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 Posté - 12 févr. 2010 : 14:47:13
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petit rappel : l'AG qui refuse ce genre de projet doit énoncer dans la résolution la motivation de son refus. En effet, c'est indsipensable, car le juge que vous pouvez saisir après cette AG (en cas de refus) doit pouvoir faire son délibéré en ayant cette connaissance.
Si la motivation de ce refus n'était pas énoncée, le juge ne pourrait pas avoir l'info, ce ne sont ni le syndic, ni le CS qui serait en mesure de lui donner, en effet l'avis de l'AG n'est pas celui du syndic ou du CS.
Donc faites très attention à ce point.
Si ce lot est un lot commun privatif, le SDC doit payer une taxe foncière !
Dans le cas contraire, il est attaché à votre lot puisque vous en payez le foncier !
En fait, à mon avis, l'AG ne pourrait refuser votre verrière que sur des critères comme :
* esthétisme (les gouts et les couleurs....  )
* la sécurité
* l'étanchéité
* la solidité
* l'inconvénient créé à d'autres (visions, lumière...)
mais ne peut se rabattre sur ce pb de jouissance exclusive |
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 22
Posté - 12 févr. 2010 : 14:47:13
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petit rappel : l'AG qui refuse ce genre de projet doit énoncer dans la résolution la motivation de son refus. En effet, c'est indsipensable, car le juge que vous pouvez saisir après cette AG (en cas de refus) doit pouvoir faire son délibéré en ayant cette connaissance.
Si la motivation de ce refus n'était pas énoncée, le juge ne pourrait pas avoir l'info, ce ne sont ni le syndic, ni le CS qui serait en mesure de lui donner, en effet l'avis de l'AG n'est pas celui du syndic ou du CS.
Donc faites très attention à ce point.
Si ce lot est un lot commun privatif, le SDC doit payer une taxe foncière !
Dans le cas contraire, il est attaché à votre lot puisque vous en payez le foncier !
En fait, à mon avis, l'AG ne pourrait refuser votre verrière que sur des critères comme :
* esthétisme (les gouts et les couleurs.... )
* la sécurité
* l'étanchéité
* la solidité
* l'inconvénient créé à d'autres (visions, lumière...)
mais ne peut se rabattre sur ce pb de jouissance exclusive |
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23
Posté - 12 févr. 2010 : 14:57:03
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perdue : citation: bref..enfin, le problème, c est que la représentante du CS n'en démord pas malgré mes arguments, et insinue aux autres copropriétaires que je veux annexer une partie commune...donc, pour le vote, ca s'annonce pas très bien!
La présidente du CS n'a aucun pouvoir de décision, seule l'AG décidera de vous accorder le droit de toucher aux parties communes. Si il existe déjà un semblant de verrière en plastique, que vous allez remplacer par une vrai verrière, l'AG aura peu d'arguments pour vous refuser ces travaux.
VOUS êtes propriétaire de cette cour, cette présidence de CS ne peut pas invoquer une jouissance privative, et d'ailleurs le vote de l'AG n'a rien à voir avec cela. Vous touchez aux parties communes, propriétaire ou non, il vous faut demander l'accord de l'AG.
Amenez votre acte de vente et le RDC qui stipule que vous bien copropriétaire !!! Une petite information avant l'AG auprès des autres copros sur votre réel statut de propriétaire de la cour pour contrer cette personne sera nécessaire.
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24
Posté - 12 févr. 2010 : 14:57:03
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perdue : citation: bref..enfin, le problème, c est que la représentante du CS n'en démord pas malgré mes arguments, et insinue aux autres copropriétaires que je veux annexer une partie commune...donc, pour le vote, ca s'annonce pas très bien!
La présidente du CS n'a aucun pouvoir de décision, seule l'AG décidera de vous accorder le droit de toucher aux parties communes. Si il existe déjà un semblant de verrière en plastique, que vous allez remplacer par une vrai verrière, l'AG aura peu d'arguments pour vous refuser ces travaux.
VOUS êtes propriétaire de cette cour, cette présidence de CS ne peut pas invoquer une jouissance privative, et d'ailleurs le vote de l'AG n'a rien à voir avec cela. Vous touchez aux parties communes, propriétaire ou non, il vous faut demander l'accord de l'AG.
