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trek63_78
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 Posté - 03 juin 2009 : 19:00:25
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Bonjour, j’habite sur un terrain d’environ 4000m², mes deux filles veulent construire et je leur propose de leur laisser à chacune une partie de terrain pour leur projet et de conserver une partie pour ma maison.
Après être allé a la mairie, cette dernière me dirige vers l’art. 5 du PLU : « pour être constructible tout terrain doit avoir une surface de 2000 m², en cas de divisions d’unîtes foncières, les deux unîtes foncières devront avoir une superficie de 2000m² ».
Dés lors, je ne peux pas faire deux lots de terrain à bâtir.
J’aimerai savoir quel solution il me reste :
--- une copro horizontale, comme me l’a suggéré quelqu’un à la mairie, mais est ce vraiment légal ?
--- un permis de construire valant division, où mes filles construiraient et diviseraient après construction, mais quid de l’art 5, nous aurons obligatoirement deux lots inferieures à 2000 m².
En effet ce qui m’interroge, c’est la notion de division d’unités foncières, je croyais savoir que l’on pouvais diviser sans respecter de superficies minimum , alors qu’à la lecture de l’article du PLU, on pourrait penser le contraire.
Merci pour vos réponses.
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 Posté - 03 juin 2009 : 19:11:51
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le PCVD est la bonne solution dans votre situation...
à l'issue de l'opération, les parcelles issues de la division ne seront plus constructibles : ni vos filles ni vous n'aurez donc plus la possiblité d'étendre votre surface construite : il faut dès le début utiliser le maximum de droit à construire (contrainte du COS). |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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trek63_78
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Posté - 03 juin 2009 : 19:18:40
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c'est effectivement ce que je pense, mais le plu ds son article 5 indique que la division d'unités foncieres doit créer des parcelles de 2000m² or lors de notre division ns ne pourrons pas y satisfaire.
Que signifie donc la division d'unites foncieres?
Je pense que si je pose la question à la mairie, elle me repondra que je devrai avoir des parcelles de 2000m² chacunes, meme apres construction.
Probleme.... |
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Posté - 03 juin 2009 : 19:42:30
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le PLU ne peut pas, sauf disposition très particulière, interdire les divisions de parcelles baties... tout au plus peut-il régler leur constructibilité après division.
un certificat d'urbanisme opérationnel vous permettra de vérifier cette possibilité de réalisation. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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trek63_78
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Posté - 03 juin 2009 : 19:49:13
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merci beaucoup pour votre rapide reponse, ainsi si la mairie ne peux interdire les divisions de ppté baties, je depose un CU pré operationnel, en indiquant que je souhaite realiser un PCVD? et demande ainsi si les deux lots pourrons etre par la suite divisés?
C'est l'objet de la demande ds le CUb que je n'arrive pas Ă saisir. |
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Posté - 03 juin 2009 : 20:09:25
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objet : PCVD !! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
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Posté - 03 juin 2009 : 20:35:05
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Je vous conseille vivement de prendre contact avec votre notaire. Ainsi, vous pourrez régler les aspects liés à la donation/partage et d'une manière générale la gestion de votre propriété jusqu'à la transmission à vos héritiers.
Sauf si le PLU l'interdit, vous devriez être en mesure de construire plusieurs habitations sur votre terrain. Les problèmes d'urbanisme sont donc susceptibles d'être aisément effacés.
Ce qu'il vous faut, c'est trouver un mode d'organisation qui va pérenniser ce que vous voulez faire avec vos filles.
Pour l'instant, vous n'avez aucun intérêt à diviser votre propriété en plusieurs unités foncières. Ce qui est plus intéressant, c'est de diviser votre propriété en termes de "parts".
Pour cela, vous pouvez recourir soit à la création d'une SCI, soit au processus plus classique du démembrement (séparation de la nue propriété et de l'usufruit).
Pour trouver l'organisation qui répond le mieux à vos espérances (vous et vos filles) il faut demander au notaire des simulations car votre propriété n'est pas le seul élément à prendre en compte. Vos revenus, vos avoirs, votre statut professionnel, etc ont une importance.
Faute de confidentialité, nous ne pourrons vous conseiller que sur la réalisation technique et légale de votre projet, ce qui est déjà non négligeable... |
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Posté - 03 juin 2009 : 22:38:28
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Posté - 04 juin 2009 : 07:53:25
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toutafé !!!
les règles relatives à l'article 5 des PLU ont actuellmeent mauvaise presse puisqu'on chreche à densifier la ville.
seules des contraintes d'assainissement individuel devraient permettre, Ă moyen terme, de justifier leur maintien... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Contributeur actif
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Posté - 04 juin 2009 : 09:20:43
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Itou !
