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vivi75
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 Posté - 14 avr. 2010 : 19:56:05
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Merci beaucoup Maoyann ~~ |
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 Posté - 14 avr. 2010 : 23:48:10
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citation: Initialement posté par vladimirBonjour, Je réponds à l'interrogation de Ribouldingue sur ce à quoi le fisc compare les revenus issus de la location meublée: .../.... B. Pour décider de la soumission à l'ISF des biens loués par un LMP, j'ai retrouvé sur le site www.diagnostic-expertise.com l'explication suivante: "De plus si l'investisseur retire de cette activité plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (hormis pensions, retraites, revenus foncier et revenus de placements financier), et que ces revenus sont supérieurs à 23 000 € par an, les biens loués n'entrent pas alors dans le calcul de l'ISF." OK
citation: Pour le calcul de l'ISF, le fisc compare donc les revenus LMP aux SEULS salaires. Je crois avoir deja lu cela quelque part en effet dans un décret que j'ai oublié, n'étant pas concerné.
citation: Bon, c'est un peu long, mais j’espère que le sujet ISF – LMP est maintenant clarifié dans tous ses détails.
Merci à Ribouldingue pour ses avis d’une précision et clarté exceptionnelles.
Merci vous d'etre revenu sur la question avec des précisons bien utiles. |
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vladimir
Contributeur débutant
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43
Posté - 19 avr. 2010 : 14:25:49
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Bonjour chers et précieux conseillers,
je reviens avec une question tordue, ou du moins à l'aquelle je n'ai pas obtenu de réponse ni des textes administratifs, ni de ma correspondante du service des impôts des entreprises dont j'appartiens.
Voici le problème:
Rappel de la situation:
Je rappelle que nous sommes passés de BIC Micro jusqu'en 2008 inclus, au réel simplifié à partir de 2009 (LMNP en 2009 mais LMP au 1/1/2010). Les 2 SIRET idividuels (moi-même, 4 locations, et mon épouse, 4 aussi) ont été accordés par les Impôts en 2002 car l'une des limites du Micro était un maximum de 4 locations/déclarant.
Depuis 2010, la démarche faite auprès du TC nos a permis d'obtenir l'enregistrement au RCS comme LMP, ce que nous avons communiqué (2 extraits k) au SIE (service des impôts entreprises) qui a bien pris en compte le changement de statut.
Avec mon épouse somme mariés sous le régime de séparation des biens. Certains des biens loués sont achetés par chacun (5 pour moi, 1 pour elle), 2 autres sont achetés en proportions diverses (75/25 et 60/40).
Vu que la limite de 4 locations/déclarant n'existe plus au réel, nous avons le choix en 2009 entre remplir une déclaration unique (sur un seul des 2 numéros SIRET disponibles) pour l'ensemble des biens, ou deux déclarations distinctes, l'une pour mon épouse et une autre pour moi-même.
Les recettes de notre exploitation s'élèvent à env. 47k€/2009, avec un prévisionnel des 68k€/2010 et 78k€/2011. La condition de recettes minimum de 23k€/an requise par le régime de loueur en meublés au réel simplifié est respecté dès 2009 même si nous faisions deux déclarations distinctes. Nous somme donc dans les deux cas (déclaration unique ou 2 déclarations distinctes) LMNP en 2009.
En 2010 L'ENSEMBLE des Recettes dépasse LES AUTRES REVENUS de notre foyer fiscal, condition nécessaire au régime LMP (loueur en meublés professionnel).
Cependant, en 2010
• je déclarerai 43k€ de salaire et mon exploitation produira 33k€
• mon épouse déclarera 24k€ de salaire et son exploitation produira 35k€
L'ensemble de nos salaires (seuls Autres RI) est de 67k€ < 68k€ de recettes, condition remplie pour l'adoption du régime LMP.
MAIS, comparé individuellement, seul le RI Autre de mon épouse est inférieur à ses recettes (24k salaire <35k recettes), le mien m’interdisant, dans l'hypothèse de comparaison individuelle, le statut LMP (43k salaire > 33k recettes).
QUESTION : En identifiant deux exploitations par deux déclarations distinctes, est-ce que nous conservons le régime LMP pour l'ensemble des biens exploités (cà d exonération des taxes sur la PV après 5 ans, par exemple), ou cela ne s'appliquerait-il plus qu'aux biens exploités par mon épouse ?
Aussi, je n’ai trouvé aucune contrainte légale pour faire une seule déclaration, les droits d'exploitation étant partagés et les revenus issus étant partagés dans le cadre d'un même foyer fiscal. Le régime matrimonial de la séparation de biens n’oppose aucune contrainte, tout en permettant à chacun de disposer librement à tout moment des biens lui appartenant. La séparation des biens ne contrevient en rien au régime fiscal ou commercial de loueur en meublés.
Cependant, mon contact aux impôts semble préferer de conserver l'activité séparée (2 SIRET) ce qui serait plus en ligne avec les chiffres déclarés dans le passé (17k€/2008 pour moi, 16k€ pour mon épouse).
Je serai bien tempté de conserver les 2 numéros (surtout que je viens de les inscrire au RCS) car les seuils LMP sont doublés, donc plus d'autonomie, mais à condition que justement ce régime LMP me soit toujours accepté.
J'ai fait les tableaux dans les deux cas, et les résultats sont semblables (pratiquement pas d'avantage fiscal dans un cas ou dans l'autre). Que me conseillez-vous de faire ?
bien cordialement,
Vladimir |
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Posté - 19 avr. 2010 : 15:26:57
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citation: car l'une des limites du Micro était un maximum de 4 locations/déclarant. Limite qui a disparue
citation: Vu que la limite de 4 locations/déclarant n'existe plus au réel, nous avons le choix en 2009 entre remplir une déclaration unique (sur un seul des 2 numéros SIRET disponibles) pour l'ensemble des biens, ou deux déclarations distinctes, l'une pour mon épouse et une autre pour moi-même. Tres dangereux car les actifs appariennent respectivement a l'un ou l'autre siret, et ils ne peuvent pas passer d'un trait de plume d'une entreprise A à l'autre B.