Amenez votre acte de vente et le RDC qui stipule que vous bien copropriétaire !!! Une petite information avant l'AG auprès des autres copros sur votre réel statut de propriétaire de la cour pour contrer cette personne sera nécessaire.
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bamara63
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25
 Posté - 12 févr. 2010 : 22:58:34
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Salut !
Comment la Présidente du CS peut elle parler de parties communes si vous payez des charges dessus ? Ca ne peut être qu'une partie privative ! Qui dit partie commune dit absence d'affectation de millièmes sinon elle n'est plus commune !
Pour la propriété du sol c'est comme pour votre logement les tréfonds et le sol ne vous appartiennent pas !
Pour votre verrière n'oubliez pas que vous avez une servitude de passage cela sous entend que vous devrez avoir un châssis de toit permettant d'accéder facilement au toit de votre verrière afin d'aller nettoyer le chéneau chargé de récupérer les eaux pluviales et la serpillière de la Présidente qui se sera envolée du rebords de sa fenêtre où elle séchait !
Et puis pour le ravalement de la courette bon courage avec un peu de chance l'echafaudage viendra perforer votre verrière ou nécessitera sa dépose, un platelage coûtant toujours trop cher aux yeux des autres copropriétaires.
Bref que du bonheur en perspective sans compter les mégots de cigarettes !!!
Allez je blague nous sommes dans une société civilisée donc vous n'aurez pas tous ces problèmes de voisinage pensez tout de même à installer un vitrage de sécurité pour prévenir les chutes !
Cordialement |
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bamara63
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26
Posté - 12 févr. 2010 : 22:58:34
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Salut !
Comment la Présidente du CS peut elle parler de parties communes si vous payez des charges dessus ? Ca ne peut être qu'une partie privative ! Qui dit partie commune dit absence d'affectation de millièmes sinon elle n'est plus commune !
Pour la propriété du sol c'est comme pour votre logement les tréfonds et le sol ne vous appartiennent pas !
Pour votre verrière n'oubliez pas que vous avez une servitude de passage cela sous entend que vous devrez avoir un châssis de toit permettant d'accéder facilement au toit de votre verrière afin d'aller nettoyer le chéneau chargé de récupérer les eaux pluviales et la serpillière de la Présidente qui se sera envolée du rebords de sa fenêtre où elle séchait !
Et puis pour le ravalement de la courette bon courage avec un peu de chance l'echafaudage viendra perforer votre verrière ou nécessitera sa dépose, un platelage coûtant toujours trop cher aux yeux des autres copropriétaires.
Bref que du bonheur en perspective sans compter les mégots de cigarettes !!!
Allez je blague nous sommes dans une société civilisée donc vous n'aurez pas tous ces problèmes de voisinage pensez tout de même à installer un vitrage de sécurité pour prévenir les chutes !
Cordialement |
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Gédehem
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27
Posté - 13 févr. 2010 : 21:33:16
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Il y a tout de même un grillage de protection ! 
Ceci étant, il est certain que vous devez passer par l'AG, votre verrière ayant des encrages dans les parties communes.
Pour l'accès, il faut voir s'il en existe actuellement !
Mais vous pouvez prévoir une trappe dans l'ossature de la verrière !
Quant aux dégradations éventuelles, la responsabilité de leur auteur pourra être recherchée ! |
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Gédehem
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28
Posté - 13 févr. 2010 : 21:33:16
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Il y a tout de même un grillage de protection !
Ceci étant, il est certain que vous devez passer par l'AG, votre verrière ayant des encrages dans les parties communes.
Pour l'accès, il faut voir s'il en existe actuellement !
Mais vous pouvez prévoir une trappe dans l'ossature de la verrière !
Quant aux dégradations éventuelles, la responsabilité de leur auteur pourra être recherchée ! |
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29
Posté - 15 févr. 2010 : 09:41:15
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Merci pour vos réponses !! j'ai l impression de trouver un peu de logique dans une situation qui paraissait assez absurde!
