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Mout
Contributeur vétéran
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 Posté - 28 févr. 2010 : 06:46:59
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citation: J'admets Mout ne pas parfaitement maitriser les termes utilisés en urbanisme. Il fallait comprendre co-lotis=un voisin. Je vous trouve donc tatillon. Je suis expert dans mon domaine et je ne fais pas de faute de vocabulaire s'y rapportant, alors soyez indulgent !
kalimasta7075 : l'indulgence vous est acquise de droit 
Mais autant s'exprimer avec les bons termes pour éviter d'être mal compris  ...et que la force de l'habitude ne mène pas tout droit aux confusions largement répandues 
Une ASL est une personne morale spécialisée.
Sa spécialisation la limite strictement à son objet légal :
- la loi (O2004+D2006) limite cet objet
- le cahier des charges publié le limite, le cas échéant, par la description du "rôle" de l'ASL qui ne peut, en droit, aller au-delà de l'objet fixé par la loi
En tout état de cause, les statuts d'une ASL ne peuvent, en droit, apporter de restriction au droit de propriété exercé sur leur lot par les propriétaires (qui ne sont pas des "co"-propriétaires).
Le champ d'activité d'une ASL est réduit aux parties communes et aux services communs à tous les lots : voies, réseaux, équipements communs, nécessaires à la desserte des lots.
La capacité juridique de cette personne morale est relative à son objet, et par voie de conséquence, limitée strictement au champ de sa "spécialité".
Pour le reste, je n'ai pas pu avoir accès aux extraits de votre cahier des charges
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Posté - 28 févr. 2010 : 08:44:01
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 Posté - 28 févr. 2010 : 09:16:55
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c'est le cas en l'occurence...
et la toiture ne pouvait recevoir de panneaux solaires sans autorisation du conseil syndical !4
donc recours possible |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
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24
Posté - 28 févr. 2010 : 10:29:55
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trouvez, si vous pouvez, le terme "Conseil Syndical" dans les dispositions légales régissant les ASL ... |
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Posté - 28 févr. 2010 : 10:41:07
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exact, erreur de ma part !
il faut dire ici "comité syndical" |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Contributeur vétéran
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Posté - 28 févr. 2010 : 13:28:09
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....pas plus de "comité syndical" que de "beurre en bouteille"! |
Édité par - Mout le 28 févr. 2010 13:28:44 |
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Posté - 28 févr. 2010 : 15:40:14
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lisez les statuts et cessez de raconter des couenneries sur ce site.
merci |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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CHRI64
Contributeur senior
638 message(s)
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Posté - 28 févr. 2010 : 16:33:16
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Qui modère le Modérateur ??
Plus sérieusement, à titre de bilan provisoire je constate que la jurisprudence que j'ai citée n'a pas reçu de contre argument, mis à part des citations hors sujet de JM LUGHERINI (obligation d'adhérer) ou POPOLUS ( confusion avec la loi 1901 - qu'il reconnaît lui même être "pas très convainquante"), ou encore l'affirmation péremptoire de W WORMSER "c'est justement au nom de la liberté de contracter prévue par les article 1134 et autres du code civil qu'une telle capacité à ester peut être dévolue statutairement à l'ASL."
A défaut donc d'arguments sérieux ou de jurisprudence contraire un juriste pourrait-il expliquer simplement (=avec bon sens) comment on peut interférer avec une convention signée entre plusieurs individus sans l'unanimité des mêmes cocontractants ?
PS : Mout je n'ai pas compris votre question : CHRI64, avez-vous sur la langue la JP qui constate qu'une association syndicale ne représente pas ses membres ?
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Posté - 28 févr. 2010 : 17:19:48
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mais justement, Chri64, il ne s'agit pas ici d'interférer mais au contraire d'appliquer les clauses d'un contrat adopté à l'unanimité des colotis prévoyant que leur ASL a pour objet, aussi, de vérifier l'application stricte des termes du CdC et a capacité à agir en justice pour ce faire...
(PS : n'importe quel modérateur peut modérer mes propos qui sont ici ceux d'un simple intervenant puisqu'ils ne sont pas précédés du code **modération** en rouge...) |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 28 févr. 2010 17:22:23 |
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CHRI64
Contributeur senior
638 message(s)
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Posté - 28 févr. 2010 : 18:16:41
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Dois-je comprendre que cette clause doit figurer dès l'origine de la création de l'ASL ? (Cas présent semble-t-il) Les statuts auraient force de contrat (faisant loi) ? Ne serait-ce pas alors à prévoir plutôt dans le CDC . J'y retrouverais une certaine logique.
Que penser alors d'une clause introduite à l'occasion d'une révision des statuts ?
