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pepimmo
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 Posté - 14 févr. 2010 : 23:32:43
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Les prélèvements sociaux ne sont-ils pas de 12,1% et non 12,9 % ? |
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 Posté - 16 févr. 2010 : 18:54:24
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Je n'ai pas d'adresse de comptable a vous donner.
Votre analyse me semble résumer parfaitement la situation. |
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fluo
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23
Posté - 17 févr. 2010 : 11:26:48
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Bonjour,
avec du retard, je viens mettre mon grain de sel dans cette conversation.
En effet, Ribouldingue reste fidèle à lui-même et est épatant d'assiduité.
Concernant une question de Vladimir :
citation: 2. Pour un bien acheté en 2000 déclaré jusqu'à présent en LMnP mico BIC, lors du passage au réel cette année, quel est sa valeur de décomposition : initiale d'achat 60k, ou actuelle, 100k.
Ribouldingue répond:
citation: 2. actuelle, 100k.
Je ne suis pas forcemment de cet avis.
En effet, selon moi, il y a 2 cas :
-Vous avez acheté à 60KE et n'avez pas fait de travaux. L'évaluation de 100KE est uniquement due à la montée de l'immobilier.
-Vous avez acheté 60 KE et avez fait pour 40 KE de travaux.
Dans le premier cas, comme vous exploitez l'immeuble en tant que LMNP depuis 2000, vous devez faire votre décomposition d'immeuble rétroactivement. C'est à dire décomposer pour 2000, amortir chacun de vos composants sur 2000, 2001, ....2009, pour avoir une valeur "résiduelle" en 2010. Les amortissements de 2000 à 2009 sont perdus, puisque c'était compris dans le "package" micro-bic.
A compter de 2010, vous avez la possibilité de déduire vos amortissements de votre résultat, puisque vous abandonnez le micro.
Dans le second cas, c'est un peu pareil, sauf que :
-Vous décomposez votre immeuble à l'achat (rétroactivement)
-Vous ajoutez en immo vos travaux : en clair, vous amortissez aussi vos travaux en fonction des dates et des composants.
Je suis dans le même cas que vous (enfin sur le principe) : j'ai acheté un bien en 2007 exploité en micro-bic jusqu'à 2008 : j'ai perdu mes amortissements de 2007 et 2007.
Je sais, vous allez me dire, que votre valeur nette comptable d'immeuble (environ 50KE dans votre cas si vous êtes dans le cas 1 et 90 KE dans le cas 2) ne sera pas représentative du prix de revente : je réponds, je sais, ça a d'ailleurs fait l'objet de nombreuses discussions sur ce forum.
Pour pouvoir prendre 100 KE et commencer à amortir aujourd'hui sur cette base, il faudrait qu'il y ait une vente : par exemple M et MMe Vladimir créent une SARL (pas une SCI), et vendent l'immeuble à la SARL.
Vous aurez des frais, une plus-value à payer (car proprio depuis moins de 15 ans).
A un moment, vous dîtes que vous recherchez des exemples concrets, je me permettrai à mon tour de vous suggérer de lire le post :
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=3495
J'y pose mes questions, Ribouldingue et d'autres contributeurs répondent et je donne finalement ma comptabilité précise. Il y a des renvois sur le post initié par Ribouldingue sur les amortissements.
Enfin, un vrai régal...
Dernière suggestion, si vous faites votre compta seul, je suggère de tenir en parallèle des tableaux d'amortissements pour chaque bien et de regrouper au dernier moment dans la 2033. En effet, sinon, c'est difficile de s'y retrouver et je pense toujours à "comment je pourrai expliquer ce que j'ai fait au contrôleur".
Si cela vous intéresse, j'ai déja donné mon "programme" avec les amortissements à quelques intervenants. Cela permet de comprendre comment faire. Envoyer moi un Message Personnel avec votre adresse courriel.
J'utilise EXCLUSIVEMENT EXCEL (enfin son concurrent gratuit "open-office" qui est compatible Excel alors qu la réciproque n'est pas vraie).
Je reviens sur votre projet de transmission en "douceur" à vos enfants, je pense que le mieux est de consulter un conseiller en Gestion de patrimoine (attention un vrai, pas un guignol qui va essayer de vous fourguer des placements financiers ensuite). Je pense que vous avez déja dû en voir mais votre changement de comptabilité est peut-être l'occasion de faire un point.
En effet, vendre vos biens à une SARL est peut-être onéreux, mais dans votre cas, sur du long terme, c'est peut-être judicieux. En effet, vous pourriez ainsi cédez des parts de la sarl peu à peu (en pleine propriété ou nu-propriété). Les coûts initiaux seraient peut-être alors compensés.
