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JPM
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 Posté - 08 juin 2009 : 00:36:02
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Blague à part, Gedehem, vous êtes complètement aveuglé par votre conception du quitus, et j'ajoute dans un calme complet, - sachant maintenant que certains excès peuvent coûter nombre de voix -, par votre obsession du quitus.
Le CS vérifie les comptes, la gestion ! tout est OK omme d'habitude depuis quinze ans mais, au dernier moment, un membre tombe sur le dossier de vente du lot de Dupont qui figure dans les impayés pour 3750 €. Horreur ! le syndic se rend compte qu'il n'a pas fait opposition dans le délai légal.
Il reconnait sa faute sans barguigner. Que celui qui n'a jamais loupé quelque chose lui jette donc la pierre.
Dans cette copropriété, l'habitude est de voter sur le quitus.
La bonne solution est donc de donner le quitus réserve faite de cette faute, et avec mention de ce que le syndicat demande réparation au syndic du préjudice subi soit 3750 €, pour le cas où le recouvrement ne pourrait être obtenu du vendeur.
Le syndic fait alors une déclaration auprès de son assureur, PV à l'appui et tente le recouvrement, judiciairement s'il y a lieu, à ses frais. S'il ne l'obtient pas, l'assureur paie.
Si le syndic a une très bonne police, l'assureur peut même payer pour éviter des frais accessoires, sauf à récupérer ses billes en cas de recouvrement.
Prenons le même cas dans un autre syndicat, avec un syndic moins valable et des relations moins harmonieuses. Si l'ordre du jour ne comporte pas une question sur l'approbation de la gestion (je tais le quitus qui fait si mal), où allez vous coller votre réserve ? Et pourquoi voulez vous que le syndicat abandonne sa créance en présence d'une faute aussi patente ?
Vous me direz que les syndicats se contentent de changer de syndic et laissent tomber. Certains peut-être, mais pas tous ! Il suffit de se renseigner auprès des assureurs spécialisés.
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Édité par - JPM le 08 juin 2009 00:39:05 |
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Posté - 08 juin 2009 : 08:46:59
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jpm vous demandez citation: Dans le cadre de quelle question de l'ordre du jour peut-on enregisrer les critiques et réserves relatives à la gestion du syndic si la question du quitus ne figure pas dans l'ordre du jour
je pense que s'il y a des critiques ou des réserves ce n'est pas de façon générale (nous critiquons ou nous émettons des réserves), c'est la même chose que dans l'approbation des comptes 
donc s'il y a des critiques ou des réserves (sinon il n'y a pas sujet à débats), elles sont précises ou précisées par le CS ou un proprio, (jamais par le syndic). Donc lors du rapport du CS et/ou du syndic, cette réserve et/ou critique peut être posée et soumise à vote, en général pour une action derrière, sinon ce n'est pas la peine d'émettre une critique ou une réserve.
donc pour répondre à la question , je prendrai la résolution lors du point : bilan(s) du CS et/ou syndic
si on n'exprime rien en critiques et réserves, cela n'empeche en aucune façon une action ultérieure.
bien sur il ne faut pas s"exprimer ainsi : nous n'émettons aucune critique ou réserve, etc...
s'il n'y a rien, on ne parle de rien (les AG sont suffisamment longues, sans en rajouter  ) |
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Posté - 08 juin 2009 : 08:52:09
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On peut aussi en parler dans la question de la désignation à nouveau du syndic (je ne dit plus renouvellement, certains sont en embuscade... )
Ce point des réserves ou des critiques et à mon avis un faux problème dans la mesure ou dans le déroulement d'une AG, il y a de nombreuse possibilité. Sans sanction immédiate, rapport du CS, avec sanctions, budget, comptes, contrat de syndic, ratification de travaux urgent.. |
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GĂ©dehem
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Posté - 08 juin 2009 : 11:55:04
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Bien d'accord, Stéphane ! Tout cette agitation tant sur le quitus que sur des "réserves sur la gestion du syndic" n'a pas lieu d'être : le syndic gère, le CS controle ce qu'il peut, les copropriétaires tranchent !
Sur la conception du quitus que je peux avoir elle découle de la nature même de ce qu'est le 'quitus' : rendre quitte le syndic ! 
Il y en a une autre ???