S votre actif A n'est pas dans le bilan de B, vous
ne pouvez plus amortir A,
plus déduire les intérets d'emprunt de A
ni les charges non locatives de A,
bref un pataques et une perte colossale.
citation: Cependant, en 2010
• je déclarerai 43k€ de salaire et mon exploitation produira 33k€
• mon épouse déclarera 24k€ de salaire et son exploitation produira 35k€
L'ensemble de nos salaires (seuls Autres RI) est de 67k€ < 68k€ de recettes, condition remplie pour l'adoption du régime LMP.
MAIS, comparé individuellement, seul le RI Autre de mon épouse est inférieur à ses recettes (24k salaire <35k recettes), le mien m’interdisant, dans l'hypothèse de comparaison individuelle, le statut LMP (43k salaire > 33k recettes). Attention, pour des gens comme vous il y a une période d'adaptation entre les deux régimes,
l'ancien a 23 000
et le nouveau a 23 000 ET Supérieur aux autres revenus.
Il faut utiliser ces formules complexes pour savoir, le rapport a 23 000 ne vaudra qu'en 2012 je pense.
citation: Cependant, mon contact aux impôts semble préferer de conserver l'activité séparée (2 SIRET) En fait vous n'avez pas trop le choix,
Actuellement vous avez deux entreprises avec deux actifs séparés.
Si vous voulez faire une seule déclaration, il faut que l'un des deux sirets devienne un second étrablissment de l'autre.
Ca se fait normalement par une déclaration P0P2 mais je ne sais pas si ca suffit et si tout est récupéré du seul coup de cette opération.
De toutes facons comme vous ne l'avez pas faite, pour 2009 et pour 2010 jusqu'en avril, c'est trop tard.
En particulier j'ai peur que du coup vos actifs soient traités différemment, je ne suis pas sur en particulier que le plan d'amortissement du LMP de Monsieur intégrée en tant que second établissement du LMP de MAdame est conservé en tant que tel ou il doit redémarrer.
A mon avis,c'est comme un achat, le plan d'amortissmeent recommance a zero.
C'est vraiment une question pointue devant laquelle ma pratique toute récente du LMP-LMnP est incapable de répondre que par bribes, désolé,..
Il nous faudrait une pontuire comme Hoodoo.
Il me semble qu'un rescrit s'impose sinon.
citation: ...préferer de conserver l'activité séparée (2 SIRET) ce qui serait plus en ligne avec les chiffres déclarés dans le passé je ne vois pas l'ombre du début d'une raison qui se tienne dans cette affirmation. Votre inspecteur doit être sans voix pour dire ca...
citation: Depuis 2010, la démarche faite auprès du TC nos a permis d'obtenir l'enregistrement au RCS comme LMP
Ce qui veut dire que en 2009 vous ne pouvez de toutes facons pas etre LMP?
En ce cas, gardez donc vos deux siret, quel est le problème?
le second souci que je vois pointer est le suivant: En réunissant les deux LMP vous démontrez donc que la précédente situation n'était voulue que pour des raisons fiscales, ces raisons fiscales disparaissant, vous faites sauter l'ancien montage.
N'est ce pas le début d'un aveux d'un abus de droit? |
Édité par - ribouldingue le 19 avr. 2010 15:34:37 |
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vladimir
Contributeur débutant
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45
Posté - 19 avr. 2010 : 18:03:35
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Merci Ribouldingue pour ces informations.
Je n'ai toujours pas trouvé comment mettre en citation sur le forum, ce pourquoi je réponds en vrac:
1. Citation : "En réunissant les deux LMP vous démontrez donc que la précédente situation n'était voulue que pour des raisons fiscales, ces raisons fiscales disparaissant, vous faites sauter l'ancien montage.
N'est ce pas le début d'un aveux d'un abus de droit?"
Il n'y a pas d'abus, dans la mesure où lorsqu'on avait obtenu 2 SIRET, en 2002, c'est par ce que nous avions commencé avec 2 locations, mon premier appartement et le premier studio de mon épouse. Il nous a semblé nécessaire, sans aucune connaissance ou information à l'époque, de demander 2 numéros. La seule différence était qu'au lieu de déclarer l'ensemble dans une case de la 2042C, on en utilisait 2, dont la somme était reportée sur la 2042.
Il s'agissait cependant de régime Micro, donc rien à voir avec une entreprise enregistrée au RCS et redevable de charges sociales.
Maintenant que l'on passe au réel et remplit 15 formulaires, autant rendre les choses moins compliquées et faciliter le travail de tous. Imaginez ce qu'un EC coûterait, si un jour je devais y faire appel !
2. La raison pour laquelle ma correspondante aux impôts semblait préférer 2 exploitations distinctes à une seule regroupant l'ensemble, à partir de 2009, était notre régime matrimonial de séparation de biens; chacun gérant ses biens lui semblait préférable à une seule exploitation, de l'ensemble. Cependant lorsque je lui ai précisé que de toute façon les biens étaient en partie achetés ensemble, elle s'est avouée incertaine de la validité de cet argument pour déclarer deux exploitations distinctes (en fait, elle a convenu que c'était un casse-tête et que je n'avais qu'à faire comme je le pensais).
3. Je vous cite : "les actifs appartiennent respectivement a l'un ou l'autre Siret, et ils ne peuvent pas passer d'un trait de plume d'une entreprise A Ã l'autre B."
Voici mon interprétation: Les actifs n’ont jamais fait l’objet d’une déclaration, et n’ont jamais étés listés sur l’un ou l’autre des SIRET. Comment le fisc pourrait-il me reprocher d’avoir passé la location A du SIRET de Mme à celui de M (dans l’hypothèse de conserver 1 SIRET unique pour l’ensemble), quand l’information des actifs ne nous a jamais été réclamée en Micro, et donc n’a jamais été fournie au fisc ?
C'est uniquement à partir du 1er janvier 2010 que notre exploitation figure au RCS. Les nouveaux numéros sont les bons, les anciens n’étaient de toute façon que provisoires.
Donc, déclarer à partir de 2009 sur un seul SIRET ne ferait pas passer des actifs de l'un à l'autre, vu qu'il n'y a eu aucune déclaration au réel simplifié avant 2009, l'ensemble des recettes étant regroupées dans deux cases de la 2042C et leur total reporté sur la 2042.
