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 Posté - 05 juin 2009 : 10:51:14
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Bonjour,
Nous sommes une petite copropriété (deux copropriétaires seulement) et souhaitons nous débarrasser d'un syndic professionnel franchement négligent voire malhonnête. Comme son contrat arrive à échéance le 30 juin prochain, je lui ai demandé fin mai par LRA de convoquer une AG avec à l'ordre du jour la désignation d'un nouveau syndic (moi-même en l'occurrence). Or, quinze jours sont passés et le syndic n'a pas convoqué d'AG... Je pensais donc convoquer une AG pour le 1er juillet mais je m'interroge, cette convocation est-elle valide ou faut-il que je passe nécessairement par le TGI? Je précise qu'il n'y a pas de Conseil Syndical pour cette copro et je ne peux convoquer cette AG qu'en qualité de copropriétaire (représentant 545 millièmes).
Merci d'avance pour vos réponses.
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Posté - 05 juin 2009 : 12:18:09
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dans quel Ă©tat d'esprit est votre autre coprio ? s'il est en phase avec vous ou pas ?
en théorie, votre LRAR était elle formellement une mise en demeure ou une simple demande ?
si vous etes dans le second cas, faites une lettre LRAR avec formellement une mise en demeure en faisant référence à l'article vous permettant de faire cette mise en demeure.
Si vous etes dans le premier cas, huit jours étant passé vous devriez saisir le tribunal pour faire convoquer cette AG, etc...
mais suivant l'Ă©tat d'esprit de votre copro, attendez le 30 juin, car il peut lancer la convocation le 30 juin encore.
passée cette date, faites vous même une convocation à notifier pour le 1 ou 2 juillet pour une AG vers le 24 ou 25 juillet (21 jours de délai). tout cela pour ne pas accumuler les irrégularités.
Ensuite après votre AG, faites une lettre LRAR à l'ancien syndic avec extrait du PV pour lui demander de vous restituer documents, archives et trésorerie et vogue la galère.... car cela va être la galère avec lui 
j'espère que vous n'avez pas trop de trésorerie sur le compte.
Si votre compte est un compte séparé faites une LRAR avec extrait de PV à la banque pour lui signaler le changt de syndic, etc....
Bon courge...  |
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Posté - 05 juin 2009 : 14:08:19
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voilà votre réponse dans le decret du 17 mars 1967:
Article 8
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
Vous savez donc ce qui vous reste Ă faire |
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oldman24
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 Posté - 05 juin 2009 : 16:12:28
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Je ne pense pas que la lecture tant de la L/65 que du D/67 suffisent à règler le problème auquel serait confronté Sylvainpaul si le syndic ne convoque pas l'AG , avant le terme de son mandat.
Envoyer une LRAR à la banque est une chose.Savoir si celle ci répondra à quelqu'un qu'elle ne connait pas et qui n'a aucune fonction dans son SDC. ?
Cela permettra quand même à la banque d'être informée de la situation et d'en tenir compte ! |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 juin 2009 : 17:14:38
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Dans le cas exposé, il ne me semble pas que le recours à la procédure prévue D.art.8 soit pertinente.
Il faut appliquer D.art.10 : notification au syndic de la candidature de Sylvainpaul, formalisée par une proposition de contrat conforme à D.art.11 .
M. le syndic,
Conformément à l'art.10 dudécret du 17.03.1967 modifié, je vous demande d'inscrire à l'ODJ de notre prochaine AG la(les) question suivante :
- désignation du syndic : cadidature de M. Sylavain paul (proposition de contrat de mandat jointe)
Remerciements
Syl...."
"Contrat de mandat de syndic
Le syndic exercera ses fonctions conformément aux dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et plus particulièrement des articles 14 à 18 de la dite loi.
Ce contrat prendra effet à la date de l'AG l'ayant désigné à moins qu'il n'en soit décidé autrement par la même AG.
La durée du contrat sera celle du mandat fixé par l'AG.
Le syndic exercera ses fonctions bénévolement. Il sera défrayé des sommes qu'il aurait engagé pour l'administration du syndicat."
Dès demain matin la LRAR est envoyée
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Posté - 05 juin 2009 : 17:31:35
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pertinente non, mais licite (a mon avis) |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 juin 2009 : 22:52:37
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... sans doute dans un syndicat de 50 avec un CS !
Mais ici ...: "Nous sommes une petite copropriété (deux copropriétaires seulement)....
Alors la convoc d'AG par le pdt du CS .... 