Cette histoire de "quitus" qui dédouane de tout alors que les copropriétaires n'ont pas, dans 90% des cas, ni les moyens ni la compétence de controler et d'analyser la totalité des actes passés en leur nom par le syndic, n'est qu'une marotte de ces derniers, aussitôt montée en épingle dès qu'on y touche.
Il y a une "boulette" de 3750 € sur un impayé ? L'AG refuse d'approuver l'état des comptes tel qu'il lui est présenté. Le syndic annonce qu'il en fait son affaire personnelle et que ce sera réglé avec son assureur. Mention en est faies au PV.
C'est réglé, pas de "réserve" sur un quitus.
Eventuellement, c'est un point que je prône faute de sanction prévue par le législateur, sanction financière du syndic : abattement sur ses honoraires de l'exercice écoulé ... ou à venir si l'affaire est plus simple pour "manquement à ses obligations légales et contractuelles".
Pas besoin de passer par le quitus et une "réserve" sans effet qui plus est si l'assureur RCP ne bouge pas, ce qui est un grand classique.
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JPM
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Posté - 08 juin 2009 : 14:50:51
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Gedehem : citation: L'AG refuse d'approuver l'état des comptes tel qu'il lui est présenté
Certainement pas !
Il y a boulette et responsabilité du syndic sans aucun doute !
Mais les comptes sont exacts. Le vendeur figure comme débiteur de la somme de 3750 € Sur le plan comptable : parfaite régularité.
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GĂ©dehem
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Posté - 09 juin 2009 : 01:02:42
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Hum ...... s'il y a 3750 € d'impayés c'est qu'il manque 3750 € en recette quelque part dans les comptes.
Approuver les comptes ne se limite pas aux seules dépenses. |
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Posté - 09 juin 2009 : 09:19:56
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G2M, JPM a raison sur ce point.
La dette est bien comptabilisé. Les comptes sont justes et il n' y a pas de raison de les rejeter. PAr contre, on est bien dans le cadre d'une RCP. Sachant que cet exemple n'est pas le meilleur car le défaut d'opposition n'empèche pas de recouvrer la dette. C'est juste plus long et necessite une action en justice, mais ce n'est pas le propos.
Pour ce cas, le syndic aurait 2 options, soit prendre en charge les frais de recouvrement et les éventuelles pertes liés à la difference entre la dette et le recouvrement. Soit prendre en charge la dette intégralement, mais cela ne serait pas admis par le RCP.
Je pense, mais je l'ai déjà dit, que le refus du quitus systématique n'est pas une solution. Qu'un quitus doit faire l'objet d'un compte rendu, comme celui du CS. Soit ce compte rendu ecrit est présenté et le quitus ne porte que sur cela, ou pas de rapport, pas de quitus. |
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GĂ©dehem
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Posté - 09 juin 2009 : 09:36:48
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Alors nous aborderons le sujet lorsqu'il y aura un rapport de gestion rendu obligatoire et qui sera effectif !
En attendant, faute de pouvoir identifier les actes concernés par le quitus, il ne faut pas le donner pour sécuriser, assurer le syndicat !
Encore une fois ne pas donner quitus n'est pas sanction.
La vraie et seule sanction c'est la non désignation à nouveau du sortant.
Le reste, réserve et autre état d'humeur, n'est qu'amusement sans effet....
(PS : dommage que l'abstention ait été supprimée. Pendant des années je l'ai prôné pour le quitus : abstention majoritaire n'est pas rejet.) |
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JPM
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Posté - 09 juin 2009 : 09:47:33
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Je suis d'accord bien sur avec Marin.
Réserve faite que l'omission de l'opposition se traduit assez fréquemment par une perte définitive de la créance quand le vendeur a "disparu", parti très légitimement à l'autre bout du monde.
En second lieu, l'omission de l'opposition a pour conséquence la perte du privilège spécial puisque sa mise en oeuvre ne peut résulter que de l'opposition. Les conséquences sont alors beaucoup plus graves encore.
Il faut assimiler à l'omission de l'opposition la présentation irrégulière de la créance du syndicat qui a également pour effet la perte du privilège spécial. Les cas sont plus nombreux encore et portent souvent sur des sommes importantes.
