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CSLJdB
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 Posté - 28 janv. 2010 : 10:42:15
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Bonjour @ tous,
J'ai une question, il me semble simple, mais à laquelle je n'ai pas de réponse, c'est pourquoi je fait appel à votre aide précieuse :-)
Notre 2ème AG de copropriété à lieu le 04/02/10.
La 1ère avait eu lieu le 31/03/09 et lors de celle-ci le syndic (choisi par le constructeur puisque résidence neuve) a été élu pour un contrat de 12 mois, donc jusqu'au 31/03/10 logiquement.
Si lors de la 2ème AG du 04/02/10, le Syndic n'est pas renouvelé (c'est une résolution de l'ordre du jour) et que son remplacement n'a pas été anticipé, comment cela va-t-il se passer ?
-> Est-ce que l'AG a lieu en entier quand même et on a ensuite jusqu'au 31/03/10 (date de fin de contrat) pour trouver un autre Syndic ?
-> Est-ce l'AG s'arrête nette et c'est un Syndic provisoire qui sera désigné par le tribunal qui prendra le relais en attendant d'en avoir un nouveau ?
-> ... ?
Qu'elle sont les différentes possibilités ?
Merci d'avance pour votre aide !
@ très vite :-)
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Édité par - CSLJdB le 12 févr. 2010 08:39:36 |
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mespres
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Posté - 28 janv. 2010 : 10:58:42
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vous avez la réponse dans les posts de ce forum. Je résume :
Si le syndic n'est pas renouvelé : vous êtes sans syndic --> nomination d'un administrateur judiciaire par les tribunaux. Très mauvaise solution.
Il est possible (à confirmer) qu'un copro se fasse élire syndic bénévole. Attention, ce copro doit avoir la carrure et beaucoup de temps.
La solution la plus sage, à mon avis : renouveler le syndic pour un an, et mettre à l'ordre du jour l'année prochaine le changement de syndic, avec bien entendu des contrats de syndics. |
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CSLJdB
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 2
 Posté - 28 janv. 2010 : 11:08:28
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merci pour votre réponse mespres :-)
je vais essayer de parcourir le forum alors pour les réponses à mes questions...
je trouve étonnant qu'un administrateur judiciaire soit nommé alors que le contrat est jusqu'à fin mars, il n'y a aucune possibilité pour trouver un syndic durant ces 2 mois de laps de temps ?
Merci |
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maoyann
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Posté - 28 janv. 2010 : 11:44:11
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Bonjour,
citation: je trouve étonnant qu'un administrateur judiciaire soit nommé alors que le contrat est jusqu'à fin mars, il n'y a aucune possibilité pour trouver un syndic durant ces 2 mois de laps de temps ?
Il aurait fallu être en mesure de proposer 1 ou 2 candidatures de syndic pour remplacer celui en place lors de l'AG du 4/2.
Mais là le délai est probablement un peu court.
D'accord il y a presque 2 mois entre le 4/2 et le 31/3, mais si vous trouvez un syndic pendant cette période, à quelle occasion allez vous le faire élire ?
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Posté - 28 janv. 2010 : 12:05:02
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si vous ne votez pour aucun syndic alors que la désignation est inscrite à l'ordre du jour : citation: Article 46
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci ; la durée de cette mission peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
donc il vous faut choisir le 04/02/10 le syndic sortant ou un syndic non pro (voir le forum...) pour 3 mois. Cela dépend de la grosseur de la copro... etc |
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CSLJdB
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5
Posté - 28 janv. 2010 : 12:09:28
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Bonjour maoyann,
Merci pour votre réponse :-).
Effectivement je n'avais pas cette notion "d'élection".
Je ne savais pas que le mandataire organiserait une AG extraordinaire pour élire le nouveau Syndic.
Donc il parait logique de le prolonger pour cette année et par contre, de le prévoir dès maintenant pour l'année prochaine !
J'ai une autre question qui me vient alors par rapport au QUITUS.
On a vérifié les factures au moins de novembre, uniquement les factures, pas les comptes, et il s'avère que nous en avons laissé quelques unes en attente car nous n'étions pas d'accord. Nous avons donc émis des réserves sur ces factures.
Pour la plupart, nous n'avons pas de réponse pour le moment !
J'ai lu ici et là (http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/mai07.htm http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2797 http://www.universimmo.com/forum_un...TOPIC_ID=500) que nous n'étions pas obligé de donner quitus et que le Syndic ne pouvait pas l'exiger.
Quel est votre sentiment par rapport à cela, devons-nous donner sans réserves, donner avec réserves, ne pas donner ?
Merci :-) |
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CSLJdB
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6
Posté - 28 janv. 2010 : 12:13:18
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citation: Initialement posté par rambouilletsi vous ne votez pour aucun syndic alors que la désignation est inscrite à l'ordre du jour : citation: Article 46
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci ; la durée de cette mission peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
donc il vous faut choisir le 04/02/10 le syndic sortant ou un syndic non pro (voir le forum...) pour 3 mois. Cela dépend de la grosseur de la copro... etc
Merci Rambouillet pour ces éléments précieux :-)
Nous sommes une copro de 18 mois environ, comportant 76 lots.
