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allezquesi
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 Posté - 23 janv. 2010 : 09:17:57
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Bonjour,
La situation est un peu cornélienne, et, peut être que certains amateurs aguerris aux situations compliqués sauront m’éclairer !
La situation est la suivante :
Une propriété d’une superficie de 15000m² est situé à cheval sur plusieurs zone (UH et ND), et comporte plusieurs parcelles (parcelles en bleus sur le plan) construites qui forment un seul tènement..
Sur le plan annexé, la parcelle 203 est situé en zone UH pour une aire de 1110m². le POS prescrit que « les terrains sont constructibles dès lors que leurs superficie est supérieure à 1000m² ; en cas de division la superficie minimale pour être constructible est de 3000m² »
La question est donc de savoir si la vente des parcelles bâtis 7 et 9 du plan auraient une incidence sur la constructibilité du terrain 203 ?
La mairie ne sait pas répondre à cette question..
Merci d’avance pour vos avis !
**modération**
correction de balises images
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Édité par - Emmanuel Wormser le 23 janv. 2010 09:50:52 |
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Mout
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Posté - 23 janv. 2010 : 09:49:40
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L'incidence de l'unité foncière est nulle : les parcelles qui la composent ne sont pas "divisées" si on les DETACHENT.
Sous réserve de bien comprendre, la parcelle 203 est constructible, détachement ou pas détachement... |
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 Posté - 23 janv. 2010 : 09:58:02
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je ne vois pas 7 ?
si vous divisez et créez un lot 203 isolé, il est possible que la règle du POS le déclare incontructible... mais la règle est elle légale ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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allezquesi
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Posté - 23 janv. 2010 : 11:14:03
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Merci pour vos réponses,
Pour Emmanuel, il est effectivement question de la parcelle 9 et 10, et non 7.
Le POS est régulierement approuvé.
Pour quel motif, en cas de division et de création du lot 203 isolé, une demande de PC pourrait elle avoir une fin de non recevoir?
Qu'est ce qui pourrait rendre cette règle (aberrante) illegale?
Y a t il des jurisprudences en la matière?
Merci |
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Posté - 23 janv. 2010 : 11:34:35
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D'avance et pour éviter toute ambiguïté sur mes propos dans la suite de la conversation, permettez moi de ne pas répondre à Mout, pas même aux éléments, même positifs, qu'elle pourrait apporter : la dépense d'énergie nécessaire à emporter sa conviction est trop forte pour le week-end... d'autant qu'une simple lecture du L442-1 et du L123-5 doit suffire à couper court à sa dernière remarque.
Il existe effectivement des décisions sur cette approche : vous en trouverez plusieurs sur le site PEDurand, dont celle-ci : http://jurisurba.blogspirit.com/arc...os-regi.html (voir les commentaires en pied de page).
l'étude de la légalité de la règle se fondera sur l'erreur manifeste d'apprciation qui pourrait l'entacher si elle n'est pas fondée sur un parti d'urbanisme clairement identifié dans le rapport de présentation du POS, voir si, et c'est peut-être le cas, elle contrevient à celui qui y figure.
enfin, et vous en trouverez confirmation dans le même blog, la superficie visée par la règle est bien celle de l'unité foncière décrite dans la demande de PC... Pourquoi ne pas diviser en conservant une UF plus vaste ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 23 janv. 2010 11:35:21 |
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allezquesi
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Posté - 23 janv. 2010 : 12:18:18
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Il serait techniquement possible de diviser en conservant une UF plus vaste mais la parcelle 203 est zoné UH pour 1100m²; au dela de son fond mitoyen à la parcelle 224 le zonage est ND, et par consequent il n'est pas possible de ressortir 3000m²
Or il me semble que l'on applique à chaque zone son propre règlement.
L'administration repondrait elle sur une demande de certificat d'urbanisme portant uniquement sur la parcelle 203 ne mentionnant pas le tenement foncier mitoyen?
J'épère n'être pas trop confus! |
Édité par - allezquesi le 23 janv. 2010 12:19:03 |
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Posté - 23 janv. 2010 : 12:42:33
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Oui !
La question est simple, la réponse ne l’est pas comme l’a fait remarquer Emmanuel.
Il est même dans le contexte de la compréhension de la réforme des autorisations d’urbanisme normal que la Mairie ne sache vous répondre.