Ce qui n'est pas forcemment intéressant pour des raisons purement comptables, peut l'être pour des raisons patrimoniales.
Je m'arrêterai là , car ce n'est pas mon métier (même si je serais plus compétents que certains guignols qui ne sont en fait que des vendeurs de placements) et il faut prendre tout en considération. |
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Posté - 17 févr. 2010 : 13:03:33
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En effet, heureusement que Fluo est la pour corriger mes égarements. Merci.
Je biffe la partie erronnée de mon précédent post.
Ma réponse aurait été valable si vous commenciez juste une activité de LMP apres une activité de foncier nu auparavant par exemple. Ce n'est pas le cas. |
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vladimir
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Posté - 17 févr. 2010 : 13:06:29
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Merci Fluo pour votre réponse,
Mais j'ai validé avec mon contrôleur "entreprises" le fait de commencer à amortir mes biens à partir du 1/1/2009, date à laquelle j'ai été forcé d'abandonner le Micro BIC et passer au réel (de par l'abaissement du plafond du Micro de 70k précédemment, à 32k dorénavant).
En effet, le démembrement est discrétionnaire, on peut le faire, ou pas, et ce n'est nulle part détaillé si le Micro en tient compte.
Bien au contraire, puisque le démembrement n'existait pas en 2000, comment le régime Micro aurait-il pu le prendre en compte ?
Et s’il n’était pas pris en compte car applicable que depuis 2007 (si je ne me trompe pas), comment les amortissements du Micro auraient-ils pu être calculés avant et après cette date ? (qui de plus est, les 50% d'abattement du Micro sont largement justifiés par la non-déduction des les diverses charges syndic, meubles, banque, travaux etc).
Il n'y a donc pas de problème pour commencer le démembrement et l'amortissement au moment ou on passe au réel, qui de plus équivaut à une activité et statut d'"entreprise" (car comme pour une SARL, en LMP on est enregistré RCS).
Concernant la valeur du bien, c'est aussi très clair: on utilise la même valeur que celle estimée par un agent immobilier (voire les prix des notaires /trimestre de démembrement /quartier). Les deux déclarations doivent être conformes.
Idem pour la valeur estimée des meubles, elle doit être la même que celle déclarée pour l'ISF.
Résulterait que même sans factures, si l'agent du fisc ISF considère que la cuisinière, le four, le frigo, les luminaires, lit, table, chaises, placards etc... valent en valeur résiduelle 800€, l'agent du fisc Entreprises s'accorde sur l'amortissement de ce montant sur 5 ans. Enfin, là je suis moins sûr, mais je vais retourner aux impôts pour vérifier.
Un grand merci pour votre réponse,
Vladimir
Pour les tableaux d'amortissement, j'ai une feuille xls par année, et dans cette feuille un tableau de décomposition pour chaque bien amorti avec le ratio de mois à partir de sa date d'amortissement, mais je regarderai l'exemple sur votre lien, je vous remercie infiniement. Et je suis très intéressé par votre expérience, je vous ferai un mail (si j'y arrive, car je ne suis pas encore familier avec les outils du site).
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Posté - 17 févr. 2010 : 13:10:12
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citation: Initialement posté par pepimmo
Les prélèvements sociaux ne sont-ils pas de 12,1% et non 12,9 % ?
En effet 12,1% et non pas 12,9% |
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vladimir
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27
Posté - 17 févr. 2010 : 13:17:24
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C'est ce que j'avais mois aussi trouvé, dans le Particulier, mais je ne voulais pas insister, c'est sur le principe des règles que j'essaye d'avir des infos.
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fluo
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Posté - 17 févr. 2010 : 13:29:30
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Je ne saurais trop vous conseiller une réponse écrite de cette analyse.
En effet, je me suis aussi posé cette question : que comprenait le micro-bic.
J'avais fait des recherches et rien de précis (si ce n'est l'avis motivé de Ribouldingue).
Mon centre des impots m'avait dit de faire comme je le préconise ET l'expert comptable avait eu la même analyse.
Si vous avez une réponse écrite, vous ne pourrez pas avoir de reproche en cas de contrôle fiscali.
Comme vous devez reprendre contact avec eux, à mon sens, une belle procédure en rescrit s'impose, car si votre controleur part et que dans 3 ans, vous avez un controle et que vous n'avez que les paroles d'un prédécesseur, cela vous fera une belle jambe (surtout un beau redressement).
Ainsi, écrire au contrôleur, quelque-chose du genre,
"Monsieur, patati, ptata,
...
je passe donc de la comptabilité micro-bic au réel simplifié et suite à notre entretien du .... pouvez-vous me confirmer que la procédure d'évaluation (et de décomposition) de mon immeuble ainsi que des meubles inclus est basée sur la valorisation d'aujourd'hui et pas de la date d'achat (amputée des amortissements écoulés).
