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guimalde
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 Posté - 25 mars 2010 : 07:54:12
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Pas plus d'info sur la JP.
Effectivement, pas de notion d'accessibilité au R112-2 ni dans la circulaire 90-80, mais bon...on a parfois l'impression que le flou permet à chacun d'interpréter un peu comme il veut...
C'est quoi un CUb? |
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guimalde
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Posté - 25 mars 2010 : 07:54:12
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Pas plus d'info sur la JP.
Effectivement, pas de notion d'accessibilité au R112-2 ni dans la circulaire 90-80, mais bon...on a parfois l'impression que le flou permet à chacun d'interpréter un peu comme il veut...
C'est quoi un CUb? |
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Posté - 25 mars 2010 : 08:00:49
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certificat d'urbanisme opérationnel : permet de connaitre -pour mieux s'y "opposer"-l'analyse très ... personnelle (!!) que certains instructeurs font des lois et réglements ... à l'occasion d'une démarche d'autorisation d'urbanisme. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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24
Posté - 25 mars 2010 : 08:00:49
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certificat d'urbanisme opérationnel : permet de connaitre -pour mieux s'y "opposer"-l'analyse très ... personnelle (!!) que certains instructeurs font des lois et réglements ... à l'occasion d'une démarche d'autorisation d'urbanisme. |
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guimalde
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Posté - 25 mars 2010 : 08:54:01
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Cela peut-être une bonne idée, mais il faut 2 mois pour l'obtenir.
D'après ce que j'ai compris, le plafond de densité de la maison a été modifié suite à la division de terrain (et le report de densité sur l'autre terrain). Le plafond de densité de la maison est devenu la SHON fournie par le géomètre qui a fait la division (donc sans comble ni une partie du sous-sol).
Sachant que cette valeur est fausse au regard du code de l'urbanisme, comment peut-on obliger la mairie à procéder à un contrôle et donc à revoir le droit à densité de cette maison? Je demande juste d'avoir la vraie SHON, même pas un droit à construire en plus...
Est -ce justement avec un recours sur le CU?
D'autre part, l'agence nous dit que nous devrions récupérer l'intégralité de la densité de la maison (soit COS * superficie terrain) au bout de 10 ans après la division : est-ce exact? |
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guimalde
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26
Posté - 25 mars 2010 : 08:54:01
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Cela peut-être une bonne idée, mais il faut 2 mois pour l'obtenir.
D'après ce que j'ai compris, le plafond de densité de la maison a été modifié suite à la division de terrain (et le report de densité sur l'autre terrain). Le plafond de densité de la maison est devenu la SHON fournie par le géomètre qui a fait la division (donc sans comble ni une partie du sous-sol).
Sachant que cette valeur est fausse au regard du code de l'urbanisme, comment peut-on obliger la mairie à procéder à un contrôle et donc à revoir le droit à densité de cette maison? Je demande juste d'avoir la vraie SHON, même pas un droit à construire en plus...
Est -ce justement avec un recours sur le CU?
D'autre part, l'agence nous dit que nous devrions récupérer l'intégralité de la densité de la maison (soit COS * superficie terrain) au bout de 10 ans après la division : est-ce exact? |
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Posté - 25 mars 2010 : 09:17:13
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NON, non, et non : la SHON est ce qu'elle est.
Le plafond de densité est fixé par le POS/PLU.
l'histoire des dix ans est totalement sans lien ...
allez en mairie, faites écrire que la SHON réelle de la construction existante n'est pas la SHON réelle de la construction existante !!!
la possibilité de transfert de SHON est-elle explicitement prévue par le POS/PLU du secteur où se trouve cette construction ? |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 25 mars 2010 09:25:28 |
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Posté - 25 mars 2010 : 09:17:13
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NON, non, et non : la SHON est ce qu'elle est.
Le plafond de densité est fixé par le POS/PLU.
l'histoire des dix ans est totalement sans lien ...
allez en mairie, faites écrire que la SHON réelle de la construction existante n'est pas la SHON réelle de la construction existante !!!
la possibilité de transfert de SHON est-elle explicitement prévue par le POS/PLU du secteur où se trouve cette construction ? |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 25 mars 2010 09:25:28 |
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guimalde
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Posté - 25 mars 2010 : 10:20:17
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J'ai appelé la mairie.
A priori, ce transfert a été autorisé.
Pour eux, si il y a une DP, comme il y a eu division de terrain, il faut regarder la SHON existante + la SHON de l'immeuble qui fait l'objet d'un PC et vérifier qu'on est bien dans le cadre du POS pour l'ensemble du terrain initial. Pas de problème jusque là ...
Mais,sachant que c'est le propriétaire qui a fait la division, il a déclaré la SHON "existante" (enfin, celle du géomètre) et en a déduit celle de l'immeuble. On n'est donc pas en dépassement de SHON pour l'ensemble du terrain. En gros, comme c'est déclaratif et en plus fait par un géomètre, la valeur est considérée comme correcte.
