| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
guimalde
Nouveau Membre
France
20 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 24 mars 2010 : 18:51:15
|
Bonjour,
Nous souhaitons acheter une maison (qui nous plaît vraiment!) qui a fait l'objet d'une vente d'une partie de son terrain. Il reste pour la maison 1200 m2 avec un COS de 0,4. Donc normalement, SHON de 408 m2.
Mais, d'après ce que nous avons compris, la vente a porté non seulement sur une partie du terrain (qui a sa propre SHON) mais aussi sur la SHON restante sur le terrain déjà bâti (= la maison en vente).
Pour calculer cette SHON restante, le propriétaire a fait appel à un géomètre. Il s'avère que celui-ci a minimisé la SHON existante de la maison et n'aurait pas compté les combles (soi-disant parce que accessible avec échelle amovible) ni une partie du sous-sol semi enterré avec des fenêtres.
Du coup, maintenant pour la mairie, la SHON max de la maison est celle donnée par le géomètre soit 242 m2 (et non les 408 autorisés). L'autre partie du terrain fait actuellement l'objet d'un PC pour 3 petits immeubles avec la SHON de son terrain + la SHON encore disponible de la maison (soit 408 - 242).
Or, nous ne sommes intéressés par la maison que si nous pouvons aménager les combles.
Mais, celles-ci n'ayant pas été comptabilisées, cela revient à une création de SHON...qui est impossible puisque la SHON max est atteinte, même si le responsable de l'urbanisme à la mairie nous confirme que les combles auraient dû être comptabilisées dès le départ, mais comme c'est déclaratif, le propriétaire a le droit de ne pas les déclarer (puisque non habitées à ce jour).
Bref, c'est du grand n'importe quoi, mais il nous semble que la situation est bloquée : avons-nous un recours ou faut-il abandonner l'idée d'aménager les combles?
Par ex. a-t-on une chance en faisant un recours contre le PC en cours d'instruction sur l'autre partie du terrain?
D'autre part, quelqu'un nous a dit que depuis la loi SRU, la vente de densité (SHON) n'était plus autorisée : je n'ai rien trouvé là -dessus?
Merci de vos bonnes idées sur le sujet.
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 24 mars 2010 18:54:53 |
|
|
|
1
 Posté - 24 mars 2010 : 19:01:06
|
votre géomètre est un rigolo qui doit repartir en formation -je peux lui forunir de bonnes adresses- s'il a bien commis et certifié de telles mesures.
Le mesurage de la SHON est une photo de l'existant. Vos combles comme le 1/2 sous-sol forment SHON, qu'ils soient ou non aménagés.
Il n'existe plus de transfert de SHON effectivement, sauf dans certains secteurs identifiés des PLU/POS.
Mais votre problème n'est pas la légalité des PC des voisins mais la réalité" de votre propre construction... Si elle n'est pas trop ancienne, tachez de récupérer son propre PC.
L'aménagement de la SHON existante ne crée pas de SHON, bien sûr et n'est même pas soumis à autorisation d'urbanisme. |
 |
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
 |
 |
 |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 24 mars 2010 19:01:59 |
|
|
|
 2
Posté - 24 mars 2010 : 19:01:06
|
votre géomètre est un rigolo qui doit repartir en formation -je peux lui forunir de bonnes adresses- s'il a bien commis et certifié de telles mesures.
Le mesurage de la SHON est une photo de l'existant. Vos combles comme le 1/2 sous-sol forment SHON, qu'ils soient ou non aménagés.
Il n'existe plus de transfert de SHON effectivement, sauf dans certains secteurs identifiés des PLU/POS.
Mais votre problème n'est pas la légalité des PC des voisins mais la réalité" de votre propre construction... Si elle n'est pas trop ancienne, tachez de récupérer son propre PC.
L'aménagement de la SHON existante ne crée pas de SHON, bien sûr et n'est même pas soumis à autorisation d'urbanisme. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 24 mars 2010 19:01:59 |
|
|
|
guimalde
Nouveau Membre
France
20 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 24 mars 2010 : 19:15:26
|
Merci.
Effectivement, nous avons le même point de vue sur le géomètre et d'ailleurs impossible de le joindre, il fait le mort.
Nous avons par ailleurs appris que le promoteur des immeubles n'était autre que le propriétaire de la maison en vente, qui connaît le responsable de l'urbanisme à la mairie!
Donc au vu des forums et des textes de loi, il est évident que nous sommes dans notre bon droit vis à vis de la SHON, mais :
- maison de 1930, pas de PC
- la mairie nous a dit que notre déclaration de travaux serait considérée comme de la création de SHON et qu'il existait une jurisprudence pour ne pas déclarer de comble accessible par trappe et échelle amovible.
Donc quel recours vis à vis de la mairie (par trop lourd genre 3 ans de procédure!)?
Merci.
|
|
|
|
guimalde
Nouveau Membre
France
20 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 24 mars 2010 : 19:15:26
|
Merci.
Effectivement, nous avons le même point de vue sur le géomètre et d'ailleurs impossible de le joindre, il fait le mort.