Conclusion de la question posée : non, personne d'autre que le syndic ne peut convoquer l'AG.... |
Édité par - Gédehem le 05 juin 2009 22:54:28 |
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oldman24
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Posté - 06 juin 2009 : 00:19:02
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Stephane Marin,
GĂ©dehemorroides , connaissez vous un bon traitement , avant de vous installer comme syndic professionnel ?
Quel sera le montant de vos honoraires , vous qui serez le premier "pilier"à débarquer en ce 65 e anniversaire
sur les plages du site Universimmo.com ? site des professionnels de l'immobilier ! |
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Posté - 06 juin 2009 : 03:05:37
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Hors sujet oldman24, le pb de Sylvainpaul c'est qu'il n y a pas de CS, donc par défaut, l'article 8 ne peut pas s'appliquer et il faut passer par le TGI.
C'est quoi votre allusion à la banque ? un parallèle ou un sarcasme.
Remarquez si on vous laisse avec LeNabot, Quelboulot, et philippe"lapinou"388, on est tranquile pour notre avenir.
Sylvainpaul, seul le pdt du CS peut convoquer sans passer par le juge. Vous avez qualité pour delander la convocation au syndic et en cas de carence vous devez vous faire autoriser par le TGI. |
Édité par - Stéphane Marin le 06 juin 2009 03:11:03 |
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Posté - 06 juin 2009 : 09:22:30
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Sylvainpaul, vous avez la théorie et la légalité énoncée par les divers intervenants ; moi, je réitère ma solution si votre autre copro est d'accord : attendez le 30 juin, le syndic n'est plus syndic. Et convoquez vous-même l'AG (sous forme de graillout) le lendemain, sans passer par le tribunal qui va vous couter pour le même résultat.
Il est vrai que j'essaierai au préalable la solution de gedehem qui propose à l'ancien syndic, une résolution toute prête, ce qui me semble une bonne idée. En effet, l'ancien n'a peut-être pas envie de se défoncer pour chercher une solution de remplacement.
J'irai peut-être plus loin, je préparerai (puisque de toute façon, il faudra le faire) 2 convocations toutes prêtes au nom du syndic, plus une feuille d'émargement de remise. Je vais au syndic, je lui arrache la signature (!) et je signe la feuille d'émargement, je remets la seconde convoc au copro voisin et vogue la galère.
Certains diront, non, c'est le boulot du syndic il est payé pour cela : oui, mais ainsi la copro avance... |
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Posté - 06 juin 2009 : 09:34:47
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C'est vrai qu'Ă 2, s'ils sont d'accord, le risque est faible |
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JPM
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Posté - 06 juin 2009 : 13:41:40
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A Stephane Marin :
A Propos de la procédure de l'article 8, on ne répète jamais trop que la demande initiale de convocation d'une assemblée adressée au syndic ne fait courir aucun délai.
Tout le monde croit que la syndic doit expédier la convocation dans les huit jours, ce qui est faux.
Le texte ne précise pas ce que doit faire le syndic : au minimum accuser réception et prendre contact avec les demandeurs et le conseil syndical, s'il n'est pas le demandeur, pour prévoir l'organisation de l'assemblée demandée.
C'est en l'absence de réaction du syndic dans un " délai de convenance ", que les demandeurs doivent envoyer une mise en demeure qui, elle, fait courir le délai.
Le délai de convenance ? Disons trois semaines à un mois, sauf dans le cas d'une urgence manifeste. Plus si la demande est faite le 25 juillet.
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Posté - 06 juin 2009 : 13:57:17
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A JPM.
Sauf erreur d'interprétation de ma part, larticle 8 dispose que:
"Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours."
Pour moi, la phrase "après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours." fait courir un délai. Je ne parle que de ce délai.
Il est clair qu''en l'absence de cette mise en demeure, il n' a pas de délais, qui cour Mais rien n'inderdit d'adresser une mise en demeure immédiatement. Rien n'impose un délais de convenance lorsque la question, le projet de résolution et éventuellement les devis sont joints par le CS
Dans le cas présent, la mise en oeuvre de la convoc par le PDt du CS n' aucun interêt. Il n'y a pas de CS
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Édité par - Stéphane Marin le 06 juin 2009 13:58:56 |
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Posté - 06 juin 2009 : 15:03:32
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oui mais stéphane, il y a une différence entre une demande envoyée en LRAR de convoquer et une mise en demeure, c'est ce que jpm a édicté me semble-t-il
LRAR pour convoquer : attendre réponse ou délai de convenance
LRAR avec mise en demeur et attendre 8 jours pour intervenir au tribunal. Le tribunal ne prendra pas en compte la demande s'il n'y a pas preuve d'une MISE en DEMEURE. |
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Posté - 06 juin 2009 : 17:09:07
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Oui, c'est bien comme celĂ que je comprends le sens de l'article 8.