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Posté - 28 févr. 2010 : 18:42:28
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nous ne sommes pas dans ce cas lĂ semble-t-il.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Contributeur vétéran
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Posté - 28 févr. 2010 : 20:23:46
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CHRI64 : vous me questionnez et je vous réponds bien volontiers, à vous qui échangez dans le droit fil de la charte du forum...
citation: PS : Mout je n'ai pas compris votre question : CHRI64, avez-vous sur la langue la JP qui constate qu'une association syndicale ne représente pas ses membres ?
Je manque de temps pour rechercher cette JP lue il y a très longtemps qui rappelle la spécialisation de la personne morale "ASL".
Une telle personne morale SPECIALISEE ne peut poursuivre d'intérêts propres d'une part.
Elle est limitée à l'intérêt de TOUS les propriétaires qui en sont membres d'autre part.
Ce qui exclut qu'elle agisse contre certains membres pour demander l'exécution d'un contrat auquel elle est un tiers.
Alors aussi qu'elle est sans pouvoir de représenter ses membres, et qu'elle ne peut se substituer à eux pour faire exécuter le contrat qui les lie.
Dans le cas rapporté par kalimasta, le cahier des charges contient de nombreuses clauses extravagantes , à classer dans les "grises" et les "noires" des contrats suspects...dont la moindre n'est pas celle établissant les STATUTS que seule la personne morale, en AG des membres, est susceptible d'établir...
On peut aussi frémir à l'évocation d'un coloti acariatre qui exigerait d'un autre qu'il exécute la clause sur "les avantages présentés par les constructions, les espaces libres, la lumière, l'hygiène et la tranquilité" avec les interprétations que les juges seraient libres d'en faire...
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Édité par - Mout le 28 févr. 2010 20:26:55 |
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Posté - 28 févr. 2010 : 20:30:50
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cherchez, cherchez, et retenez qu'il ne fallait pas signer : aucune de ces clauses ne semble léonine et suceptible, apparemment, d'être jugée "réputée non écrite"... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 28 févr. 2010 : 22:10:38
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Bonsoir Mesdames, Messieurs,
Merci encore à tous de nourrir heure après heure ma réflexion.
Les extraits de notre cahier des charges ainsi que les statuts ont été rédigé par Kaufman&Broad et déposés à notre étude notariale où nous avons (les 58 maisons) tous signés. D'ailleurs une provision de 100 euros à la date de signature nous a été demandé après lecture de 20 minutes dans une salle isolée ! C'est pour cela que je disais dans l'un de mes posts que tous les propiétaires ont signé en connaissance de cause.
J'ai une question pour vous Mout : Comment faire respecter ce cahier des charges si le conseil syndicale, l'assemblée générale, le président ne peuvent agir pour défendre l'harmonie ainsi que la couleur et qualité de nos toitures. J'avoue que votre réponse me destabilise.
A vous lire et merci pour ce temps passé à rédiger des réponses. |
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Posté - 28 févr. 2010 : 23:23:00
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en plus de l'action de l'ASL, possible car prévue par ses statuts, tout coloti peut exiger le respect du CdC à titre individuel, s'agissant d'un droit réel immobilier . |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
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Posté - 01 mars 2010 : 08:11:26
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Puisque la question m'est adressée, je réponds bien volontiers
citation: J'ai une question pour vous Mout :
Comment faire respecter ce cahier des charges si le conseil syndicale, l'assemblée générale, le président ne peuvent agir pour défendre l'harmonie ainsi que la couleur et qualité de nos toitures.
J'avoue que votre réponse me destabilise
Les propos perturbateurs d'intervenants sûrs d'eux et dominateurs empêchent de faire le point en toute sérénité.
citation: Les extraits de notre cahier des charges ainsi que les statuts ont été rédigé par Kaufman&Broad
Cette manière de faire révèle un sens commercial prononcé.
Détrompez-moi si nécessaire : les acquéreurs sont ravis et flattés que l'on prenne tant soin d'eux, en les préservant des "troubles de voisinage"...Chacun se tiendra bien!
L'envie d'acquérir un bien dans un lieu si bien fréquenté en est décuplée...
citation: et déposés à notre étude notariale où nous avons (les 58 maisons) tous signés.
Vous avez signé QUOI? exactement, quel document?
citation: D'ailleurs une provision de 100 euros à la date de signature nous a été demandé après lecture de 20 minutes dans une salle isolée !
1) Comment avez-vous été convoqués? tous ensemble? séparés?
Etait-ce une convocation en bonne et due forme pour une AG "constituante"?
2) Le "prix" de cette chose sera donc au minimum de 58 000€ ?
Pour vous "restabiliser", il faut renverser le point de vue et cessez de vous interroger sur la manière de faire exécuter cette chose.