De toute façon qu’ils soient sur 1 SIRET unique ou sur 2 séparés, les amortissements démarrent bien au même moment -cà d à la mise en exploit) et les résultats annuels sont les mêmes (seul le forfait de frais de 150€ s'applique 2 fois, si /2 SIRET).
4. En fait vous n'avez pas répondu à ma question, qui est
Est-ce que pour le statut LMP compare-t-on l'ensemble des recettes (des X exploitations LM du foyer) aux autres revenus du foyer fiscal (salaires, dans notre cas), ou individuellement mes recettes à mes autres revenus, et les recettes de mon épouse à ses propres autres revenus ?
Est-ce qu'il y a un texte qui précise CE qu'on compare aux autres revenus du foyer, cà d [A]"l'ensemble des recettes de CHAQUE exploitation LM" ou [B] "l'ensemble des recettes de l'ENSEMBLE DES exploitations LM du foyer" ?
5. Je vous cite: "Ce qui veut dire que en 2009 vous ne pouvez de toutes façons pas être LMP. En ce cas, gardez donc vos deux siret, quel est le problème?"
Le problème est justement là : rien ne change pour 2009, en effet, mais tout change dès 2010 si la réponse au point 3 est [B] : dans ce cas, en gardant les 2 SIRET, résulterait que seule Madame est LMP (ses revenus autres < ses recettes), cà d que je perdrais tous les avantages du LMP pour 5 des 8 locations.
En revanche, si la réponse était [A], garder 2 SIRET me permettrait de doubler le seuil de 154k€/an de recettes ce qui pourrait être intéressant à l'avenir.
Voilà , je suis toujours aussi perdu, j'ai préparé les deux scénarios (2 fichier compta distincts), je dois remplir la(les) 2031 et 2033, et ça me sauverait vraiment de trouver réponse à ma question du point 4.
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46
Posté - 19 avr. 2010 : 18:48:05
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citation: Voici mon interprétation:
Les actifs n’ont jamais fait l’objet d’une déclaration, et n’ont jamais étés listés sur l’un ou l’autre des SIRET. Comment le fisc pourrait-il me reprocher d’avoir passé la location A du SIRET de Mme à celui de M (dans l’hypothèse de conserver 1 SIRET unique pour l’ensemble), quand l’information des actifs ne nous a jamais été réclamée en Micro, et donc n’a jamais été fournie au fisc ?
Si vos bien n'ont jamais été portés au bilan, vous ne faites donc pas d'amortissement, vous ne déduisez pas d'intérêt d'emprunt, et vous ne déduisez pas les charges non locatives, pas plus d'ailleurs que la taxe foncière, donc?
citation: De toute façon qu’ils soient sur 1 SIRET unique ou sur 2 séparés, les amortissements démarrent bien au même moment -cà d à la mise en exploit Les amortissements démarrent a partir du moment ou
les biens sont portés au bilan
l'exploitation en est comemncée
citation: quand l’information des actifs ne nous a jamais été réclamée en Micro, et donc n’a jamais été fournie au fisc ?
OK, mais il mnaque alors plusieurs infos:
Actuellement vous êtes TOUJOURS au micro? Non. Donc si vous voulez amortir il faut porter au bilna.
Vous semblez dire, mais ce n'est pas écrit, que ce n'est pas encore fait, et que vous avz l'opportunité de le faire maintenant.
En ce cas, mon objection disparait, et vous pouvez en efet, déclarer tout sous un seul siret, et porter au bilan des maintenant pour la 2033 que vous remettez en 2010 pour 2009, tous les locaux, tous les meubles, toute la vaisselle, et tous les 'equipeeents éventuels.
Vosu serez en LMnP au réel por 2009 avec un seul siret et une seule exploitation, avec amortissement, et en LMP a partir du 1er janvier 2010.
A ce noiveau, il est peut-etre opportun de se demander si il est opportun de tout mettre au bilan poour 2009 puisque votre déficit sera perdu. Donc pas créer trop de déficit. Je ne sais pas si cela a un intéret ou pas, mais ca vaut peut-etre de se poser la quesiton.
En revanceh ca va etre difficile de savoir pour chaque bien a partir de quand vous etes réputé avoir commancé l'amortisseent.
La aussi il y a peut-etre optimisation a faire:
Si vous portez tout au bilan des janvier 2009, et amortissez 12 mois en 2009, vous tes censé fiscalement parlant avoir eu vos biens au bilan depusi le début de l'exloitation en microbic, et vous perdez du coup un certain nomùbre d'années d'amortisement.
A l'inverse, si vous ne portez pas au bilan pour 2009 mais qe vous nele faites que au 1er janvier 2010, alors vos biens sont censés rester dans votre patrimoine personnel durant 2009. Certes aucune amortissement et aucune déduction des intérets d'emprunt, mais du coup,
au premier janvier 2010 vous commencez tout frais tout rose une longue période d'amortissements pas entamée du tou, vous gagnez dans votre cas certainement spet ou huit ans, ce qui peut etre colossal.
citation: En fait vous n'avez pas répondu à ma question, qui est
Est-ce que pour le statut LMP compare-t-on l'ensemble des recettes (des X exploitations LM du foyer) aux autres revenus du foyer fiscal (salaires, dans notre cas), ou individuellement mes recettes à mes autres revenus, et les recettes de mon épouse à ses propres autres revenus ?
je vais essayer de redégoter l'instruction fdiscale ou tout est expliqué. A mon avis, avec un seul siret, ce sont les revenus du ménage qui sont comparés aux recettes du LMP
citation: cà d que je perdrais tous les avantages du LMP pour 5 des 8 locations C'est quoi pour vous , les avantages du LMP?
citation: seul le forfait de frais de 150€ s'applique 2 fois, si /2 SIRET Quel forfait? je ne connais pas de forfait |
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Posté - 19 avr. 2010 : 18:59:06
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BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
N° 76 DU 30 JUILLET 2009
DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES
4 F-3-09
INSTRUCTION DU 28 JUILLET 2009
Un moment de silence...