Phase 1: notification au syndic de convoquer , pas délais en dehors de celui de la LRAR qui doit laisser le emps au syndic (15 jours au moins suivant l'ordre du jour)
Puis si pas de nouvelle du syndic,
Phase 2 Mise en demeure par LRAR delis prévu par l'article 8: 8 Jours.
Mais dans le cas de sylvainpaul, 2 copros 1 question, 1 résolution, s'il y avait un CS, il aurait trés bien pu faire sa phase 1 : 8 jour, puis phase 2.
En fait, ce que je voulais dire par ma réponse initiale c'est que seul le PDt du CS pouvait convoquer sans décision du TGI
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JPM
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Posté - 06 juin 2009 : 18:12:01
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Deux copropriétaires qui s'entendent font absolument ce qu'ils veulent, y compris le procès-verbal d'une assemblée décidée le matin même et " tenue " dans la foulée.
Attendez le 30 juin.
Evitez de dater le PV du 31 juin. Cela ne ferait pas sérieux.
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Posté - 06 juin 2009 : 18:39:34
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Merci à tous pour vos réponses qui m'aident à y voir plus clair.
Effectivement, le souci principal tient d'abord à une question de trésorerie. Nous avons versé des appels de fonds nettement trop lourds en 2008 et la copropriété est créditrice de plus de 3000 Euros. C'est d'ailleurs pour obtenir l'arrêté des comptes de 2008 que je tenais à faire cette AGO avec le syndic. Sa mauvaise volonté augure mal d'une séparation à l'amiable (nous n'avons pas de compte de copropriété).
L'autre copro est en phase avec moi puisque j'ai une lettre signée de sa main m'acceptant comme nouveau syndic. Donc sur ce point, pas de problème...
Je dois dire que je me suis contenté d'envoyer une demande de convocation d'AG car je pensais que cela suffisait à imposer ce délai de huit jours... Donc, après vous avoir lu soigneusement, je pense envoyer une mise en demeure. Pour la suite, j'hésite et m'interroge. Dois-je passer nécessairement par le TGI ? Cela me semble une démarche un peu lourde (je ne connais pas du tout ce type de procédure et suis un peu désarçonné par le jargon juridique).
Si l'on considère qu'à partir du 1er juillet, il n'y a plus de syndic, n'est-il pas légitime, même pour un simple copro, de convoquer une AG? |
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Posté - 06 juin 2009 : 18:42:58
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JPM, nos réponses se sont croisées... Donc j'attends le 30 juin et me désigne syndic dès le 1er juillet. Ce serait effectivement la solution la plus simple pour contrer l'ancien syndic. |
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Posté - 06 juin 2009 : 19:55:56
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déclenccher vous même une AG pour vous désigner syndic, n'est pas légitime  , mais tellement mieux que de passer par le TGI qui parviendra à la même solution pour beaucoup plus cher.
si votre second proprio est OK avec vous, foncez...
mais effectivement pour récupérer votre argent, cela risque d'être la galère, mais c'est un autre topic. |
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JPM
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Posté - 06 juin 2009 : 23:00:37
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Le texte ne permet pas d'envoyer une mise en demeure sans avoir effectué préalalement la demande !
Il prévoit, comme vous l'indiquez, deux phases. On ne peut pas supprimer la première.
De toute manière la convocation d'une assemblée dans les huit jours de ce qui ne peut être qu'une première demande n'est pas réaliste 
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GĂ©dehem
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Posté - 06 juin 2009 : 23:59:33
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Heuu ... je peux mettre un bémol ?
Le texte ne dit pas de qui émane la mise en demeure, mais si l'on s'en tient au sens global de la phrase c'est le pdt du CS qui met en demeure et qui convoque passé le délai de 8 jours sans réaction.
Dans le cas de Sylvain il n'y a pas de mise en demeure possible, d'autant plus qu'il n'y a pas de pdt de CS pour convoquer !
Sa seule possibilité est la demande d'inscription de sa candidature avec envoi d'un projet de contrat comme prévu D.art.10, et c'est tout !
Il doit également noter que l'AG peut être cnvoquée jusqu'au 30 juin, peu importe que l'AG se tienne en aout ... ou même en septembre : le mini c'est 21 jours mais il n'y a pas de maxi. |
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