Veuillez, patati, patata"
Avec la réponse écrite vous serez couvert, car autant de centres interrogés, autant de réponses différentes. De même, les experts comptable ne sont pas tous d'accord sur le sujet... Néanmoins, il semble que la position de votre CFE est non seulement très intéressante pour nous, mais surtout minoritaire.
J'ai barré la fin de la phrase car il ne faut pas avoir l'air suspicieux et risquer de le faire changer d'avis.
Je terminerai enfin par dire que si vous aviez une réponse écrite allant dans ce sens, je serai intéressé, car comme je l'indiquais, je suis dans une situation similaire (même si ça ne faisait pas 10 ans que j'étais en micro-bic mais juste 2). |
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vladimir
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29
Posté - 17 mars 2010 : 11:55:17
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Bonjour,
Je devais cette réponse à Fluo qui nous a, à juste titre, interrogé sur la date de démembrement/début des amortissements et la valeur prise en compte pour ceci, lorsque l'on passe de BIC Micro à BIC Réel simplifié.
Je viens enfin d'avoir une réponse de mon contrôleur des impôts entreprises, qui après avoir consulté ses collègues, confirme en partie (malheureusement) l'avis formulé par Fluo. En clair:
Lorsque l'on passe de Micro au Réel, ce n'est qu'une continuité de l'activité de "loueur en meublé".
L'amortissement du bien loué est considéré commencé à la date de la signature du premier bail de location, en prenant pour base la valeur du bien à ce moment.
Si la location a débuté à l'achat, c'est la valeur d'achat (+frais notaire, agence, etc) qui est retenue, et démembrée/amortie à cette date. Si à cette date on déclarait les revenus locatifs en Micro, et pendant toute la période Micro, les amortissements annuels sont considérés inclus aux dégrèvements (72% à 50%, ultérieurement) de ce régime (donc perdus, lorsque l'on passe au Réel).
Cependant, si l'exploitation/location d'un des biens acheté pendant le régime Micro a débuté "sensiblement" plus tard que sa date d'achat, le fisc accepte de démembrer/amortir la valeur du bien réévalué à la date d'entée en exploitation.
Par exemple, lors d'une exploitation de biens divers en Micro depuis 2000, pour un bien acheté 65K€ en 2001 mais qui est loué meublé uniquement à partir de T1 2009, les impôts acceptent d'amortir la valeur de 160K€ calculée par rapport au prix/m2 constaté par la chambre des Notaires par ville/quartier au T1 2009 (date d'entrée en exploitation).
Ceci me semble logique en supposant rentrer dans le périmètre de l'exploitation une maison achetée 65KF dans les années '70, dont la valeur actuelle serait 20 fois supérieure : la possibilité de réevaluation est nécessaire au fisc pour favoriser/préserver l'activité commerciale (tout impôt récolté est mieux que pas d'impôts du tout).
Je travaille mes amortissements et revois les impôts la semaine prochaine pour validation de l'ensemble. J'apporterai des précisions par la suite, notamment pour valider la période de temps à partir de laquelle le prix du marché peut se substituer à celui d'acquisition (toujours intéressant à appliquer car les prix ont toujours augmenté, même pour des courtes périodes).
Si vous avez connaissance de jurisprudences traitant ce cas, merci de m'en faire part.
Très cdt,
vladimir
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fluo
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Posté - 17 mars 2010 : 16:01:06
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Bonjour,
Merci à vous, Vladimir pour cette réponse complète.
Elle ne va malheureusement pas dans le sens espéré, mais elle est claire. |
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vladimir
Contributeur débutant
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Posté - 17 mars 2010 : 21:48:12
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Bonjour,
En revenant des Impôts, j'ai une réponse et trois questions:
Réponse: pour être LMP il faut que les RECETTES LOCATIVES (et non pas les REVENUS LOCATIFS) soient supérieures aux autres revenus du foyer fiscal (confirmé par Le Particulier - Le guide de la déclaration de revenus Impôts 2010 p.90).
Cà d que (pour des revenus locatifs supérieurs à 32000€/an bien entendu), même si les revenus locatifs (recettes loyers moins amortissements et charges) sont à zéro, et que l'on déclare des revenus salariés, si ces revenus salariés sont inférieurs à la somme des loyers, on est admissible au LMP.