Parce quand j ai demandé à la représentante du syndic (ce n'est peut-être pas le bon terme : en fait, c est la personne salariée du cabinet qui assure la gestion du syndic, pas la présidente...) pourquoi j'ai des tantièmes (et donc des charges a payer) du fait de cette courette, puisque d'après elle, c'est une partie commune...elle m'a répondu qu'elle n'avait pas à m'expliquer la répartition des charges...
Il y a effectivement une grille vissée qui fait que l'on ne peut passer par cette courette pour un ravalement : il y a deux ans, il y a eu un ravalement d'ailleurs : les peintres sont passés par le haut, avec une nacelle (j'ai repeint moi-même ma partie) |
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30
Posté - 15 févr. 2010 : 09:41:15
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Merci pour vos réponses !! j'ai l impression de trouver un peu de logique dans une situation qui paraissait assez absurde!
Parce quand j ai demandé à la représentante du syndic (ce n'est peut-être pas le bon terme : en fait, c est la personne salariée du cabinet qui assure la gestion du syndic, pas la présidente...) pourquoi j'ai des tantièmes (et donc des charges a payer) du fait de cette courette, puisque d'après elle, c'est une partie commune...elle m'a répondu qu'elle n'avait pas à m'expliquer la répartition des charges...
Il y a effectivement une grille vissée qui fait que l'on ne peut passer par cette courette pour un ravalement : il y a deux ans, il y a eu un ravalement d'ailleurs : les peintres sont passés par le haut, avec une nacelle (j'ai repeint moi-même ma partie) |
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Posté - 15 févr. 2010 : 10:53:04
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perdue : citation: puisque d'après elle, c'est une partie commune...elle m'a répondu qu'elle n'avait pas à m'expliquer la répartition des charges...
Pour info, le syndic applique le RDC et la répartition des charges de copropriété pour appeler les fonds, il DOIT vous expliquer cette répartition, en tant que professionnel il a un devoir d'information.
Cette personne en charge de votre copropriété a t'elle lue vos appels de fonds ?? Si vous payez des charges communes SUR cette courette, tantièmes spécifiques à cette courrette, elle ne peut être parties communes.
Si le syndic persiste sur cette position '(fausse) que cette cour est commune, alors envoyer donc un RAR en demandant à votre syndic de vous rembourser les charges que vous payez depuis des années sur cette cour !!!!!!!
Le ravalament peut se faire par le haut par une nacelle, et par le bas avec un escabeau. mais les murs sont des parties communes, pourquoi les avez vous repeint vous-même, ce ravalement est entièrement à la charge du SDC, même si la cour vous appartient , ou non !!
L'entreprise aurait du repeindre cette courette en passant par votre appartement. Avez vous payé une entreprise, ou fourni la peinture ???
Avez vous vérifier dans les anciens PV, si un des anciens copropriétaires avait acheté cette courrette ??? |
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Posté - 15 févr. 2010 : 10:53:04
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perdue : citation: puisque d'après elle, c'est une partie commune...elle m'a répondu qu'elle n'avait pas à m'expliquer la répartition des charges...
Pour info, le syndic applique le RDC et la répartition des charges de copropriété pour appeler les fonds, il DOIT vous expliquer cette répartition, en tant que professionnel il a un devoir d'information.
Cette personne en charge de votre copropriété a t'elle lue vos appels de fonds ?? Si vous payez des charges communes SUR cette courette, tantièmes spécifiques à cette courrette, elle ne peut être parties communes.
Si le syndic persiste sur cette position '(fausse) que cette cour est commune, alors envoyer donc un RAR en demandant à votre syndic de vous rembourser les charges que vous payez depuis des années sur cette cour !!!!!!!
Le ravalament peut se faire par le haut par une nacelle, et par le bas avec un escabeau. mais les murs sont des parties communes, pourquoi les avez vous repeint vous-même, ce ravalement est entièrement à la charge du SDC, même si la cour vous appartient , ou non !!
L'entreprise aurait du repeindre cette courette en passant par votre appartement. Avez vous payé une entreprise, ou fourni la peinture ???
Avez vous vérifier dans les anciens PV, si un des anciens copropriétaires avait acheté cette courrette ??? |
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Gédehem
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33
Posté - 15 févr. 2010 : 11:08:46
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Votre gestionnaire est une "anesse" !
Pour résumer, cette "courette" érigée en "lot de copropriété" est votre propriété privative. Vous en jouissez (usez) comme bon vous semble, ainsi qu'il en est pour tout lot privatif.