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Posté - 09 juin 2009 : 10:29:38
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gedehem : citation: Pas besoin de passer par le quitus et une "réserve" sans effet qui plus est si l'assureur RCP ne bouge pas, ce qui est un grand classique.
N'oublions pas que que c'est l'assureur RCP qui réclame le Quitus au syndics. Quand on peut éviter de prendre ses responsabilités pour les " erreurs" et " fautes du syndic, on INVENTE le Quitus.
Ce débat sur une résolution sans aucunes bases juridiques se pose chaque année aux AG, le quitus n'existe pas dans la loi, alors on ne le vote pas, ou l'on vote contre. Il n'y a pas d'autres alternatives si le syndicat veut protéger pour toutes les dérives de son syndic.
L'AG annuelle des copropriétaires est le seul moment de l'année ou les copros peuvent également débattre, limiter cette AG aux seuls votes des résolutions, et puis c'est tout !!!, n'est pas le reflet de la réalité.
De plus un copro. peut bien évidemment emmettre des résierves sur la gestion du syndic, et celles-ci DOIVENT être portées sur le PV.
stephanemarin : citation: C'est plutôt en cela que le quitus PEUT être demandé. PArce que même non sollicité, si il n' y a pas d'erreur de gestion, il n'ya pas de responsabilité. C'est normal aussi que l'on assume nos erreurs, mais je trouve anormal d'assumer celles des CS. Bon c'est notre faute direz vous car nous n'avons qu'a dire non, mais dans ce cas, nous sommes tjs devant le même risque, celui de perdre "le client".
stephanemarin : un CS n'a aucun pouvoir de décision, et si ilcommet des erreurs, vous être le syndic pro, il est de votre mission de conseiller celui-ci en lui donnant touts les raisons juridiques que leurs " souhaits" n'e sont pas réalisables. Et je crois que vous avez raison en nous écrivant que si vous ne commettez pas d'erreurs alors vous n'êtes pas responsables de n'avoir pas commis des erreurs. ?? Lapalisse était syndic?
Demandez un Quitus pour que vous, syndic, ne soyez pas reconnu repsonsable des erreurs du CS, une belle invention ??? J'espère que vous llaez proposer cette version du quitus au syndc à vosu prochaines AG, rien que pour rigoler !!!
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oldman24
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 Posté - 09 juin 2009 : 22:08:23
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Tout le monde sait que la législation sur la copropriété ne contient aucune disposition relative au QUITUS !
On ne voit pas alors pourquoi les syndics inscrivent systématiquement une ou deux projets de résolutions à l'ordre du jour des AG.
Le contrôle sans observation du conseil syndical ou des copropriétaires , en temps opportun, et l'approbation des comptes en AG devraient suffire . En outre, si des réserves ont été formulées sur les comptes il y aurait contradiction entre le quitus et ces contrôles.
Conclusion : J'ai déjà suggéré que ce point ne soit abordé , le cas échéant , que dans les "affaires diverses " lesquelles n'ont pas de caractère " décisoire".
(+ qq corrections) |
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Édité par - oldman24 le 10 juin 2009 10:49:56 |
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Posté - 10 juin 2009 : 09:06:57
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Cela étant G2M, rien n'interdit de le demander sur des points bien précis. Notamment sur le suivi des avis du CS.
ou par la ratification de certains actes passé par le syndic.
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Posté - 10 juin 2009 : 09:36:36
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stephanemarin : citation: Cela étant G2M, rien n'interdit de le demander sur des points bien précis. Notamment sur le suivi des avis du CS.
ou par la ratification de certains actes passé par le syndic.
Demander un quitus sur le suivi des avis du CS ???? le CS donne des avis, ce ne sont pas des décisions, demander un quitus sur un avis, une proposition, un souhait du CS est idiot.
stephanemarin : le Quitus n'existe pas dans la loi, MEME sur des ponts précis, ce débat n'a pas lieu d'être. Le forcing des syndics de le présenter à chaque AG n'est du qu'à une demande express des caisses de garantie, vos collègues syndic vous l'expliquerons. |
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oldman24
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Posté - 10 juin 2009 : 11:04:47
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Posté - 10 juin 2009 : 12:41:16
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PArce que. un CS n'emet qu'un avis et certain vous le rappelle quand en AG leur choix est contesté par certains. Et là , la formule magique..; "mais nous ne faisons que donner un avis, c'est le syndic qui décide".