Pour les questions:
1. Y a-t-il un texte de loi pour préciser le forfait de frais généraux de 150€/an (achat quittances, timbres, annonces location,..) et les frais de déplacements /calcul et barème kilométrique (j'en fais pas mal de km, pour 8 biens loués, entre les visites, entrée/sorties de bail, menues réparations, syndics..., mais comment les démontrer et les compter) ?
2. Mon contrôleur des impôts accepte qu'autant les coûts de création que ceux de réfection générale d'ascenseurs (pour deux copropriétés distinctes dont je suis membre) soient intégrés à des composants amortis sur 15 ans.
Par contre, dois-je les rajouter au composant ICT (d'ailleurs, qu'et-ce que signifie "ICT") ou au composant Agencements (v. BO 4A-13-05 p.86), et à partir de quand (date début/fin travaux, ou premier/dernier prélèvement) ?
3. En définitif, qu'une dépense de 1500€ soit passée en frais et déduite en une seule fois cette année, ou qu'elle soit étalée sur 15 ans, elle se traduit toujours par une diminution de ce montant du revenu, donc par une réduction de l'IR de 10% à 40% sur le revenu locatif (en fonction de la tranche d'imposition du loueur). Quel est l'avantage d'étaler sur 15 ans, car si ça se trouve, le bien aurait été vendu/échangé avant ?
3. Enfin, savez-vous quel est le pourcentage exact des charges sociales et autres impôts propres au LMP sur le revenu issu de cette activité (imposition des entreprises), puisqu'en constatant la diminution des amortissements et donc l'augmentation du revenu LMP conséquentes à la valorisation de mes biens par les Impôts à la date de la troisième croisade, je souhaite comparer l'ISF dû en LMnP avec les taxes spécifiques aux revenus LMP pour faire le choix le plus judicieux entre ces deux régimes ?
Bien cordialement,
Vladimir
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Posté - 18 mars 2010 : 08:44:02
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Attention a quelques nuances,
1/ ce n'est pas du démembrement (séparation d'un usufruit et d'une nu-propriété, mais d'une décomposition en composants.
2/ si ces revenus salariés sont inférieurs à la somme des loyers, on est admissible au LMP.
<== Attention à ne pas assimiler les LOYERS aux RECETTES LOCATIVES .
Les recettes locatives correspondent à l'ensemble des reettes que vous recevez de vos locataires dans le cadre du bail au tiotre de la location (loyers mais aussi charges). Je comprends qu'on en exclu les remboursements de meubles ou d'éléments de la location cassée ou dégradée mais je pense que c'est la seule exception.
En effet, comme vous le notez, on doit comparer les RECETTES LOCATIVEs et les autres REVENUS.
En revanche, si on veut rendre les biens immobiliers utilisés exempts de l'ISF au titre de professionnel, alors, un second calcul et a faire en comparant alors les REVENUS LOCATIFS aux autres REVENUS.
3/ Cà d que (pour des revenus locatifs supérieurs à 32000€/an bien entendu), même si les revenus locatifs (recettes loyers moins amortissements et charges) sont à zéro, et que l'on déclare des revenus salariés, si ces revenus salariés sont inférieurs à la somme des loyers, on est admissible au LMP
<<<=== La limite a 32 000 euros n'a pas lieu d'être à mon avis, puisque la seule limite existante vis a vis du LMP est de 23 000 euros de RECETTES LOCATIVES, et que le limite de 32000 s'appplicant au microbic est relative aux RECETTES
citation: forfait de frais généraux de 150€/an (achat quittances, timbres, annonces location,..) et les frais de déplacements /calcul et barème kilométrique Je laisse Fluo répondre sur le texte de loi, mais pour ma part je garde TOUT, tickets de péage, tickets de pompe a essence, et factures de location de voiture.
citation: menues réparations, syndics Le terme menu réparation n'existe que pour le foncier je pense.
ici nous parlons en terme comptable.
Vous parlez ici d'entretien où vous devez produire les factures de vos intervenants dans votre comptabilité, et les petites réparations qui font partie soit de l'entretien soit des factures de travaux de moins de 500 euros et donc casée de fait dans le 605 ou le 615.
citation: Mon contrôleur des impôts accepte qu'autant les coûts de création que ceux de réfection générale d'ascenseurs (pour deux copropriétés distinctes dont je suis membre) soient intégrés à des composants amortis sur 15 ans.
Création de quoi?
Si votre bien
acheté en 2001
comprends un ascenceur installé en fin décembre 2005
et mis en exploitation en janvier 2008 (micro)
puis au réel en janvier 2010
il faut
créer les composants de votre immobilisation initiale évaluée en 2007 à 160 000 euros incluant environ 24 000 euros de terrain non amortissable, et en commencer l'amortissement sur xx années, xx variant selon le composant depuis le 01 janvier 2008, ceci incorportant l'ascenceur dans votre évaluation.