Nous avons pensé être autonome, mais on s'est vite aperçu du travail que cela représentait et cela nous parait, pour le moment, compliqué !!!
Merci. |
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sparte
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Posté - 28 janv. 2010 : 13:54:55
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Concernant le quitus,il n'es pas obligatoire et le refus n'empêche EN RIEN un syndic de continuer à exercer normalement son mandat.Donc ne le donnez pas.
C'est infiniment plus fâcheux pour les comptes qui s'ils ne sont pas approuvés ne permet pas de recouvrer les sommes dues au titre des charges de l'exercice en question |
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maoyann
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Posté - 28 janv. 2010 : 14:28:21
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mespres
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Posté - 28 janv. 2010 : 15:30:11
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Les discussions sur le quitus sont certainement passionnantes sur le plan théorique, mais dans la pratique c'est du pareil au même.
La théorie : donner le quitus au syndic, c'est l'absoudre de toutes ces fautes potentielles passées. Il est impossible d'intenter une action en justice contre la gestion du syndic si le quitus a été voté. C'est évidemment choquant.
La pratique : quitus ou pas, les conditions de révocation de syndic sont les mêmes. Certes si pas de quitus, le syndicat pourra saisir le tribunal pour faire révoquer le syndic : tentative hautement risquée, pas forcémment plus rapide que voter un changement de syndic en AG. enfin, il est difficile de gagner contre un syndic.
En résumé, la question du quitus se pose uniquement de façon pertinente s'il y a suspiscion de détournement de fonds, ce qui fort heureusement reste exceptionnel.
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CSLJdB
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Posté - 28 janv. 2010 : 15:53:42
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Merci pour vos éclaircissements :-)
Si je traduis la dernière phrase de mespres, ça ne sert à rien de donner quitus puisque de toute façon, ça ne sert pas à grand chose...
:-) |
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CSLJdB
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Posté - 28 janv. 2010 : 16:22:18
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ok novice, j'ai bien intégré cette notion ;-)
par contre si on ne veut pas donner quitus, sans pour autant qu'il n'y ait faute grave nécessitant d'aller au penal, est-ce que l'on peut ? (sans que cela n'empêche le Syndic de fonctionner évidemment :-))
Merci |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 28 janv. 2010 : 17:12:47
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Bien sûr que c'est possible, mais cela est pris par les syndics comme un désaveu. Pas terrible pour instaurer une relation de confiance ...
Enfin se laisser la possibilité de poursuivre le syndic au pénal relève de la chimère. Quel syndicat sera assez inconscient pour engager plusieurs milliers d'euros pour un procès qui va durer sur plusieurs années, alors que changer de syndic est gratuit ?
Poursuivre un syndic ne peut se justifier que pour un détournement de fonds, certainement pas pour une mauvaise gestion. Les syndics sont surprotégés : un syndic résilie un contrat pour en prendre un autre deux fois plus cher fait partie de sa mission courante : le pénal ne donnera rien.
Votre syndic ne fait pas d'AG, il n'envoie pas de PV ? aucune sanction n'est prévue. Vous avez même des syndics qui exercent sans carte professionnelle. Le quitus est décidément une question sans intérêt.
Ce qu'il faudrait : une loi interdisant le quitus, un panel de sanctions applicables aux syndics. Là on entre dans le rêve |
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océan
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Posté - 28 janv. 2010 : 17:30:05
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Longues dicussions sur le quitus sur plusieurs posts dans l'ancien et le nouveau forum ...
et même si le syndic n'est pas content, vous votez ce que vous voulez comme vous pouvez bien expliciter que ce vote n'est pas obligatoire et qu'il ne sert qu'au syndic
tout est bien rappelé par Mespres et Maoyann
"C'est infiniment plus fâcheux pour les comptes qui s'ils ne sont pas approuvés ne permet pas de recouvrer les sommes dues au titre des charges de l'exercice en question"
Ceci est inaxact : vous payez des provisions donc les 90%-100% des charges sont payées ou du moins appelées si les appels-avis du syndic sont correctement calculés .
Il ne s'agit donc que du différentiel entre provions et réel,d'où l'interet d'avoir des provions trimestrielles avec les clés de répartition du RC et un budget détaillé et de la répartition entre copropriétaires qui peut être important pour l'ECS (d'où l'importance de sortir l'ECS du budget génaral et de l'appelé en fn des conso antérieures et non des tantièmes) .
Recouvrer les charges doit se faire toute l'année et pour cela le syndic et le cs doivent suivre les impayés (de provisions notamment...)
Les comptes sont à approuver s'ils sont justes et sous réserves écrites des modifications à apporter (et à vérifier ensuite la réalité de leurs corrections mais cela est une autre histoire ...)