9. En application des dispositions du VII de l’article 151 septies, l’activité de location directe ou indirecte de
locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois
conditions suivantes sont réunies :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de
loueur professionnel ;
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent
23 000 € ;
- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories
des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés
de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des
gérants et associés mentionnés à l'article 62.
10. Le caractère professionnel ou non-professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer
fiscal et doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
Cette qualification ne fait toutefois obstacle ni à la détermination distincte du résultat de l’activité de chacun des époux, ni à la possibilité de chacun
des membres du foyer de bénéficier, le cas échéant, du régime d’imposition des micro-entreprises
15. Lorsque l’un des membres du foyer fiscal est inscrit au RCS ou associé d’une société de personnes
inscrite au RCS, la condition d’inscription au RCS est satisfaite pour l’ensemble des membres du foyer fiscal
auquel il appartient.
18. Lorsque plusieurs membres d'un même foyer fiscal, dont les revenus sont imposés sous une cote unique,
se livrent à la location directe ou indirecte de locaux meublés ou destinés à être loués meublés, le dépassement
éventuel du seuil de 23 000 € s'apprécie au vu du montant total des recettes de location meublée acquises par le
foyer fiscal.
19. En revanche, lorsque la location meublée est consentie par une société ou un groupement soumis au
régime des sociétés de personnes, le dépassement éventuel du seuil de 23 000 € doit être apprécié non au
niveau de la société ou du groupement, mais au niveau des associés, à proportion de leurs droits dans les
bénéfices sociaux.
Cette règle ne fait pas obstacle à l’appréciation des recettes au niveau du foyer fiscal.
Ceci avec une petite aspirine:
B. MESURE TRANSITOIRE
26. Afin d'assurer un passage progressif entre les anciennes et les nouvelles règles de détermination du
caractère professionnel de la location meublée, la loi a instauré un mécanisme transitoire pour l'appréciation de la
prépondérance des recettes de location par rapport aux autres revenus (cf. nos 20 à 21). Il n'existe en revanche
aucun mécanisme transitoire pour l'appréciation du montant minimal de recettes (cf. nos 16 à 19).
27. Ce mécanisme transitoire prend la forme d'une surpondération des recettes afférentes aux locations :
- ayant commencé avant le 1
er
janvier 2009, le début de la location étant apprécié selon les modalités
commentées au paragraphe n° 22 supra ;
- ou portant sur un local d'habitation acquis ou réservé avant le 1
er
janvier 2009 dans les conditions
prévues aux articles L. 261-2, L. 261-3, L. 261-15 ou L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation, c'està -
dire acquis à terme, en l'état futur d'achèvement ou en l'état futur de rénovation ou ayant été l'objet d'un contrat
préliminaire par lequel le vendeur s'est engagé à le réserver à l'acheteur. Le contrat de réservation n'ayant pas
date certaine, il appartient au contribuable de justifier de sa date de signature par tous moyens, par exemple au
vu de la date du dépôt de garantie versé en contrepartie de la réservation conformément à l’article R* 261-28 du
code de la construction et de l'habitation ou par la production du courrier recommandé de transmission du
contrat.
28. La surpondération des recettes ainsi déterminées s'effectue en les multipliant par un coefficient égal à 5,
diminué de deux cinquièmes par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années Ã
compter du début de celle-ci. Il est précisé qu’une année s’entend d’une période de douze mois. Le coefficient
multiplicateur doit être calculé local d'habitation par local d'habitation et varie en fonction de l'ancienneté de
chacun. En cas de début de location en cours de mois, il sera admis que celui-ci soit réputé survenir au premier
jour du mois suivant. |
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vladimir
Contributeur débutant
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48
Posté - 19 avr. 2010 : 20:02:19
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Merci Ribouldingue, votre réponse d'une brillante précision.
Donc, que ce soit 1 ou 2 SIRET que j'utilise, c'est bien l'ensemble des recettes (avec un facteur modérateur) qui se compare à l'ensemble des autres revenus pour le statut LMP (attribué au foyer fiscal, que ce soit 1 ou plusieurs des membres qui y aient adhéré). Idem pour le seuil de 23k, qui s'applique sur l'ensemble des recettes du foyer.
Ouf, tant mieux.
Cependant j'ai du mal à comprendre votre explication par rapport à la date où je porte au bilan les biens mobiliers.
Nous avons
2 biens achetés en 2001, loués en 2002, et pour lesquels en suivant la recommandation des impôts, j'ai commencé l'amortissement en 2002 à la valeur estimée en 2002.
1 bien acheté en 2004 loué en 2004, pour lequel j'amortis dès 2004 à valeur d'achat (prix+notaire+agence)
1 bien acheté en 2005 loué en 2005, pour lequel j'amortis dès 2005 à valeur d'achat (prix+notaire+agence)
1 bien acquit en 2007 loué en 2004, pour lequel j'amortis dès 2004 à valeur d'achat (prix+notaire+agence)
1 bien acheté en 2001, loué en 2009, pour lequel avec l'accord des impôts, j'ai commencé l'amortissement en 2009 à la valeur estimée en 2009.
1 bien acheté en 2009, loué en 2009, pour lequel j'amortis à partir de 2009 à valeur d'achat (prix+notaire+agence)
1 autre bien acheté en 2010, qui donc apparait aux amortissements dès 2010 à son prix d'achat (prix+notaire+agence).
Ce que je comprends, c'est que la date de porter au bilan coïncide à la date de commencement des amortissements, qui est liée à la date de première location (mise en exploitation).
Comment pourrais-je mettre au bilan en 2009 (ou 2010) les 5 biens dont la location a démarré en 2002, 2004, 2005 et 2007 ?
Cependant, il n'est nulle part mentionné quelles recettes ont été regroupées sur quel SIRET (cela n'a jamais été demandé).
D'autant plus que ces SIRET ne sont pas les mêmes que ceux que nous venons d'obtenir, fournis par le RCS.
Donc, je me dis qu'autant commencer une exploitation globale propre et unifiée ne poserait aucun problème: fiscalement, j'ai repris (perdu) les amortissements passés et les recettes unifiées ont été imposées sur les RI précédents.
Pour la suite, que je fasse 2 comptabilités ou une seule, les résultats sont les mêmes et portés de la même manière sur la 2042, imposées par IR.