Si l'ascenceur a été créé en janvier 2009,
alors
vous ajoutez un élément amortissable ASCENCEUR amortissable sur 15 ans dont l'amortissement a commencé en janvier 2009, et vous en avez donc perdu une annuité de dotation.
Vous l'ajoutez au composant amortissement sur 15 ans quelque soit le nom que vous lui donniez, puisque un composant n'est pas une qualification de nature (papier peint, plomberie, charpente) mais un sous-ensemble de l'actif immobilisé qui a une durée de vie propre et différente de la structure.
A la limite, vous pouvez amortir sur 16 ans et créer un composant ASCENCEUR: puisque 16 ans différent de 15 ans c'est un composant spécifique.
citation: qu'une dépense de 1500€ soit passée en frais et déduite en une seule fois cette année, ou qu'elle soit étalée sur 15 ans, elle se traduit toujours par une diminution de ce montant du revenu, donc par une réduction de l'IR de 10% à 40% sur le revenu locatif (en fonction de la tranche d'imposition du loueur). Quel est l'avantage d'étaler sur 15 ans, car si ça se trouve, le bien aurait été vendu/échangé avant ? Vous n'avez pas le choix (on parle d'OPTION d'ailleurs), vous devez amortir des dépenses de création d'actif, et déduire des charges.
Une dépense de 1500 euros d'avocat est une charge, une dépense de 1500 euros de chaises est un investissement amortissable
Avec un revenu de 10 000 euros et 15 000 euros de charges, vous annoncez un revenu LMP négatif de 5000 euros et un résultat fiscal négatif de 5000 euros déductible de vos autres revenus.
Avec un revenu de 10 000 euros et 15 000 euros de dotation aux amortissements vous annoncer un revenu LMP COMPTABLE négatif de 5 000 euros et un revenu fiscal nul sans aucun déductible. Vous accumulez 5000 euros d'amortissement en report d'utilisaiton.
Les charges sont une diminution du revenu.
Les amortissements sont une constation de la baisse de valeur de votre 'capital'. Même si ce n'est pas tout a fait exact en ce qui concerne l'immobilier.
Exception est faite pour les dépenses de moins de 500 euros.
citation: quel est le pourcentage exact des charges sociales et autres impôts propres au LMP sur le revenu issu de cette activité (imposition des entreprises) Très difficile a répondre.
Le RSI prend en général autour de 50% des revenus. Il faut ajouter la taxe pro et les taxes foncières.
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Édité par - ribouldingue le 18 mars 2010 08:50:31 |
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vladimir
Contributeur débutant
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Posté - 18 mars 2010 : 12:03:26
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Bonjour et merci Ribouldingue pour cette réponse très précise.
Je m'aperçois que d'une part je me suis mal exprimé (point 1) en parlant de démembrement au lieu de décomposition (étourderie lexicale due au fait que par ailleurs je souhaite transférer progressivement à mes enfants la nue propriété des biens), et que d'autre part en voulant être synthétique, j'ai été trop laconique et donc imprécis (point 2).
1. LMP en tant que condition d’exclusion ISF
J'ai bien vérifié (Le Particulier, la Revue de l'Habitat éditée par la Chambre des Propriétaires de Paris, et mon interlocuteur aux Impôts), c'est bien le total des RECETTES (loyers+charges encaissées des locataires) qui se compare aux AUTRES REVENUS pour, dans le cas où ces derniers sont inférieurs aux premiers, accéder au régime LMP.
Les 3 sources s’accordent pour considérer qu’une fois LMP, les biens composant l'exploitation (recettes LMP) sont AUTOMATIQUEMENT exclus du périmètre ISF:
[Recettes > Autres revenus] --> [LMP] --> [Bien LMP = Bien Non soumis à l'ISF]
Je n’ai pas trouvé aucun texte relevant l’exception d’un assujettissement à l’ISF d’un LMP au cas où ses
« Revenus Locatifs (Recettes MOINS charges) < aux Autres Revenus ».
Par exemple, un LMP dont
les Recettes (loyers +charges perçues) = 70k€/an,
les Charges = 20k€/an
Revenus locatifs = 50k€ (Recettes 70k – Charges 20k)
les Autres revenus = 60 k€/an
est-il redevable d’ISF pour la valeur des biens loués ?
2. Ascenseur : pour ce point je faisais référence :
a) à une création d'ascenseur votée et payée en partie en 2009 qui passe en exploitation en avril 2010, pour un appart A acheté en 2001 mais loué uniquement depuis avril 2009 (lorsque je suis déjà au réel).
- Dois-je amortir dès 2009 les sommes versées, ou à partir de 2010 ?