La mention du RDC précise 'simplement' que le sol lui même, sol sous le reetement de surface, est "partie commune", comme il en est pour les dalles/plancher-plafond des lot "appartement".
La moquette, le carrelage, le plancher de surface sont privatifs, pas les poutres, solives, dalles béton en dessous, constitutifs du gros œuvre, et à ce titre "parties communes".
Tout syndic, tout gestionnnaire, tout mmembre de CS ... et tout copropriétaire devrait savoir cela par cœur ! 
Vous pouvez donc librement changer le plexi (privatif) par une verrière (privative) sous réserve de monter un dossier descriptif qui sera présenté à l'AG, cette verrière étant fixée sur les murs 'partie commune'.
Ces travaux étant conformes à la destination 'habitation' de l'immeuble, l'AG ne peut pas vous refuser l'autorisation nécessaire (L.art.25b), sauf à le motiver très très sérieusement sur des données objectives, faute de quoi il y aurait "abus de droit" dont vous pourriez demander la sanction et des "Dommages et intérêts" pour le préjudice que vous ne manquerez pas de mettre en avant !
Dans ce genre d'affaire, le pouvoir de l'AG se limite au controle de la conformité du projet, des travaux privatifs sur parties communes, avec la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires.
PS : vous parlez d'une "servitude de passage" sur cette courette !
Est-elle mentionnée dans le RDC ? Vous dites qu'elle est précisée sur votre acte. S'il y a servitude, elle doit être memntionée dans le RDC enregistré au fichier immobilier.
Elle indique que vous devrez éventuellement laisser le passage, c'est à dire prévoir un trappe d'accès dans la verrière, .... même si le syndicat n'a jamais exercé son 'droit de passage' pour les ravalements ou autre .... |
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Gédehem
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34
Posté - 15 févr. 2010 : 11:08:46
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Votre gestionnaire est une "anesse" !
Pour résumer, cette "courette" érigée en "lot de copropriété" est votre propriété privative. Vous en jouissez (usez) comme bon vous semble, ainsi qu'il en est pour tout lot privatif.
La mention du RDC précise 'simplement' que le sol lui même, sol sous le reetement de surface, est "partie commune", comme il en est pour les dalles/plancher-plafond des lot "appartement".
La moquette, le carrelage, le plancher de surface sont privatifs, pas les poutres, solives, dalles béton en dessous, constitutifs du gros œuvre, et à ce titre "parties communes".
Tout syndic, tout gestionnnaire, tout mmembre de CS ... et tout copropriétaire devrait savoir cela par cœur !
Vous pouvez donc librement changer le plexi (privatif) par une verrière (privative) sous réserve de monter un dossier descriptif qui sera présenté à l'AG, cette verrière étant fixée sur les murs 'partie commune'.
Ces travaux étant conformes à la destination 'habitation' de l'immeuble, l'AG ne peut pas vous refuser l'autorisation nécessaire (L.art.25b), sauf à le motiver très très sérieusement sur des données objectives, faute de quoi il y aurait "abus de droit" dont vous pourriez demander la sanction et des "Dommages et intérêts" pour le préjudice que vous ne manquerez pas de mettre en avant !
Dans ce genre d'affaire, le pouvoir de l'AG se limite au controle de la conformité du projet, des travaux privatifs sur parties communes, avec la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires.
PS : vous parlez d'une "servitude de passage" sur cette courette !
Est-elle mentionnée dans le RDC ? Vous dites qu'elle est précisée sur votre acte. S'il y a servitude, elle doit être memntionée dans le RDC enregistré au fichier immobilier.
Elle indique que vous devrez éventuellement laisser le passage, c'est à dire prévoir un trappe d'accès dans la verrière, .... même si le syndicat n'a jamais exercé son 'droit de passage' pour les ravalements ou autre .... |
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Posté - 15 févr. 2010 : 11:59:09
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La prochaine AG a lieu dans 3 semaines (les OdJ sont déjà sortis), du coup, je ne pourrai pas faire figurer le projet de verrière dans les points à voter, mais je vais déjà évoquer le sujet, pour prendre la température que le sujet et savoir si il y a des choses spécifiques à prévoir : la trappe dont tu parles Gedehem par exemple..