Est-ce que j'ai tort quelque part ?
Quant aux avantages LMP, l'un non négligeable est l'éxonération de taxes sur la PV de la revente, au delà de la 5ème année LMP. Ceci permet de remplacer des biens ne produisant que peu ou pas d'amortissements.
Très cordialement, et encore merci,
Vladimir
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Posté - 19 avr. 2010 : 21:32:07
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J'ai du mal a comprendre, je croyais que vous étiez au microbic pour les deux entreprises, le siret de votre femme, et votre siret.
Vous semblez dire l'inverse maintenant.
citation: 2 biens achetés en 2001, loués en 2002, et pour lesquels en suivant la recommandation des impôts, j'ai commencé l'amortissement en 2002 à la valeur estimée en 2002.
1 bien acheté en 2004 loué en 2004, pour lequel j'amortis dès 2004 à valeur d'achat (prix+notaire+agence)
1 bien acheté en 2005 loué en 2005, pour lequel j'amortis dès 2005 à valeur d'achat (prix+notaire+agence)
1 bien acquit en 2007 loué en 2004, pour lequel j'amortis dès 2004 à valeur d'achat (prix+notaire+agence)
1 bien acheté en 2001, loué en 2009, pour lequel avec l'accord des impôts, j'ai commencé l'amortissement en 2009 à la valeur estimée en 2009.
1 bien acheté en 2009, loué en 2009, pour lequel j'amortis à partir de 2009 à valeur d'achat (prix+notaire+agence)
1 autre bien acheté en 2010, qui donc apparait aux amortissements dès 2010 à son prix d'achat (prix+notaire+agence).
Il ne s'agit sas doute pas d'accord des impôts mais certainement de conseil des impots pour un acte compatible avec la réglementation et qui vous est favorable.
Il n'y a jamais a demander l'accord des impots, mais il faut respecter la loi fiscale.
La seule question qui importe est :
Quand avez vous porté a votre bilan chacun de ces biens ?
(Porter au bilan se traduit de manière pratique par le fait de remplir le formulaire 2033-C, partie 1, uintitulé IMMOBILISATIONS)
citation: Ce que je comprends, c'est que la date de porter au bilan coïncide à la date de commencement des amortissements, qui est liée à la date de première location (mise en exploitation).
Non, pas du tout.
On porte au bilan dans la cas du LMP ou du LMnP en remplissant une déclaration fiscale par exemple le 30 avril 2010 alors que le début des amortissements se fait par exemple le 1er janvier 2009 (il s'agit de la déclaration 2033 des revenus de 2009).
Il y a donc un an et de mi d'écart.
On peut débuter l'amortissement apres ou avant la mise en exploitaton si une raison le valide ou l'impose (Votre immeuble possède 3 logements, pendant 3 mois un seul est occupé puis pendant trois mois un second, et trois mois plus tard un dernier, on peut repousseer le début de l'amortissement au moment ou le rendement optimal attendu est atteint).
Donc je porte au bilan en avril 2010, mais le débit de l'amortissment peut varier entre le premier janvier 2009 et le premier janvier 2010 selon ma décision de gestion.
Les 3 événements /on porte au bilan /on débute l'expoitation / on amorti / n'ont donc rien a voir.
De plus je peux très bien exploiter un bien pendant dix ans dans mon patrimoine personnel puis décider la onzième anéne de le porter au bilan de monexploitation.
C'est encore une simple décision de gestion et il s'est écoulé plus de dix ans entre les deux événements dans cet exemple....
L'inscription est un choix de gestion
Le choix de la date de début de mise en amortissement est un autre choix de gestion.
citation: ces SIRET ne sont pas les mêmes que ceux que nous venons d'obtenir, fournis par le RCS Le tribunal de commerce ne fournit normalement pas dans votre cas de siret mais un numéro de RCS car le CFE compétent pour les LMP est le CFE impots. C'est donc le CFE impot qui donne le siret et le tribula de commerce le numéro de RCS.
C'est vrai que parfois ca tangue...
il suffit de toutes facons que vous soyez enregistré au tribunal de commerce pour faire valoir votre droit conditionnel a etre LMP.
A la limite, votre numéro de RCS vous suffit, vous pouvez laisser tomber votre numéro de soiret tout neuf, même s'il vous a couté un peu d'argent.
C'est même un peu une erreur à mon avis si vous avez demandé en meme temps que le RCS un nouveau numéro de siret.
citation: Comment pourrais-je mettre au bilan en 2009 (ou 2010) les 5 biens dont la location a démarré en 2002, 2004, 2005 et 2007 ?
Je vous retourne donc la question maintenant que je connais vos réponses  :
Comment croyez vous pouvoir porter au bilan de votre nouvelle entreprise (votre nouveau siret) des biens qui sont deja au bilan de vos deux anciennes?
A mon avis, vous êtes bien collé avec vos deux anciens sirets et leurs deux séries d'actifs respectifs.
citation: Donc, je me dis qu'autant commencer une exploitation globale propre et unifiée ne poserait aucun problème: fiscalement, j'ai repris (perdu) les amortissements passés et les recettes unifiées ont été imposées sur les RI précédents. Peut-etre sauf que pour 2009 c'est cuit.
Vous avez a mon avis exploité en 2009 sous les deux sirets existants, facturation, impots, charges sociales eventuelles, taxes professionelles, non?
Sauf erreur, vous n'avez pas fait de déclaration de début d'exploitation au premier janvier 2009 avec votre 'nouveau' siret 'unique' qui vous aurait permis de l'utiliser pour remplir en avril 2010 la 2031 et la laisse 2033 au titre des revenu de 2009.
Vous avez donc encore deux 2031 et deux liasses 2033 a fournir.
Sauf erreur vous n'avez pas au premier janvier 2009 fait une déclaration de fin d'exploitation pour vos deux 'anciens' siret?
Si vous soldez vos deux sirets anciens pour le nouveau, il faut gérer les deux sorties d'entreprise (les sorties de bilan) et entrer les actifs sur le nouveau siret unique en en déclarant la valeur au gout du jour.
Mais vous repartez alors poour 40 ans en repartant avec des amortissements tout neuf, que rien ne justifie. Les impots vont tiquer, et c'est du travail inutile et injustifiable.