- mes composant actuels cf. à BO 4A-13-05 p.86 (10% de terrain, 50% GO/40 ans, 20% IGT/15 ans et 20% Agencements/15 ans) totalisent déjà 100%.
Comment donc ajouter un composant supplémentaire « Ascenseur, +X% » sans augmenter l’ensemble qui dépasserait 100% (100%+X%) ?
J'ai donc immaginé ajouter l'investissement de l'Ascenseur (5k€) à l'un des composants existants (ce qui augmenterait l’amortissement annuel et la durée de ce composant).
Dans cette hypothèse, est-ce que l'ascenseur est plutôt associable à "IGT" (vu que je ne sais pas ce qu'IGT comprend), ou plutôt Agencement ?
b) à une rénovation d'ascenseur votée en janvier 2010 (pour 90k€, c'est comme si on refaisait un nouveau) pour un appartement acheté courant 2009 (donc en étant déjà au réel).
De par les Impôts, le coût me revenant (env. 4k€), peut être considéré en CHARGE (travaux d'entretien et mise aux normes) ou peut être IMMOBILISE. Dpdv de la déduction de ce montant des recettes, y a-t-il un intérêt prépondérant pour l'une ou l'autre des 2 options ? (en supposant qu'aucune ne conduirait à créer du déficit) ?
3. Concernant la taxation du régime LMP,
Je ne parlais pas de l'imposition des « PV professionnelles » (revenus reportés sur l'IR) qui est de 28,1% pendant les 5 premières années, exonération totale ensuite à condition que les Recettes <= 90k€; exonération partielle si 90k€ < Recettes <= 126k€, au delà imp. 28,1%.
Ce montant équivaut aux 28,1% d’imposition des « PV des particuliers » de LMnP (s/15 ans, eux, dégressifs, et comprenant 12,1% de PRELEVEMENTS sociaux CSG/RDS).
Idem, pour la TF et la TP, je connais déjà , c'est pareil que pour LMnP.
Question :
Une fois enregistré au RCS (LMP considéré entrepreneur), EN QUELLE PROPORTION et SUR QUEL REVENU s'appliqueraient les CHARGES sociales (SS, retraite, nouvelles par rapport à LMnP): je sais que je reviens avec cette même question, mais vu que je n'ai pas de salaire, sur quoi serais-je prélevé et de combien ?
4. Enfin, je vous soumets ce que j’ai compris de votre explication concernant les Recettes, Charges et Amortissements résultant à des Revenus Fiscaux et Revenus Comptables dans le régime LMP et LMnP. Merci de me dire si je fais erreur.
a) En LMnP
Le Revenu fiscal >=0 obligé (pas de négatif reporté sur le Revenu Imposable autre).
Si Revenu comptable (=Recettes - Charges - Amortissements) < 0, pour qu'il devienne 0 on provisionne la partie des Amortissements en dessous de 0 (en créant une dotation aux amortissements) l’étaler sur des années suivantes.
b) En LMP
Le Revenu fiscal LMP peut être <0.
Dans ce cas, si ce sont les charges qui le font devenir négatif, il devient déductible des autres revenus.
L'autre cas étant qu'une partie du négatif soit dû à l’Amortissement: dans ce cas, cette partie n'est pas déductible des autres revenus (l'amortissement ne pouvant créer de déficit déductible). L’amortissement sera donc EN PARTIE utilisé pour réduire le bénéfice d'exploitation à zéro. Le SURPLUS sera « reporté » sans limite de temps et jusqu'à épuisement en « dotation aux amortissements ».
Enfin, je suis très intéressé si quelcun peut me répondre à la question concernant le forfait frais généraux et calcul frais kilométriques.
Merci pour vos éclaircissements,
Très cordialement
Vladimir
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Posté - 18 mars 2010 : 12:26:48
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citation: Les 3 sources s’accordent pour considérer qu’une fois LMP, les biens composant l'exploitation (recettes LMP) sont AUTOMATIQUEMENT exclus du périmètre ISF: je n'ai ajmais lu cela nulle part. Si vous avez une source.
citation: Par exemple, un LMP dont
les Recettes (loyers +charges perçues) = 70k€/an,
les Charges = 20k€/an
Revenus locatifs = 50k€ (Recettes 70k – Charges 20k)
les Autres revenus = 60 k€/an
est-il redevable d’ISF pour la valeur des biens loués ?
Ses biens sont redevables de l'ISF.
citation: J'ai donc immaginé ajouter l'investissement de l'Ascenseur (5k€) à l'un des composants existants (ce qui augmenterait l’amortissement annuel et la durée de ce composant). En effet.