En fait, il est plus pratique de passer par l'appart du haut pour tout ce qui est débarrasser la gouttière, etc..car vu que la courette est plus petite que le puits de jour (une partie ayant été annexée il y a une 20taine d'année pour agrandir ce qui est mon actuelle salle de bain), il n'y a pas trop la place pour un escabeau, tandis qu'a dessus, il y a une dalle de beton, sur laquelle on peut marcher (au dessus de l'"annexe" de la salle de bain)
Par contre, quand j ai demandé à la gestionnaire si elle connaissait justement l historique de cette "annexion", elle m'a répondu qu'elle n'allait pas chercher dans les PV des 20 dernières années! Et comme je n'ai que ceux des 8 dernières années, je n'ai pas accès à cette info
Par contre, la gestionnaire devrait être au courant, puisque sur les plans de l'immeuble, il y a une zone hachurée qui correspond à cette annexion!
Merci encore pour votre solidarité et vos conseils!
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36
Posté - 15 févr. 2010 : 11:59:09
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La prochaine AG a lieu dans 3 semaines (les OdJ sont déjà sortis), du coup, je ne pourrai pas faire figurer le projet de verrière dans les points à voter, mais je vais déjà évoquer le sujet, pour prendre la température que le sujet et savoir si il y a des choses spécifiques à prévoir : la trappe dont tu parles Gedehem par exemple..
En fait, il est plus pratique de passer par l'appart du haut pour tout ce qui est débarrasser la gouttière, etc..car vu que la courette est plus petite que le puits de jour (une partie ayant été annexée il y a une 20taine d'année pour agrandir ce qui est mon actuelle salle de bain), il n'y a pas trop la place pour un escabeau, tandis qu'a dessus, il y a une dalle de beton, sur laquelle on peut marcher (au dessus de l'"annexe" de la salle de bain)
Par contre, quand j ai demandé à la gestionnaire si elle connaissait justement l historique de cette "annexion", elle m'a répondu qu'elle n'allait pas chercher dans les PV des 20 dernières années! Et comme je n'ai que ceux des 8 dernières années, je n'ai pas accès à cette info
Par contre, la gestionnaire devrait être au courant, puisque sur les plans de l'immeuble, il y a une zone hachurée qui correspond à cette annexion!
Merci encore pour votre solidarité et vos conseils!
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Guymmo
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Posté - 15 févr. 2010 : 14:23:16
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Désolé mais Il est absurde de raisonner qu’un copropriétaire, bénéficiaire d’un droit de jouissance privative sur une cour ou jardin aurait automatiquement le droit d’agrandir son logement dans la cour ou sur ce jardin.
Le jardin ou la cour constitue bien une partie privative d’un lot. Je serais prudent avec le terme propriété privative, parce que le droit d’y construire est bien subordonnée à 1) un accord de l’AG et 2) un accord des services techniques de la commune.
Perdue doit d’ailleurs obtenir un permis de construire [déclaration de travaux dans ce cas, mais cela n’est pas automatiquement accordé] pour agrandir son logement, ou pensez vous que le fait que cela ne se voit pas à l’extérieur justifie de se passer de cette formalité ?
Je pense, Perdue, que la commune n’aura aucune objection pour cet agrandissement, mais ne pas mentionner la procédure est une omission bizarre.
Si sur le terrain que gère la copropriété de Perdue le COS ou PLU ne permet pas d’ajouter des mètres carrés habitable ou la surface d’emprise, L'AG l'approuve, mais le projet ne passe pas.
Et si pour l’assiette foncière de la copropriété, par le plafond de l’emprise sur sol, il reste par exemple 10 m2, c’est à l’AG de définir qui peut en bénéficier. Et si l’AG décide de réserver la surface pour autre chose (par exemple un futur local à vélos), il n’y a pas d’abus de droit.
Bien entendu, j'ai décrit ces pensées pour mieux préparer Perdue à négocier son projet, et non pas pour m'y opposer!
Cordialement, Guymmo
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Guymmo
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38
Posté - 15 févr. 2010 : 14:23:16
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Désolé mais Il est absurde de raisonner qu’un copropriétaire, bénéficiaire d’un droit de jouissance privative sur une cour ou jardin aurait automatiquement le droit d’agrandir son logement dans la cour ou sur ce jardin.