Je trouve même que certaines de ces règles sont iniques puisqu'elles peuvent conduire à exiger une superficie minimale pour construire différente selon que la parcelle est ou non issue d'une division. |
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gloran
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Posté - 04 juin 2009 : 16:42:41
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On peut effectivement faire l'hypothèse que ces règles changeront prochainement. Mais il vaut mieux s'appuyer sur ce qui existe : les changements peuvent intervenir dans 1 an comme dans 200 ans (à long terme on est tous 3 pieds sous les pissenlits).
Donc, les 2 terrains des filles ne seront plus constructibles et il faudra dès le départ aller au taquet du COS - ce qui peut être coûteux, s'il est de 0,5 par exemple. Ensuite, les terrains ne seront plus constructibles :
- quid du moindre permis de construire qui devra ĂŞtre Ă©mis pour modifier un petit-quelque-chose de l'habitation ?
- quid de la possibilité de placer une simple cabane de jardin (Déclaration préalable, non ?) ? Avec un peu de chance, on aura quand même le droit de mettre la niche du chien...
- quid de l'énorme gâchis représenté par l'incapacité ultérieure à aller au max du COS ?
- quid de la dévalorisation énorme d'un bien devenu non-modifiable ?
J'ai aussi envie d'ajouter :
==> quid de la dévalorisation d'un bien exceptionnel disposant d'un terrain de 6000 m2 ?
Les biens d'exception disposant d'une telle surface ne sont pas nombreux (surtout en surface constructible), et leur côte est donc conséquente. Mieux vaut être propriétaire d'une belle maison sur 6000 m2 de terrain que de 3 maisons classiques sur chacune 2000 m2. En tout cas dans certaines régions.
Ici, l'Ă©quation n'est pas 1+1+1 =3, mais 1+1+1 = 4 ou 5, comme dirait l'Ă©crivain Bernard Werber.
A mon avis, il vaut mieux réfléchir sacrément à tous ces aspects avant de se lancer dans un tel processus destructeur de valeur.
Cordialement,
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larocaille
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Posté - 04 juin 2009 : 20:36:06
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citation: Initialement posté par gloran
A mon avis, il vaut mieux réfléchir sacrément à tous ces aspects avant de se lancer dans un tel processus destructeur de valeur.
C'est pour cela que je vous ai proposé un autre angle d'approche que celui de l'urbanisme pur. |
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trek63_78
Nouveau Membre
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Posté - 08 juin 2009 : 12:51:26
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Je reviens sur ce qui gloran :
"Donc, les 2 terrains des filles ne seront plus constructibles et il faudra dès le départ aller au taquet du COS - ce qui peut être coûteux, s'il est de 0,5 par exemple. Ensuite, les terrains ne seront plus constructibles :
- quid du moindre permis de construire qui devra ĂŞtre Ă©mis pour modifier un petit-quelque-chose de l'habitation ?
- quid de la possibilité de placer une simple cabane de jardin (Déclaration préalable, non ?) ? Avec un peu de chance, on aura quand même le droit de mettre la niche du chien...
- quid de l'énorme gâchis représenté par l'incapacité ultérieure à aller au max du COS ?
- quid de la dévalorisation énorme d'un bien devenu non-modifiable ?
"
Il semblerai que le COS permette de faire des terrains apres divisions non surdensifiés (cad qu'ils leurs restent du droit à construire).
Suite Ă la construction, nous divisons.
Nous divisons donc une ppté batie et faisons 3 nouveaux lots avec pour chacun des droits à construire résiduels.
Qu'est ce qui empéche dés lors d'apporter des modifications à l'existant?
Le fait de diviser interdirait-il d'utiler sa SHON résiduelle?
Il ya de nombreuses pptés voisine qui ne possedent pas la superficie minimum et qui peuvent faire des améliorations,auquel cas personne ne pourrais plus rien faire chez soi ( dans l'hypothese de terrain avec SHON residuelle).
Pour la reconstruction en cas de sinistre, les maisons sont légalement réalisés avec PC, donc une reconstruction à l'identique est possible (le PLU n'interdisant pas la reconstruction apres sinistre).