J'ai omis de dire que dans chaque composant il existe des éléments divers autant une date d'entrée, de sortie différentes.
citation: EN QUELLE PROPORTION et SUR QUEL REVENU s'appliqueraient les CHARGES sociales (SS, retraite, nouvelles par rapport à LMnP): je sais que je reviens avec cette même question, mais vu que je n'ai pas de salaire, sur quoi serais-je prélevé et de combien ? Sur vos revenus non salariés, puisqu'il s'agit de vous prélever en tant que TNS = travailleur non salarié.
Ce sera votre REVENU LOCATIF avec un minimum sir votre revenu est nul.
citation: Je ne parlais pas de l'imposition des « PV professionnelles » Je vous parlais des charges sociales a payer au RSI
citation: a) En LMnP
Le Revenu fiscal >=0 obligé Oui. Mais pas tout a fait. Si vos charges de 20 000 dépassent vos revenus de 10 000 vosu avez bien un revenu comptable ET fiscal négatif de 10 000 que vous ne pouvez pas reporter sur vos autres revenus, mais que vous pouvez reporter sur vos futurs revenus positifs LMnP (mais pas LMP...)
citation: L'autre cas étant qu'une partie du négatif soit dû à l’Amortissement: dans ce cas, cette partie n'est pas déductible des autres revenus (l'amortissement ne pouvant créer de déficit déductible). L’amortissement sera donc EN PARTIE utilisé pour réduire le bénéfice d'exploitation à zéro. Le SURPLUS sera « reporté » sans limite de temps et jusqu'à épuisement en « dotation aux amortissements ». Tout a fait.
On parle pour être dans le langage fiscal de réintégration (on constate - 5000 du aux Dotations, on réintègre donc 5 000 qu'on ajoute au stock d'amortissements en sursis d'utilisation)
Il y a une ligne de la 2031 qui s'intitule réintégration.
Une toute petite exception, les frais de premier établissement s'ils sont amortis échappent a cette regles (frais pour constituer votre exploitation LMP, avocat, consultant juridique, dépot des statuts de la société le cas échéant,...) |
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fluo
Contributeur senior
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652 message(s)
Statut:
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35
Posté - 18 mars 2010 : 14:41:12
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citation: Par exemple, un LMP dont
les Recettes (loyers +charges perçues) = 70k€/an,
les Charges = 20k€/an
Revenus locatifs = 50k€ (Recettes 70k – Charges 20k)
les Autres revenus = 60 k€/an
est-il redevable d’ISF pour la valeur des biens loués ?
SELON moi, non. Dans la mesure où vous remplissez les conditions pur être LMP, après, le reste importe peu : ce n'est pas parce que votre usine est déficitaire une année que vous allez payer l'isf pour les machines et les locaux.
Il y a d'ailleurs de nombreux "riches" qui utilis(ai)ent cette technique pour augmenter eur patrimoine en exonération d'ISF.
Maintenant, la réponse catégorique de Ribouldingue me fait m'interroger sur un point qui me semblait "acquis"... Mais il est habitué à ce genre de remise en cause.
Néanmoins, au moment où j'écris , je dis que l'immeuble (ou les) objets de l'activité lmp ne sont pas soumis à l'isf.
citation: 1. Y a-t-il un texte de loi pour préciser le forfait de frais généraux de 150€/an (achat quittances, timbres, annonces location,..) et les frais de déplacements /calcul et barème kilométrique (j'en fais pas mal de km, pour 8 biens loués, entre les visites, entrée/sorties de bail, menues réparations, syndics..., mais comment les démontrer et les compter) ?
Pour les 150 Euros, qui correspondent au fait au minimum (le maximum étant 1pour 1000 du CA si je me souviens bien), je mets là la petite serrure achetée vite-fait sans la facture (j'ai lkle ticket de caisse), enfin des trucs dans ce genre : c'est quand je n'ai pas de facture en bon et dû forme. Par contre, pour les timbres, publicité, etc, je demande toujours une facture pour pouvoir le comptabiliser "proprement".
Poyr ce qui est des frais kilométriques, je tiens à jour un carnet (enfin c'est encore une page du tableur excel). J'y notee la date, le motif du déplacement et le nombre de kilomètres. A la fin de l'année, je fais la somme de tout ça et utilise le barême pour convertir en frais.
De toutes façons, il faut joindre à la 2033 l'état des frais kilométriques, donc en faisant ainsi, il est déja fait.