Donc pour la mairie, Ã priori pas de pb!
Ils semblent ne pas vouloir entendre que la SHON existante est sous-estimée...ils ne regardent que la SHON sur la totalité du terrain (avant division). En gros pour eux, il n'y a pas de problème et notre aménagement de combles considéré comme augmentation de SHON est impossible.
Soit la mairie est gênée de ne pas avoir vérifié la SHON existante dans le cadre de l'instruction du PC de l'immeuble, et se couvre, soit elle ne veut pas voir le problème, soir tout ce petit monde se connaît bien (géomètre, propriétaire, mairie) et je crains qu'on soit désarmé face à tant de mauvaise foi.
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guimalde
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Posté - 25 mars 2010 : 10:20:17
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J'ai appelé la mairie.
A priori, ce transfert a été autorisé.
Pour eux, si il y a une DP, comme il y a eu division de terrain, il faut regarder la SHON existante + la SHON de l'immeuble qui fait l'objet d'un PC et vérifier qu'on est bien dans le cadre du POS pour l'ensemble du terrain initial. Pas de problème jusque là ...
Mais,sachant que c'est le propriétaire qui a fait la division, il a déclaré la SHON "existante" (enfin, celle du géomètre) et en a déduit celle de l'immeuble. On n'est donc pas en dépassement de SHON pour l'ensemble du terrain. En gros, comme c'est déclaratif et en plus fait par un géomètre, la valeur est considérée comme correcte.
Donc pour la mairie, Ã priori pas de pb!
Ils semblent ne pas vouloir entendre que la SHON existante est sous-estimée...ils ne regardent que la SHON sur la totalité du terrain (avant division). En gros pour eux, il n'y a pas de problème et notre aménagement de combles considéré comme augmentation de SHON est impossible.
Soit la mairie est gênée de ne pas avoir vérifié la SHON existante dans le cadre de l'instruction du PC de l'immeuble, et se couvre, soit elle ne veut pas voir le problème, soir tout ce petit monde se connaît bien (géomètre, propriétaire, mairie) et je crains qu'on soit désarmé face à tant de mauvaise foi.
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Posté - 25 mars 2010 : 10:25:18
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à vous de voir si vous souhaitez acqu"rir eet partir au "front"... sachant que l'aménagement d'une surface existante ne crée pas de surface, pas plus que la création d'ouvertures.
il leur revient, dans les trois ans suivant la division, de constater la manoeuvre frauduleuse du propriétaire initial et d'engager des poursuites pénales à ce titre... mais ça n'a pas à rejaillir sur vous et ça ne modifie en rien la surface existante.
la suite ... avec huissier, notaire puis avocat.
enfin, le mode de communication normal avec une collectivité n'est pas le téléphone mais l'écrit. |
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Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 25 mars 2010 10:32:37 |
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Posté - 25 mars 2010 : 10:25:18
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à vous de voir si vous souhaitez acqu"rir eet partir au "front"... sachant que l'aménagement d'une surface existante ne crée pas de surface, pas plus que la création d'ouvertures.
il leur revient, dans les trois ans suivant la division, de constater la manoeuvre frauduleuse du propriétaire initial et d'engager des poursuites pénales à ce titre... mais ça n'a pas à rejaillir sur vous et ça ne modifie en rien la surface existante.
la suite ... avec huissier, notaire puis avocat.
enfin, le mode de communication normal avec une collectivité n'est pas le téléphone mais l'écrit. |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 25 mars 2010 10:32:37 |
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guimalde
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Posté - 25 mars 2010 : 10:36:42
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Merci pour tous ces conseils.
Si on donne suite, nous ferons tout par courrier! |
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guimalde
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Posté - 25 mars 2010 : 10:36:42
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Merci pour tous ces conseils.
Si on donne suite, nous ferons tout par courrier! |
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guimalde
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35
 Posté - 28 mars 2010 : 16:43:38
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La mairie m'a rappelé pour :
- me dire que la DDE donnait raison au géomètre dans le fait de ne pas compter en SHON des combles accessibles par échelle amovible (sans commentaire...), et surtout pour essayer d'y voir un peu plus clair).
Donc, en creusant un peu plus avec la mairie, nous avons découvert la chose suivante :
Les propriétaires possèdent en fait sur ce même terrain une deuxième maison qui va être aménagée en appartements (à priori sans PC ni AP car pas de modification de la façade).
Dans la cadre du PC en cours (les immeubles), le propriétaire a signalé la division de son terrain en deux parcelles :
- une parcelle pour l'immeuble (respectant le PLU en terme de SHON)
- une parcelle comprenant les deux maisons avec SHON existante ( soit la somme des SHON des deux maisons) = COS * superficie. Ce qui explique la shon max pour la maison.
Ce qui est un peu étonnant est que la parcelle de l'immeuble coupe la parcelle des maisons en 2 (par un chemin d'accès). il y a d'un côté 1200 m2 avec la maison à vendre et de l'autre côté 500 m2 avec la grosse maison. Mais bon...