+ rajout : "Ce qu'il faudrait : une loi interdisant le quitus, un panel de sanctions applicables aux syndics. Là on entre dans le rêve"
tant qu'on ne forcera pas les syndics à respecter le RC et le bon sens comptable, à corriger des comptes, la présentation de devis détaillés, à vérifier l'éxécution des contrats, respecter la CCN etc. rien ne changera
mais parfois il faut bien reconnaître que ce sont les copros qu'ils faudrait changer   |
Édité par - océan le 28 janv. 2010 17:43:11 |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 28 janv. 2010 : 20:34:54
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Mespres:il est vrai que j'aurais du parler des soldes de charges de l'exercice en question.Dans mon esprit c'était évident.A la lecture on peut imaginer qu'il peut aussi s'agir des provisions.Mais je suis sûr que vous,vous m'aviez compris :) |
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Gédehem
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Posté - 28 janv. 2010 : 22:08:40
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CSLJdB : il ne faut pas se tromprer sur ce qu'est le quitus, sur lequel les liens précisés par Maoyann disent tout (ou presque !)
Pour ne pas donner quitus, il n'est pas nécessaire de relever une faute, une erreur, ni même de le justifier, et encore moins d'en faire un lien avec l'approbation des comptes ou la désignation à nouveau du sortant concerné.
Ce n'est pas non plus une histoire anodine qui de toute façon n'a que peu d'effet ..." ça ne sert à rien de donner quitus puisque de toute façon, ça ne sert pas à grand chose..."
Donner quitus entraine des effets juridiques dont les copropriétaires n'ont aucune idée pour 99% d'entre eux !
Il vaut transfert de responsabilité syndic>syndicat, décharge de responsabilité du syndic pour ses actes.
Quitus donné, c'est le syndicat qui devra assumer la réparation de préjudices caudés par la fautes, les erreurs, les manquements du syndic, ce dernier étant déchargé de toute responsabilité.
Ce n'est pas rien !
Non seulement ce vote n'est pas prévu par un texte, mais il est totalement étranger à la gestion du syndicat par le syndic !
Qu'elle soit bonne ou mauvaise, appréciation subjective, on ne donne JAMAIS quitus, qui est un acte ayant un effet objectif : une assurance pour le syndicat.
Tout le reste n'est que bavardage ..... 
"Si lors de la 2ème AG du 04/02/10, le Syndic n'est pas renouvelé (c'est une résolution de l'ordre du jour) et que son remplacement n'a pas été anticipé, comment cela va-t-il se passer ?"
Comme dit plus haut, faute d'avoir prévu un autre candidat dont la proposition de "contrat de mandat" serait jointe à la convocation, vous ne pouvez que désigner à nouveau le sortant.
A défaut, votre syndicatr sera dépourvu de syndic : avocat>requête>TGI>Ordonnance pdt TGI>administrateur provisoire !
Des sous en l'air pour rien. 
Lors de vitre AG, à préparer très sérieusement avec le CS, vous désignerez ce syndic pour 1 an, avec une date échéance précise, mettons ici au 31.03.2011.
" |
Édité par - Gédehem le 28 janv. 2010 22:17:51 |
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CSLJdB
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Posté - 29 janv. 2010 : 13:31:48
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Bonjour @ tous !
Merci pour tous ces éléments et notamment ceux de Gédehem qui m'ont énormément éclairé :-)
L'ultime question est : le Syndic peut-il, lors de l'AG, dire qu'il arrête de gérer notre copro. à la fin de son contrat si il n'a pas obtenu le Quitus ? Ou bien il n'en a pas le "droit" ?
Merci Merci Merci :-) |
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Gédehem
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Posté - 29 janv. 2010 : 14:14:39
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Il peut faire ce qu'il veut : il peut même partir en claquant la porte et vous lançant "Maintenant débrouillez vous !"
Sauf que ce serait une démission intempestive qui, causant un préjudice au syndicat, devra demander réparation !
La véritable difficulté, et on voit là combien les syndicat sont enfermés par leur syndic et soumis à sa seule volonté, c'est que lorsqu'une AG convoquée à effet de désigner le syndic ne le désigne pas, le syndicat se retrouve dépourvu de syndic (D.art.46, très clair : article "couperet"!)
C'est exactement votre cas ! Si à l'issue de votre AG personne n'a été désigné, vous n'avez plus de syndic.
Il n'y a pas ici comme au foot ou au rugby "prolongation" : le mandat du syndic sortant est échu à la date de l'AG convoquée pour désigner un syndic ....
Il y a bien une parade , mais ...
Combien de membres dans votre syndicat, tous les lots sont-ils vendus ? |
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CSLJdB
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Posté - 29 janv. 2010 : 14:22:01
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Nous sommes 76 lots et il doit rester un faible % (5-10% peut-être je vérifierai) de non vendus.
Par contre, je pense que l'on va tout faire pour réelire le Syndic pour 1 an (et on anticipera pour changer dans 1 an) mais ne pas donner quitus sur l'exercice écoulé.
Merci |
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Gédehem
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19
Posté - 29 janv. 2010 : 14:42:08
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Donc pas la "parade", réservée aux petites copropriétés, qui plus où tout est vendu.
Votre solution est la meilleure, à tenter de faire partager par le plus grand nombre. |
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CSLJdB
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Posté - 29 janv. 2010 : 15:01:21
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Merci encore beaucoup pour tous ces précieux conseils :-)
@++ |
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