Nous avons par ailleurs appris que le promoteur des immeubles n'était autre que le propriétaire de la maison en vente, qui connaît le responsable de l'urbanisme à la mairie!
Donc au vu des forums et des textes de loi, il est évident que nous sommes dans notre bon droit vis à vis de la SHON, mais :
- maison de 1930, pas de PC
- la mairie nous a dit que notre déclaration de travaux serait considérée comme de la création de SHON et qu'il existait une jurisprudence pour ne pas déclarer de comble accessible par trappe et échelle amovible.
Donc quel recours vis à vis de la mairie (par trop lourd genre 3 ans de procédure!)?
Merci.
|
|
|
|
guimalde
Nouveau Membre
France
20 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 24 mars 2010 : 19:32:28
|
|
Une petite précision : il y a déjà un velux et une fenêtre dans les combles mais nous voulons rajouter d'autres fenêtres de toit d'où la nécessité de passer par une déclaration de travaux, et donc soumis à autorisation de l'urbanisme. |
|
|
|
guimalde
Nouveau Membre
France
20 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 24 mars 2010 : 19:32:28
|
|
Une petite précision : il y a déjà un velux et une fenêtre dans les combles mais nous voulons rajouter d'autres fenêtres de toit d'où la nécessité de passer par une déclaration de travaux, et donc soumis à autorisation de l'urbanisme. |
|
|
|
7
Posté - 24 mars 2010 : 19:43:04
|
oui, effectivement, mais sans création de SHON
le mieux serait de consulter en mairie le PC d'origine. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8
Posté - 24 mars 2010 : 19:43:04
|
oui, effectivement, mais sans création de SHON
le mieux serait de consulter en mairie le PC d'origine. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
guimalde
Nouveau Membre
France
20 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 24 mars 2010 : 20:07:33
|
|
Le PC existe toujours, même pour une maison de 1930? |
|
|
|
guimalde
Nouveau Membre
France
20 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 24 mars 2010 : 20:07:33
|
|
Le PC existe toujours, même pour une maison de 1930? |
|
|
|
11
Posté - 24 mars 2010 : 20:11:04
|
non !
il n'y en avait pas à l'époque.
faites bien écrire dans le conrat de vente que le grenier est aménageable et faites constater par huissier l'existence des planchers avant d'engager des travaux. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
12
Posté - 24 mars 2010 : 20:11:04
|
non !
il n'y en avait pas à l'époque.
faites bien écrire dans le conrat de vente que le grenier est aménageable et faites constater par huissier l'existence des planchers avant d'engager des travaux. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
guimalde
Nouveau Membre
France
20 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 24 mars 2010 : 20:50:51
|
OK.
Nous souhaitons faire faire les plans par un architecte (qui a déjà vu la maison et confirmé pour les combles) : est-ce qu'il peut jouer le rôle de l'huissier.
Et dans ce cas, pensez-vous que nous aurons bon espoir d'avoir gain de cause même si avec sa SHON réelle, la maison se trouve en surdensité?
|
|
|
|
guimalde
Nouveau Membre
France
20 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 24 mars 2010 : 20:50:51
|
OK.
Nous souhaitons faire faire les plans par un architecte (qui a déjà vu la maison et confirmé pour les combles) : est-ce qu'il peut jouer le rôle de l'huissier.
Et dans ce cas, pensez-vous que nous aurons bon espoir d'avoir gain de cause même si avec sa SHON réelle, la maison se trouve en surdensité?
|
|
|
|
15
Posté - 24 mars 2010 : 23:44:18
|
un tiers non interessé serait plus mieux 
et gain de cause sur quoi ? |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 24 mars 2010 23:45:00 |
|
|
|
16
Posté - 24 mars 2010 : 23:44:18
|
un tiers non interessé serait plus mieux
et gain de cause sur quoi ? |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 24 mars 2010 23:45:00 |
|
|
|
guimalde
Nouveau Membre
France
20 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 25 mars 2010 : 00:07:11
|
avoir l'autorisation de faire les travaux sans se voir opposé un dépassement de SHON.
En effet, le responsable de la mairie nous a parlé d'une jurisprudence où il y avait eu décision de ne pas compter en SHON des combles non aménagées accessibles par trappe. Dans ce cas, il y bien création de SHON quand on aménage. |
|
|
|
guimalde
Nouveau Membre
France
20 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 25 mars 2010 : 00:07:11
|
avoir l'autorisation de faire les travaux sans se voir opposé un dépassement de SHON.
En effet, le responsable de la mairie nous a parlé d'une jurisprudence où il y avait eu décision de ne pas compter en SHON des combles non aménagées accessibles par trappe. Dans ce cas, il y bien création de SHON quand on aménage. |
|
|
|
19
Posté - 25 mars 2010 : 00:40:35
|
ben...quelle JP ?
l'accessibilité n'est pas prévue au R112-2, si ?
mais...méfiance : faites un CUb |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 25 mars 2010 00:41:13 |
|
|
|
20
Posté - 25 mars 2010 : 00:40:35
|
ben...quelle JP ?
l'accessibilité n'est pas prévue au R112-2, si ?
mais...méfiance : faites un CUb |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 25 mars 2010 00:41:13 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