Vous demander pourquoi cette chose vous a été ainsi imposée, en vertu de quelle réglementation?
Quelle entourloupe!
Les STATUTS, même signés par chaque acquéreur, un après l'autre, ne peuvent pas déborder du cadre légal!
Avez-vous lu attentivement les articles 1 Ă 10 de l'Ordonnance du 1er juillet 2004?
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspa...INTX0400093R
et le décret 2006-504 dont les dispositions relatives aux ASA doivent "inspirer" les ASL sur les organes de fonctionnement et leurs prérogatives...
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspa...INTB0600033D
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Posté - 01 mars 2010 : 08:15:25
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arf arf arf
en quoi les ordonnance et décret mentionnés démontrent ils que les statuts débordent de leur cadre légal...????
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 01 mars 2010 08:38:44 |
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CHRI64
Contributeur senior
638 message(s)
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Posté - 01 mars 2010 : 13:18:39
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Partageant complètement le point de vue de Mout (pour la logique qu'elle défend, facile à comprendre par un non juriste), je réponds à la question en recopiant l'objet qu'encadre l'ordonnance 2004 qui est :
D'aménager ou d'entretenir des cours d'eau, lacs ou plans d'eau, voies et réseaux divers ;
Or il est dit que :La capacité juridique de la personne morale est limitée par le principe de la spécialité des personnes morales. Alors que les personnes physiques vont organiser leur vie juridique comme elle l'entend, les personnes morales sont créées par l'exercice dune activité déterminée. Leur personnalité juridique ne leur est reconnue que dans un but particulier.
En conséquence, chaque personne morale doit se spécifier dans l'activité juridique pour laquelle elle a été conçue. Elle ne peut accomplir que les actes juridiques qui sont prévus à son objet.
(Mout : je n'ai pas encore retrouvé la jp que vous évoquiez)
Mis bout à bout cela démontre bien que vouloir donner le pouvoir à l'ASL de s'immiscer dans le droit privé des propriétaires est non pas léonin mais abusif.
L'ASL est une association foncière et non une association de propriétaires.
Je reste sur ma faim par ailleurs dans le cas où les statuts d'origine ne prévoient pas cette clause (ce qui n'est pas le cas présent, mais ça aide à comprendre) : faudrait-il imaginer que cette modification soit adoptée à l'unanimité ? Et comment la rendre opposable au tiers = futurs acquéreurs ? Faudrait-il en plus l'enregistrer aux hypothèques ??
Manifestement la cause n'est pas si évidente que le disent MM Worser & JM L. puisqu'il faut une jurisprudence pour y répondre.
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Posté - 01 mars 2010 : 13:29:45
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votre lecture de l'article 1 de l'ordonnance est trop partielle -partiale ?- :
citation: Article 1
Peuvent faire l'objet d'une association syndicale de propriétaires la construction, l'entretien ou la gestion d'ouvrages ou la réalisation de travaux, ainsi que les actions d'intérêt commun, en vue :
a) De prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances ;
b) De préserver, de restaurer ou d'exploiter des ressources naturelles ;
c) D'aménager ou d'entretenir des cours d'eau, lacs ou plans d'eau, voies et réseaux divers ;
d) De mettre en valeur des propriétés.
les caractères en gras permettent parfaitement à mon avis à l'ASL, si ses statuts le prévoient, d'agir en justice en vue du respect du CdC.
le principe de spécialité interdit aux personnes morales d'exercer une activité absente de leur objet statutaire, rien autre mais rien de moins.
quant à la jurisprudence, elle ne me semble pas nécessaire pour interpréter ce texte....
peut-ĂŞtre l'est-elle pour contredire , justement, mon analyse ?
enfin, je ne comprends pas votre question sur les "statuts d'origine":
- la règle à respecter, c'est celle du CdC.
- les statuts de l'ASL peuvent préciser des moyens de faire respecter la règle -ici , la capacité statutaire accordée à l'ASL pour ester afin de garantir le respect du CdC et les modalités permettnat de donner compétence à son président pour représenter l'ASL-.
- il ne s'agit pas ici de modifier la règle à respecter...
- et, normalement, les statuts de l'ASL prévoient non seulement son objet et les modalités permettant à son président d'avoir compétence pour la représenter, ils prévoient également les modalité de modification de leurs propres articles, y compris ceux relatifs à l'objet de l'association.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Édité par - Emmanuel Wormser le 01 mars 2010 13:43:12 |
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Posté - 01 mars 2010 : 14:01:53
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Je sollicite l'aide d'Emmanuel (par MP) pour l'insertion d'une JP.....s'il y arrive.
Bonne lecture!
dans le bulletin CA d'Aix, 2007, page 59
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 01 mars 2010 14:24:41 |
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