Merci pour votre interet porte au sujet.... |
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larocaille
Contributeur actif
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Posté - 08 juin 2009 : 21:36:41
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Trek,
6000 m² en Région Parisienne avec un COS de 0,5 ne se lotissent pas à la petite semaine, même dans le cadre d'une donation-partage, et même si l'on peut trouver des arrangements avec le PLU.
Le meilleur conseil que je peux vous donner, c'est de faire en sorte que votre propriété exceptionnelle conserve ce qui la valorise (6000 m² constructibles). Dans ces conditions, pour satisfaire votre volonté d'offrir à vos filles la possibilité de se loger dignement, vous avez plusieurs alternatives de gestion de patrimoine (à voir avec votre notaire).
La division du bâti n'est pas du ressort des services de l'urbanisme.
Vos filles et vous avez donc intérêt à pouvoir exploiter au maximum la possibilité de construire, à terme, 3000 m² de SHON.
Les autorisations d'urbanisme restent valables de nombreuses années, pour peu que ceux qui les ont obtenu se conforment aux exigences de la loi.
Essayer d'élaborer un projet qui, tout en répondant aux besoins de vos filles, prévoirait de réaliser des constructions pour un total de 3000 m² de SHON. Si vous y parvenez, vos filles et vous n'auront pas à le regreter. |
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trek63_78
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Posté - 09 juin 2009 : 08:25:23
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En effet, j'ai la chance de posseder bcp de terrain, pour information 3700 m², c'est justement pour cette raison que je ne peux avoir que deux lots : 1 de 2000m² et 1 de 1700 m².
Notre désir est effectivement de construire sur ce terrain sur lequel nous avons un COS de 0.2 soit 400 m² de SHON.
Mes filles pourraient construire deux maisons de 150m² de SHON ds un 1er temps.
Comme je l'ai posté precedemment, qu'est ce qui empeche d'utiliser apres la division la SHON restante? |
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larocaille
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Posté - 09 juin 2009 : 08:49:18
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Désolé, j'ai un peu mélangé les infos de trek et de gloran. Mais le dernier post de trek recadre sa situation.
Pour en revenir Ă votre question,
Si j'ai bien compris, votre maison est déjà construite sur votre terrain. Il faut bien lire le PLU pour savoir si il fait référence à la "SHON résiduelle". Si c'est le cas, vous devrez faire un petit calcul pour savoir de combien de SHON la partie que vous destinez à vos filles sera porteuse.
Si vous optez pour un PCVD, à la fin de l'opération, l'un des deux lots (ou les deux) aura une superficie inférieure à celle exigée pour construire. Sur ce lot trop petit il ne sera alors plus possible de déposer un nouveau PC, d'où le conseil d'Emmanuel de construire au taquet.
Un autre point à regarder (avec votre notaire) concerne la fiscalité car la division du bâti implique de payer des frais de mutation sur la valeur du bâti et non sur la seule valeur du terrain.
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trek63_78
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Posté - 09 juin 2009 : 17:51:31
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Je reviens sur le sujet car je m'interroge tjs sur un point :
Apres division, je me retrouve avec deux lots de 1000 m2 avec 150 m² de SHON construite, pourquoi ne puis je plus utiliser les 50 m² de SHON restante? |
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Posté - 09 juin 2009 : 17:53:44
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parce que les lots ne sont plus constructibles, si j'ai bien suivi ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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trek63_78
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Posté - 09 juin 2009 : 18:06:22
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effectivement pour etre constructible un terrain doit avoir 2000m², cependant n'y a t il pas une nuance entre "constructible" (terrain nu sur lequel une construction va etre edifiée, on dira des lors que ce terrain est constructible parcequ'il a 2000m²) et terrain bati donc deja construit mais pour lequel on souhaite faire un aggrandissement?
Dans notre cas et apres division, le terrain fera 1000m², si on souhaite aggrandir pourquoi suivre l'article 5,puisque pour mon simple avis, il traite des caracteristiques des terrains à batir et ne s'applique pas au terrain deja batis. |
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Posté - 09 juin 2009 : 18:20:51
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sauf mention particulière, l'article 5 s'applique également aux terrains construits...
donc votre simple avis est, sauf mention particulière, mal fondé  |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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trek63_78
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 Posté - 09 juin 2009 : 18:27:19
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Merci pour votre mise au point... donc si j'ai bien compris , le PCVD peut etre la solution mais les futurs lots de 1000m² ne pourront plus etre constructible..... |
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