===> oubliez donc votre nouveau SIRET a mon avis, sauf si qqn a une meilleure idée que ce que je dis.
A mon avis oubliez votre nouveau siret, la seule question est de savoir si vous pouvez, non pas pour 2009 car c'est deja trop tard, mais pour mi-2010 tout basculer sur un des deux sirets existants, et à mon avis ce n'est pas tres simple....
Ce n'est pas juste un simple jeu d'écriture qui prend trois lignes, c'est un sac de noeuds qui peut occuper un comptable,
sortir des actifs,
constater des plus-ou moins values,
re-entrer des actifs a une nouvelle valeur,
faire repartir des plans d'amortissements,
bon courage... |
Édité par - ribouldingue le 19 avr. 2010 21:49:18 |
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Posté - 19 avr. 2010 : 21:58:59
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citation: Cependant, il n'est nulle part mentionné quelles recettes ont été regroupées sur quel SIRET (cela n'a jamais été demandé). Forcément que si et pour plusieurs riasons:
1/ Vous avez porté au bilan de chaque entreprse (chaque siret) une liste d'actifs, que vous tenez a jours chaque années sur la feuille 2033-C (deux feuilles, une pour chaque entreprise). Chaque siret a donc ses biens identifiés, ses maortissements spécifiés sur la 2033-C partie 2, et ce n'est pas émalngeable.
2/ Vous avez les comptabilités de vos deux entreprises que rien n'oblige a joindre a la déclaration fiscale, mais que tout (loi fiscale, code du commerce) vous oblige a tenir et à présenter en cas de controle.
3/ Si vous avez fait les choses correctement vous avez certainement au moins un bien dont l'adresse est indiqué sur chaque entreprise comme étant l'adresse de l'établissment principal, et que vous avez utilisé lors de la délcaration P0 de début d'exploitation respective dechacun des deux sirets.
Normalement, mais je sais que personne le fait, et à tord, chaque nouveau bien constituant un nouvel établisssement de l'exploitation doit etre aussi délcaré lors de la mise en exploitation (process qu n'a rien avoir avec la mise au bilan) par une déclaration de second établisement (sucurssale) au moyen d'une P2P4.
c'est vrai que quand le nouvel établissmeent est dans la meme commune on peut s'en passer, et que quand c'est pas dans la meme commune, ne pas le faire vous exonère souvent de la taxe pro de la seconde commune, alors, comment dire.....
Attention à ne pas trop titiller les impots sur ce genre de sujet, car ca pourrait délcancher une revue de comptabilité... |
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vladimir
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51
Posté - 21 avr. 2010 : 13:45:14
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Ribouldingue,
Je ne sais pas si vous avez conscience de la valeur INESTIMABLE des conseils que vous m'avez apportés.
1. Pour répondre à votre question
"Quand avez vous porté a votre bilan chacun de ces biens ?
(Porter au bilan se traduit de manière pratique par le fait de remplir le formulaire 2033-C, partie 1, intitulé IMMOBILISATIONS)"
C'est la première fois, en ce moment pour 2009, que je remplis la 2033. De 2002 à 2008 inclus j'étais en Micro, je n’ai donc reçu et rempli que la 2042C toutes ces années.
Cela veut-il dire que c'est que maintenant que je porte au bilan ces biens.
Cependant, ce jour (dans ma compta) je considère les dates de mise en exploitation (à 100%) et donc début d'amortissement individuellement, pour chacun des biens, comme présenté précédemment (février 2002 pour 2 des locations, avril 2004 pour le suivant, etc). C'est ce que j'ai validé avec mon conseil aux impôts (il s'agit d'une dame charmante, avec beaucoup d'expérience).
2. Citation:
"Les 3 événements /on porte au bilan /on débute l'exploitation / on amorti / n'ont donc rien a voir.
De plus je peux très bien exploiter un bien pendant dix ans dans mon patrimoine personnel puis décider la onzième année de le porter au bilan de mon exploitation.
C'est encore une simple décision de gestion et il s'est écoulé plus de dix ans entre les deux événements dans cet exemple....
L'inscription est un choix de gestion
Le choix de la date de début de mise en amortissement est un autre choix de gestion."
Je pense qu'il n'est pas acceptable pour les impôts de débuter l'ensemble des amortissements qu'en septembre 2009, en considérant que c'est seulement en 2009 que mon exploitation globale de 7 locations (la 8ème s'ajoutant en avril 2010) ait atteint son plein régime (à quoi aurait-il servi le dégrèvement de 70% de 2002 à 2008, sinon ?).
3. Citation:
"Vous avez a mon avis exploité en 2009 sous les deux sirets existants, facturation, impôts, charges sociales éventuelles, taxes professionnelles, non?
Sauf erreur, vous n'avez pas fait de déclaration de début d'exploitation au premier janvier 2009 avec votre 'nouveau' siret 'unique' qui vous aurait permis de l'utiliser pour remplir en avril 2010 la 2031 et la laisse 2033 au titre des revenu de 2009.
Vous avez donc encore deux 2031 et deux liasses 2033 a fournir."
En effet. Je fais donc 2 déclaration, sur les 2 SIRET fraichement obtenus (qui différent des anciens que pour les 2 derniers chiffres, différence que je m'explique par le changement de domiciliation 75 -> 92, changement que les impôts ont bien pris en compte).
4. Là où je vous dois beaucoup, c'est de m'avoir fourni l'info de la 4 F-3-09 où
a) Résulte des alinéas 9 et 18 que la condition LMP des recettes > autres revenus s'applique en prenant en considération l'ENSEMBLE des recettes des 2 exploitations du foyer fiscal que l'on compare à l'ENSEMBLE des autres revenus, ce qui est bien notre cas.
b) Je n'avais pas tilté sur les mesures transitoires (alinéas 26 et 28), qui s'appliquent bien à mon cas aussi, puisque mon exploitation a démarré en 2002, ce qui fait que même avec 7 ans d'ancienneté, je multiplie mes recettes par 2,2 pour les comparer aux autres revenus, le résultat étant que je suis LMP dès 2009 ! (je pourrai donc jouer à mon Monopoli sans taxes à partir de janvier 2014).