A part le fait que la SHON calculée par le géomètre a été sous-estimée (par ex, en ne comptant pas les combles), la vente de la maison avec les 1200 m2 de terrain mettrait la 2ème maison en surdensité totale (le terrain restant revenant à un COS de presque 1 pour 0.4 autorisé!).
Aujourd'hui, la mairie ne reconnaît à priori pas le report de densité mais n'a pas connaissance de cette vente. Pour elle, il n'y a qu'un PC en cours d'instruction et qui devrait être validé (il ne compte pas vérifier la SHON existante sur l'autre parcelle dans le cadre de l'instruction du PC).
Dans ce cas, la vente de la maison avec ses 1200 m2 de terrain peut-elle se faire?
En effet, une vente se fait devant notaire qui n'a pas à valider les principes d'urbanisme. Donc qu'est ce qui empêche les vendeurs de procéder à la vente? La mairie me dit qu'il faudra préciser dans le contrat de vente que la SHON de la maison à vendre est liée à la SHON de la maison d'à côté. Si la vente est faite, la mairie ne pourra pas la contester!
N'y a-t'il pas quand même un document de la mairie à produire au notaire? Et que se passe-t-il si ce document n'est pas fourni par les propriétaires?
Je ne trouve pas grand chose sur ce sujet...merci. |
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guimalde
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Posté - 28 mars 2010 : 16:43:38
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La mairie m'a rappelé pour :
- me dire que la DDE donnait raison au géomètre dans le fait de ne pas compter en SHON des combles accessibles par échelle amovible (sans commentaire...), et surtout pour essayer d'y voir un peu plus clair).
Donc, en creusant un peu plus avec la mairie, nous avons découvert la chose suivante :
Les propriétaires possèdent en fait sur ce même terrain une deuxième maison qui va être aménagée en appartements (à priori sans PC ni AP car pas de modification de la façade).
Dans la cadre du PC en cours (les immeubles), le propriétaire a signalé la division de son terrain en deux parcelles :
- une parcelle pour l'immeuble (respectant le PLU en terme de SHON)
- une parcelle comprenant les deux maisons avec SHON existante ( soit la somme des SHON des deux maisons) = COS * superficie. Ce qui explique la shon max pour la maison.
Ce qui est un peu étonnant est que la parcelle de l'immeuble coupe la parcelle des maisons en 2 (par un chemin d'accès). il y a d'un côté 1200 m2 avec la maison à vendre et de l'autre côté 500 m2 avec la grosse maison. Mais bon...
A part le fait que la SHON calculée par le géomètre a été sous-estimée (par ex, en ne comptant pas les combles), la vente de la maison avec les 1200 m2 de terrain mettrait la 2ème maison en surdensité totale (le terrain restant revenant à un COS de presque 1 pour 0.4 autorisé!).
Aujourd'hui, la mairie ne reconnaît à priori pas le report de densité mais n'a pas connaissance de cette vente. Pour elle, il n'y a qu'un PC en cours d'instruction et qui devrait être validé (il ne compte pas vérifier la SHON existante sur l'autre parcelle dans le cadre de l'instruction du PC).
Dans ce cas, la vente de la maison avec ses 1200 m2 de terrain peut-elle se faire?
En effet, une vente se fait devant notaire qui n'a pas à valider les principes d'urbanisme. Donc qu'est ce qui empêche les vendeurs de procéder à la vente? La mairie me dit qu'il faudra préciser dans le contrat de vente que la SHON de la maison à vendre est liée à la SHON de la maison d'à côté. Si la vente est faite, la mairie ne pourra pas la contester!
N'y a-t'il pas quand même un document de la mairie à produire au notaire? Et que se passe-t-il si ce document n'est pas fourni par les propriétaires?
Je ne trouve pas grand chose sur ce sujet...merci. |
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Posté - 28 mars 2010 : 19:29:32
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rien n'interdit cette vente...car on a parfaitement le droit de vendre une maison en surdensité. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
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Posté - 28 mars 2010 : 19:29:32
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rien n'interdit cette vente...car on a parfaitement le droit de vendre une maison en surdensité. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 28 mars 2010 : 20:15:48
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A vérifier le L111-5-2 du curb au préalable, car si j'ai bien compris la division "urbanistique" du lot comprenant 2 bâtis n'est pas faite.
Et SHON juste ou fausse c'est sous la responsabilité du déclarant donc du GE et plus de l'administration.
Vous risquez simplement d'acheter une maison surdensitaire.....mais bon vos combles existent..... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 28 mars 2010 : 20:15:48
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A vérifier le L111-5-2 du curb au préalable, car si j'ai bien compris la division "urbanistique" du lot comprenant 2 bâtis n'est pas faite.
Et SHON juste ou fausse c'est sous la responsabilité du déclarant donc du GE et plus de l'administration.
Vous risquez simplement d'acheter une maison surdensitaire.....mais bon vos combles existent..... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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