrise du sujet. J'ai enfin compris la différence entre RECETTE et REVENUS de l'activité LMP.
Résulte par exemple, pour des Recettes LMP de 72€ et des revenus Salariés de 70k€, que pour exclure les biens loués de l'ISF je devrais déduire moins de 2K d’amortissement ou frais pour cette activité. Cependant, je cumulerais 140 k€ en IR, ce qui résulterait dans mon cas à une sur-imposition IR supérieure à l’ISF (+30k d’IR vs 2k d’ISF). Aucun intérêt de l’LMP.
Sauf quand...intervient la règle LMP suivante:
"Exonération de plus-value au-delà de 5 ans (pour des recettes locatives inférieures à 250 000 € HT / an)"
La question est :
Que considère le législateur comme étant la "Plus-value des recettes locatives" ?
S'agit-il du "REVENU" de l'activité LMP ?
Si oui, cela veut-il dire qu’en étant LMP dès 01/01/2010, à partir de la 6e année (01/01/2015), les revenus LMP ne s'ajoutent plus aux Autres revenus (salaires,) dans la déclaration d'imposition IR ?
Alors, que l'on déduise amortissements et charges ou pas, des recettes, à partir de la 6e année d'activité ceci n'aurait plus aucune importance puisque quels que soient ces revenus LMP (< ou = de recettes <250k€/an), ils seraient de toute façon exclus de l'assiette de l'IR.
La solution consisterait donc à progressivement (sur 5 ans) arrêter de déclarer d'autres revenus et surtout ne plus rien amortir à partir de la 6e année, pour hisser/augmenter le Revenu LMP au dessus des Autres revenus de l'IR.
Les deux conditions pour réduire les 2 impôts (IR et ISF) seraient ainsi remplies:
REVENUS LMP > AUTRES REVENUS (salaires, etc), résultant ainsi à l'exclusion des biens loués de l'assiette ISF
+ 5 ANS d'activité, résultant donc à l'exclusion des REVENUS/plus-values LMP de l'IR.
Ma deuxième question est :
Les années d'ancienneté en Location de Meublé autre que professionnel (Micro ou Réel Non-professionnel) sont-elles cumulables à la durée du statut LMP pour le calcul de la limite des 5 ans (à a partir de laquelle l’exonération des plus-values s'applique) ?
Ceci se traduirait par l'exclusion des REVENUS LMP de l'IR dès l'obtention de ce statut, lorsqu'on a 5 années d'ancienneté en Micro ou Non-pro.
Enfin,
J'ai aussi trouvé sur Wikipedia au sujet de la protection sociale et la retraite du régime LMP :
"Outil de gestion de patrimoine [...] permet de générer une protection sociale et de valider des trimestres (retraite) pour une personne qui cesse son activité avant 60 ou 65 ans."
...lorsque cette activité devinent "L'ACTIVITE PRINCIPALE", certes, mais alors
Quel est le critère d'identification de l'activité principale,
est-ce le temps que l'on y consacre (ca peut être 16h/jour, pour un salarié occupé par son travail les autres 8h des 24 disponibles),
ou est-ce l'importance que l'on y porte... ?
puisque ce n'est pas ni la recette, ni le revenu qui sont des critères bien identifiés et traités par ailleurs.
Dernière question :
Quel serait le critère de calcul des trimestres de retraite pendant l’exercice de cette activité à titre exclusif ou "principal" avant l’âge légal de la retraite, et comment est calculée celle-ci pour cette période, vu qu’il n’y a pas de salaire ?
Pareil pour la protection sociale : quelle est la différence cotisée entre la contribution sociale en LMnP, en LMP biens non-professionnels, et en LMP biens-professionnels (seule où cette protection serait effective) ?
JE suis conscient que mes questions peuvent paraître un peu tordues, cependant elles ont toujours un fondement très pratique.
En vous remerciant pour votre aide avisée,
Vladimir
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angelle
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Posté - 13 févr. 2010 : 16:16:55
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Vladimir citation: Sauf quand...intervient la règle LMP suivante:
"Exonération de plus-value au-delà de 5 ans (pour des recettes locatives inférieures à 250 000 € HT / an)"
non ce n'est plus 250 000 Euros mais 90 000 euros depuis la loi de finances 2009 qui a abaissé le seuil pour les loueurs de meublés sans services.
http://www.inforeg.ccip.fr/Le-loueu...47-6075.html
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Édité par - angelle le 13 févr. 2010 16:18:33 |
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Posté - 13 févr. 2010 : 16:49:46
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citation: La question est :
Que considère le législateur comme étant la "Plus-value des recettes locatives" ? Plus-value = différence entre prix de vente et prix d'achat, déduction faite de ce qui peut etre déduit.