5. QUESTION :
Enfin, une dernière question sur les provisions (2033 E) où je n’ai rien su inscrire:
Est-ce qu'il est admis de faire des provisions pour les dépôts de garanties encaissées mais dues en cas de départ des locataires, et comment les provisions interviennent-elles dans le bilan (sont-elles déductibles du résultat au même titre que les charges) ?
Y a-t-il d’autres provisions habituelles à l’exploitation, par exemple pour charges syndic ?
Très cordialement
Vladimir
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Posté - 21 avr. 2010 : 14:27:52
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citation: Je pense qu'il n'est pas acceptable pour les impôts de débuter l'ensemble des amortissements qu'en septembre 2009, en considérant que c'est seulement en 2009 que mon exploitation globale de 7 locations (la 8ème s'ajoutant en avril 2010) ait atteint son plein régime (à quoi aurait-il servi le dégrèvement de 70% de 2002 à 2008, sinon ?).
En effet, je disais ca dans le cadre normal sans passer par la case microbic.
Si vous avez exploité le meme bien d'abord en micro puis en réel, pur les impots vous etes supposé- ayant bénéficié du forfait incluant les amortissments - avoir amorti depuis le départ, et perdu d'ailleurs autant de dotations aux amortissements réputés utilisés.
citation: 5. QUESTION :
Enfin, une dernière question sur les provisions (2033 E) où je n’ai rien su inscrire:
Est-ce qu'il est admis de faire des provisions pour les dépôts de garanties encaissées mais dues en cas de départ des locataires, et comment les provisions interviennent-elles dans le bilan (sont-elles déductibles du résultat au même titre que les charges) ?
Y a-t-il d’autres provisions habituelles à l’exploitation, par exemple pour charges syndic ? Je ne suis pas comptable et donc loin d'être le mieux placé pour vosu donenr une réponse.
Je vais vous dire ce que je sais, et vous pourrez essayer d'en faire ce que vous pouvez, en espérant qu'un comptable vienne compléter ou informer d'ailleurs.
Vous avez encaissé des dépots de garantie. Ils sont donc la pour combler un trou éventuel. A ce titre, ce ne sont pas des provisions, mais bel et bien des garanties.
Vous ne pouvez pas prévoir des garanties sur des garanties.
Vous ne pouvez pas prévoir COMPTABLEMENT qu'il se pourrait que cela ne suffise pas, et d'ailleurs si vous en avez plusieurs, il est plus que probable que vous décrouvririez qu'elles sont exécedentaires.
Une provision correspond a un événement identifié et a une perte d'argent quasiment certaine (pas a 100% sinon ce serait une perte exceptionelle, par exemple abandon de dette d'un locataire insolvable)
Il me semble que oui, c'est déductible.
Notez aussi : instruction administrative 5 K-1-09 en date du 13 mai 2009 traite du régime des plus-values des LMp et pourrait vous intéresser
CORRECTION tardive une balise et diverses fautes de frappe en ROUGE |
Édité par - ribouldingue le 21 avr. 2010 17:07:37 |
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vladimir
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Posté - 21 avr. 2010 : 14:57:08
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Ce que j'avais compris, c'est que les dépôts de garanties couvrent les risques de loyers impayés.
Or, les loyers potentiellement impayés sont référencés sous la rubrique "provisions pour dépréciation de créances" dans le bilan des SCPI, par exemple (qui ne font que reproduire notre situation, en plus grand).
A priori reproduire ce risque (en s'appuyant sur l'évaluation faite par les dépôts de garantie) dans la 2033D (et pas E, sorry) en 660 "Autres provisions pour dépréciation" ne me semblait pas une érésie, surtout que ça représente dans mon cas la bagatelle de 8400€.
Où puis-je trouver la description des provisions - amortissements dérogatoires ?
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vladimir
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54
Posté - 21 avr. 2010 : 15:08:55
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Répons à la question sur la justification du Forfait de 150€ de frais payés en espèces:
http://www.inforeg.ccip.fr/Le-regim...43-6072.html
"II. OBLIGATIONS COMPTABLES ALLÉGÉES
A. Entreprises individuelles
Les entrepreneurs individuels exerçant une activité artisanale, industrielle ou commerciale ont la faculté de dresser une comptabilité dite « super-simplifiée », ayant pour conséquence notamment :
* la tenue d’une comptabilité de trésorerie (encaissements, décaissements) ;
* la possibilité de centraliser les écritures comptables de façon trimestrielle (sur le livre-journal notamment) ;
* l’absence de justification des frais généraux payés en espèces dans la limite de un pour mille du chiffre d’affaires avec un minimum de 150 euros. Sont visées les dépenses accessoires telles que le parking, les pourboires etc... ;
* la déduction forfaitaire des frais de carburant calculée par référence aux barèmes établis par l’administration fiscale ;
* l'évaluation forfaitaire, en fin d’exercice, des stocks de marchandises et des travaux en cours ;
* la possibilité d’être dispensé de produire un bilan et de compte de résultat si le chiffre d’affaires hors taxes n'excède pas 153 000 euros (pour l’activité de vente et de fourniture de logement) ou 54 000 euros (pour la prestation de services). " |
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vladimir
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Posté - 21 avr. 2010 : 16:42:36
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Encore une question concernant les frais déductibles:
Il est écrit ci -contre que les frais de carburant d'un véhicule lors de déplacements professionnels sont déductibles.
Qu'en est-il de son assurance, des frais de contrôle technique et entretien (factures garage) ? |
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Posté - 21 avr. 2010 : 17:26:21
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citation: Initialement posté par vladimir
Ce que j'avais compris, c'est que les dépôts de garanties couvrent les risques de loyers impayés. Non, ce sont des garanties SUCEPTIBLEs d'etre utilisées en cas de loyer impayé et de dégradation locative, mais sans affectation comptable autre que d'etre une garantie.
citation: les loyers potentiellement impayés sont référencés sous la rubrique "provisions pour dépréciation de créances" dans le bilan des SCPI, par exemple (qui ne font que reproduire notre situation, en plus grand). Les loyers impayés sont comptés comme des loyers et mis en attente de régélement sous la rubrique 411 du compte client.