Une bonne partie est justifiable car quand vous allez réparer, vous avez généralement une facture d'achat, si c'est un problème avec un locataire, vous le notez dans l'objet du déplacement. C'est suffisant. |
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36
Posté - 18 mars 2010 : 15:12:26
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BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
DIRECTION GÉNÉRALE DES IMPÔTS
4 A-13-05
Pour tout ce qui a trait à l'amortissement. |
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37
Posté - 18 mars 2010 : 15:46:20
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POur l'ISF:
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...hCodeArticle
Je n'ai pas connaissance que cet article soit obsolete.
Je cite donc :citation: Sont considérés comme des biens professionnels au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune les locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes louant directement ou indirectement ces locaux, qui, inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels, réalisent plus de 23 000 euros de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.
Il aurait fallu lire recettespour que votre interprétation soit la bonne (me semble t'il).
Attention à un autre piège des impots:
Il me semble me souvenir que la définition des autres revenus n'est pas la même en ce qui concerne l'ISF que la condition de LMP..... Soyez prudents... |
Édité par - ribouldingue le 18 mars 2010 15:51:53 |
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vivi75
Nouveau Membre
33 message(s)
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Posté - 13 avr. 2010 : 21:02:17
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citation: et aussi sur l'ancien forum le fil sur l'attribution des codes comptables aux opéraitons.
ca m'interesse ce fil sur l'attribution des codes comptables aux opéraitons......mais je ne le trouve pas.....pouvez vous m'indiqquer le lien s'il vous plait Ribouldingue ?
merci d'avance
***Modération : correction de balises*** |
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Édité par - maoyann le 14 avr. 2010 11:16:36 |
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vladimir
Contributeur débutant
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87 message(s)
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Posté - 14 avr. 2010 : 11:02:21
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Bonjour,
Je réponds à l'interrogation de Ribouldingue sur ce à quoi le fisc compare les revenus issus de la location meublée:
A. Pour décider du statut LMP ou LMNP, les recettes sont comparées à la somme de TOUS les autres revenus du foyer fiscal
B. Pour décider de la soumission à l'ISF des biens loués par un LMP, j'ai retrouvé sur le site www.diagnostic-expertise.com l'explication suivante:
"De plus si l'investisseur retire de cette activité plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (hormis pensions, retraites, revenus foncier et revenus de placements financier), et que ces revenus sont supérieurs à 23 000 € par an, les biens loués n'entrent pas alors dans le calcul de l'ISF."
Pour le calcul de l'ISF, le fisc compare donc les revenus LMP aux SEULS salaires.
"Travailler plus pour gagner plus" était une accroche qui a en effet fait gagner, cependant ceci s'est matérialisé par une LOF qui pour le cas présent incite, pour gagner plus (en évitant l'ISF) à travailler moins (en réduisant/abandonnant l'activité salariée).
Les voies du législateur demeurent impénétrables, cependant la nouvelle fiscalité conduirait-elle donc à la réduction de l'activité salariée du foyer fiscal moyen, donc à réduire charges et taxes salariales et du RI (salaires en moins) ?
En fait, cette nouvelle fiscalité semble s'appliquer avantageusement au contribuable (aisé) non salarié
1. qui vit de recettes conséquents qu’il défiscalise, tout en bénéficiant d'une couverture sociale pratiquement gratuite (car pour peux ou pas de revenus, cotisations sociales de X% sur rien = rien à payer),
2. et qui ne paye pas l'ISF sur ses biens LMP, car ses revenus LMP même nuls sont supérieurs ou égaux à "zéro salaires",
3. et enfin qui peut tranquillement cumuler par ailleurs revenus de placements financiers, pensions, etc, car non pris en compte pour décider de l’ISF sur les biens LMP ;
Mais elle défavorise le contribuable (moyen) qui décide de conserver une activité salariée,
1. en le taxant une nouvelle fois pour des cotisations sociales sur l’activité LMP sans aucune contrepartie puisqu’il paye déjà des cotisations sociales salariales et que la Sécu ne rembourse pas deux fois les mêmes médicaments,
2. et en soumettant ses biens LMP à l'ISF, (alors qu’il en a autant la jouissance que le LMP non salarié, et tout autant qu’un industriel dispose des murs et des machines de son usine, ces deux cas étant exonérés).
Bon, c'est un peu long, mais j’espère que le sujet ISF – LMP est maintenant clarifié dans tous ses détails.
Merci à Ribouldingue pour ses avis d’une précision et clarté exceptionnelles.
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maoyann
Contributeur vétéran
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40
Posté - 14 avr. 2010 : 11:26:18
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A vivi75,
citation: ca m'interesse ce fil sur l'attribution des codes comptables aux opéraitons......mais je ne le trouve pas.....pouvez vous m'indiqquer le lien s'il vous plait Ribouldingue ?
merci d'avance
Peut-être bien celui-ci.
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=62464 |
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