J’adhère à l’évidence aux propos tenus par Emmanuel totalement au fait des ces questions et qui de surcroit grâce à ces travaux sur ces problématiques des divisions foncières contribuent à former et informer nombre de praticiens.
Il importe pour bien comprendre la question qu’en matière d’urbanisme, nous nous devons de raisonner sur une entière propriété que le Conseil d’état à convenu de sacraliser Unité foncière.
Ainsi, si vous vendez/divisez/détachez/céder (les termes sont …identiques) une partie de celle-ci, le législateur a souhaité dans certains cas contrôler …..Ces cessions.
Ecartons immédiatement le fait que cette cession entraine ou pas une nouvelle division cadastrale qui n’importe nullement en la matière. Une éventuelle division cadastrale ne concerne que la conservation des Hypothèques.
Je vous invite d’ores et déjà à consulter dans légifrance l’Article L111-5-2 du code de l’urbanisme et de vérifier si la commune l’a mis en application.
Si telle était le cas, vous seriez assujettie à une déclaration préalable permettant éventuellement à la Commune de s’opposer à votre cession.
Ceci étant vérifié et même si cet article n’est pas mis en application, les problématiques sur la compréhension sur la réforme font que deux théories s’affrontent :
La première qui considère que le détachement d’une propriété bâtie n’est pas soumise à autorisation ce qui irait dans le sens de vos souhaits mail convient toutefois et hélas de toujours respecter les documents d’urbanisme en vigueur, or la clause que vous avez rappelé et comme précédemment dit probablement illégale sauf à en faire une lecture dans le rapport de présentation du POS ne joue pas en votre faveur.
A noter effectivement que céder 3000 m² avec les bâtis résolve rait la situation comme Emmanuel l’a soulevé.
Une autre théorie consiste à acter du fait qu’une déclaration préalable doit impérativement être fait car il convient de prendre en compte une éventuelle intention d’implanter un bâtiment sur la parcelle constructible et là une DP serait obligatoire…..et la mairie pourra alors faire une lecture qui vous serait défavorable……..à tort ou à raison……
PS: suite à votre dernier post, pour ma part c'est votre cession bâtie qui devrait faire 3000 m² et ce inutilement car c'est le règlement de l'autre zone qui en fait état.....mais cela éviterait à l'Administration de se poser mille questions 
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Mout
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Posté - 23 janv. 2010 : 12:48:27
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citation: Jespère n'être pas trop confus
VOUS?
non!
Si la parcelle 203 existe en l'état depuis plus de dix ans, on ne peut pas faire référence au L 442-10 qui ne concerne que les divisions à faire.
Le L 123-5 se rapporte à l'opposabilité des règles d'urbanisme.
A vous de juger |
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Posté - 23 janv. 2010 : 12:54:10
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allezquesi
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Posté - 23 janv. 2010 : 13:52:29
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citation: Initialement posté par Jean-Michel LugheriniPS: suite à votre dernier post, pour ma part c'est votre cession bâtie qui devrait faire 3000 m² et ce inutilement car c'est le règlement de l'autre zone qui en fait état.....mais cela éviterait à l'Administration de se poser mille questions
Merci de vos lumières, j'irais dès lundi me renseigner quant à savoir si la mairie a déliberée sur une eventuelle application du L111-5-1.
Il est à noter que cette propriété est situé dans un PNR...
Votre Post scriptum m'inquiète à l'idée d'imaginer que la règle des 3000m² s'applique aussi sur les biens bâtis!!!
Il me semblait qu'en application de l'art L442-1, L442-2, la division de bâtis, non destinés à des demolitions ou de futures implantations, ne relevaient pas du régime de DP?!
Une notion m'aurait elle Ă©chapper?! |
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Posté - 23 janv. 2010 : 14:28:23
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En matière de divisions foncières et pour faire court et d’une manière générale :
Une division (d’une propriété bâtie ou non bâtie) et libre SAUF :
Si la commune a décidé de la soumettre au contrôle du L111-5
Si elle rentre dans le champ d’application du lotissement L442-1
Divers autres cas mineurs..
Mais dans tous les cas de figure elle doit respecter les documents d’urbanisme en vigueur.