Si il s'avère que celui-ci ne pourra être payé, en effet il faut alors comptablement imputer sur le compte de provision et le compte de client douteux, mais encore faut-il avoir un impayé, et en connaitre le montnt de facon exacte et avoir fait acte de recouvrement et avoir une chance de recouvrer.
citation: A priori reproduire ce risque (en s'appuyant sur l'évaluation faite par les dépôts de garantie) dans la 2033D (et pas E, sorry) en 660 "Autres provisions pour dépréciation" ne me semblait pas une érésie, surtout que ça représente dans mon cas la bagatelle de 8400€. En effet, c'est non négligeable.
citation: Où puis-je trouver la description des provisions - amortissements dérogatoires ? C'est de la comptabilté en ce qui concerne les provisions,
et de la comptabilité fiscale en ce qui concerne les amortissements dérogatoires. Ces derniers sont le traitement fiscal du cas ou un actif ne peut pas etre amorti fiscalement et comptablement de la même manière, ca doit etre rare en meublé.
http://www.plancomptable.com/titre-...ion-1_15.htm
http://www.cerpeg.ac-versailles.fr/...sions.htm#B1
est intéressant, malgré la nécessité d'efferalgan, car j'y apprends que vos 8400 euros pourraient etre provisionnés par une provision pour dépréciation (à ne pas confondre avec une provision pour risque, ah la la, mais alors la non..)
Vous avez même le mode d'emploi comptable
1 - enregistrer le fait que la créance est douteuse :
416 Clients douteux .... 8 400,00
411 Clients ................................ 8 400,00
Créance DUPONT devenue douteuse
Et 2 - constater une dépréciation au 31/Dec/N
681740 Dotation aux dépréciations des créances 4 200,00
4911 Dépréciations des comptes clients .........................4 200,00
Provision sur créance DUPONT (8 400,00 x 50 %= 4 200)
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Édité par - ribouldingue le 21 avr. 2010 17:34:35 |
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Posté - 21 avr. 2010 : 17:50:53
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Et comme ca se passe mal en général
- constater la perte définitive au 31/décembre/N +2 par exemple
654 Perte sur créance irrécouvrable .. 8 400,00
416 Clients douteux ..........................................8 400,00
Créance DUPONT devenue irrécouvrable
- reprendre la provision qui n’a plus d’objet :
4911 Dépréciation des comptes clients 8 400,00
781740 Reprise sur dépréciations des créances ......................... 8 400,00
Reprise de la dépréciation sur créance DUPONT devenue irrécouvrable
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vladimir
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Posté - 21 avr. 2010 : 18:29:25
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Bon, j'ai compris, je ne dois pas le faire: je n'ai eu en 2009 aucun(e)s factures/loyers impayé(e)s, impossible de constater au 31/12/09 une dépréciation quelconque.
Et ça me semble bien compliqué de faire des provisions pour 760€ de charges de 2009 arrivées avec retard et payées en 2010, puisque j'ai l'impression qu'il y a une opération en sens inverse à faire en 2010, autant éviter de se planter une nouvelle épine dans le pied.
Pour les amortissements dérogatoires, c'est clair aussi: ça ne concerne pas la LM.
Donc, vu que je n'ai pas vendu et que je n'ai pas non-plus crée de plus-value, la 2033D demeurera vierge dans mon cas.
Cependant, après avoir vu les impôts récemment, je confirme que même pour un CA (recettes) moindre de 154k€, ils attendent la 2031 et les 2033 A, B, C, D, et E (colonne A).
QUESTION:
Pour la 2031, en allant les voir, je pensais être LM NON-professionnel: ils m'ont fait remplir le champ (9) BIC -non professionnels, pour le Bénéfice résultant de la 2033.
Or, aujourd'hui j'ai constaté (et me suis fait confirmer par les impôts) qu'en appliquant les mesures transitoires, j'étais BIC Professionnel dès 2009.
Or, dans la 2031 il N'Y A PAS DE CHAMP "bénéfices" spécifique aux BIC Professionnels.
Si quelqu’un sait où dans la 2031 les LMP doivent saisir leur bénéfice, je serais sauvé.
En attendant, je deviens chèvre, plus je crois que je vais m'en sortir, plus je me fais piéger par les formulaires.
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fluo
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Posté - 21 avr. 2010 : 18:56:13
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citation: Initialement posté par vladimir
Encore une question concernant les frais déductibles:
Il est écrit ci -contre que les frais de carburant d'un véhicule lors de déplacements professionnels sont déductibles.
Qu'en est-il de son assurance, des frais de contrôle technique et entretien (factures garage) ?
Pour faire simple :
Si vous êtes en compta ultra simplifiée, vous pouvez prendre le barême (je donne le lien pour cette année : http://www.tpe-pme.com/vos_chiffres...mplifiee.php
)
Pare contre, en prenant le barême, cela vous empêche de comptabiliser une part de votre assurance, frais divers et avariés.
Il est d'ailleurs notable que le barême a fortement baissé...
Si vous renoncez au barême (ou si vous n'êtes pas en compta ultra-simplifiée), vous pouvez déduire une part de vos charges (assurance, contrôles techniques).
La simplicité du barême n'est pas forcemment avantageuse... (on peut rapprocher ça de la différence entre le micro-bic et le réel simplifié).
En ce qui me concerne, j'opte pour le barême, car je ne tiens pas bien à jour mes frais de carburants, ...etc.
Je suis un peu perdant, mais en cas de contrôle, je ne galèrerai pas pour ça.
A noter que vous pouvez uimuler barême et factures d'autoroutes, parking.
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vladimir
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Posté - 21 avr. 2010 : 19:33:49
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Oui, merci Fluo: j'ai aussi appliqué le barème que je comprends inclure tous les frais (et pas uniquement le carburant).
Cependant je me suis senti quand même obligé de confectionner une page excel avec la liste des trajets effectués (sinon, comment démontrer qu'il s'agit de 3000km et pas de 300, et donc de 300€ et pas de 30 ?)
Pour les preuves d'achat de carburant, comme en 2009 (ne sachant pas qu'il était utile) je n'avais pas toujours conservé de ticket, je fournis les relevés bancaires des débits des stations d'essence. |
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