Donc, même si une majorité est d'accord, je demande que ces actes, même revétu de la bénediction du pape, du grand rabbin, du grand muffti de saint givors et archange giverdon, et enfin du CS soit ratifiés par l'AG.
Ensuite, il y a les copropriétés neuves juste livrée ou vous avez parfois besoin de procéder à des actes qui relèvraient de l'AG, mais qui compte tenu d'une certaine urgence, sont passé avant. Comme l'assurance par exemple. |
Édité par - Stéphane Marin le 10 juin 2009 12:49:11 |
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oldman24
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Posté - 10 juin 2009 : 13:42:51
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Il ne faut pas profiter de l'invention du quitus pour faire approuver par l'AG des avis de CS ou certains actes du syndic .
Ces points doivent être inscrits dans l'ODJ et approuvés en bonne et due forme . / |
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Administrateur civil honoraire.
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Posté - 10 juin 2009 : 14:26:16
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Et c'est quoi d'aprés vous la ratification ou le quitus de certains actes ?
Cela ne concerne que des actes clairement enoncés. |
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GĂ©dehem
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Posté - 10 juin 2009 : 16:17:14
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Ben oui ! .... Autrement dit, il faut lister les actes qui sont couverts par le quitus, lequel ne peut être général ....
Il faudrait que les copropriétaires ouvrent les yeux : s'il y a ensuite litige, ce sera au syndicat à démontrer que l'acte en question était inconnu des copropriétaires.
Il sera très facile au syndic de démontrer au travers de l'approbation des comptes ou de tels autres points que les copropriétaires (dont son CS) n'igoraient rien de l'acte contesté et qu'ils ne sont donc pas recevable de leur action ayant déclaré le syndic "quitte".
Si ce n'est pas le syndic qui met en avant ce point, on peut compter sur son assureur RCP, qui n'a pas l'intention e débourser un sou ! 
Conclusion, pas la peine de se casser la tête : on ne donne pas quitus par sécurité pour le syndicat et on désigne à nouveau le syndic sortant. Tout le monde sera content  .... |
Édité par - Gédehem le 10 juin 2009 16:20:06 |
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oldman24
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Posté - 10 juin 2009 : 16:38:19
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Bien que GĂ©dehem me fasse la gueule ,je remarque que nous sommes synchros sur de nombreux points.(mĂŞme dit autrement)
Pour ma part, je ne suis ni pour ni contre les syndics, ni pour ni contre les simili syndics.ni pour Pierre paul et Jacques !
Je souhaite simplement que les copropriétaires ne soient pas les " dindons de la farce "
J'essaye de faire de mon mieux dans mes contributions ,avec mon apnée du sommeil, mes acouphènes, mon diabète, mes problèmes occulaires et une vingtaine de médicaments et collyres par jour qui n'arrangent pas les méninges,
N'oubliezpas que je suis un " vieux "qui sait qu' "on ne peut plus être et avoir été " mais s'accroche juqu'au dernier souffle ? |
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Posté - 10 juin 2009 : 17:16:03
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stephanemarin : citation: PArce que. un CS n'emet qu'un avis et certain vous le rappelle quand en AG leur choix est contesté par certains. Et là , la formule magique..; "mais nous ne faisons que donner un avis, c'est le syndic qui décide".
Donc, même si une majorité est d'accord, je demande que ces actes, même revétu de la bénediction du pape, du grand rabbin, du grand muffti de saint givors et archange giverdon, et enfin du CS soit ratifiés par l'AG.
Ce que vous décrivez la n'est pas le fonctionnement d'un syndicat et d'une AG.
sptephanemarin : le CS n'a aucun pouvoir de décision, comme le syndic ( sauf cas d'extr^me urgence), SEULE l'AG est décissionnaire, le syndic doit exécuter ces décisions, et le CS de controler qu'elles ont bien été exécutées et de controler les comptes.
L'AG vote, ces décisons ne sont pas contestables et ni le syndic ( l'invité de l'AG), ni le CS ne ratifie une nouvelle fois ces décisions.
stephanemarin : connaissez vous vraiment le monde de la copropriété et la loi de 1965 ??? on peut en douter avec de telles inventions sur le Quitus.
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