Concernant ce dernier point, il convient ainsi de voir Ă©ventuellement :
- les questions relatives aux stationnements prescrites dans les POS/PLU
- l’application du L123-1-1 (curb) si la commune la décidé et son incidence sur la gestion de la shon résiduelle
- la reconstruction en cas de sinistre si un bâti a ou pas été régulièrement édifié
-un changement de destination Ă©ventuel
- les critères légaux ou illégaux mentionnés dans les POS concernant les superficies minimums
-etc
C’est donc une liberté très surveillée !
Concernant votre interrogation sur le champ d’application du L442-1 dans votre cas, comme je vous l’ai écrit, les théoriciens et praticiens sont extrêmement partagés sur la nécessité d’une DP si l’on divise une propriété bâtie en cédant en premier la partie bâtie.
A l’évidence, l’assurance tout risque consiste à la demander, mais même le notariat et les Cridons restent ………eux aussi en demande d’une réforme promise dans 18 mois!
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Mout
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Posté - 23 janv. 2010 : 15:35:47
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citation: Une propriété d’une superficie de 15000m² est situé à cheval sur plusieurs zones (UH et ND), et comporte plusieurs parcelles (parcelles en bleus sur le plan) construites qui forment un seul tènement..
Définition de l’unité foncière par le Conseil d’Etat
La définition est donnée par un arrêt du Conseil d’Etat du 27 juin 2005 (req. n° 264.667)...
Une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision. Cette définition résulte de l’arrêt de la Haute juridiction administrative du 27 juin 2005.
ONB
l'unité foncière doit s'apprécier telle qu'elle est constituée à la date à laquelle l'autorité administrative statue sur la demande de permis de construire » (CAA. Marseille, 2 juin 2005, Préfet de la Corse du Sud, req. n°03MA00163).
JURISURBA
citation: Sur le plan annexé, la parcelle 203 est situé en zone UH pour une aire de 1110m² .
le POS prescrit que « les terrains sont constructibles dès lors que leur superficie est supérieure à 1000m² ; en cas de division la superficie minimale pour être constructible est de 3000m² »
citation: La question est donc de savoir si la vente des parcelles bâtis 7 et 9 du plan auraient une incidence sur la constructibilité du terrain 203 ?
==> tout dépend de l'assiette foncière faisant l'objet de la demande d'urbanisme
Si vous faites une demande portant sur la parcelle 203 : sa constructibilité sera appréciée en fonction du zonage qui s'y applique.
Si vous faites une demande portant sur le tènement : sa constrctubilité ser appréciée en fonction DES zonages délimités
Si vous détachez les parcelles 7 et 9 et les vendez...votre tènement ne comportera plus que les parcelles gardées
Cette vente hypothétique n'aura d'incidence que sur la constructibilité du tènement résiduel.
Pas sur la parcelle 203, prise à part et séparément.
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Édité par - Mout le 23 janv. 2010 15:43:57 |
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Posté - 23 janv. 2010 : 15:50:24
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Mout
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Posté - 23 janv. 2010 : 16:29:50
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citation: L'urbanisme , ce n'est pas à la carte......on ne choisit pas la parcelle au milieu de son terrain pour déposer son AOS.....on prend l'UF
mais comment "imposer cela à l'art. 544 du Code Civil et au droit de propriété
citation: Dictionnaire juridique - Définition de Propriété
Définition de Propriété
Dans le langage quotidien une "propriété" est une qualité ou un attribut qui caractérise une chose. C'est aussi le nom que l'on donne à un bien rural d'une certaine importance.
Au plan juridique "la propriété "est" le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue " (article 544 du Code civil). Ce droit s'applique aux biens de toute nature, aux meubles comme aux immeubles.
Ce droit comprend celui d'user de la chose, d'en remettre l'usage à une personne, le droit de la modifier, de la détruire ou d'en disposer.
Une fois encore, le droit de l'urbanisme vient s'opposer au droit civil...
QUELLE EST LA LOI qui vous permet d'écrire "TOUT FAUX" avec autant d'autorité?
Vous connaissez sans doute la référence à une disposition légale incontestable?