Le jardin ou la cour constitue bien une partie privative d’un lot. Je serais prudent avec le terme propriété privative, parce que le droit d’y construire est bien subordonnée à 1) un accord de l’AG et 2) un accord des services techniques de la commune.
Perdue doit d’ailleurs obtenir un permis de construire [déclaration de travaux dans ce cas, mais cela n’est pas automatiquement accordé] pour agrandir son logement, ou pensez vous que le fait que cela ne se voit pas à l’extérieur justifie de se passer de cette formalité ?
Je pense, Perdue, que la commune n’aura aucune objection pour cet agrandissement, mais ne pas mentionner la procédure est une omission bizarre.
Si sur le terrain que gère la copropriété de Perdue le COS ou PLU ne permet pas d’ajouter des mètres carrés habitable ou la surface d’emprise, L'AG l'approuve, mais le projet ne passe pas.
Et si pour l’assiette foncière de la copropriété, par le plafond de l’emprise sur sol, il reste par exemple 10 m2, c’est à l’AG de définir qui peut en bénéficier. Et si l’AG décide de réserver la surface pour autre chose (par exemple un futur local à vélos), il n’y a pas d’abus de droit.
Bien entendu, j'ai décrit ces pensées pour mieux préparer Perdue à négocier son projet, et non pas pour m'y opposer!
Cordialement, Guymmo
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Gédehem
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Posté - 15 févr. 2010 : 15:03:17
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Pardon, mais je ne vois pas où l'on peut lire qu'il s'agirait de travaux de construction destinés à agrandir, étendre une partie privative existante !
Le lot "courette" et ses m² existent déja, indissociable du lot appartement
Il n'y a aucune création de m² en plus, habitables ou non !
Que viennent faire COS et PLU dans cette affaire ????
Il y a un projet de remplacement du plexiglas actuel (privatif), lequel se dégrade au fil du temps, par une verrière plus rigide et plus isolante afin d'assurer la pérénité du "couvert" de ce lot.
" il y a deux ans, il y a eu un ravalement d'ailleurs : les peintres sont passés par le haut, avec une nacelle (j'ai repeint moi-même ma partie)"
Ce n'est pas "sa" partie : il s'agit de murs "parties communes", constitutifs du gros œuvre, qui divent être entretenus et 'ravalés' par le syndicat. D'où la servitude de passage sur la courette partie privative (Il n'y a pas de servitude sur une partie commune).
Seule l'autorisation de l'AG est nécessaire pour l'ancrage de cette verrière dans les murs communs. C'est la même autorisation que pour poser des stores ou autres éléments dans des murs classés "partie commune" ! |
Édité par - Gédehem le 15 févr. 2010 15:10:40 |
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Gédehem
Pilier de forums
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40
Posté - 15 févr. 2010 : 15:03:17
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Pardon, mais je ne vois pas où l'on peut lire qu'il s'agirait de travaux de construction destinés à agrandir, étendre une partie privative existante !
Le lot "courette" et ses m² existent déja, indissociable du lot appartement
Il n'y a aucune création de m² en plus, habitables ou non !
Que viennent faire COS et PLU dans cette affaire ????
Il y a un projet de remplacement du plexiglas actuel (privatif), lequel se dégrade au fil du temps, par une verrière plus rigide et plus isolante afin d'assurer la pérénité du "couvert" de ce lot.
" il y a deux ans, il y a eu un ravalement d'ailleurs : les peintres sont passés par le haut, avec une nacelle (j'ai repeint moi-même ma partie)"
Ce n'est pas "sa" partie : il s'agit de murs "parties communes", constitutifs du gros œuvre, qui divent être entretenus et 'ravalés' par le syndicat. D'où la servitude de passage sur la courette partie privative (Il n'y a pas de servitude sur une partie commune).
Seule l'autorisation de l'AG est nécessaire pour l'ancrage de cette verrière dans les murs communs. C'est la même autorisation que pour poser des stores ou autres éléments dans des murs classés "partie commune" ! |
Édité par - Gédehem le 15 févr. 2010 15:10:40 |
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