On ne fait de plus ou moins value que lors de la vente du bien. Il est vrai que le régime des plus -values du LMP peut être plus favorable que celui du LMnP, en particulier grace a ces éxonérations possibles, encore que le seuil étant passé de 250 000 euros 2008 à 72 000 euros 2009?c'est un peu moins vrai.
En revanche il ne faut pas confondre plus value (une seule fois dans la vie de votre logement ou immeuble) et recettes ou revenus (tous les ans).
citation: Quel est le critère d'identification de l'activité principale Du point de vue des charges sociales c'est l'activité qui =génère le plus de revenu qui est considérée comme principale.
Du point de vue fiscal, c'est la plupart du temps le revenu, sauf cas exceptionnel du LMP qui considère l'activité comme étant professionelle lorsque l'on fait plus de 23 000 euros de recettes et que ces recettes sont supérieures aux autres revenus.
citation: Dernière question :
Quel serait le critère de calcul des trimestres de retraite pendant l’exercice de cette activité à titre exclusif ou "principal" avant l’âge légal de la retraite, et comment est calculée celle-ci pour cette période, vu qu’il n’y a pas de salaire ?
De manière général, il semble que vous fassiez une confusion ici aussi: Les salariés payent des charges sociales, mais les non salairés aussi.
La réponse a votre question est donc que les charges imputables, que ce soit pour la retraite, la maladie ou le reste sont
1/ les charges imputables au travailleurs non salariés, que l'on écrit TNS
2/ Plus précisément au sous-groupe de ceux-ci qui opèrent dans le domaine COMMERCIAL puuisque la location meublée est considérée comme une activité BIC
3/ Et encore plus précisément dans la catégorie prestation de service (et non pas, désolé, ca aurait été plus simple et plus favorable, celle de vente de marchandise ET location de logements)
Il vous faut donc aller vers le RSI, qui gère les prestations sociales des TNS, et consulter leurs tableaux sur internet ou les interroger directement de vive voix.
Grosso-modo, en activité principale, je crois que les charges valent a peu près 50% des revenus déclarés.
citation: quelle est la différence cotisée entre la contribution sociale en LMnP, en LMP biens non-professionnels, et en LMP biens-professionnels Le RSI ne prend absolument pas en compte ces critères.
Pour le RSI, il y a TROIS questions:
1/ Etes vous inscrit au RCS. Si non, aucune cotisation, si oui passer a la question 2/
2/ Quelle est votre activité principale?
Si c'est la location, alors les cotisations sont basées sur vos revenus,
si c'est votre activité salariée, alors vous ne cotisez que pour la retraite (à fonds perdus hélas) mais basé toujours sur vos revenus.
3/ Accessoirement quels sont vos REVENUS?
S'ils sont nuls, vous cotisez pour tout a la valeur minimale,
SAUF Si ce n'est pas votre activité princiaple, auquel cas vous ne cotisez que pour la retraite, et alors a la valeur minimale.
Pour votre information, et avant que vous ne posiez la question, il existe encore un dernier piège de vocabulaire:
Il ne faut pas confondre les COTISATIOSN sociales dont nous venons de discuter avec les PRELEVEMENTS SOCIAUX qui sont un impôt de 12,1% 12,9% applicable aux revenus, EN PLUS de l'impot sur le revenu.
EXEMPLE:
Vous faites 23 001 euros de recettes, 22 000 euros de charges déductibles, amortissement et autre, vous choisissez d'etre LMP en demandant l'inscription au RCS car vos autres revenus sont de 22 999 euros.
revenu LMP = 1 001 euros
Autres revenus 22 999
Votre IR est donc calculé sur 24 000 euros. Vos prélèvements sociaux sont exigibles AUSSI sur les 1001 euros, donc vous paierez a ce titre outre l'IR une somme de 121 129 euros
Vous avez demandé l'inscritoipon au RCS donc vous êtes LMP même si on vous refuse l'inscription.
Si on vous refuse, vous ne payez AUCUNE cotisation sociale.
Si on vous accepte, vous en payez , dans ce cas juste sur la retraite, et sur le montant de 1001 euros.
Je ne sais pas vous en dire la valeur.
A ce niveau, remarquez que cela n'a ni queue ni tete, car pouvez etre accepté ou refusé selon les chambres de commerce. Il vaudrait presque mieux etre refusé si vous êtes par ailleurs salarié.
citation: Enfin,
J'ai aussi trouvé sur Wikipedia au sujet de la protection sociale et la retraite du régime LMP :
"Outil de gestion de patrimoine [...] permet de générer une protection sociale et de valider des trimestres (retraite) pour une personne qui cesse son activité avant 60 ou 65 ans." Oui et non.