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Posté - 23 janv. 2010 : 16:32:50
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lol! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Mout
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Posté - 23 janv. 2010 : 16:37:57
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http://www.alainmanzon.com/download/divisions.pdf
citation: Rappelons que les divisions foncières ou divisions de propriétés
immobilières consistent en l’action de morceler une unité foncière qui peut elle-même être constituée d’une ou plusieurs parcelles cadastrales.
Si, à cette occasion, on modifie le plan parcellaire cadastral il faudra faire établir par un géomètre un document d’arpentage qui est appelé aussi
« document modificatif parcellaire cadastral ».
Le nouveau plan avec la nouvelle numérotation cadastrale qui est établie parle bureau des hypothèques, sont communiqués au notaire qui, après passationde son acte, le publie audit bureau des hypothèques pour « officialiser » la division avec la nouvelle numérotation.
On voit bien que dans le cas d'espèce, il ne s'agit en rien d'"opérer une division foncière" : le parcellaire cadastral est respecté
Pour informer et alimenter la réflexion :
http://www.coin-urbanisme.org/autor...e060593.html
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Édité par - Mout le 23 janv. 2010 16:53:27 |
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Posté - 23 janv. 2010 : 16:59:23
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Mout, vous avez simplement raté la réforme des autorisations d'urbanisme et l'ordonnbance de 2005 qui a produit ses effets à compter du 1/10/7 et qui impose la procédure de lotissement -et donc le respect des règles d'urba- pour toute division foncière dès le premier lot à batir.
l'existence d'un découpage cadastral préexistant est sans lien avec cette obligation qui ressort de l'urbanisme.
le lien que vous mentionnez est antérieur à 2007. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 23 janv. 2010 17:03:33 |
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Mout
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Posté - 23 janv. 2010 : 17:36:23
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A mon sens, le titre du fil :
DIVISION PARCELLAIRE
nous induit en erreur.
Une DIVISION foncière consiste à modifier le parcellaire cadastral.
Or la parcelle 203 n'a pas à être divisée.
Et l'unité foncière sera affectée d'un "détachement parcellaire" pour "vendre les parcelles bâties n°7 et n°9".
La question de la constructibilité de l'unité foncière initiale ou résiduelle après vente soulève le problème des zonages réglemantaires différents qui s'y appliquent (TA de Nice)
Si le CU est demandé sur la parcelle 203 pour construire sur cette parcelle et seulement celle-là , le zonage UH s'y applique de plein droit.
C'est lors de l'exercice du droit de préemption par l'autorité administrative que la question de l'unité foncière prend toute son importance, puisqu'il est interdit à cette autorité de "faire un choix" parmi les parcelles de l'UF , de prendre celle-ci en laissant celle-là ...
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Édité par - Mout le 23 janv. 2010 17:37:14 |
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Posté - 23 janv. 2010 : 17:58:24
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n'importe quoi : une division foncière consiste à diviser une unité foncière en vue d'une mutation.
si la division crée un lot à batir, cela s'appelle un lotissement. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 24 janv. 2010 : 08:11:14
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allezquesi
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Posté - 26 janv. 2010 : 10:18:32
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bonjour Ă tous,
Je fais suite au fil pour donner les nouvelles:
- Aprés renseignements pris auprès de la DDEA, il s'avère que les parcelles 9 et 10 ainsi que les batis limitrophes sont en zone UA, la grande parcelle rayée 6 en zone nd et la parcelle 203 en zone UH.
- Lors de la mise en vente de la propriété en Avril 2008, la mairie, pour des raisons obscures... ,a délibéré le mois suivant pour interdire en zone UA les divisions de batis sous réserve d'une facade donnant sur rue de 12 metres lineaires et une superficie minimum de 700m² par lot batis!
- La mairie ne demande pas l'application de l'art 123-1-1, mais compte tenu des dispositions du précedent tiret...
- La mairie fait application qu'en cas de division celle ci est soumise Ă DP.
- Je n'ai pas pu avoir accès au dossier de presentation du POS
Mes questions sont les suivantes:
-De telles dispositions en zone Urbaines agglomérés sont elles légales, et, à savoir encore que le centre ville zoné UA est à 80% composé de propriété et d'immeubles ayant des assiettes foncières inferieures à 150m²?
-Comment interpreter la constructibilité de la parcelle 203 pour 1100m² en zone UH selon division ou non des parties en zone UA? |
Édité par - allezquesi le 26 janv. 2010 10:20:23 |
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