Comme vous l'a fait remarquer fort justement Angelle, les chiffres ont changés.
Fin 2009 le mode de fonctionnement du RSI aussi.
Désormais on ne peut plus cotiser au RSI si on n'a pas son numéro d'inscription au RCS.
Donc en ce cas, on ne peut plus générer une protection sociale, sauf a avoir des biens dans une zone ou la chambre de commerce locale ACCEPTE l'inscription au RCS.
Donc sauf à ce que je me trompe, ce qui peut arriver, ce texte de Wikipedia n'est plus vrai depuis novembre 2009.
CORRECTION tardive de
* diverses fautes de frappe en rouge
* d'une valeur erronée de prélèvement 12,1% au lieu de 12,9% suite au post de pepimo page 2, que je remercie. |
Édité par - ribouldingue le 17 févr. 2010 13:17:26 |
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angelle
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Posté - 13 févr. 2010 : 18:51:24
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Ribouldingue citation: Il ne faut pas confondre les COTISATIOSN sociales dont nous venons de discuter avec les PRELEVEMENTS SOCIAUX qui sont un impot de 12,9% applicable aux revenus, EN PLUS de l'impot sur le revenu.
Et comme chaque nouvelle année on nous apporte un beau cadeau, depuis le 1er janvier les plus values immobilières exonérées d'impots sont soumises aux contributions sociales.   |
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Posté - 13 févr. 2010 : 21:00:13
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Ah oui, c'est vrai cela.
Vous avez raison de le préciser, car cela va changer en effet certainement le traitement des plus-values exonérées y compris dans le cas des LMP
Bien vu, merci de l'info. |
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vladimir
Contributeur débutant
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Posté - 14 févr. 2010 : 19:35:21
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Bonjour Angelle et Ribouldingue,
Merci pour vos réponses.
En conséquence:
• ISF : en déclarant un revenu salarié inférieur aux recettes locatives mais certainement supérieur aux revenus locatifs, résulte que notre activité principale demeure l'activité salariée et que nous ne pouvons pas bénéficier de l'exclusion des biens loués meublés de l'assiette soumise à l'ISF. Le régime LMP est équivalent à LMnP, dans notre cas, par rapport à l'ISF (aucun avantage).
• Les prélèvements sociaux sont de 12,9% pour LMP et LMnP, ainsi que pour mon régime précédent, le Micro BIC. Aucun avantage entre LMP et LMnP.
• L'amortissement des biens se pratique avec les mêmes règles dans les deux régimes, LMnP et LMP. Aucun avantage entre LMP et LMnP.
• Les charges sociales représentent 50% des revenus de l'activité de LMP lorsqu'elle est Principale, se résument à un minimum retraite pour l'activité de LMP lorsqu'elle N'est PAS principale, et sont nulles pour le régime LMnP. Avantage LMnP (à part si les revenus LMP sont nuls ou négatifs).
• Plus-values: en LMP elles sont imposées au régime des PV professionnelle et complètement exonérées après 5 ans si <90k de recettes; elles sont imposées en LMnP au régime des PV des particuliers 28,1%, avec un abattement de 10%/année de détention au delà de la 5ème année et donc exonérées à partir de la 15e année de détention sous ce régime. Avantage LMP.
• Transmission des biens: abattement de 75% sur la valeur des biens transmis en LMP; abattement de 156 k€/enfant/parent en LMnP: pour un patrimoine locatif de 1M€ résulte un capital imposable de 250k en LMP, et de 276k en LMnP (pour 2 enfants 2 parents). Cependant, par la dématérialisation et la cession progressive des nues propriétés (156k par enfant par parent tous les 10 ans), la transmission des biens ne semble plus, pour l'instant, un problème. Aucun avantage entre LMP et LMnP.
Notre seule raison pour passer en LMP dans l'immédiat était l'ISF (qui d'ailleurs est insignifiant par rapport aux autres impôts, mais fait plus mal car représentant une stigmatisation injuste alors qu’on preste une activité contraignante et certes nécessaire, du moins sur Paris, avec la crise du logement actuelle (mais bon, on peut bien être professionnel dpdv Tribunal du commerce, sans que l'on le soit pour le fisc, j'ai bien compris).
Si vous avez un comptable fiscaliste à me recommander, je vous prie de m'écrire sur mon adresse mail. Moi, je ne trouve pas de comptable connaissant ce domaine. Il y a peut-être une meilleure optimisation possible (cependant le Service des impôts des entreprises que j'ai interrogé au sujet des amortissements, m'a simplement répondu qu'il considérait dans la norme d'amortir env. 3%/an de la valeur du bien; "démembrement" et "B0 Impôts - 4A 13 05", c'était du chinois pour mon interlocuteur).
Encore merci à tous les deux
Vladimir
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